ערר להשהות את הדיון בבקשת העורר לתוספת שתי יחידות דיור במקרקעין הידועים כחלקה 9 בגוש 6378, ברחוב שטמפפר 46 בפתח תקוה (להלן: "המקרקעין") עד לאחר פיתרון הסוגיה הקניינית ובכפוף להערות התכנוניות בגוף הערות הבדיקה. עסקינן בבית משותף אשר, כעולה מנסח הרישום המרוכז, כולל 21 חלקות משנה ומשתרע על שני בתים, הבנויים ברחוב שטמפפר 46 וברחוב שטמפפר 48. ברחוב שטמפפר 48 בנויות 12 יחידות דיור וברחוב שטמפפר 46, 9 יחידות דיור. הבקשה מתייחסת לתוספת יחידות בשטמפפר 46. יש לציין, כי הבקשה אינה ערוכה בצורה מתקבלת על הדעת, אינה כוללת תיאור של כל הבית המשותף, למותר לציין, בניגוד למתחייב מתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970 וכמו כן, לא ניתן להבין היכן בדיוק מבוקשת תוספת דירה, היכן מבוקשת הרחבה, כך שיש בכל מקרה לערוך הבקשה מחדש, על פי דין. המתנגדים הינם ברובם בעלי זכויות ביחידות המצויות ברחוב שטמפפר 48, למעט משפחת בורנשטיין מרחוב שטמפפר 46. השאלה היחידה העומדת בפני ועדת הערר - האם המצב הקנייני מאפשר דיון בועדת התכנון בתוספת המבוקשת, אם לאו. לעניין זה, נפנה להלכה שנפסקה בנושא לבג"צ 1578/90 הלן אייזן נ' הועדה המקומית לתכנון לבניה ת"א: "גם לגופם של דברים אין אנו סבורים שהילכת בג"צ 879/89, הישימה גם לעובדות המקרה שלפנינו, מונעת בעד הועדות לתכנון ולבניה להחליט לפי שיקול דעתן מקום שעל פני הדברים אין למבקש זכויות בניה מבחינת דיני הקנין, שלא יתקיים דיון בבקשה כל עוד לא ניתן פסק דין מטעם בית משפט מוסמך הקובע שלמבקש זכות קניינית. הטעם לדבר:ביכולות הועדות להישמע בטענה שאין טעם שהן תקדשנה דיון סרק לשאלות התכנוניות המתעוררות כאשר נראה לכאורה שזכות הבניה, אם תאושר, אינה ניתנת למימוש. לפיכך אם יוצא לכאורה מהחומר שהומצא על ידי המבקש או בעלי הקנין האחרים בנכס שאין למבקש זכות קניינית, תוכלנה הועדות להפנות את המבקש לבית המשפט המוסמך; מאידך גיסא, אם השאלות הקנייניות שנויות במחלוקת או אם יוצא שלכאורה יש למבקש זכויות בניה מבחינת דיני הקנין או שבאין התנגדות לאחר שנשלחו הודעות כדין לזכאים, אין זכויות הקנין שנויות במחלוקת, תדונה הועדות בשאלות התכנוניות המתעוררות. בשום מקרה לא תכרענה הועדות בשאלות הקנייניות לגופו של הענין, הואיל והפונקציה המוטלת עליהן היא תכנונית בלבד. אנו סבורים שבמקרה שלפנינו לא היתה הועדה המקומית רשאית לסרב לקבל את הבקשה להיתר בניה; מאידך גיסא לאור האמור לעיל וכשעמדת הועדות היא שלכאורה אין לעותרת זכות קניינית, הואיל ומדובר ברכוש משותף, רשאיות הן להפנות את העותרת לבית המשפט המוסמך. נאמר לנו שתובענה בדבר הזכויות הקנייניות כבר מתבררת כיום לפני בית משפט השלום; לפיכך יראו את הבקשה שהוגשה על ידי העותרת כאילו נתקבלה על ידי הועדה המקומית והרי היא תלויה ועומדת לפניה ומוסכם על הכל שאם וכאשר תוכרנה זכויותיה הקנייניות של העותרת בבית המשפט המוסמך לא תהיה מניעה לדיון לפני הועדות בהיבט התכנוני של הנושא." העולה מן האמור הוא כי קיימים שלושה מצבים אפשריים: האחד, בו ברי כי למבקש קיימות הזכויות הקנייניות העומדות בבסיס בקשתו; השני, כי למבקש לא קיימות בוודאות הזכויות הקנייניות העומדות בבסיס בקשתו; והשלישי, בו הזכויות שנויות במחלוקת. רק במצב השני רשאים מוסדות התכנון להשהות הבירור התכנוני עד סיום המחלוקת הקניינית לפני הערכאות המוסמכות, שכן ברי כי מוסדות התכנון אינם מוסמכים ולא יכריעו לעולם בנושאי קניין. במקרה דנן, הוצגו לפנינו המסמכים הבאים: נסח מרוכז ובו למבקשים, שהינם בעלי הזכויות בחלקות משנה 4, 7 ו-9, אליהן צמודים 172/913 חלקים ברכוש המשותף, שהם כ-19%; הסכם משנת 1958, בהתאם לסעיף 21(א) לחוק בתים משותפים, ממנו עולה הצמדה של 536 מ"ר לדירות מס' 1 ו-4 (סעיף 4) וכן הצמדה דומה לדירות מס' 2 ו-3. כן קבע ההסכם, כי הרשות והזכות בידי הצדדים לעשות בדירותיהם ובקרקע הצמודה להן ככל רצונם ולבנות על דירותיהם והקרקעות הצמודות להן כל בניין או חלק מבניין שימצאו לנכון, במספר הקומות שימצאו לנכון ובתנאי שלא יפגעו בקיר המשותף, הגובל בין דירות הצדדים; כן הוצג צו רישום הבית המשותף, אף הוא משנת 1958, אשר חוזר על הקביעה המפורטת לעיל; הוצג מסמך מיום 16.12.62 לרשם המקרקעין, לפיו תחת יחידות 1 ו-4 נבנו מבנים חדשים ואלו סומנו במספרים 1, 4, 6, 7, 8 ו-9 ובמקום יחידות 2 ו-3 הוקמו יחידות אחרות, שסומנו במספרים 10-21. על פי אותו מכתב, הצדדים הסכימו כי הרכוש המשותף יהווה מחצית המגרש לצד א' ומחצית המגרש לצד ב'. בהמשך, פורטו ההצמדות לכל דירה ודירה; כן הוצג תיקון צו רישום בית משותף משנת 1962, לפיו ההצמדות הינן כדלקמן: לחלקה 4, 11/624 חלקים ברכוש המשותף. לחלקה 7, 94/624 חלקים ברכוש המשותף. ולחלקה 9, 13/624 חלקים ברכוש המשותף. סיכום החלק האמור מהווה כ-19% מהרכוש המשותף; הועדה המקומית הקפיאה הדיון התכנוני עד להכרעה קניינית והסתמכה על סעיף 62(א) לחוק המקרקעין, שכן לשיטתה, מקום בו מבוקשות יחידות דיור נוספות, נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות לשם הוצאת חלק מסוים מהרכוש המשותף והצמדתו לדירה פלונית. לא זו אף זו, טוענת הועדה המקומית, גם אם מדובר בהרחבת דירה, הרי שבהתחשב בכמות המתנגדים, אין בפנינו תמיכת 3/4 מכלל הדיירים, אשר 2/3 מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. דא עקא, שבמקרה דנן ברי כי קיימות הצמדות מסוימות לחלקות המשנה והגם כי ניתן ללמוד על שיעור ההצמדות בלבד מנסח הרישום, הרי שצו הרישום המתוקן משנת 1962 מוכיח לכאורה הצמדה ספציפית ליחידות אלה. במצב דברים זה, ספק אם ניתן לקבוע כי ברי כי אין למבקשים הזכויות הקנייניות הנדרשות לצורך קידום הבקשה מבחינה תכנונית. הפיתרון הנכון בנושא זה הינו דיון תכנוני (לאחר הגשת בקשה ערוכה כדין ובה מוצגים כל הבית המשותף והבתים הסמוכים, והכוללת חתכים וחזיתות של כל המכלול, כמתחייב). במידה שתחליט הועדה המקומית כי ראוי לאשר הבקשה מבחינה תכנונית, עליה להתלות את החלטתה במשך פרק זמן סביר (בדרך כלל 30 יום), על מנת לאפשר למתנגדים ו/או למאן דהוא לפנות לבירור הנושא הקנייני בערכאות המוסמכות. לפיכך, הערר מתקבל בחלקו. דיוןיחידת דיורערר