ערר על החלטת הועדה המקומית לאשר בתנאים תכנית פיתוח שהוגשה במקרקעין הידועים כחלקה 23, בגוש 6692 (להלן: "המקרקעין") שברחוב הרצל ביהוד. מדובר בחטיבת קרקע המצויה במרכז העיר ועוברת יוזמת התחדשות על פי תכנית יד / 6156, שעיקר פועלה בפינוי בינוי. עסקינן במגרשים 6 ו - 7 על פי אותה תכנית. קדמה לאותה תכנית בקשה לבית משותף במגרשים 6 א' ו - 6 ב' שם הוחלט לאשר הבקשה בתנאים. המחלוקת נתגלעה בין הצדדים בנוגע לשני תנאים שהושמו באותן הזדמנויות: האחת - בנוגע לתנאי בדבר תקן חניה מוגבר של 2 חניות לדירה; והשניה - בנוגע לביצוע פיתוח המתחמים על ידי העוררת ועל חשבונה. תמצית טענות העוררת העוררת רכשה המקרקעין במסגרת מכרז שפורסם על ידי ממ"י בשיתוף פעולה עם העיר יהוד -מונסון, ובהתאם חתמה על חוזי פיתוח עם ממ"י לגבי המקרקעין. חלק ממסמכי המכרז היו התכניות החלות במקרקעין, ובמסגרת תכנית יד / 6156 (להלן: "התכנית"), נקבע תקן חניה של 1.3 חניות ליחידת דיור. לפיכך החלה העוררת לפעול במרץ לצורך הוצאת היתרי בניה שאינם כוללים כל סטייה מהמצב התכנוני התקף, ולשווק את שני הבניינים הראשונים שבפרויקט. עם הגשת התכניות העוררת הופתעה לגלות התנאים שבמחלוקת, ולשיטתה אין להם כל עיגון בדין החל במקרקעין. לעניין החניה התקן הרלוונטי נקבע בתכנית אשר היוזמת שלה הינה יהודה - מונסון ובה נקבע כי באזור מגורים מיוחד יש להקצות 1.3 מקומות חניה לכל יחידת דיור בתחומי המגרש ולפחות 60 אחוז מסך החניות יהיו תת קרקעיות. התכנית עצמה הבחינה בין אזור מגורים מיוחד לגביו נקבע תקן חניה נוקשה של 1.3 מקומות חניה לבין יתר השטחים לגביהם קבעה כי תקן החניה יהיה בהתאם לתקנות התכנון והבניה בעת הוצאת ההיתר. מדובר בתכנית עדכנית, אשר אושרה לפני כחמש שנים וספק אם יש הצדקה לשנות מהתקן הקבוע בה. מכל מקום בין אישור התכנית לבין פרסום המכרז חלפו 4 שנים, ולראיה כי הועדה המקומית לא ראתה לנכון לעשות זאת. על פי תקן חניה של 2 מקומות חניה ליחידת דיור, על העוררת לבנות 408 מקומות חניה בשונה מ - 266 מקומות חניה בהם היא מחויבת היום. גם כיום מנצלת העוררת מרתף בגודל המגרש לצורכי החניה, וחפירת קומה נוספת תעמיס על הפרויקט עלויות שלא הובאו בחשבון מלכתחילה, ואינן אפשריות כך שיהיה עליה לוותר על בניית 71 דירות. לעניין ביצוע השטחים הציבוריים - דרישת המשיבה אינה חוקית וסותרת את התחייבויותיה כפי שניתנו בעבר לממ"י ואשר צורפו כחלק מהמכרז. התכנית קובעת טבלת שלבי ביצוע שטחים ציבוריים כפונקציה של בניית מגרשי המגורים. ברי כי טבלה זו אינה מטילה על היזם את ביצוע אותם השטחים, ובהתאמה נכתב בהוראות המכרז בסעיף 9 ו' 3 כי ידוע ליזם כי עבודות התשתית והפיתוח מבוצעות על ידי העירייה ובאחריותה המלאה, בהתאם למכתב מהנדסת העיר מיום 19/10/09. למסמכי המכרז צורף גם מכתב זה שם נכתב כי "למען הסר כל ספק באחריות העירייה לספק את כל פתרונות התשתית והנגישות לכל מתחם ומתחם והכל בכפוף להוראות התכנית שבנדון." התב"ע נעדרת כל הוראה המטילה את ביצוע הדרכים והשצ"פים על יזם ועל חשבונו. לחלופין, במידה והמשיבה מעוניינת כי פיתוח השצפים והדרכים יבוצע על ידי העוררת יש להורות על קיזוז עלויות הביצוע מהיטלי הפיתוח. תמצית עמדת הועדה המקומית ביום 19/3/07 החליטה הועדה המקומית להפקיד את תכנית יד / מק / 6156 / א שהינה שינוי לתכנית יד / 6156 בכפוף לתנאים לפיהן יקבעו 2 מקומות חניה לדירה בנוגע לתוספת יחידות הדיור המוצעות בתחום תכנית זו. העוררת לא השיגה על החלטה זו. הדרישה ל - 2 מקומות חניה לכל יחידת דיור הולמת ועולה בקנה אחד עם מדיניותה ועמדתה העקבית של הועדה המקומית בעניין זה, ומצאה את ביטויה בתכניות שהופקדו לכל המאוחר בשנת 2008 ואילך. מימוש תכנית יד / מק / 6156/ א חיזקה את מדיניות הועדה המקומית לדרוש 2 מקומות חניה לכל יחידת דיור, בשים לב למצוקת החניה בעיר. מדובר בתכנית ובה מספר יחידות רב שכן היא תכנית פינוי בינוי במהותה ולפיכך מהווה מחולל תנועה. בתחום התכנית עתידים להיבנות 1262 יחידות דיור ומרכז מסחרי בשטח של 6000 מ"ר שעתיד להיות מוקד משיכה למתחם כולו. מצוקת החניה בשכונת קריית הסביונים במערב העיר הניעה וחייבה את הועדה המקומית לגבש ולקבוע עמדה ומדיניות לפיה לא תאושר תכנית ו/או נספחים אלא אם תעניק פתרון חניה של 2 מקומות חניה לפחות לכל יחידת דיור. למעלה מן הצורך הועדה המקומית שוקדת על הכנת תכנית לתחום העיר, אשר תקבע את פתרונות החניה המחויבים, לרבות 2 מקומות חניה לכל יחידת דיור. לעניין הפיתוח - תכנית פינוי בינוי מעצם טיבה חובקת פינויים לרבות משטחים ציבוריים ומטלות ציבוריות, אלה כרוכים באלה בצוותא חדה כמקשה אחת. אחד ממאפייניה הבולטים של התכנית הזו הינה הענקתן של זכויות בניה בהיקף של פי שלוש, על מנת לאפשר את ביצועה לכן אין לאבחן בין המטלות הפרטיות למטלות הציבוריות. הדברים מפורטים בסעיף 29 להוראות התכנית, אשר כותרתו טבלת שלבי ביצוע שטחים ציבוריים כפונקציה של בניית מגרשי המגורים. טבלה זו יוצרת זיקה ישירה הדוקה ובלתי ניתנת להפרדה בין כל מרכיבי הטבלה. במקרה דנן מחייבת הטבלה ביצוע דרך ושצ"פ. גם בתכנית יד / מק / 6156 / ב' יש הוראה זהה וטבלה דומה, ואותה תכנית כוללת גם הוראה בסעיף 7.1 כי יזם התכנית ישיב לעירייה את עלויות ביצוע השצ"פ במגרש 54 שבוצע על ידה, ללמדך כי הכוונה כי הפיתוח נעשה על חשבון היזם. לעניין מכתב מהנדסת הועדה - הרי אין בו כדי לסייע לטענת העוררת שכן עניינו של המכתב אך ורק בתשתיות רטובות (מים, ביוב, תיעול וניקוז), עבורן משתלמות אגרות והיטלי פיתוח הא ותו לא, כל יתר המטלות הציבוריות הם על חשבון היזם. דיון והכרעה תקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה) התשמ"ג - 1983 קובעות מפורשות כדלקמן: "1.במרחב תכנון מקומי שאין בו תכנית מיתאר מקומית בדבר התקנת מקומות חניה, יחולו הוראות תקנות אלה והתקן למקומות החניה כמפורט בתוספת (להלן - התקן) כל עוד לא נקבעה תכנית מיתאר כאמור. 2.מוסד תכנון רשאי לאשר תקן למקומות חניה במסגרת תכנית מיתאר מקומית, שפרטיה שונים מהוראות התקן, אם ראה לעשות כן מטעמים של צרכים מקומיים שיפורטו בהנמקה שתצורף לתכנית. 3.תכנית מיתאר מקומית או תכנית מפורטת תכלול הוראה הקובעת אם חל על התכנית התקן לפי תקנה 1 או תכנית אחרת למקומות חניה לפי תקנה 2." התכנית קובעת הוראות ספציפיות לעניין זה ובכלל זה קובעת כדלקמן: "סעיף 22 א. הקצאת מקומות החניה תהייה: באזור מגורים מיוחד - 1.3 מקומות נחיה לכל יח"ד בתחומי המגרש ולפחות 60% מסך החניות יהיו תת - קרקעיות. באזור מיוחד 1 - למגורים כמו בסעיף 1 לעיל, למסחר בהתאם לתקנות התכנון והבניה התקפות בעת הוצאת היתר בניה ובלבד שיופרדו מהחניות האחרות. לבנייני ציבור - בהתאם לתקנות התכנון והבניה התקפות בעת הוצאת היתר הבניה. למסחר - בהתאם לתקנות התכנון והבניה התקפות בעת הוצאת היתר הבניה..." ללמדך כי התכנית אכן קובעת תקן חניה בהיר וספציפי באזור מגורים מיוחד, בו מצויים המקרקעין נשוא הערר. על פי הוראות התקנות מקום בו קובעת תכנית תקן כזה, הרי שקביעה זו גוברת על כל הנחיה אחרת כל עוד לא שונתה בתכנית אחרת כמובן. לא זו אף זו, סעיף 2 (15) לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית) התשס"ב - 2002 קובעת כדלקמן: "(15) סטיה מהוראות התכנית בדבר מספר מקומות חניה לכלי רכב או מהוראות התכנית המחייבות התקנת מקומות חניה תת-קרקעיים." מכאן כי לא ניתן לאשר סטייה כלשהי שלא באמצעות תכנית חדשה, אשר תופקד כדין. יתר על כן, אף הועדה המקומית היתה מודעת להנחיות אלה, ולראיה היא מצאה לנכון לקדם תכניות אחרות ובהן תקן חניה מחמיר יותר, בחלק משטח התכנית נשוא הערר. הועדה לא מצאה לעשות זאת בכלל שטח התכנית כי אם לגבי קטעים בהם התבקשו שינויים תכנוניים וטעמיה ונימוקיה עימה. לאור האמור ונוכח העובדה כי מדובר בנושא חוקי ברור ובהיר איננו נזקקים לטעמים נוספים, אולם בשולי הדברים נעיר כי ועדה זו מייחסת חשיבות משמעותית לוודאות התכנונית ועדת הערר הבהירה לא אחת כי היא שמה דגש על הוודאות התכנונית המחייבת, לעניין זה ר' למשל ערר 287/07 דנישרא נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה זמורה כדלקמן: "...ועדה זו הביעה דעתה לא אחת בדבר הוודאות התכנונית המחייבת. בנסיבות ענייננו, בהן נרכשה קרקע על סמך מידע שניתן בועדה המקומית בדבר זכויות הבניה המותרות, הוצא היתר בהסתמך על אותה פרשנות, (הגם שלדידנו כמפורט די בזכויות על פי תכנית 8 כמפורט לעיל), חויב ושולם היטל השבחה (לאחר הכנת שומה מוסכמת מטעם הועדה המקומית עובר לרכישה). בנסיבות אלה, לא ייתכן כי הועדה המקומית תהפוך בן לילה את עורה, תשקוד ותחבר פרשנות חדשה, אשר פוגמת פגיעה משמעותית ביותר בזכויותיהם הקנייניות של בעלי קניין בתחומה וזאת מבלי לנקוט בהליך תכנוני כדין, הליך אשר טומן בחובו תוצאות פיסיקליות העומדות מנגד להיטל ההשבחה שחויב ונגבה בשעתו." כפועל יוצא מכך אנו רואים חשיבות ראשונה במעלה לשקיפות התכנונית, ועל כגון דא נפסק: "דין התכנון והבנייה בונה עצמו (בין השאר) על שני עקרונות-תשתית האחוזים-וקשורים זה-בזה לבלי-הפרד: עקרון השקיפות ועקרון שיתופו של הציבור בהליכי אישורן של תכניות. עקרון השקיפות נקבע (בין השאר) בהוראת סעיף 89(א) לחוק, ולפיה הודעה על הפקדת כל תכנית תפורסם ברשומות, בעיתון, במשרדי רשויות מקומיות ועוד... הפרסום על דבר ההפקדה מביא לידיעת הציבור את דבר התכנית המיועדת; המעוניינים רשאים לעיין בתכנית... ואם רואים הם את עצמם נפגעים, קונים הם זכות להגיש התנגדותם לתכנית ולטעון טענותיהם... זכות זו להתנגדות שואבת כוחה מחובת ההגינות המוטלת על הרשות ומבטאת היא עקרון-יסוד ולפיו אין פוגעים בזכות או באינטרס לגיטימי של אדם בלא לשמוע אותו תחילה; ממקדת היא את תשומת-הלב בנושאים אלה ואחרים שהמתנגדים מעוניינים בהם, ולמותר לומר ששקיפות ההליך מבטיחה באורח מרבי את תקינות פעולתה של הרשות... גם חובת הפירסום לרבים גם זכות ההתנגדות המוענקת ליחיד, גם-זו גם-זו ההלכה רואה בהן תנאים מוקדמים לשימוש בסמכות, ופגיעה בזו או בזו הביאה לא-אחת לביטולו של הליך... נדע אפוא, כי הפרסום ברבים על-אודות כוונה ליתן תוקף לתכנית מוצעת, ועמו הקניית זכות ההתנגדות, הוכרו ומוכרים בהלכה כיסודות חיוניים לקיומו של הליך תכנון תקין וחוקי. בג"ץ 288/00 אדם טבע ודין נ' שר הפנים לפיכך הן על פי החוק והן על פי עקרונות היסוד הנזכרים לעיל, אם מבקשת הועדה המקומית לחרוג בנושא תקן החניה עליה לעשות זאת באופן בהיר באמצעות הפקדת תכנית חדשה שתשנה מהתקן התקף. אשר לנושא הפיתוח - כותרתו של סעיף 29 הינו שלבי ביצוע ובו מדרג של ביצוע שטחים ציבוריים כפונקציית של בניית מגרשי מגורים. איננו סבורים כי סעיף זה כשלעצמו מטיל את נושא הפיתוח על מבקשי ההיתרים / היזמים והוא דומה לסעיפי שלביות אחרים הנמצאים לפרקים בתכניות ותפקידם להבטיח תשתית נאותה, לבינוי על פי התכנית. הטבלה כוללת ביצוע של פינויים, דרכים ושצפ"ים. בשונה מנושא הדרכים והשצפ"ים, הפינויים מוטלים מפורשות על היזמים ומבקשי ההיתר: כך, כוללת התכנית נספח פינויים וקובעת בסעיף 21 ו' כי "כל מבנן פינוי יינתן היתר בניה רק כנגד הצגת לפחות 85% הסכמי פינוי של הדיירים להנחת דעת הועדה המקומית..." כמו כן ננקטו הוראות ספצפיות האוסרות על מתן היתר בניה למגרשים מסוימים המותנות בפינויים כאלה ואחרים, וכן נדרשת הגשת תכנית לסלילת מערכת הדרכים והתשתיות אל ובתוך המתחמים כולל שלבי ביצוע באופן שיבטיחו את השלמתן לפני אכלוס המבנים להנחת דעת הועדה המקומית. בשונה מהאמור לא מטילה התכנית באופן פוזיטיבי את ביצוע הפיתוח על בעלי המגרשים. לעניין זה יפים דבריו של בית המשפט העליון בעניין דירות יוקרה נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה יבנה כדלקמן: "חובתה של הרשות הציבורית שלא לסטות מגדרי סמכותה על פי דין בולטת במיוחד בתחום המיסים ותשלומי החובה. שרשיהם של עקרונות אלה נטועים עמוק במסורת המשפטית של העולם המערבי. .... במשפט הישראלי ניתן ביטוי חוקתי לתפישה זו בחוק יסוד: משק המדינה. בסעיף 1(א) לחוק יסוד זה נקבע כי "מסים, מילוות חובה ותשלומי חובה אחרים לא יוטלו, ושיעוריהם לא ישונו, אלא בחוק או על פיו; הוא הדין לגבי אגרות". משמעותה וחשיבותה של הוראה זו הודגשו בפסיקה ובספרות המשפטית (ענין אילנות הקריה, בעמ' 588&"8209;589; ע"א 1761/02 רשות העתיקות נ' מפעלי תחנות בע"מ, פ"ד ס(4) 545, 561 (2006) (להלן: ענין רשות העתיקות II); ע"א 11371/05 המועצה האזורית באר טוביה נ' ישפרו - חברה ישראלית להשכרת מבנים בע"מ, פסקה 12 ( 20.2.2008) (להלן: ענין ישפרו); בג"ץ 7186/06 מלינובסקי נ' עיריית חולון, פסקאות לה-לו ( 29.12.2009); יוסף מ' אדרעי מבוא לתורת המסים 15&"8209;16, 32&"8209;33 (2008) (להלן: אדרעי מסים); אהרן נמדר מס הכנסה 36&"8209;38 (מהדורה שלישית, 2010)). הוראת סעיף 1(א) לחוק יסוד: משק המדינה מתייחסת ל"תשלומי חובה" בכללם, על כל סוגיהם, והיא מציינת גם תשלומי חובה לסוגיהם הספציפיים. הפסיקה התייחסה לא אחת למאפיינים המבחינים בין תשלומי החובה לסוגיהם: מלוות חובה, כפי שמעיד שמן, מוחזרות לאחר זמן לבעליהן. יתר תשלומי החובה ניתנים לחלוקה לשתי קטגוריות: האחת - תשלומים הנגבים בלא כל זיקה לשירות הניתן לאזרח. אלה הם תשלומי מיסים. השניה - תשלומים המשתלמים בזיקה מסוימת, בהיקף משתנה, לשירותים ספציפיים שהרשות מעניקה, המיועדים למימון שירותים אלה. תשלומי החובה בקטגוריה זו - שאף הם אינם עשויים מעור אחד - הם אגרות, וכן היטלים ודמי ההשתתפות ... הן מיסים והן אגרות, היטלים ודמי השתתפות אין להטילם אלא על פי הסמכה מפורשת בחוק. רשויות מקומיות הוסמכו לגבות תשלומים משתי הקטגוריות. ... חוק יסוד: משק המדינה קובע, בסעיף 1(א): "מסים, מילוות חובה ותשלומי חובה אחרים לא יוטלו, ושיעוריהם לא ישונו, אלא בחוק או על פיו; הוא הדין לגבי אגרות" (הדגשה לא במקור). משמעות קביעה זו היא כי, כשם שלא ניתן להטיל תשלומי חובה אלא בחוק או על פיו, כך לא ניתן לשנות את שיעורי תשלומי החובה אלא בחוק או על פיו. בכלל זה, לא ניתן לתת הנחות, פטורים, והקלות למיניהם בתשלומי החובה אלא אם יש יסוד לכך בחוק או בחיקוק מכוחו... בענייננו, לא הוענקה לרשות סמכות בחוק לתת פטור למערערות מהיטלי פיתוח, ובכלל זה, גם כאשר היזם מתחייב לבצע את עבודות הפיתוח. הנחת החוק היא, כי הנטל לבצע את עבודות הפיתוח מונח על כתפי הרשות המקומית, ועל הבעלים או המחזיק במקרקעין לשלם לרשות את היטלי הפיתוח. החוק אינו מכיר בהסדר לפיו הרשות תגלגל על היזם את החובה לבצע עבודות פיתוח, ויחד עימה תפטור אותו מהיטלים. אפשרות כזו היתה פותחת פתח להסכמות המונחות משיקולים בלתי ענייניים, והיתה עלולה לטשטש את היחס הראוי בין התמורה הנדרשת עבור עבודות הפיתוח לבין הפטור מהיטלי הפיתוח הניתן תמורתה. אפשרות כזו היתה עלולה ליצור מצבים של אי-שוויון והפלייה בין תושבים ברשות המקומית. השקפת גורמי העיריה כאילו יש להם "סמכות טבועה" להעניק פטורים בתחומים אלה אין לה עיגון בדין (השוו שפיר היטלי פיתוח, כרך א, בעמ' 395&"8209;396). הוראות חוקי העזר ביחס לתשלום היטלי פיתוח הן קוגנטיות. בהעדר הסמכה חוקית להעניק פטור מתשלום היטלי פיתוח, גורמי העיריה אינם רשאים לעשות כן. במתן פטורים מהיטלי פיתוח חרגו גורמי העיריה מתחום סמכותם, ואין זה תחום שבו נתונה לרשות "סמכות טבועה" לפעול כפי ראות עיניה (זמיר הסמכות המינהלית, בעמ' 77&"8209;79; עע"ם 7027/07 מימון נ' המועצה המקומית בנימינה, פסקה 6 ( 26.12.2010)). משמעות הדבר היא, כי הוראות ההסכם בנושא היטלי הפיתוח, אשר מבקשות לעגן במסגרת חוזית פטורים מתשלום חובה שאין להם עיגון בחקיקה - הריהן פסולות, ודבק בהן פגם של אי-חוקיות. זאת, גם במקום שפטורים אלה ניתנים בתמורה להתחייבות היזם לבצע בעצמו את עבודות הפיתוח. מסקנה זו מחייבת, עם זאת, התייחסות להיבט הבא: גורמי העיריה, וכן השלטון המקומי, הצביעו על טעמים שונים שבגינם עשויה להיות תועלת רבה בהסדר שעל פיו עבודות הפיתוח במיזם, המוטלות בדרך כלל על הרשות המקומית, יתבצעו על ידי היזם, ותיעשה התחשבנות לענין זה ביחס להיטלי הפיתוח (בג"ץ 2758/01 התנועה למען איכות השלטון בישראל נ' עיריית ירושלים, פ"ד נח(4) 289, 299 (2004) (להלן: ענין ימק"א); שפיר היטלי פיתוח, כרך א, בעמ' 345&"8209;346). לכך יש להשיב, ראשית, כי התועלת שבהטלת ביצוע עבודות הפיתוח על היזם עדיין אינה מאיינת את הפגם שבמתן פטורים מתשלומי חובה שלא על פי דין. יחד עם זאת, הכלל לפיו אין לפטור מתשלום חובה בלא הסמכה חוקית אינו מונע מכל וכל אפשרות כי היזם יבצע את עבודות הפיתוח הרלבנטיות למיזם. אלא, שנדרש כי הדבר ייעשה על פי הוראות הדין וכללי המינהל התקין, באופן הבא: על פי הוראת סעיף 197 לפקודת העיריות, "לא תתקשר עיריה בחוזה להעברת מקרקעין או טובין, להזמנת טובין או לביצוע עבודה אלא על פי מכרז פומבי". חריגים להוראה זו, שבמסגרתם רשאית העיריה להתקשר ללא מכרז פומבי או ללא מכרז כלל, מנויים בסעיף 198 לפקודת העיריות ותקנה 3 לתקנות העיריות (מכרזים), התשמ"ח-1987 שהותקנה על פיו. כדי שהעיריה תוכל להפקיד בידי יזם עבודות פיתוח שיבצע במקומה, עליה לנקוט בהליכי מכרז, או לעמוד בתנאים לפטור ממכרז בהתאם לחוק ולתקנות. התקשרות עם היזם על פי כללים אלה היא כמובן אפשרית, תוך תשלום תמורה נאותה ליזם בעבור העבודות. אין מניעה משפטית לקיזוז היטלי הפיתוח המגיעים על פי החוק מהתמורה המגיעה ליזם בעבור ביצוע עבודות הפיתוח על פי תנאי החוזה (ענין ימק"א, בעמ' 300; כן ראו, למשל, סעיף 53 לחוק החוזים; פרידמן וכהן חוזים, כרך ב, בעמ' 1210&"8209;1212; מנחם מאוטנר "קיזוז" דיני חיובים - חלק כללי 462, 468, 482&"8209;489 (דניאל פרידמן עורך, 1994)). התוצאה היא, כי אכן עשוי להימצא מסלול חוקי שבאמצעותו אפשר שיזם יבצע עבודות פיתוח הקשורות למיזם שאותו הוא מנהל, במקום הרשות המקומית, ואילו התשלום המגיע לו בעבור עבודות אלה יבוצע על דרך של קיזוזו כנגד היטלי הפיתוח שאותם הוא חב לעיריה. אולם הליך כזה צריך להתנהל על פי הדין, הן בכל הנוגע לדיני המכרזים החולשים על ההתקשרות, והן באשר להטלת היטלי פיתוח על הגורם החייב בהם, ובשיעורים הנקובים על פי חוקי העזר." הנה כי כן על פי פסיקת בית המשפט העליון נושא של ביצוע פיתוח המגולגל לפתחו של יזם הינו מורכב ראשית, יש למצוא המקור החוקי לכך (הפתרון השגור הוא חלף אגרות והיטלים), אולם גם פתרון זה אינו חוקי אלא אם כפוף לדיני ההתקשרויות עם הרשות הציבורית וכרוך במכרז , כמו גם ביתר הדינים המחייבים לעניין זה. לא זו אף זו, גם הוראות המכרז שפורסם בשעתו בצוותא חדא עם העירייה, הזמינו את הציבור לקבל הצעות ובמסגרת זו הוסברה חובתם של הזוכים בפינוי המתחמים מדיירים פולשים ו/או מבנים, וכן פורשה העובדה כי יש לשלם אגרות והיטלי פיתוח לעירייה ופורט מפורשות כי "ידוע ליזם כי עבודות התשתית והפיתוח מבוצעות על ידי העירייה ובאחריותה המלאה בהתאם למכתב מהנדסת העיר מיום 19/10/09, המצורף כנספח ח' לחוברת המכרז, כל מתחם הינו עצמאי ואין תלות בין המתחמים ככל שהדבר נוגע לפיתוח התשתיות ודרכי הגישה." בהתאם הצהיר היזם כי "אין ולא תהיה לו כל טענות או תביעות כלפי המינהל בכל הכרוך לגובה אגרות והיטלי פיתוח, בטיב העבודות או לוחות הזמנים וכי הוא מתחייב לא לבוא למינהל בכל טענה ו/או תביעה בעניינים אלו." אנו סבורים כי עקרונות פרשניים מקובלים מחייבים פירוש הרמוני של הוראות המכרז אשר נכתבו ונתמכו על ידי הרשות המקומית ושל הוראות התכנית אשר ניזומו על ידי אותה רשות. אשר על כן ולאור כל האמור מצאנו בטענות העוררת ממש ולפיכך הערר מתקבל. בניהעררועדה מקומית לתכנון ובניה