לטעמה של העוררת את המימוש החלקי יש לחשב בהתאם ליחס בין שווי המקרקעין בהתאם למימוש בפועל לבין לשווי כלל המקרקעין בהתאם לתכנית המשביחה. לפיכך שיעור המימוש היחסי במקרה שלפנינו הינו לשיטתה: כאשר 13,806,150 ₪ הינו שווי הזכויות כפי שמומשו בהיתר לעמדת השמאי המכריע והסך של 15,384,290 ₪ הוא שווי המקרקעין לאור מלוא ההשבחה מכוח התכנית. במאמר מוסגר נציין, כי חלה טעות סופר אצל העוררת היות ועל פי השמאי המכריע שווי המקרקעין במצב החדש הינו 15,134,290 ₪. המשיבות הגישו כתב תשובה מפורט, במסגרתו הן טוענות כי אין מקום להתערב בשומת השמאי המכריע לאור הכללים הנוקשים להתערבות שכזו וכן טענות מהותיות לגבי דרך חישוב המימוש החלקי. ועדת הערר קיימה דיון ממושך במעמד הצדדים ומכאן החלטתנו זו. מבוא - היקף התערבות ועדת הערר בהכרעת השמאי המכריע: ההלכה הפסוקה קבעה, כי התערבות של ועדת הערר (ולאחר מכן בית המשפט) בשיקול דעתו של השמאי המכריע בנושאים השמאים תהיה מצומצמת ומוגבלת ביותר. ר', למשל החלטות ועדת הערר בערר (ירושלים) 177/09 הועדה המקומית ירושלים נ. כריש ואח' () וכן בערר (ירושלים) 139/09 יונייטד סינגוג סנטר נ. הועדה המקומית ירושלים ואח' (), כאשר הערעורים המינהלים שהוגשו עליהן נדחו. עם זאת הלכה זו אינה תקפה להכרעות משפטיות או פרשנות תכנונית במסגרת השומה המכרעת, כאשר אז אין לשמאי המכריע יתרון על ועדת הערר. ר' ערר (דרום) 6121/09 ג.ש. ארז שירותים נ. הועדה המקומית באר שבע (): "ההבדל בין ההכרעות בתחום השמאות ולהכרעות בתחום המשפט מתמצה במידת ההתערבות של ועדת הערר בהכרעות אלו, כך שבעוד שבהכרעות השמאי המכריע בתחום השמאות תמעט ועדת הערר להתערב, הרי בהכרעות בתחום המשפטי תבחן ועדת הערר את הסוגיה מראשיתה ועד סופה." במקרה שבפנינו הנושא שעומד להכרעה הינו נושא משפטי טהור והוא נוגע למתודה העקרונית בה יש לחשב את ההשבחה כאשר עסקינן במימוש חלקי. הסוגיה העומדת להכרעה הינה הסוגיה העקרונית: האם יש לחשב את ההשבחה כיחס בין ההשבחה הנובעת מהמימוש החלקי ביחס להשבחה המלאה מכוח התכנית כעמדת השמאי המכריע, או שמא, כיחס בין השווי של המקרקעין לאור המימוש היחסי לבין השווי המלא של המקרקעין בהתאם לתכנית המשביחה. שאלה זו הינה שאלה במישור העקרוני של פרשנות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה ואין בה אספקט שמאי אשר לגביו יש לשמאי המכריע יתרון על פני ועדת הערר. יתרה מזו, לאחר ההכרעה בשאלה העקרונית, אין כל מניעה להצבת הערכים שקבע השמאי המכריע עצמו בנוסחה שתקבע ועדת הערר כנוסחה הראויה. אופן החישוב של ההשבחה הנובעת ממימוש חלקי: התוספת השלישית קובעת כי במקרה של מימוש חלק מהזכויות המוקנות מכוח התכנית המשביחה, ישולם היטל השבחה בשיעור יחסי: "(ב) מימש החייב בהיטל חלק מן הזכויות במקרקעין ישלם היטל בשיעור יחסי לפי מידת המימוש החייבת בהיטל. " כלומר התוספת השלישית בהחלט מכירה במימוש חלקי, ומאפשרת במקרה זה תשלום חלקי של היטל ההשבחה, כאשר במקרה שכזה ישולם ההיטל ב- "שיעור יחסי" וזאת לפי מידת המימוש החייבת בהיטל. עיון בסעיף דנא מגלה כי לשון החקיקה אינה תורמת להכרעה בין שיטת השמאי המכריע לבין שיטת העוררת, היות ושתי השיטות מבוססות על שיעור יחסי וניתנות לעיגון בלשון החוק. לפיכך, יש לבחון שיקולי מדיניות ותכלית על מנת להכריע בין הגישות השונות. ראשית נבהיר, כי לטעמנו אין כלל מוחלט אשר יוביל תמיד לתוצאה הראויה, היות והסיטואציות האפשריות במקרה של מימוש חלקי הינן רבות ומגוונות אשר כל אחת מהן יכולה להוביל לתוצאה שונה. הדגמה לכך ניתן לראות מהדוגמאות אותן הביאו גם הצדדים וגם השמאי המכריע, כאשר כל דוגמא מראה מדוע הכלל עלול להוביל לאבסורד. בכל מקרה, אנו סוברים כי באופן עקרוני יש להעדיף את גישת העוררת, כך שההשבחה לתשלום במקרה של מימוש חלקי תקבע כיחס בין שווי המקרקעין בהתאם למימוש החלקי לבין שווי המקרקעין בהתאם לתכנית המשביחה. לטעמנו, שיטת העוררת היא השיטה אשר תוביל במקרים הרבים ביותר לתוצאה צודקת וראויה. כאשר הכוונה בתוצאה צודקת במקרה של מימוש חלקי, הינה חלוקה נכונה של ההיטל לתשלום בין המימוש שנערך היום לבין מימוש העתידי. במקרה שבפנינו, ניתן לראות בנקל כי שיטת השמאי המכריע והמשיבות מוליכה לתוצאה בלתי ראויה, ונבאר: אין מחלוקת כי במסגרת הבקשה להיתר מממשים כיום כ- 913 מ"ר מתוך ה- 1,020 מ"ר שמעניקה התכנית המשביחה. ההשבחה הכוללת בגין התכנית הינה לפי השמאי המכריע הינה 2,968,540 ₪. לפי שיטת תחשיב המימוש החלקי של השמאי המכריע ישולם כיום היטל השבחה בגין 1,640,400 ₪ מתוך כלל ההשבחה (כ- 55%). פועל יוצא הינו כי כאשר יבקשו לממש את שארית הזכויות בסך של כ- 117 מ"ר בלבד וזאת במכר או במימוש באמצעות היתר נוסף, יאלצו לשלם סך של 1,328,140 ₪, כלומר סכום הקטן אך במעט מהסכום שנקבע לתשלום בגין מימוש של 913 מ"ר. לטעמנו התוצאה כי בגין מימוש זכויות של 913 מ"ר מכוח התכנית ישולם סכום שהינו כמעט זהה לסכום שיידרש בגין מימוש זכויות נוספת של 117 מ"ר נוספים בלבד אינה תוצאה ראויה. בחינת הרציונאל של היטל ההשבחה מובילה אף היא לתוצאה דומה. אחד העקרונות של היטל השבחה היותו מהווה תשלום לוועדה המקומית לאור ההוצאות העקיפות הנובעות מהתכנית (תוספת שטחי ציבור, מוסדות חינוך וכדומה), ר' ע"א 1321/02 נוה בנין ופיתוח בע"מ נ' הוועדה לבנייה למגורים ולתעשייה, מחוז המרכז (). שיטת השמאי המכריע חורגת מעקרון זה, כך שלמרות שהבקשה להיתר מממשת 933 מ"ר מתוך כ- 1,030 מ"ר של התכנית ומעמיסה בכך על התשתית העירונית ישולם לציבור רק כ - 55% מהיטל ההשבחה הנובעת מהתכנית. יתרון בולט נוסף לשיטת העוררת על פני שיטת השמאי המכריע, הינו כי מדובר בשיטה ברורה וקלה ליישום, התורמת לוודאות. על פי שיטה זו, מחושבים שני פרמטרים ברורים וקלים לחישוב, שווי לפי היתר הבניה שנתבקש ושווי לפי התכנית, כאשר היחס הינו חלוקה של זה בזה. לעומת זאת, שיטת השמאי המכריע והמשיבות הינה שיטה מורכבת הקשה ליישום במקרים רבים ואשר יוצרת חוסר וודאות. שיטה זו מבקשת לבודד את שווי תוספת הזכויות, דבר אשר הינו מורכב, עד כדי בלתי אפשרי, במקרים שהתכנית אינה עוסקת רק בשינוי זכויות אלא בפרמטרים תכנוניים נוספים. אשר על כן, אנו סבורים כי יש לאמץ ככלל את המתודה אשר בה נהגה העוררת ולא המתודה של השמאי המכריע. השמאי המכריע וכן העוררים מציגים דוגמאות על פי הן הם מבקשים להראות כי שיטת העוררת, אשר כאמור ועדת הערר קבעה כשיטה הנכונה, מובילה לתוצאה אבסורדית. אנו סבורים כי אין בדוגמאות אלו בכדי להפריך את שיטת העוררת, ובחלקן יש אפילו בכדי לחזקה, ונבאר: לטעמנו הטעות של השמאי המכריע והמשיבות בדוגמאות שנתנו נעוצה בהתייחסות לתכנית משביחה כעניין טכני של הוספת זכויות, ובידוד נושא זכויות הבניה מההקשר התכנוני הכללי. אלא שבמרבית המקרים תכנית חדשה אינה רק עניין טכני של הוספת זכויות למצב קיים. תכנית מפורטת בדרך כלל מהווה מכלול שלם של פרמטרים תכנוניים ואחרים היוצרת מציאות תכנונית חדשה, ומכוחה מוצר תכנוני חדש לגמרי. המוצר התכנוני החדש אינו מהווה את המוצר הקודם + תוספת זכויות, אלא הינו מוצר אחר, שונה וחדש, אשר יש להתייחס אליו כמכלול. מכאן את היטל ההשבחה יש לחשב ולגבות לפי שווי המקרקעין לאחר התכנית המשביחה לפי כלל הוראותיה, ולא רק בהתאם לנתון הטכני של זכויות הבניה שנוספו ביחס למצב הקודם. כך במקרה שבפנינו, כאשר התכנית מאפשרת הקמת בניין חדש בנותנים תכנוניים חדשים לאחר הריסת הבניין הקיים, הרי המוצר התכנוני לאחר אישור התכנית המשביחה הינו מוצר חדש לגמרי, ולא ניתן לומר כי מדובר בתכנית שרק מוסיפה זכויות בניין כאלו או אחרות למצב קיים או לבניין קיים. לפיכך, משהכרענו כי הבניין החדש אינו הבניין הישן + X זכויות אלא מוצר תכנוני חדש, ברורה ההצדקה לחשב את המימוש החלקי כיחס בין שווי הבניין החדש כפי שהתבקש במסגרת היתר בניה לבין שווי הבניין החדש בכללותו כפי שמותר על פי התכנית. וכן ברור כי אין כל הצדקה תכנונית או אחרת להתייחס באופן טכני רק לזכויות הבניה שהוסיפה התכנית המשביחה וזאת במנותק מכלל הוראות התכנית. ראוי לסייג ולומר, כי האמור לעיל הינו נכון למרבית המקרים כאשר התכנית המשביחה אינה עניין טכני של הוספת זכויות אלא מכלול היוצר מוצר תכנוני חדש, אך קיימים גם מקרים חריגים בהם אכן התכנית החדשה הינה תכנית טכנית של הוספת זכויות בלבד על מצב קיים שלם. במקרים החריגים הללו, ורק בהם, כאשר תוספת הזכויות הינה טכנית ולא יצירת מוצר תכנוני חדש, אכן יהיה מקום לקבוע חריג גם לשיטה שקבענו כראויה ולחשב את המימוש היחסי כיחס בין שווי הזכויות שמומשו לשווי ההשבחה בלבד. לאור האמור לעיל ניתן לנתח את דוגמת השמאי המכריע על פיה הוא קובע שאין לקבל את שיטת החישוב של העוררת, ולהראות כי דוגמא זו אינה תומכת במסקנה אליה הגיע. כך מדגים השמאי המכריע: כבר מעצם העיון בדוגמא ניתן להבחין בשגיאה של השמאי המכריע עליה עמדנו לעיל, והיא ההתייחסות הטכנית לנושא זכויות בניה בלבד, כאילו זכויות הבניה הינן חזות התכנון החדש כולו, דבר שלטעמנו אינו נכון. כך הדוגמא מתעלמת לחלוטין מפרמטרים תכנוניים נוספים בתכנית המשביחה כגון: מספר הקומות, מספר יחידות הדיור, תכסית, חניה, קווי בנייה ועוד, פרמטרים היוצרים מוצר תכנוני חדש. מבחינה תכנונית בדוגמת השמאי המכריע אין דין בניין בן 600 מ"ר כפי שמותר היה לבנות במצב הקודם דומה לדין בניין בן 1,000 מ"ר זכויות בניה כפי שמותר במצב החדש. על מנת להשוות נכונה בין המצבים היה על השמאי המכריע בדוגמא לבחון את המוצר התכנוני בשלמותו ולא רק את השינוי המספרי בזכויות הבניה. באופן עקרוני הבניינים בשני המצבים הינם שני מוצרי תכנון שונים לחלוטין, ולכן יש לבחון את השינוי גם לצורך חישוב המימוש החלקי על רקע מכלול ההוראות בתכנית. לפיכך, אין לטעמנו כל אבסורד בכך כי אזרח המבקש לממש 900 מ"ר לבניית בניין חדש מתוך 1,000 מ"ר המותרים לו (בהתאם לדוגמת השמאי המכריע), ישלם היטל השבחה בשיעור של 90% מכלל ההשבחה מכוח התכנית, היות והוא אכן מממש 90% מהמוצר החדש שיצרה התכנית והעמסה על התשתית הציבור אף היא של בניין בן 900 מ"ר. דווקא שיטת השמאי המכריע המובילה לתוצאה של תשלום היטל השבחה בגין המימוש החלקי בגין תוספת זכויות של 300 מ"ר בלבד אינה ראויה לענייננו בהיותה מתעלמת מכלל השינוי שעורכת התכנית. חשוב לציין כי אין במתודה שקבעה ועדת הערר בכדי להתעלם מהקיים במצב הקודם, כאשר שווי זה כמובן מופחת מההשבחה הכוללת. אלא שעל פי שיטת ועדת הערר, ההפחתה בגין התכנון הקיים מיוחסת הן לחלק הממומש כיום והן לחלק שימומש בעתיד. למדנו איפוא כי הכלל הינו כי יש לחשב את המימוש החלקי כיחס בין שווי המקרקעין על פי ההיתר למימוש חלקי ביחס לשווי המקרקעין בהתאם לתכנית המשביחה. אולם, יש חריג לכלל זה, וזאת כאשר התכנית המשביחה אכן לא יצרה מציאות תכנונית חדשה או מוצר תכנוני חדש (למשל בתכנית המאפשרת הרחבה נקודתית למבנה קיים), במקרה שכזה אכן יהיה מקום לחשב את החלק היחסי של התוספת בלבד לעומת ההשבחה בלבד. חריג זה הוא הנותן מענה לדוגמא השנייה שנותן השמאי המכריע, היה ואכן בדוגמא זו מדובר בתוספת זכויות טכנית ולא מוצר תכנוני חדש. סיכום: לאור האמור והמבואר לעיל, אנו קובעים כדלקמן: דרך המלך בחישוב שיעור יחסיות המימוש החלקי הינה: שלב ראשון: חישוב שווי המקרקעין לפי היתר הבניה שנתבקש; שלב שני: חישוב שווי המקרקעין בהתאם לתכנית המשביחה (כלומר במימוש מלא). שיעור יחסיות המימוש יהיה: שווי המקרקעין לפי היתר הבניה שנתבקש לחלק לשווי המקרקעין בהתאם לתכנית המשביחה. ההשבחה לתשלום תהא: שיעור יחסיות המימוש כפול סך ההשבחה הנובעת מהתכנית. לדרך המלך הזו קיים חריג, והוא במקרה של תכניות אשר כוללות תוספת טכנית של זכויות בניה ללא יצירת מוצר תכנוני חדש. אנו סבורים כי במקרה שבפנינו התכנית המשביחה יצרה מציאות תכנונית חדשה ומוצר תכנוני חדש. הבניין שניתן לבנות על פי התכנית המשביחה במקרה שבפנינו אינו מהווה "תוספת" זכויות טכנית לבנין הקיים או למצב הקיים, אלא מבנה חדש לגמרי המתוכנן בהתאם לתכנית המשביחה ואשר מחייב הריסת המבנה הקודם. לפיכך ראוי ונכון לחשב את היטל ההשבחה בהתאם לדרך המלך המבוארת לעיל. היות והערכים השמאים כולם מפורטים בשומה המכרעת השנייה, אין צורך להשיב את הנושא לשמאי המכריע, וניתן לחשב את ההשבחה הנובעת מהמימוש החלקי בהתאם לנתוני השומה המכרעת. מכאן החישוב הנכון של המימוש החלקי והיטל ההשבחה בעקבותיו בהתאם לערכי השומה המכרעת המצוטטים להלן: שלב ראשון: שווי המקרקעין לפי היתר הבניה שנתבקש- שלב שני: שווי המקרקעין בהתאם לתכנית המשביחה- שיעור יחסיות המימוש: 0.9122 = 13,806,150/15,134,290 מלוא ההשבחה: ההשבחה למימוש החלקי: 2,707,674 ש"ח= 2,968,150 x 0.9122 בנסיבות הערר כל צד ישא בהוצאותיו. מקרקעין