בוצעה חלוקה במרתף ללא היתר, קיים במרתף חלון בגובה 1.00 מ' במקום 0.40 מ' ללא היתר, הכניסה מהמרתף לקומת קרקע סגורה, קיימת כניסה חיצונית נוספת למרתף ללא היתר (דלת זו הקיימת בפועל, לא מסומנת בבקשה). עפ"י התכנון המוצע ודיווח הפיקוח, מדובר בשימוש עיקרי במרתף, בניגוד לתב"ע. בקומת הקרקע: עפ"י דיווח הפיקוח: קומת הקרקע מחולקת ל-2 יח"ד והכניסה הראשית לקומת הקרקע לא הועתקה בהתאם לבקשה המוגשת. עפ"י התכנון המוצע ודיווח הפיקוח, מדובר בחלוקה ל-2 יח"ד ללא היתר, בניגוד לתב"ע. שטח חדר הכביסה המבוקש (10 מ"ר) עובר את המותר ב-4 מ"ר (עפ"י נספח הבינוי בשכונה מ"ד שטח חדר כביסה לא יעלה על 6 מ"ר). בקומה עליונה: עפ"י ההיתר המקורי סומן שטח "ללא גישה". עפ"י דיווח הפיקוח: בפועל חלל הגג המערבי (כולו) מנוצל לשטח עיקרי, ונפתחו חלונות ללא היתר. החלוקה המוצעת אינה מאושרת בהיותה מנוגדת לתקנות חישוב שטחים." תמצית נימוקי העוררים: העוררים הינם רופאי שיניים במקצועם, בשנים האחרונות מצויים בחו"ל. בשעתו, הפעילו במקרקעין מרפאת שיניים וננקט נגדם הליך מנהלי, ואף הוגש כתב אישום בגין שימוש חורג במרתף הבית כמרפאת שיניים וכמו כן, עבירות כדלקמן: פתיחת פתח כניסה נוסף למרתף, פתיחת חלון במרתף, השכרת חלק מהדירה עם כניסה נפרדת ללא היתר ופתיחת חלונות בחלל הגג ללא היתר. העוררים ביקשו להתאים ההיתר למצב הקיים והקיים למבוקש, אולם נדחו. לטענת העוררים, ההחלטה לא נדונה באופן ענייני, מתוך הנחת עבודה שגויה, על פיה, כביכול, יש בבקשה כדי לעשות לשימושים חורגים בנכס עניין שאין לו, ולא הייתה לו, כל תשתית. כוונתם של העוררים לתקן המעוות ותו לא. העוררים טוענים כי הוועדה המקומית פעלה תוך חריגה מסמכות ושלא על פי אמות המידה שנקבעו להפעלת סמכויותיה על פי החוק, שכן שיקוליה אמורים להיות תכנוניים, ומשמילאה בקשתם את תנאי המתאר, חובה על הוועדה לאשר להם פתרון זה. העוררים טוענים כי משמעה של החלטת הוועדה הינה סיכול ניצול זכויותיהם בקניינם, ופוגעת בעיקרון השוויון, בהיותה מפלה. לטענת העוררים, הבקשה נדחתה מן הטעם שישנה הגבלת בינוי לפי נספח בינוי שהוחל בשכונה והגביל את שטח חדר הכביסה כדי 6 מ"ר, ואילו בנספח הבינוי שחל בעת שנבנתה השכונה והוקצו הזכויות, ניתן היה לבנות חדר כביסה בשטח של 10 מ"ר, כפי שמבוקש בבקשה נשוא הערר. עוד טענו העוררים כי החלטת הוועדה המקומית התקבלה ללא שהתבססה על תשתית עובדתית ראויה ונכונה, ואולי אף תוך הטעיה של חברי הוועדה. תמצית עמדת הוועדה המקומית: בעבר הוצא היתר לשימוש חורג למרפאת שיניים בקומת הקרקע לתקופה של 5 שנים. בפועל, התברר כי התנהלה מרפאת שיניים בחלק מקומת המרתף, בשטח גדול בהרבה, ולפיכך הוגש כתב אישום. הוועדה החליטה לסרב לבקשה נוכח התרשמותה כי התכנון נועד ליצירת יותר מיחידת דיור אחת, ולתוספת שטחים מעבר למותר, כמפורט בהחלטה. דיון והכרעה בשעתו ניתנה לצדדים תקופה מסוימת על מנת להגיע להבנות תכנוניות, אולם בסופו של דבר לא נסתייע. אין חולק כי הבקשה הוגשה כבקשה תואמת תכנית וכוללת חלק של לגליזציה לשינויים שקיימים כבר בשטח, ואף הועדה המקומית הבהירה כי התייחסה לבקשה כזו, אולם לדעתה יש חריגה מבחינת חישוב השטחים, וכן בנוגע לשימוש במרתף, ששימש בעבר כמרפאת שיניים. כמו כן התעורר ספק לגבי מידת ניצול חלל הגג. אין חולק כי במקרקעין חלה תכנית גז / במ / 69 / 9. התכנית מתירה 200 מ"ר על עיקרי וכן כמפורט בסעיף 3 לטבלה, מתירה בניית מתקני עזר כמו מחסן, מקלט, חדר כביסה, חניה מקורה וכו', עד לשטח כללי של 45 מ"ר. כמו כן מאפשרת התכנית בניית מרתף בהיקף קומת קרקע שתכלול מבנה עזר למעט חדר כביסה. מן האמור עולה, וכך גם קבענו בעבר, כי במרתפים ניתן לעשות גם שימושים עיקריים ובלבד שהשימושים לחניה, מקלט, מחסן ככל שהם מבוקשים יתבקשו במסגרת אותה קומה, ככל שהם מתבקשים. מכיוון שהיקף הקומה מותנה בקומה שמעליה ו"הקומה שמעליה" על פי הוראות התכנית הינה לפחות בהיקף של 100 מ"ר, ברי כי לבד מ- 45 מ"ר "לשטחי עזר" נותר שטח מותר נוסף שאינו שטח שירות בהגדרתו. במקרה דנן קיים מרתף בהיקף של כ - 135 מ"ר כאשר קומת הקרקע שטחה 138 מ"ר, ולפיכך המרתף מבחינת שטחו עומד על פניו בתנאים. ועדה זו עמדה לא אחת על האנומאליה הקיימת בין התרת שימושים עיקריים במרתף והגבלת גובהו ל - 2.20 דבר שיוצר א - פריורי סתירה לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) התש"ל - 1970, וכך קבענו בעבר: "אשר לעניין המרתפים וגובהם, לעניין זה כבר הבהרנו כי מקום בו מאפשרת תכנית שימושים עיקריים במרתף (דוגמת חדר משחקים וכיוצא באלה) כפי שקובע המשטר התכנוני במקרה דנן, הרי שיש להתאים את גובהו של המרתף לכל הפחות ל-2.50 מטר כפי שנקבע בתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל - 1970, וההקלה שאושרה בעניין זה מקיימת בקירוב את החלטותינו אלה, ולפיכך איננו רואים לנכון לשנותה. לעניין זה אנו מתכבדים להפנות למשל לערר 67/08 רמון נ' הוועדה המקומית לתו"ב מצפה אפק, שם קבענו בעבר כדלקמן: "עניינה של תקנה 2.03 הנזכרת לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות), התש"ל - 1970 מזה כ 15 שנה, בגובה מינימלי של חלקי בנין. במסגרת זו נקבע גובה (מינימלי של מרתף המשמש למטרת שירות 2.05 מ' ואילו חדר הנועד למטרה עיקרית כדי 2.50 מ'. במקרה דנן מדובר בסטייה מינורית של 15 ס"מ אשר אינה משמיטה את הרציונל מהוראות התכנית אשר עניינן שלא להפוך את המרתף לשטח בגובה מינימלי על שטח עיקרי. במצב דברים זה, ובהתחשב בעובדה כי העוררת הדגימה מצבים דומים ואף בהיקפי שטחים העולים על האמור בהפרשי הגובה האמור, דבר שלא נסתר בראיות על ידי הועדה המקומית אנו רואים לנכון לקבל את הערר. חרף האמור אנו סבורים כי יש מקום לטיפול כולל בסוגיה של גובה המרתף המותר כפי שיפורט להלן: השימוש במרתף וסיווגו נגזרים בראש וראשונה מתקנות תכנון והבניה (חישוב שטחים תכניות והיתרים) התשנ"ב - 1992. עפ"י התכנית "המרתף" ישמש את הצרכים הביתיים של המשפחה בלבד. ברגיל, מרתף מהווה חלק מחלל המגורים בבתים צמודי קרקע ומשמש פעמים רבות כחדר טלוויזיה, חדר משחקים, חדר עבודה ועוד כהנה וכהנה שימושים המוגדרים כשימושים עיקריים עפ"י תקנה 9 לאותן תקנות. שימושים אלה מותרים גם עפ"י התכנית האמורה לעיל ולפיכך ספק לנו אם קיים טעם כלל לבסיסה של ההוראה המגבילה את גובה המרתף כאמור לעיל. לפיכך, אנו ממליצים לועדה המקומית לדון בהקדם ולבחון את מדיניותה בהתאם לתקנות ולאור דברינו כאן ולנקוט בצעדים התכנוניים המתבקשים בהתאם לדיון זה לרבות לעניין סיווג שטחי המרתף. " הועדה המקומית אף לא מתכחשת לכך כי ניתן לעשות בחלק מהמרתף שימוש עיקרי. איננו סבורים כי יש בשינויים הפנימיים המבוקשים במרתף כדי לשנות מחוקיותו, ולאור העובדה כי אינו כולל גם שינוי בפתחים, לא מצאנו כל פסול בתכנון המרתף. לעניין הגג - אשר לניצול חלל הגג ככל שהתכנית (התכנית התקפה) לא עודכנה ועדיין מדובר בניצול אפשרי של 23 מ"ר בלבד הרי שניתן לאפשר לבניית תקרה בגובה של עד 1.80 מ' בחלקים שלא מנוצלים. אשר לקומת הקרקע הפנינו בשעתו את תשומת לב הועדה המקומית להגדרתו המוטעית לטעמנו של חדר הכביסה כשטח שירות. כידוע מעמדם של שטחים כשטחים עיקריים או שטחי שירות נקבע בתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב - 1992 ומטרת חדר כביסה בדומה לחדר ארונות, חדר שירותים וכיו"ב אינה נכנסת בגדר מטרת שירות. העובדה כי אותו חדר כביסה, נמנה על "מבנה העזר" על פי התכנית התקפה אינה מכניסה אותו בגדר שטח שירות. ולפיכך, ניתן לאפשר חדר כביסה כשטח עיקרי. גודלו של חדר הכביסה, צריך להיקבע על פי סטנדרטים סבירים. במקרה דנן מבוקש חדר כביסה בגודל של 14 מ"ר ולטעמנו חורג חדר הכביסה מהמידות המקובלות. אף אנו סבורים כי מידותיו הראויות של חדר כביסה הם 6 מ"ר, ואולם במקרה דנן והואיל ומדובר בבית בנוי בהתאם לנוהג שרווח בועדה אשר אישרה חדרי כביסה בהיקף של 10 מ"ר, ניתן לאשר את אותו היקף במקרה דנן וככל שהדבר יוצר יתרה בלתי מכוסה בחישוב השטחים, פתוחה הדרך בפני העוררים להגיש בקשה להקלה ו/או שינוי בתכנון בהיבט זה. סיכומם של דברים הערר מתקבל ברובו. התכנון יאושר בנוגע לגג (בכפוף להתאמתו כמפורט בסעיף 22 . התכנון של המרתף מאושר, ואילו לעניין קומת הקרקע יש להראות פתרון ליתרת השטח של חדר הכביסה ביחס ל - 10 מ"ר שנהגה הועדה המקומית לאשר עת נבנה הבניין. מרתףחלון