רקע המקרקעין נשוא הערר הינם מגרש הממוקם בפינת הרחובות יפו ושרי ישראל בירושלים (להלן: "המגרש"). על המגרש חלה במצב הקודם תכנית 2050ג', שהינה תכנית אשר אושרה על ידי הוועדה המחוזית בשנת 2001. בהתאם לתכנית 2050ג' מיועד המגרש לאזור "מסחרי מיוחד". תכנית 2050ג' אפשרה לבנות על המגרש שני בניינים: הבניין הסמוך לרחוב יפו הוגדר כבניין משרדים בן 9 קומות מעל 2 קומות מסחר. הבניין השני הנמצא על רחוב שרי ישראל והוגדר כבניין מגורים בן 9 קומות מעל קומת קרקע לרבות גלריה. תכנית 2050ג' העניקה 3,402 מ"ר זכויות (עיקרי + שירות) למסחר בשני הבניינים, 6,401 מ"ר למשרדים וכן 6,475 מ"ר למגורים. כמו כן אפשרה התכנית 7,248 מ"ר שטחים מתחת למפלס ה - 0.00. תכנית 2050ג' אף קבעה זיקת הנאה לציבור לאורך רחוב שרי ישראל. התכנית קבעה כי מספר יחידות הדיור בבנין השני לא יעלה על 85 יחידות דיור. מן האמור לעיל עולה, כי ערב התכנית נשוא הערר, היה מיועד המגרש לבנייה מסיבית של מסחר, משרדים ומגורים, בגובה של כ - 11 קומות ובלמעלה מ - 20,000 מ"ר זכויות בניה. המשיבה 2, בעלת הזכויות במגרש, בקשה לשנות את התכנון החל על המגרש ולכן יזמה את תכנית 2050ד' נשוא הערר. במסגרת התכנית נשוא הערר נתבקש, בין היתר, הגבהת שני הבניינים במספר קומות, שינוי מיקום זיקת ההנאה, שינוי תכסית, שינוי קווי בניין והפחתת מספר יחידות הדיור. לאחר פרסום התכנית להתנגדויות הוגשו התנגדויות רבות של דיירים בסביבה. הוועדה המקומית שמעה את יוזמי התכנית ואת המתנגדים, וקיבלה החלטה מנומקת במסגרתה התכנית אושרה, אולם זאת בכפוף למספר תיקונים שנדרשו לאור קבלת חלק מהתנגדויות התושבים. החלטת הוועדה המקומית: הוועדה המקומית החליטה להגביל את גובה מבנה המגורים לגובה של 12 קומות. כמו כן, החליטה הוועדה המקומית שלא לאפשר לבניין המשרדים להתקרב לבניין ברחוב יפו 214 מעבר לקבוע בתכנית 2050ג', למעט בחדר המדרגות. הוועדה המקומית החליטה גם לקבל את טענות המתנגדים בדבר ההסדרה המשפטית של הגישה לחלקה 190 וכן הסדרת הכניסה לחניה. כמו כן קבעה הוועדה המקומית כי קומת המסחר לא תבלוט מקומת המגורים שמעליה. יתר טענות המתנגדים נדחו. העררים והליך הדיון בעררים: על החלטה זו של הוועדה המקומית הוגשו 3 עררים על ידי מתנגדים שונים. המשיבה 2, לא הגישה ערר על ההתנגדויות שנתקבלו. ערר 255/11 הוגש בעיקר על ידי דיירים המתגוררים ברחוב שרי ישראל (מצפון למגרש נשוא הערר) וכן תושבים שונים בשכונה. במסגרת הערר העלו אלו את הטענות הבאות: אין להתיר תוספת גובה מעבר לגובה שנקבע בתכנית 2050ג'; אין להתיר מסחר בהיקף כה גדול בקומת הקרקע של בניין המגורים; אין לשנות את מיקום זיקת ההנאה, ממיקום שהיה איכותי לדיירי הרחוב למיקום שלמעשה משרת רק את המסחר. לא ייתכן כי לבניין המגורים אין לובי ואין שטח ציבורי, והשטחים כולם משמשים למסחר. יש לדרוש הקמת גדר בין המגרשים לשמירה על השקט. תנועה - דרישה כי הכניסה והיציאה יעשו רק מרחוב יפו. העוררים בערר 257/11 הינם בעלי דירות בבניין ברחוב יפו 214 אשר גובל עם המגרש ממזרח. במסגרת הערר טוענים בעלי הדירות מהבניין מרחוב יפו 214 את הטענות הבאות: אין להתיר כל סטייה מהגובה המותר בתכנית 2050ג'; אין להתיר כל סטייה מהמרחק אשר נקבע בין הבניין המתוכנן על המגרש לבניין ברחוב יפו 214. העורר בערר 264/11 הינו המינהל הקהילתי של שכונות בוכרים וגאולה, המינהל הקהילתי מעלה את הטענות הבאות: התכנית מציעה גובה מבנים לא סביר; אין מקום להגדיל את נפחי הבניה; אין לאשר מסחר במבנה המגורים וברחוב שרי ישראל; מחסור בשטחי ציבור; אין להגדיל את התכסית ויש לשמר את זיקת ההנאה במקומה המקורי. המשיבה 2 הגישה כתב תשובה מפורט במסגרתו היא מתייחסת לטענות העוררים בכלל העררים. עוד מציינת המשיבה בכתב התשובה כי מספר יחידות הדיור הוגבל ל- 65 יחידות דיור בלבד. ועדת הערר קיימה דיון ממושך בנוכחות הצדדים. כמו כן, ערכה ועדת הערר ביקור במקרקעין וסביבתם, ומכאן החלטה זו. דיון: מסגרת הדיון - תכנית 2050ג' והחלטת הוועדה המקומית בשלב הראשון יש להבהיר את המסגרת בה ניתן לנהל את הדיון בפני ועדת ערר זו. תכנית 2050ג' הינה תכנית בסמכות ועדה מחוזית אשר אושרה לפני כעשר שנים. נציין כי תכנית זו אושרה לאחר הליך תכנוני מוסדר במסגרתו נשמעו התנגדויות ברוח דומה להתנגדויות שהושמעו בהליך שבפנינו. תכנית מהווה דין, ומכאן נקודת המוצא של הדיון שבפנינו הינה התכנית המאושרת תכנית 2050ג'. לפיכך במסגרת ערר זה אין מקום לבחון מחדש את תכנית 2050ג', ואף אין לוועדת הערר סמכות לעסוק בכך. הבחינה שעל ועדת הערר לבחון מתמקדת בשינוי שעורכת התכנית 2050ד' אל מול המצב המאושר מכוח תכנית 2050ג', כך שהשינוי יאושר רק אם יוכח כי מדובר בשינוי שהינו אכן ראוי ומוצדק תכנונית. לעומת זאת, אותם חלקים אשר התכנית 2050ד' אינה משנה מ- 2050ג', אינם נמצאים לדיון בפני ועדת הערר. התכנית שבפנינו אינה משנה את זכויות הבנייה, את נפחי הבנייה ואת מערך התחבורה כפי שאלו נקבעו בתכנית 2050ג', ולכן אין מקום להידרש לטענות שהועלו בנושאים אלו. עוד בהגדרת מסגרת הדיון יש להבהיר כי הדיון מתייחס לא לתכנית כפי שהופקדה, אלא לתכנית כפי שאושרה על ידי הוועדה המקומית. נבהיר כי היות והמשיבה 2 לא הגישה ערר על החלטת הוועדה המקומית, הרי החלטת הוועדה המקומית לגבי השינויים שיש לערוך בתכנית מחייבת אותה. גובה הבניינים: הוועדה המחוזית הגבילה את גובה הבניינים בתכנית ל - 11 קומות לבניין המשרדים (כאשר קומה אחת כוללת גם גלריה) ו- 10 קומות לבנין המגורים (כאשר קומה אחת הינה קומת גלריה). המשיבה 2 בקשה במסגרת התכנית להגדיל את מספר הקומות בבנין המגורים ל- 15 קומות ובבניין המשרדים ל - 14 קומות. הוועדה המקומית אשרה רק 12 קומות לבניין המגורים ו- 14 קומות לבניין המשרדים. באופן עקרוני, מקובלת עלינו העמדה כי ללא שינוי נסיבות או שינוי מצב תכנוני אין מקום לשנות מקביעות הוועדה המחוזית לעניין מספר הקומות והגובה, בפרט שאלו ניתנו לאחר הליך של שמיעת התנגדויות. עם זאת, במקרה שבפנינו אנו סבורים כי לאור שינוי האקלים התכנוני באזור, השינוי המינורי שאשרה הוועדה המקומית במספר הקומות הינו ראוי, ונבאר: לגבי בנין המגורים, השינוי שאשרה הוועדה המקומית הינו מינורי בלבד. כפי שציינו לעיל כבר במצב הקודם הותר במקום בניין מגורים בן 9 קומות מעל קומת קרקע הכוללת גלריה, כלומר קומה כפולה. לפיכך השינוי שאישרה הוועדה המקומית משמעותו המעשית הינה תוספת קומה אחת. לא מצאנו כל השפעה שלילית על המתנגדים כתוצאה מתוספת הקומה, וניתוח קווי הראיה במישור זה אינו מגלה פגיעה משמעותית, אם בכלל. לגבי בניין המשרדים השינוי שאושר הינו מהותי יותר, עם זאת לטעמנו מדובר בשינוי מוצדק. מאז שאושרה התכנית 2050ג' חל שינוי בתפיסה לגבי הבניה והשימושים לאורך רחוב יפו וזאת לאור מספר פרמטרים תכנוניים חדשים, בין היתר, הקמת הרכבת הקלה, דחיית תכנית ספדי לבניה במערב העיר והגדרת המע"ר של העיר במסגרת תכנית המתאר בהכנה - תכנית 2000. פרמטרים אלו בהחלט מצדיקים בניה גבוהה לאורך רחוב יפו, בפרט כאשר מדובר בבניה יוצרת תעסוקה כבניה למשרדים. נציין, כי בהתאם לתכנית המתאר בהכנה, אשר כבר קיימת החלטת להפקידה, ניתן להקים על המגרש מבנה גבוה הרבה יותר. בנסיבות אלו להגבהת בנין המשרדים קיימת הצדקה תכנונית. עוד חשוב להבהיר, כי התכנית אינה מוסיפה זכויות או נפחי בנייה, לפיכך הגבהת מספר הקומות גורמת בהכרח להצרת הבניין והקטנת התכסית. לגבי הפגיעה הנטענת בדיירי הבניין ברחוב יפו 214, חשוב לציין כי בניין זה נבנה בקו אפס ביחס למגרש נשוא התכנית. אולם, לא רק שבניין זה נבנה בקו אפס, אלא שנפתחו חלונות כלפי המגרש נשוא הערר. כלומר, דיירי הבניין ברחוב יפו 214 רכשו את דירותיהם מתוך ידיעה כי הם רוכשים דירות הבנויות בקו אפס, ומתוך ידיעה כי כלל לא ניתן לפתוח חלונות בקיר הבנוי בקו אפס [ר' תקנה 2.23 לתוספת לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל - 1970]. לאור האמור לעיל, יש ליתן משקל פחות בנושא האיזון לחסימת אור או אויר לחלונות שנפתחו בניגוד לדין בקיר הבנוי בקו אפס. בכל מקרה, יש לאזן בין הפגיעה הנטענת בבניין ברחוב יפו 214 בגין הגבהת הקומות לבין היתרון שמקנה לו העובדה כי הבניין צר יותר. לפיכך, כאשר עורכים איזון אינטרסים כולל - אינטרס הציבור, אינטרס היזם ואינטרס המתנגדים, מגיעים למסקנה כי האיזון שערכה הוועדה המקומית הינו ראוי ונכון. המרחק בין הבניין החדש לבין הבניין ברחוב יפו 214: העוררים מהבניין ברחוב יפו 214 הלינו על המרחק בינם לבין בנין המשרדים. הוועדה המקומית קיבלה למעשה את התנגדותם והתירה את המרחק בין הבניינים על כנו בהתאם לתכנית 2050ג', וזאת למעט חריגה במבנה חדר המדרגות . אנו סבורים כי הסטייה שהתירה הוועדה המקומית מהמרחק שנקבע בין הבניינים הינה סטייה מזערית וסבירה. אין מדובר במתן אפשרות לבנות את הבניין קרוב יותר לבית העוררים, אלא רק בהקלה ממרחק של שמונה מ' למרחק של 6 מ' במקטע של מבנה חדר המדרגות בלבד. עוד בהקשר זה נציין, כי הוועדה המקומית אף הקטינה את קונטור קומת המסחר בכ- 60 מ"ר. נשוב ונזכיר כי בנין המתנגדים בנוי בקו אפס לצד, כך שיש להביא בחשבון גם עובדה זו. לטעמנו אין זה סביר לאפשר לאזרח א' להקים את ביתו על קו אפס, ואז לומר לשכנו עכשיו אתה תתרחק מקו המגרש יותר מאשר מקובל באזור. אשר על כן, אנו סבורים כי החלטת הוועדה המקומית לאשר סטייה קלה מהמרחק בין הבניינים שנקבע בתכנית 2050ג' וזאת למרחק של 6 מ' במקום 8 מ' ורק במקטע מבנה חדר המדרגות הינו החלטה ראויה וסבירה. במאמר מוסגר נציין כי בדיון טענו המתנגדים כי בפועל נבנה המבנה במגרש נשוא הערר במרחק קטן מ- 8 מ' (או 6 מ' במבנה חדר המדרגות). ועדת הערר הינה חסרת סמכויות אכיפה ופיקוח, עם זאת יש להדגיש, כי משאושרה התכנית כקובעת מרחק של 8 מ' (ובמקטע מסוים 6 מ') לא ניתן לבנות במרחק קרוב יותר. למען הסר ספק, אנו קובעים כי בתכנית 2050ד' ייקבע כי כל סטייה מהמרחק הקבוע בתכנית בין הבניינים תהווה סטייה ניכרת. היקפי המסחר -כללי: התכנית המאושרת מאפשרת 3,133 מ"ר עיקרי למסחר וכן 269 מ"ר שטחי שירות למסחר. התכנית נשוא הערר אינה עורכת כל שינוי בסך שטחי המסחר, ובהיותה תכנית בסמכות מקומית, אף אין בסמכותה להגדיל את שטחי המסחר. מכאן השטח המוקצה למסחר בתכנית 2050ג' זהה לשטח המוקצה בתכנית 2050ד'. לאור האמור לעיל, כל הטענות בדבר יצירת קניון שוקק במקום בו הותר מסחר מינורי אינן טענות נכונות וכבר במצב הקודם אושרו שטחים ניכרים למסחר. המסחר בבניין המגורים לעומת המסחר בבנין המשרדים: למדנו לעיל, כי אין שינוי בהיקפי המסחר המאושר בשתי התכניות, עם זאת התכנית שבפנינו בהחלט מעבירה שטחי מסחר לבניין המגורים, ולקומת הקרקע בו. ועדת הערר בהחלט רואה טעם תכנוני באישור מסחר אינטנסיבי על תוואי רחוב יפו, במע"ר של העיר ועל תוואי הרכבת הקלה. ועדת הערר אף מוכנה לקבל את המדיניות של הרחבת המע"ר לרחוב שרי ישראל ויצירת חזית מסחרית גם ברחוב זה. עם זאת, איננו סבורים כי דין רחוב יפו זהה לדין רחוב שרי ישראל, וגם אם יש מקום לחזית מסחרית ברחוב שרי ישראל, היקף המסחר בו אמור להיות אינטנסיבי פחות. לעניין זה יש להוסיף את תכנון בניין המגורים ואת הטענה לחוסר שטחי הציבור בו, כאשר אלו הוסבו למסחר. עיון בנספח הבינוי מגלה כי קומת הקרקע של בניין המגורים מיועדת רובה ככולה למסחר ואילו הלובי המיועד לדיירים הינו מצומצם בצורה בלתי סבירה ממש: מתשריט זה ניתן לראות כי הלובי המיועד לבנין המגורים הינו קטן בצורה בלתי סבירה. ועדת ערר זו כבר עמדה בעבר על חשיבות קיומו של לובי לבית המשותף, ר' ערר (ירושלים) 91/08 זינו יצחק ואח' נ' ועדת המשנה לתכנון ולבנייה ירושלים () : "מבחינה תכנונית לובי הבניין מהווה שטח משותף בעל חשיבות תכנונית רבה. הלובי נותן הרגשה נעימה ליוצאים ובאים לבניין, מאפשר מרחב תמרון לנכים או לבעלי עגלות ילדים ואף מהווה נקודת מפגש ליוצאים והבאים לפתח הבניין ". בפרט קיימת חשיבות ללובי בבניין הממוקם במע"ר, כאשר יציאה מהבניין הינה ישירות לרחוב סואן. אשר על כן, אנו קובעים כי לפחות במחצית משטח החנות הסמוכה, המסומנת בצהוב בתשריט דלעיל, יבוטל השימוש המסחרי ושטח זה יהווה לובי ושטח ציבורי לטובת דיירי בניין המגורים. בכך יושגו שתי מטרות חשובות: הראשונה הגדלת השטח הציבורי לטובת המתגוררים בבניין והשנייה צמצום אינטנסיביות המסחר כלפי בנייני המגורים ברחוב שרי ישראל. עם זאת צמצום המסחר עדיין יאפשר חזית מסחרית מתונה כלפי רחוב שרי ישראל. מיקום זיקת ההנאה: בתכנית המאושרת מסומנת זיקת ההנאה במקביל לרחוב שרי ישראל. בתכנית 2050ד' מוצע כי זיקת ההנאה תנוצל ליצירת כיכר בפינת הרחובות יפו ושרי ישראל וכן בין הבניינים. ראשית נציין, כי באופן עקרוני אנו סבורים כי הקצאת שטחים לטובת הציבור בדרך של זיקת הנאה אינה נכונה תכנונית ומוטב כי שטחי הציבור יצבעו ירוק ויופקעו. בכל מקרה, איננו סבורים כי בשינוי מיקום זיקת ההנאה יש משום פגיעה בציבור. כך, איננו סבורים כי זיקת ההנאה במצב הקודם יצרה שטח איכותי לשימוש הציבור, מדובר ברצועה מלבנית לאורך רחוב סואן, אשר תקוות המתנגדים כי ברצועה זו יפותח גן ציבורי אינן תואמות את מיקומה ואת שטחה של זו. לעומת זאת, התכנית החדשה יוצרת כיכר משמעותית בצומת הרחובות יפו ושרי ישראל, וקיימת חשיבות אורבאנית לכיכר זו, אשר מהווה שיפור משמעותי ביחס למצב המאושר. אשר על כן, אנו סבורים כי שינוי מיקום זיקת ההנאה כפי שאושר על ידי הוועדה המקומית הינו סביר. במאמר מוסגר נציין, כי כפי שציינו לעיל התכנית המאושרת הינה בגדר עובדה מוגמרת. עם זאת, דעתנו אינה נוחה מכך שהתכנית אינה מקצה שטח איכותי לטובת הציבור. הקמת גדרות: העוררים טענו כי יש ליצור הפרדה בין המסחר למגורים וכן הקמת גדרות בין המגרשים. אנו סבורים כי לתכנון ההפרדות בתוך המגרש נשוא הערר וכן בין המגרש נושא הערר למגרשים הגובלים קיימת חשיבות רבה, ויש בו לשפר את איכות החיים של המתתנגדים. אשר על כן אנו קובעים כי לתכנית יצורף נספח גדרות ופריסתן, אשר במסגרתו יוצגו ההפרדות בתוך המגרש וכן הגדרות כלפי השכנים, לרבות הצגת גבהים וחומרי גמר לגדרות אלו. נספח הגדרות יובא לאישור מהנדס העיר. תנועה וחניה: העוררים הלינו על בעיות תנועה ותחבורה, בפרט בנושא הכניסה מרחוב שרי ישראל. התכנית החדשה 2050ד' אינה משנה את המערך התנועתי או התחבורתי כפי שאושר בתכנית 2050ג', ולפיכך את התנגדויות בנושא זה היה להעלות בפני הוועדה המחוזית עת אישור התכנית. זאת ועוד, אף כי הפתרון התחברותי בתכנית 2050ג', אשר כאמור אינו שונה בתכנית 2050ד', אינו אידיאלי, הרי לא מצאנו פתרון תחבורתי טוב יותר. איננו סבורים כי הגבלת הכניסה למגרש רק בכניסה מרחוב יפו ישימה, ואף אם הינה ישימה, הרי החסרונות הנובעים מכניסה אחת בלבד למגרש מרחוב יפו עולים על היתרונות מביטול הכניסה מרחוב שרי ישראל. מספר יחידות הדיור: העוררים לא העלו טענות ישירות כנגד מספר יחידות הדיור שמציעה התכנית החדשה. אולם ועדת הערר מהווה מוסד תכנון [ר' עע"מ 4897/06 בוקבזה נ. הוועדה המקומית ירושלים, ועדת הערר מחוז ירושלים ואח' ()], ומשהובאה בפניה תכנית היא רשאית לבחון את התכנית לגופה גם בנושאים שלא נתקפו ישירות בערר. התכנית המאושרת והתכנית החדשה קובעות שטח של 6,504 מ"ר עיקרי למגורים וכן 706 מ"ר שטחי שירות. עוד קובעת התכנית המאושרת כי מספר יחידות הדיור לא יעלה על 85 יחידות דיור. המשיבה 2 בתשובתה הסבירה כי מספר יחידות הדיור בתכנית יוגבל ל- 64 יח"ד. כלומר, גודל דירה ממוצעת על פי המשיבה 2 יהיה כ- 112 מ"ר עיקרי + שירות, כאשר לזה ניתן להוסיף עוד שטחי ממ"ד. אנו סבורים כי מדובר בתמהיל שאינו סביר במרכז העיר ואינו תואם את מדיניות המחוז להגדלת הצפיפות והוספת יחידות דיור בשטח הבנוי בעיר ירושלים. ר' למשל ההחלטה החשובה של המועצה הארצית לתכנון ולבניה בעניין סירוב לתכנית תמ"מ 1 תיקון 37 ("תכנית ספדי"): "המועצה הארצית, לאחר שהוצגו בפניה הנושאים השונים, כפי שנקבע בהחלטתה מיום 17.10.06, ולאחר שדנה בהם ובתכנית, מחליטה שלא לאשר את תכנית המתאר המחוזית למערב ירושלים, תמ"מ/1/ 37, מהנימוקים הבאים: 1. מתוך דאגה לדרך התפתחותה של ירושלים, קוראת המועצה הארצית לגופים השונים לפעול ולסייע לעיצוב דמותה ואופיה של העיר. 2. בהסתמך על המידע שהוצג בפני המועצה הארצית ועל סמך מכלול השיקולים שהועלו בדיון ובכללם שיקולים כלכליים, חברתיים, דמוגרפיים וסביבתיים, רואה המועצה הארצית חשיבות בהעברת מסר של התמקדות בריקמה העירונית הקיימת, על פני הרחבת שטחי הפיתוח מערבה." (הדגשה שלי - ג.ה.). בימים אלו כאשר ברור כי קיים מחסור ביחידות דיור בכלל ויחידות דיור קטנות בפרט, אין מקום במסגרת הליך תכנון לצמצם את מספר יחידות הדיור המאושר, ובוודאי שלא כאשר קיימים זכויות בניה כה נרחבות. ההפך הוא הנכון, יש לפעול בכל דרך להוספת יחידות דיור נגישות לאזרח. אשר על כן, אנו קובעים כי לתקנון התכנית יתווסף סעיף הקובע כי מספר יחידות הדיור במבנה המגורים לא יפחת מ- 80 יחידות דיור, כאשר לפחות 20 יחידות דיור יהיו בשטח עיקרי שלא יעלה על 65 מ"ר. סיכום: לאור האמור לעיל אנו קובעים כי התכנית תתוקן, כדלקמן: לפחות 50% משטח המסחר המסומן בתשריט בגוף ההחלטה לעיל ייועד לצורך לובי (או שטח ציבורי אחר) לטובת דיירי בניין המגורים; יתווסף לתכנית נספח גדרות אשר יאושר על ידי מהנדס העיר; תתווסף לתכנית הוראה כי כל שינוי במרווחי הבנייה, בגובה או במספר הקומות תהווה סטייה ניכרת; תווסף הוראה לתקנון התכנית, כי מספר יחידות הדיור לא יפחת מ- 80 יחידות דיור, כאשר לפחות 20 יחידות דיור יהיו בשטח עיקרי שלא יעלה על 65 מ"ר. בכפוף לתיקונים המפורטים לעיל, ניתן ליתן תוקף לתכנית. בניהעררועדה מקומית לתכנון ובניה