התנאים הנדרשים להוצאת היתר למבנה מסחרי רקע 1. העוררת הינה בעלת הזכויות במגרש הידוע כחלק מחלקה-153 בגוש 18161 (להלן: "המגרש"), הנמצא בעיר נהריה. גודלו של המגרש (אשר נמצא בהליכי רישום לאחר פיצולו מחלקה 153) הינו 16,285 מ"ר, והוא מיועד, על פי התכניות החלות על הקרקע, להיות חלק מהמרכז האזרחי תרבותי מסחרי. ממערב למגרש נמצא הכביש הארצי מס' 4, ואילו מצפונו נמצא כביש ארצי מס' 89. 2. על פי התכניות החלות, ג/במ/103 ו-ג/10715, זכויות הבנייה המותרות במגרש נגזרות מהשימושים המבוקשים בו. אם מבוקשת בנייה מסחרית, אזי זכויות הבנייה הן 157% שטח בנייה עיקרי, 35% שטחי שירות (וכן תוספת של 100% לכל קומת חניה תת קרקעית), ומותרת בנייה של 6 קומות סה"כ בגובה של 21 מ'. מאידך, אם המדובר בבניית מלון או מלונית, מותרת בנייה בהיקף של 200% שטח עיקרי, 65% שטחי שירות (וכן תוספת של 100% לכל קומת חניה תת קרקעית), ומותרת הקמתן של 12 קומות בגובה כולל של עד 40 מ'. 3. העוררת הגישה בשנת 2009 בקשה להקמת מבנה מסחרי בן שתי קומות (מעל שתי קומות חניה תת קרקעיות), ומעליו ארבע קומות של מלון. הבקשה אושרה בתנאים בוועדת המשנה ביום 11.3.2010. הבקשה הועברה לדיון במליאה עקב בקשתו של חבר המועצה מר איל וייזר, וביום 4.5.2010 אושררה החלטת ועדת המשנה. על החלטה זו הוגש ערר, אך זה נמחק לבקשת העוררים. ראוי לציין כי בין התנאים שנקבעו היה ביטול הפקדת תכנית נקודתית אותה יזמה העוררת, קבלת אישור משרד התיירות לעמידה בתקנים הפיזיים לבניית המלון, קבלת התייחסות רשות הניקוז, קבלת אישור ועדת ההיגוי לתחבורה (מע"ץ, משטרת ישראל ומשרד התחבורה) לגבי ההתחברות שהוצעה מכיוון כביש 89, ועוד תנאים שונים הנוגעים לבנייה המוצעת. 4. במקביל להגשת הערר, הוגשה עתירה מינהלית לבית המשפט על ידי עמותות סביבתיות ותושבים מנהריה, אשר בה נתקפה החלטת הוועדה המקומית להתיר לעוררת את הבנייה. העתירה נדחתה. בית המשפט הנכבד (כב' השופט סוקול) דחה את העתירה. בפסק דינו קובע בית המשפט הנכבד כי לא היה מקום לתקוף את ההחלטה בשל בעיות הניקוז, מאחר והתנאי אותו קבעה הוועדה הינו קבלת אישור מרשות הניקוז, אשר העבירה דרישות לעוררת, וכל עוד אלו לא ימולאו, לא ניתן יהיה להוציא את היתר הבנייה. כן נדחו טענות נוספות מצד העותרים, אשר אינן צריכות לענייננו כעת. 5. בחודש ינואר 2011 החליטה העוררת לשנות את התכנון של המרכז המסחרי, והגישה בקשה מצומצמת יותר בהיקפה, לפיה ייבנו שתי קומות מסחר מעל קומת חניה תת קרקעית אחת בלבד, וכן 24 חדרי מלון, בשתי קומות בלבד. כן בוטלה הכניסה מכביש 89, וכעת הכניסה המוצעת הינה מרחוב הגלעד בלבד (שהינו רחוב פנימי המוביל לשכונת מגורים). 6. ביני לביני, חלו שינויים בקואליציה בעיריית נהריה, והמאבקים בין הסיעות השונות במועצת העירייה פוגעים קשות בפעילותה של הוועדה המקומית. כך ידוע לנו, מתיקים אחרים, כי מליאת הוועדה המקומית אינה מתכנסת כנדרש על פי דין, והדבר מעכב את הוצאת היתרי הבנייה במקרים בהם יש צורך בהחלטת מליאה. שינוי ההרכב אף מביא לכך שהחלטות שניתנו בעבר, אינן מקוימות. 7. איתרע מזלה של העוררת, והיא נקלעה ללב ליבו של הסכסוך. הפרויקט אותו יזמה היא, אינו מקודם על פי ההחלטות הקודמות. כאשר הגיעה בקשתה המתוקנת של העוררת לדיון, ועל אף שזו הינה מצומצמת בהיקפה אל מול הבקשה הקודמת, החליטה כעת ועדת המשנה לדחות את הבקשה כליל. ועדת המשנה קבעה כי לא הומצאו כל האישורים הנדרשים, ועל כן יש לדחות את הבקשה לחלוטין (במקום להותירם כתנאים למתן ההיתר, כפי שהוחלט בעבר). כן נקבע כי לאחר המצאת האישורים, יובא התיק לדיון מחודש. 8. כנגד ההחלטה הנ"ל הוגש הערר שבפנינו. העוררת טענה כי ההחלטה מנוגדת לדין, מנוגדת לעמדת מהנדס העיר, ואינה מידתית, ועל כן לא היה מקום לקבלה. העוררת ציינה כי המדובר בהחלטה המאריכה מאוד את המועד בו ניתן יהיה להתחיל בביצוע הפרויקט, ללא כל הצדקה שהיא. 9. ראוי לציין כי יום לפני הגשת הערר (ביום 30.10.2011) ניתנה עמדת רשות הניקוז, לפיה "אין לרשות ניקוז ונחלים גליל מערבי כל התנגדות לביצוע הקמת מבנה קניון "ארנה" - קטע נהריה", בכפוף למילוי התחייבויותיה של העוררת, אשר ניתנו במהלך חודש אוקטובר 2010. מאידך, צויינה ההערה הבאה על ידי רשות הניקוז: "יש לקחת בחשבון שעד לביצוע הסדרה מלאה של נחל הגעתון, מתחם הקניון והחנייה המתוכננת בצד שני של הנחל מועדים להצפות, בגלל כושר העברה נמוך של המובל הקיים במעלה ובעיקר בשל מגבלות ההולכה של מעביר המים מתחת כביש מס' 4 והתעלה הפתוחה לאורך שד' הגעתון." 10. בנוסף, התקבלה חוות דעת מצד מהנדס התחבורה יהודה אשד, הנוגעת לבקשה המקורית (הכוללת התחברות מכביש 89). לאחר שנמסר למהנדס הנ"ל השינוי בתכנון, הוא העביר הערות משלימות, אולם לא ניתנה חוות דעת סופית בעניין. משרד מהנדס העיר המציא, עקב כך, חוות דעת לפיה ניתן לאשר את תכנית התנועה על ידי מהנדס העיר בלבד, וכי אין צורך באישור משרד התחבורה. ועדת המשנה התכנסה שוב, והחליטה ביום 17.11.2011 (דהיינו, לאחר הגשת הערר), כי יש להמציא בכל זאת את אישור משרד התחבורה, וכי יש להבין אל נכון את המשמעויות המשפטיות של פסק הדין שניתן בבית המשפט המחוזי בעניין הפרויקט. נקבע כי הבקשה נדחית, והיא לא תובא לדיון חוזר אלא לאחר שיומצאו כל האישורים הנדרשים. 11. נכון להיום, אין עדיין חוות דעת סופית בעניין התחבורתי. קיימים מכתבים אשר הוצגו לנו, מטעם המהנדס יהודה אשד, אולם אין אלו בגדר חוות דעת ממנה ניתן להסיק כי הגישות למבנה המוצע אכן מתיישבות עם הצפיפות התחבורתית באזור (שכן כאמור, המדובר בדרך הכניסה לשכונת מגורים קיימת). 12. בדיון בפנינו הציגה הוועדה המקומית עמדה "מפוצלת". מחד, הציג הצוות המקצועי (מהנדס העיר והיועץ המשפטי של העירייה) את עמדתו, לפיה לאור ביטול ההתחברות לכביש הבינעירוני אין עוד צורך בחוות דעת של משרד התחבורה, וכי ניתן להסתפק בבדיקות המבוצעות במשרד מהנדס העיר. עם זאת, הסכים מהנדס העיר כי ניתן להסתפק בקבלת חוות דעת מע"ץ ומשרד התחבורה, כתנאי להוצאת ההיתרים, וכי ביצוע התנאים שייקבעו על ידי גורמים אלו, יהוו תנאי לקבלת טופס 4. ככל שהדבר נוגע לרשות הניקוז, נטען כי המדובר באישור תקף, שאינו מצריך עוד אישורים. לפיכך סבורים הם כי ניתן היה לאשר את הבקשה בתנאים, ולא לדחותה. מנגד, התייצב לדיון מר וייזר, אשר היה חלק מההחלטה שהתקבלה. הוא טען כי לדעתו עמדת הגורמים המקצועיים אינה משקפת את עמדת הוועדה המקומית, וכי עמדתם היא כי יש לקבל את חוות הדעת המקצועיות, ורק לאחר מכן לדון בבקשה. כן סבר הוא כי ראוי היה לקבל עמדה סדורה של רשות הניקוז, בטרם תתקבל החלטה כלשהי בעניין. מר וייזר ציין כי לנוכח היקף הפרויקט, אין זה סביר להתעלם מההשפעות הניכרות שיהיו לזה על הסביבה, וכי סכנות ההצפה של נחל הגעתון, כמו גם הסיכונים והעומסים התחבורתיים שהפרויקט עלול ליצור, חייבים להיבחן בטרם יוחלט האם ראוי לאשרו. 13. כאמור, המדובר בהחלטה אשר אינה מתיישבת עם ההחלטה המקורית של המשיבה, אשר החליטה כבר להתיר את הפרויקט, בהיקף גדול יותר ממה שמבוקש כעת. המשיבה סבורה כי יש לכך הצדקה, לנוכח היקף הפרויקט והשפעותיו, ואילו העוררת טוענת כי אין שום הצדקה לעשות כן. שינוי עמדתה של הוועדה המקומית 14. המשיבה טוענת כי היא זכאית לשנות את עמדתה, לאחר ששקלה מחדש את עמדתה, ומצאה כי המדובר בטעות משפטית או תכנונית, היא מחוייבת לשנות את עמדתה. 15. כעיקרון, צודקת המשיבה בטענתה כי זוהי זכותה, ולעיתים אף חובתה, לשנות את העמדה המקורית בה נקטה, כאשר מתברר לה כי שגתה. דברים ברורים בעניין זה נפסקו במסגרת בבג"ץ 10359,9717/03 נעלה-עמותה להתיישבות בשומרון וכו' ואח' נ' המינהל האזרחי ליהודה ושומרון ואח', : "העותרים טוענים, כי לא היה שום צידוק לשינוי ההחלטה. התשובה לכך היא שהרשות המוסמכת במקרה זה, ככל רשות מינהלית, אינה כפופה, לעניין החלטותיה שלה, לכללי הסופיות ומעשה בית דין (בג"ץ 18/82 חברה קדישא גחש"א ת"א נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, תל-אביב-יפו, פ"ד לח(1) 701, 717; י' זמיר הסמכות המינהלית (כרך ב', תשנ"ו) (להלן - זמיר), 983-981). מטבע הדברים ששינוי נתונים או נסיבות יכול להביא, ולעתים חייב להביא, לשינויה של החלטה מינהלית. סטייה מהחלטה מינהלית קודמת יכול שתבוא אף עקב הערכה מחודשת של נתונים קיימים, בלא שינוי נסיבות (לגבי שינוי נסיבות והערכה מחדש: בג"ץ 318/75 חדג'ס נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, חיפה, פ"ד ל(2) 133, 137; בג"ץ 795/79 המועצה האיזורית גזר נ' המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, פ"ד לו(1) 561, 571; זמיר, בעמ' 1010-1008). העקרונות האמורים יפים במיוחד באחד מענפיו של המשפט המינהלי - תכנון ובנייה. בענף זה, העוסק בעיקר בתכנון הפיזי של סביבתו של האדם, יש חשיבות גדולה למתן שיקול דעת רחב לרשות המינהלית בלא שזו תהא קשורה יתר על המידה בהחלטותיה הקודמות." 16. דברים יפים לעניין זה נקבעו גם בבג"ץ 318/75 חדג'ס נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה חיפה, פ"ד ל(2) 133, 137, בבג"ץ 701/81 מלאך נ' יושב-ראש הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים, פ"ד לו(3) 1, 5, ובעע"ם 1868/01 לוזון נ' ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז ת"א ואח', . 17. סמכות לחוד, ושיקול דעת לחוד. שינוי בעמדתה של הוועדה המקומית, חייב להיעשות בזהירות רבה, תוך התייחסות לעובדה כי האזרח עלול היה להסתמך על ההחלטה, וכי נזקיו עלולים להיות גדולים אפילו מהנזק הציבורי אשר עלול להיגרם אם ההחלטה תישאר כפי שהיא. שינוי ההחלטה עליה הסתמך האזרח יהיה מוצדק רק במקרים בהם ברור כי יש צורך ציבורי לשנות את ההחלטה המקורית, וככל שהפגיעה באזרח גדולה יותר, כך הצורך הציבורי אמור להיות חריף יותר, על מנת שניתן יהיה להצדיק את השינוי. על האיזונים הנדרשים בעת שקילת שינוי החלטה עמד בית המשפט העליון, בבג"ץ 5273/97 מוננזון ואח' נ' עיריית אשדוד - אגף החינוך ואח', פ"ד נא(4) 757, 761-762: "רשות מינהלית אשר עמדה, או הועמדה, על פגם שנפל בהחלטה שיצאה מתחת ידה, רשאית לעתים (ולעתים היא אף חייבת) לבטל את החלטתה או לשנותה, ככל הדרוש לתיקון הפגם שבו לקתה. אך בגדר שיקוליה לביטולה או לשינויה של החלטה קודמת, חייבת הרשות להביא בחשבון את השפעת ההחלטה המבטלת, או המתקנת, על המציאות אשר נוצרה בעקבות החלטתה המקורית. משנרכשו זכויות מכוח ההסתמכות על ההחלטה הראשונה, או אף נוצרו ציפיות לגיטימיות למימושן של זכויות כאלו, שוב אין הרשות - בגדר החלטתה המתקנת - רשאית להתעלם מהן. ככלל, "לא הרי ביטול רשיון, שכבר ניתן כהרי מתן רשיון חדש" (השופט ויתקון בבג"ץ 113/52 זקס נ' שר-המסחר והתעשיה [1], בעמ' 700). הרציונל שביסוד עיקרון זה חל, לא רק על החלטות הנוגעות להענקת רישיונות ולביטולם, אלא גם על החלטות מינהליות אחרות... מכאן, שעל רשות מינהלית מוטל, לא פעם, להכיר בזכות שנרכשה בהסתמך על החלטה שגויה, הגם שאלמלא ההחלטה רשאית הייתה הרשות שלא להעניקה או להכיר בה ... אכן, מי שזכה בטובת הנאה מכוח החלטה מוטעית של הרשות, שהוא עצמו גרם לקבלתה במעשה מירמה או הטעיה, אינו זכאי לשמר בידו את אשר השיג במעשהו הפסול ... ובנסיבות מיוחדות, כשהדבר מתחייב לקיומו של אינטרס ציבורי חשוב, יהיה מקום להחיל החלטה מתקנת גם כלפי מי שלא נמצא כל פגם בהתנהגותו ... אך מקום שתיקון הפגם, לפחות בעיקרו, יכול להיעשות תוך איזון ראוי בין עניינו של הציבור לבין עניינו של הפרט, יש לפעול תוך התחשבות גם בזכותו או בעניינו של הפרט." 18. ככלל, על מנת לסטות מהחלטה קודמת, יש צורך בשיקולים כבדי משקל, אשר יצביעו על טעות בהחלטה הקודמת. מקום בו לא נעשתה טעות, לכאורה, אין צורך בשינוי ההחלטה. דברים אלו יפים הם מכוח קל וחומר, כאשר ההחלטה המקורית כבר עברה את שבט ביקורתו של בית המשפט, ונמצאה תקינה. אם ההחלטה הייתה תקינה בשלב ההוא, יש צורך בנסיבות חדשות, או בגילויה של טעות ממשית, על מנת לחרוג ממה שנקבע בהחלטות קודמות. 19. שינוי החלטה בשלב מאוחר, כאשר אין לכך הצדקה ראויה, הינה פעולה מינהלית בלתי סבירה. דברים יפים לעניין זה נקבעו בבית המשפט העליון, אשר קבע, בבג"ץ 574/81 ירמיהו עיני בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה קריות ואח', פ"ד לו(3) 169, 178, את הדברים הבאים: "בפסק הדין חדג'ס, בג"צ 318/75, שהובא לעיל, נאמרו הדברים הבאים, בעמ' 137-138: "אין לשכוח שעצם אישור התכנית להפקדה נותן יסוד לציפיית היוזם שבאין התנגדויות ובאין נסיבות מיוחדות אחרות תזכה התכנית גם לאישור הסופי לפחות בעיקריה." קל וחומר למקרה שלנו, כאשר ההיתר עצמו כבר אושר. ציפייתו של האזרח לקבל לידיו את ההיתר היא טבעית, ובדין יסודה, על-כן יש לכבדה. אי- מילוי הציפייה במקרה זה יהא בו משום "משחק מחבואים עם האזרח ומידה של שרירות-לב" (בג"צ 318/75 הנ"ל, בעמ' 139). בשום פנים ואופן אין לנהוג בצורת "משחק" כזו באזרח. לא ייתכן שיעודדוהו לפעול למען תכנית מסוימת, יובילוהו לאורכה של כל הדרך המפותלת, הנדרשת ממנו על-ידי החוק, כדי לקבל את האישורים הנחוצים, ולבסוף, לאחר שהשקיע מהונו ואונו והגיע סוף סוף לקצה של דרך זו, יספיק רעיון, שעלה בדעתם של שני חברי ועדה, כדי לבטל במחי יד את אשר השיג בעמל רב." 20. דומה כי דברים אלו נאמרו בהקשר דומה להפליא למקרה נשוא הערר. גם כאן המדובר בעוררת אשר עמלה, על סמך החלטות קודמות של המשיבה, ועל בסיס דיון מקיף בסוגיות גם בבית המשפט, להשיג את האישורים הנדרשים לשם קבלת ההיתר. בנוסף, היא ביצעה שינויים בתכנון על בסיס הנדרש ממנה מהמשיבה, וכעת, כאשר היא עומדת על סף השלמת כל התנאים, לפתע משנה המשיבה את עמדתה, בשל שינוי פוליטי שחל בקרבה, ומבטלת את כל שהוחלט בעבר. 21. דברים אלו נכונים במיוחד כאשר העמדה החדשה אינה תואמת גם את עמדת הגורמים המקצועיים בוועדה המקומית. במקרה שכזה, על המשיבה לספק נימוקים כבדי משקל (גם ללא קשר לשינוי עמדתה הקודמת), מדוע מבקשת היא לסטות מהעמדות המקצועיות והאובייקטיביות שהוצגו לה על ידי אנשי המקצוע שלה עצמה. דברים אלו נלמדים, בין היתר, מהאמור בבג"ץ 3/04 ועדה מקומית לתכנון ולבניה צפת נ' שר הפנים ואח', : "מטבע הדברים, כל חריגה מהכלל על ידי הרשות, מחייבת אותה לנמק את החלטתה, שאם לא כן לא זו בלבד שיהיה קשה להעמיד החלטה זו במבחן הביקורת, אלא שירחף מעליה ענן כבד של חשד שהיא התקבלה באופן שרירותי ומטעמים שאפשר כי היו פסולים. כך הוא במיוחד מקרה בו החלטתה של הרשות מתקבלת בניגוד לדעתם של הגורמים המקצועיים, שלכאורה פעלו על פי אמות מידה שוויוניות שנקבעו כדי להנחות לעניין אופן הפעלתו של שיקול הדעת. אכן, חוות דעתם של אותם גורמים נועדה לייעץ לשר בלבד, ועל כן היא אינה מחייבת אותו והוא רשאי לאמצה או לדחותה, באשר סמכות ההחלטה היתה ונותרה בידיו. אולם, אם במקרה "רגיל" נדרש השר לנקוב ב"טעמים מיוחדים" להחלטתו, מקל וחומר שהוא חייב ללוות את ההחלטה בהנמקה משכנעת במקרה כמו זה שהוא פועל בניגוד לדעתם של אנשי משרדו."   (ור' גם החלטות ועדת הערר מרכז בערר 310/07 אפריקה ישראל בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקווה, וערר 13/10 פסח גטרידה גליה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקווה, אשר פורסמו במאגר נבו). דהיינו, המלצות הצוות המקצועי אינן מחייבות, אולם על מנת לסטות מהן, יש צורך בהנמקה ראויה. לא ראינו ולו שמץ של הנמקה שכזו. דברים אלו מתווספים לכך כי המדובר בשינוי החלטה קודמת, אשר גם לה יש צורך בהנמקות כבדות משקל. חרף הצורך הכפול בנימוקים ראויים, לא הוצגו בפנינו נימוקים משמעותיים כלשהם, מדוע נכון יהיה לדרוש את אישור משרד התחבורה כתנאי מוקדם לדיון, בבקשה אשר כבר אושרה למעשה בעבר, בהיקף גדול יותר ומשמעותי יותר מהמבוקש כעת. 22. אנו סבורים כי בנסיבות הללו, החלטת המשיבה אינה יכולה לעמוד. לא הייתה שום הצדקה שלא לאשר את הבקשה, המצומצמת בהיקפה מהבקשה שכבר אושרה על ידיה, בכפוף להצבת תנאים מתאימים. פעולת המשיבה, במקרה זה, אינה סבירה, ואין לנו אלא להתערב בה. 23. במאמר מוסגר נציין גם כי הדרך בה פעלה המשיבה במקור, כאשר היא ביצעה את הבדיקות הנדרשות לשם אישור הקניון מבחינתה, והותירה את הסוגיות המקצועיות לבעלי המקצוע האובייקטיביים, היא הדרך בה יש ללכת במקרה זה. לא ברור לנו מדוע סבורים חברי ועדת המשנה כי הם יכולים לשמש ערכאת ביקורת על חוות דעת מקצועיות ונטולות פניות, המוגשות להם על ידי משרד התחבורה ורשות הניקוז, בעניינים שבתחום סמכותם. 24. ראוי לזכור כי אין המדובר בתנאים המבקשים להסתמך על חוות דעת המוגשות על ידי מבקש ההיתר. ברור כי חוות דעת שכאלו אינן יכולות להתקבל כתנאי להוצאת היתר, מבלי שחברי הוועדה בוחנים אותן. חוות דעת המוגשות על ידי צד מעוניין, אינן ניטראליות, ולעיתים קשה מאוד להסתמך עליהן. מאידך, כאשר המדובר בחוות דעת של גופים נטולי פניות, אין שום סיבה להרהר אחריהן (אלא אם למאן דהוא יש מידע כי חוות הדעת נתקבלו בצורה לא ראויה). חזקה על הרשויות כי הן ממלאות אחר תפקידן, ואין שום סיבה כי חברי הוועדה המקומית יניחו כי אלו פועלות מתוך אינטרס סמוי. גם מסיבה זו, אין הצדקה לשנות את החלטתה המקורית של המשיבה. 25. לפיכך, אנו קובעים כי יש לקבל את הערר, ולקבוע כי יש להתיר את הבקשה, בתנאים. כעת, כל שנותר לנו הוא לקבוע את התנאים הנדרשים לשם מתן ההיתר, על בסיס הנתונים שהוצגו לנו. התנאים הנדרשים להוצאת ההיתר 26. כאמור, המדובר בבקשה אשר אושרה, ואשר הינה תואמת את הוראות התכניות החלות. עם זאת, בשל היקף הבנייה המבוקש, והרגישות הקיימת, אכן יש טעם של ממש בדרישות שהוצגו על ידי המשיבה בהחלטתה המקורית. 27. כך, לדוגמה, נושא הניקוז הוא אכן בעייתי מאוד באזור, וגם העוררת מודה בכך כי קיימות בעיות ניקוז קשות, אשר עלולות לגרום להצפת הסביבה במידה ונחל הגעתון יעלה על גדותיו. המדובר בסכנות אשר עלולות להביא לפגיעות גוף ולפגיעות בנפש, מעבר לפגיעות ברכוש. במקור דרשה רשות הניקוז דרישות רבות לשם הסדרת מובל הגעתון באזור. לא ברור מדוע כעת אין כל זכר לדרישות הללו, והיא מסתפקת בהתחייבויות שנמסרו לה, אשר את טיבן אין אנו יודעים. אנו סבורים כי עליה לתת חוות דעת ברורה, מה לדעתה נדרש מהעוררת לבצע על מנת שהסיכונים המתוארים על ידה במכתב מיום 30.11.2011, לא יתקיימו עוד. חוות דעת זו תוטמע בהחלטת הוועדה המקומית, וביצוע הדרישות המופיעות בה, יהוו תנאי לקבלת טופס 4. 28. כמו כן, הואיל והבקשה כוללת ביצוע פעולות מסוימות בכבישים בינעירוניים, נדרש אישור מע"ץ לביצוע עבודות הסלילה והבנייה המבוצעות בתחום הדרך הציבורית. 29. בנוסף, אנו סבורים כי ראוי לקבל חוות דעת ממשרד התחבורה, לגבי ההשפעות שיהיו לבנייה על התעבורה באזור. אמנם אין המדובר עוד בפרויקט המתחבר מכביש בינעירוני, אולם בשל העובדה כי הכניסה והיציאה מהפרויקט תהיה דרך רחוב הגלעד, הרי שיש לבחון היטב את ההשפעות של התעבורה על הרחוב הקיים. משרד התחבורה אחראי לבצע את הבדיקה הנ"ל, הן לרחוב הגלעד, והן לכבישים שמסביב לפרויקט, על מנת שניתן יהיה לבדוק האם יש צורך בביצוע הסדרי תנועה נוספים מסביב. ככל שתהיינה דרישות שכאלו על ידי משרד התחבורה, הן יתווספו לתנאי ההיתר, ולא יינתן טופס 4 לעוררת, אלא לאחר השלמת ביצוע כל העבודות הנדרשות. סיכום 30. הערר מתקבל. יש להוציא לעוררת את היתר הבנייה, בכפוף לתנאים שנדרשו על ידי הוועדה המקומית בהחלטתה המקורית, וכן בכפוף לאמור בסעיפים 26-29 להחלטה זו. תנאי לקבלת טופס 4 יהיה מילוי כל התנאים והדרישות אשר יוצבו על ידי הגורמים המקצועיים, כאמור לעיל. מבנה