ערר לדחות בקשה לשינוי בחזיתות, פתיחת דלת וחלון - חריגות בניה

ערר לדחות את בקשת העורר לשינוי בחזיתות, פתיחת דלת וחלון + סגירת חלון, במקרקעין הידועים כגוש 3704 חלקה 470 ברחוב מאפו 15 ברחובות (להלן: "המקרקעין"). הועדה המקומית קיבלה את הבקשה חלקית, וקבעה כדלקמן: "לטענה כי התבצעו חריגות בניה במבנה ואף חלקן אינן מפורטות במסגרת הבקשה, לקבל את הטענות בחלקה. ראשית יש לתעד את הבניה שנבנתה בבית המגורים, שנית החלו הליכים משפטיים כנגד חריגות הבניה, בקשה זו הוגשה להסדיר את חריגות הבניה. לטענה כי מבוקשים פתחים אשר ייצרו שימוש בחצר הבית המהווה רכוש משותף, ללא הסכמת שכנים, לקבל את ההתנגדות, לא יותרו יציאות לרכוש המשותף מבלי שתתקבל הסכמת הדיירים. לאשר הבקשה להרחבה בלבד בהתאם להוראות הת.ב.ע (ללא יציאות לרכוש המשותף) בתנאים: תיקון התוכנית בתיאום עם מינהל הנדסה . חתימה על כתב שיפוי לעירייה. קבלת דו"ח פיקוח. המצאת האישורים הנדרשים." מדובר בבניין בן 4 דירות, כאשר באגף הדרומי 2 דירות, האחת בקומת קרקע של העורר ומעליה דירת המשיב 2, ואילו 2 דירות נוספות באגף הצפוני. העורר מבקש לדבריו להשמיש הדירה לצורכי משפחתו הכוללת 5 נפשות,החולקות 60 מ"ר, בין היתר, באמצעות יצירת חדר שינה נוסף, סמוך לפתח הכניסה הקיים היום מחדר המדרגות, וכפועל יוצא מכך לפתוח פתח בחזית הצפונית של הדירה. יש לציין כי מדובר בהכשרה בדיעבד. אשר לפתח הקיים בחלק הדרומי של הדירה - טען העורר כי מדובר בפתח אשר קיים בבניין מזמן בנייתו לפני עשרות שנים, ולראיה כי פתח דומה מצוי "בתמונת הראי" של הדירה בחלקו הצפוני של הבניין. המשיבים טוענים כי העורר לא קיבל את הסכמת בעלי הזכויות בחלק הצפוני ואילו הם מתנגדים לבקשה ומכל מקום לא קיים רוב של 75 אחוז מבעלי הזכויות בבניין התומכים בבקשת ההיתר. כן טוענים המשיבים כי השטח המשותף חולק לפני שנים רבות בין הדירות וכתוצאה מכך הוצמד שטח משותף (החצר המערבית הצפונית והדרומית לדירות 1 ו - 3 הם דירת העורר ודירת המשיב 2), וכי על רקע זה הם מתנגדים לסיפוח החצר בכללה לדירת העורר. הועדה המקומית טענה כי עמדתו של העורר נשמעה בפני הועדה המקומית, כי הדלת שנבנתה בשנות ה - 60- של המאה הקודמת אינה מופיעה בתוכניות המקוריות של הבניין ומעולם לא ניתן לה היתר בניה. וכי משום שקיימת חלוקה של הרכוש המשותף על פי נסח הטאבו הקובעת כי הבעלות של השטח נשוא הערר הינה של חלקת משנה 1 וחלקת משנה 3 לא קיים הרוב הדרוש. לעניין הפתחים - הועדה המקומית קיבלה ההתנגדות לעניין הפתחים שיצרו שימוש בחצר הבית המהווה רכוש משותף. דיון והכרעה מושכלות יסוד הן כי מוסדות התכנון לא יכריעו לעולם בנושאים קנייניים. איננו סבורים כי מקום בו עסקינן בפתיחת דלתות לרכוש משותף, על מוסד התכנון לקבוע קטגורית כי אותה בקשה, אליה הוגשה התנגדות אחת מתוך 4 דיירים, חסרה התימוכין הקנייניים הנדרשים לצורך דיון בפני מוסדות תכנון באותה בקשה. הלכה פסוקה היא כי: "גם לגופם של דברים אין אנו סבורים שהילכת בג"צ 879/89, הישימה גם לעובדות המקרה שלפנינו, מונעת בעד הועדות לתכנון ולבניה להחליט לפי שיקול דעתן מקום שעל פני הדברים אין למבקש זכויות בניה מבחינת דיני הקנין, שלא יתקיים דיון בבקשה כל עוד לא ניתן פסק דין מטעם בית משפט מוסמך הקובע שלמבקש זכות קניינית. הטעם לדבר:ביכולות הועדות להישמע בטענה שאין טעם שהן תקדשנה דיון סרק לשאלות התכנוניות המתעוררות כאשר נראה לכאורה שזכות הבניה, אם תאושר, אינה ניתנת למימוש.לפיכך אם יוצא לכאורה מהחומר שהומצא על ידי המבקש או בעלי הקנין האחרים בנכס שאין למבקש זכות קניינית, תוכלנה הועדות להפנות את המבקש לבית המשפט המוסמך; מאידך גיסא, אם השאלות הקנייניות שנויות במחלוקת או אם יוצא שלכאורה יש למבקש זכויות בניה מבחינת דיני הקנין או שבאין התנגדות לאחר שנשלחו הודעות כדין לזכאים, אין זכויות הקנין שנויות במחלוקת, תדונה הועדות בשאלות התכנוניות המתעוררות. בשום מקרה לא תכרענה הועדות בשאלות הקנייניות לגופו של הענין, הואיל והפונקציה המוטלת עליהן היא תכנונית בלבד." לעניין זה אנו מפנים לבג"צ 1578/90 הלן אייזן נ' הועדה המקומית לתכנון לבניה ת"א. הווה אומר: איננו סבורים כי במקרה דנן מדובר בהעדר מוחלט של זכויות קנייניות, ולכל היותר מדובר במחלוקת כפי שהובהר לעיל. כך או אחרת, מקומה של המחלוקת הקניינית ככל שקיימת בפני הערכאות המוסמכות ולא בפני ועדות התכנון. מבחינה תכנונית - ברי לנו כי שטח החצר אמור לשרת את שתי הדירות באגף, ובמידה ותוצג תכנית הכוללת פתרון של פיתוח לשתי הדירות באגף, לרבות שביל ואלמנטים אחרים הנדרשים על פי התכנית החלה במקרקעין, לא תהא מניעה לאשרה, בהתאמה להחלטתה של הערכאה המוסמכת במישור הקנייני. בכפוף לקביעתנו לעיל הערר נדחה. עררחלוןחריגות בניהבניה