בקשה להקלה, כניסה חיצונית למרתף בבית דו משפחתי

בקשה להקלה, כניסה חיצונית למרתף בבית דו משפחתי וכך החליטה הועדה המקומית: "לאשר הבקשה בתנאים שבגיליון דרישות ובכפוף להתאמה להמלצת ועדת ההתנגדויות כדלקמן: הועדה שמעה את הצדדים ומחליטה לכלול תנאים להית למבקש כדלקמן: חובת הקמת שער. חוות דעת מהנדס קונסטרוקציה לגבי הקיר המשותף. להבטיח שהחניה תישמר קבועה. לא יורחבו המדרגות למרתף אלא בקו בניין בלבד. התקבלה הצהרת המבקש (ע"י אביו שנוכח בישיבה) כי לא יעשה כל שימוש חורג במרתף." תמצית טענות העורר העורר, טוען כי התנאי שהושם בהחלטה המגביל את רוחב המדרגות למרתף לקו הבניין בלבד,נוגדת ומבטלת את החלטת הועדה אשר אישרה את תכנית ההקלה לירידה חיצונית למרתף. העורר טוען כי בהיתר המקורי קיים אישור לחצר אנגלית עם חריגה של מטר מקו הבניין. התכנית נשוא הערר כוללת תוספת מדרגות והארכה של אותה חצר אנגלית. רוחב המדרגות המתוכננות - 80 ס"מ. קו הבניין הקיים באזור הירידה רחוק ב - 40 ס"מ מקו הבניין ויש צורך בגלישה של 40 ס"מ מקו בניין זה. חריגה פחותה מהמאושר בהיתר המקורי (1 מ'). העורר טוען כי בקשתו שהוגשה ביולי 2010 טופלה לראשונה רק באמצע נובמבר וכי בינואר 2011 פרסם הקלה על פי הנחיות הגורמים המקצועיים בוועדה. במרץ 2011 ניתן אישור עקרוני. כן נטען כי בסביבת הבית, בתים אחרים שקיבלו לאחרונה את אישור הועדה לירידה למרתף עם חצר אנגלית החורגת מקו הבניין. מקורה של הבריכה לדבריו, כך נמסר לו, בחוות דעת משפטית שקיבלה הועדה לאחר מכן. עוד נטען כי אליבא דגורמים המקצועיים בוועדה דובר בחוות דעת שגויה, וכי ניסיונותיהם להסדיר העניין ספציפית במקרה דנן נוכח משך ההליכים ועצותיהם בעבר עלו בתוהו. עוד נטען כי במידע התכנוני נכתב כי ניתן לבנות חצר אנגלית בחריגה שעד למטר מקו הבניין. המשיב, אשר לא התייצב בדיון בפני ועדתה ערר טען כי הוא מתנגד להקלה, מטעם כי הפתרון שהמציא העורר לחניה שנייה בחלקתו (על גבי דק) אינו מניח את דעתו. כמו כן נטענו טענות אחרות בנוגע למחסן שנבנה על החומה המשותפת. עמדת הועדה המקומית גרם המדרגות סוטה מקו הבניין ואינו נכנס בגדר תקנה 4.09 (11) לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל - 1970 שכן גובהו עולה על 1.5 מ'. לפיכך יש צורך בפרסום הקלה על מנת לאשר חריגה מקו בניין צדדי. עמדת הגורמים המקצועיים (מהנדס הועדה לשעבר) אינה מחייבת את הועדה המקומית. מדיניות הועדה כיום שלא לאשר בקשות לכניסה חיצונית למרתף אשר חורגות מקווי הבניין בעומק של למעלה מ - 1.5 מ'. גם אם בעבר נתנו היתרים על סמך פרשנות מסוימת הרי אין בכך כדי לכבול את ידי הועדה היום. בין לבין הגיש העורר בקשה להקלה של עד 10% בקו הבניין הצדדי אשר מייתרת את הדיון בערר, ושכנו המשיב הגיש התנגדות למתן ההקלה. X X X ביום 21.11.11 הגישה המשיבה השלמת טיעון, ובה נטען כי על פי הבקשה הרוחב הנותר לחניה הינו 2.4 מ', רוחב שאינו הגיוני. עוד טענה הועדה המקומית כי הפתרון לקונפליקט הפרשנות הוא כי מרתף אינו חייב להיות כולו מתחת לפני הקרקע, אלא רובו בלבד ולכן גובהו של החלון התת קרקעי של המרתף הינו עד 1.5 מ' ניתן להתיר מדרגות ירידה למרתף בזכות ולא בהקלה. לכך השיב העורר כדלקמן: בהשלמת הטיעון מעלה המשיבה נימוק חדש לתנאי שהוצב, ולפיו אישור המדרגות כמבוקש ע"י העורר יצור מצב לפיו לא יהיו שני מקומות חניה בתוך המגרש. לעניין זה טיעון העורר כי נושא החניה נדון כבר בחודש ינואר 2011, והוצג בהרחבה במסגרת ההתנגדות בפני ועדת ההתנגדויות של המשיבה, בעקבות ההתנגדות שהוגשה ע"י השכן ובסיומה נתקבלה עמדת העורר. למען הסר ספק פירט העורר כי עובי גדר הבטון המשותפת בצד המגרש הינו 10 ס"מ בלבד, ואילו המעקה המתוכנן ייבנה על חשבון רוחב המדרגות הירידה למרתף, ולא יגרע מרוחבה של החניה, כך שבפועל יישאר רוחב החניה 2.5 מ' נטו, ולא כפי הנטען ע"י המשיבה. באשר לטענתה של המשיבה כי אם ניתן לאשר עקרונית את הירידה למרתף הרי שאישור זה הינו בגדר "הקלה", טענת העורר היא כי כבר פורסמה על ידו בעבר הקלה. בחודש דצמבר 2010 פרסם העורר, על פי הנחיות המשיבה ובנוסח שהוכתב על ידה, בקשה להקלה לגבי תוכנית השינויים הכוללת כמובן את מדרגות הירידה למרתף, ואשר הועמדה לעיון הציבור. מי שסבר כי הוא עלול להיפגע מאישורה של התכנית, יכול היה להגיש התנגדות לאותה תוכנית, כפי שעשה בפועל השכן עופר חרמוני. לפיכך, סבור העורר כי אין מקום להכביד עליו, ולדרוש ממנו לשוב ולפרסם בקשה נוספת למתן הקלה לצורך אישור בנייתן של מדרגות הירידה למרתף. לעניין טענה לסעיף 4.09 הבהיר העורר כי התקנה מדברת על גובה ולא על עמוק. מקום בו מדובר במגרש משופע יתכן כי המדרגות תעלנה אל מעל גובה פני הקרקע. עוד נטען כי אין ליקוים בעמוק החפירה השפעה ויזואלית על חזית הבניה במגרש והוא אינו מהווה הפרעה לסביבה. דיון והכרעה אנו סבורים כי דין הערר להתקבל, וזאת על שום ארבעה! ראשית, לעניין רוחב החניה כמפורט לעיל בהחלטה, נימוק זה לא שימש את הועדה המקומית בהחלטתה. גם בחינתו לגופם של דברים מעלה כי רוחב זה נותר 2.5 מ'. על פי ההנחיות לתכנון חניה של משרד התחבורה רוחב תא חניה עשוי להגיע כדי 2.40 מ', ברמת שירות 1 , ובחניונים המתוכננים לרמות שירות 2 ו - 3 יכול להגיע כדי 2.30 מ', לפיכך אין ברוחב זה כדי לפסול מניה וביה התכנון המוצע, והדברים מקבלים משנה תוקף נוכח העדרו מהחלטת הועדה המקומית. תקנה 4.09 קובעת כדלקמן: "(9) מדרגות וכבשים בלתי מקורים לירידה למרתפים, למשטחי חניה ולחצרות, למעט כבש ירידה לרכב ובלבד שגובהם אינו עולה על 1.5 מטרים;" עניינן של התקנות באפשרות לבנות אלמנטים אשר יועילו לתפקודן של יחידות דיור מחד ולא יפריעו לשכניהן במרווח וזאת ללא הליך של הקלה,הכוונה למתקנים טכניים שונים דוגמת בין היתר מדרגות. יצוין כי התקנה מאפשרת הן מדרגות ירידה למרתף והן מדרגות גישה ממפלס הכביש לבניין (לגובה) מקום בו עסקינן באלמנטים הגבוהים ממפלס הכניסה הקובעת אנו מוצאים טעם בהגבלתן מחמת ההפרעה שעלולה להיגרם ליחידות התכנוניות הסמוכות, רציונאל שאינו מתקיים באלמנטים שתחת מפלס הכניסה הקובעת. במקרה הספציפי של תקנת המשנה קא עסקינן הפרשנות המיוחסת על ידי המשיבה הופכת את תכליתה של התקנה פלסתר. הכוונה לאפשר מדרגות ירידה למרתף אשר אמור להיבנות ברובו תחת מפלס הכניסה הקובעת. גובהו המינימאלי של מרתף עולה כדי 2.20 מ' (מקום בו הוא מיועד למטרת שירות בלבד). לא נכון בראייתנו ליתן פרשנות המחייבת הבלטת המרתף מעל לקומת הכניסה הקובעת לצורך ניצול התקנה האמורה. לא זו אף זו, במקרה דנן חלה תכנית הצ / 1-1 /30 /א' אשר מאפשרת השתקעות המרתף עד 1 מ' מעבר לקווי הבניין, דהיינו הציבור ער לכך כי ניתן לחרוג ב - 1 מ' מקונטור הקומה הבנויה לצורכי המרתף. בענייננו אין המרתף והמדרגות המוליכות אליו חורגות מעבר לאמור. לית מאן דפליג כי פרשנות העולה בקנה אחד עם זכות הקניין של מאן דהוא עדיפה על פרשנות הפוגעת בה. לעניין זה ר' עת"מ1041/98 שוב נגד הועדה המקומית ת"א, עת"מ 1568/02 רימרמן נגד ועדת ערר מחוז מרכז, שם נפסק כדלקמן: "לבסוף, לא ניתן להתעלם מכך שפרשנות זו של הועדה המקומית עומדת בקנה אחד עם המגמה המיטיבה עם זכות הקניין של התושבים, ע"י הענקת פירוש המאפשר למשיבים למצות בצורה מירבית זכויות בקרקע. ברור הוא, כי לו הייתה זכות זו עומדת בניגוד גמור לכוונת התכנית או פוגעת באופן קשה באחרים, לא היה בכך כדי לסייע. במגמה זו, לאור האמור לעיל, יש גם כדי לתמוך בהחלטתה של הועדה המקומית, כפי שנאמר: "כמובן אם תכליתה של תב"ע ניתנת לפירושים שונים, כולם סבירים ובתוכם גם פירוש המשמר את קנינו של הפרט מבלי לפגוע באינטרס ציבורי שהוא בתחום התכנוני, אין לראות מדוע לא יאמץ הפרשן המשפטי את הפירוש הזה ואולי הוא אפילו מחויב בו". עת"מ (ת"א) 1041/98 שוב נ' הועדה המקומית ת"א, פד"מ כרך ב, חלק 2, 1998, תשנ"ח-נ"ט." ואחרון, ועדה זו הבהירה לא אחת היא שמה דגש על הוראות בתכנית מחייבת מקום בו נהגה ועדה מקומית על פי פרשנות מסוימת, הפיכתה אפשרית אולם טעונה פרסום ברבים ורצוי גם העמדתה במבחן ציבורי של התנגדויות במסגרת תכנית. בעניין זה קבענו כבר בערר 287/07 דנישרא רניטל נדל"ן בע"מ נ' וועדה המקומית לתכנון ובניה זמורה כי: "ועדה זו הביעה דעתה לא אחת בדבר הוודאות התכנונית המחייבת. בנסיבות ענייננו, בהן נרכשה קרקע על סמך מידע שניתן בועדה המקומית בדבר זכויות הבניה המותרות, הוצא היתר בהסתמך על אותה פרשנות, (הגם שלדידנו כמפורט די בזכויות על פי תכנית 8 כמפורט לעיל), חויב ושולם היטל השבחה (לאחר הכנת שומה מוסכמת מטעם הועדה המקומית עובר לרכישה). בנסיבות אלה, לא ייתכן כי הועדה המקומית תהפוך בן לילה את עורה, תשקוד ותחבר פרשנות חדשה, אשר פוגמת פגיעה משמעותית ביותר בזכויותיהם הקנייניות של בעלי קניין בתחומה וזאת מבלי לנקוט בהליך תכנוני כדין, הליך אשר טומן בחובו תוצאות פיסיקליות העומדות מנגד להיטל ההשבחה שחויב ונגבה בשעתו." מכל הטעמים הנ"ל הערר מתקבל. אין באמור כדי להכריע כל סוגיה שעלתה או תעלה במועד מאוחר לערר זה בנוגע לתכנון המוצע או תכנון חלופי מאוחר לו. מרתף