בקשה להיתר לתוספת קומה לבית כנסת בירושלים רקע: המשיבה 2 הינה בעלת הזכויות במגרש הידוע כחלק מחלקה 92 בגוש 30099(להלן: "המגרש"). על המגרש קיים מבנה בן 2 קומות המשמש לבית כנסת. המשיבה 2 הגישה בקשה להיתר לתוספת קומה בגובה של 5.2 מ' וכן תוספות נוספות. הבקשה להיתר שהוגשה אינה תואמת תכנית, ולכן פורסמו מספר הקלות, בין היתר, הקלה מקו הבניין הקדמי, תוספת קומה ובניה בקיר משותף ללא הסכמת בעלים. לאור ההקלות, הוגשה התנגדות של העורר, אשר הינו בעל הזכויות בדירה במגרש הסמוך. הוועדה המקומית דנה בהתנגדות ללא הופעה של העורר, ובהחלטה מנומקת החליטה לדחות אותה ולאשר את הבקשה להיתר. על החלטה זו הוגש הערר שבפנינו. הערר: במסגרת הערר טען העורר כנגד העובדה שלא זומן כדין לדיון בפני הוועדה המקומית. עוד טען העורר כי המשיבה לא הביאה בחשבון כי מדובר בהכשרת עבירת בניה. העורר פרט כי הבניה המבוקשת תגרום לו נזקים רבים, כגון: פגיעה בפרטיות, אובדן הנאה סבירה מאור השמש, פגיעה באוויר ועוד. המשיבה 2 הגיש כתב תשובה מפורט. במסגרת כתב התשובה מתייחסת המשיבה 2 לטענות העורר. ועדת הערר שמעה את הצדדים ובסיומו של הדיון אפשרה לצדדים לנהל משא ומתן למציאת פתרון תכנוני מקובל על שני הצדדים. הצדדים הודיעו כי המשא והמתן לא צלח ומכאן החלטתנו זו. סטיה ניכרת: בטרם נבחן האם הפעילה הוועדה המקומית שיקול דעת ראוי באישור ההקלות, יש לבחון האם ההקלות אינן מהוות סטייה ניכרת מתכנית שאסור לאשרן. במסגרת ההקלות שנתבקשו, נכללו ההקלות הבאות: "1. בדבר בניה מחוץ לקו הבניין קדמי לרח' אבינועם בהתאם לקונטור בניין קיים; 2. בדבר בניה בחזית מזרחית הנחשבת לקדמית בהתאם לקונטור הבניין הקיים." מושכלות יסוד הינן כי הוועדה המקומית רשאית (וכמובן שאינה חייבת) לאשר הקלה כאשר זו אינה מהווה סטיה ניכרת בהתאם לתקנות תקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), תשס"ב-2002 (להלן: "תקנות סטיה ניכרת"). כאשר הקלה מסויימת נכללת כאסורה בתקנות אלו, הרי אין שיקול דעת לאשרה. תקנות סטיה ניכרת, קובעות לגבי סטיה מקו בניין קדמי (או חזיתי): "(5) בניה מעבר לקו שנקבע בתכנית כגבול לבניה בחזית המגרש, למעט אחת מאלה: (א) בניית גזוזטראות הנמצאות 2.50 מטרים לפחות מעל מפלס פני הקרקע הסופיים ושאינן בולטות מעבר לקו האמור יותר מ-2 מטרים או 40% מהמרווח הקדמי של המגרש, הכל לפי הבליטה הקטנה; (ב) בניה בהתאם לקו שלפיו בנויים רוב הבנינים, באותו קטע רחוב, בין שני צמתים" כלומר באופן עקרוני כל בניה מעבר לקו הבנין הקדמי (או החזיתי) מהווה סטייה ניכרת שאין סמכות לאשרה. לכלל זה שני חריגים בלבד: בניית גזוזטראות כמבואר לעיל ובניה בהתאם לקו בו בנויים רוב הבניינים בקטע המסוים של הרחוב. יובהר, כי אין כל חריג בתקנות המאפשר חריגה מקו הבניין הקדמי הקבוע בתכנית לגבי בניה "בהתאם לקונטור הבניין הקיים". במקרה שבפנינו הגדירה הוועדה המקומית הן את החזית לרחוב אחינעם והן את החזית המזרחית כיוצרות קו בניין קדמי. אף אם נניח כי אכן שתי פאות אלו מהוות "חזית" (או קו בניין קדמי) הרי עדיין אין כל אפשרות ליתן הקלה מקו הבניין הקדמי הקבוע בתכנית, אלא אם יוכח כי לגבי שתי החזיתות כי מדובר על קו בניין בו בנויים רוב הבניינים בקטע הרחוב הרלוונטי. בפני הוועדה המקומית וכן וועדת הערר לא נטען, וממילא לא הוכח, כי רוב הבניינים בנויים בקו הבניין המבוקש. על אופן הוכחת ההקלה מקו הבנין הקדמי ר' ערר (ירושלים) 76/11 אהרוני ואח' נ. הוועדה המקומית ירושלים (). בנסיבות אלו בנייה מעבר לקו הבניין הקדמי מהווה סטייה ניכרת ולא ניתן לאשרה. נציין, כי התקנות אינן מאפשרות הקלה בקווי הבניין לקונטור הקיים, כאשר זה סוטה מקווי הבניין, ובהעדר חריג בתקנות לא ניתן לאשר סטייה שכזו מקו הבניין, אף אם יש בה הגיון תכנוני רב. לפיכך, העובדה כי קונטור הבניין חורג מקווי הבניין, ואף אם חריגה זו ניתנה בהיתר בעבר, אין בה בכדי לגבור על הוראות סטייה ניכרת ולאפשר אישור בניה מעבר לקווי הבניין הקבועים בתכנית. אשר על כן, אנו סבורים כי לא ניתן היה לאשר את ההקלות המבוקשות בקו הבניין לגבי רחוב אבינעם ובחזית המזרחית, ובחזיתות אלו הייתה צריכה להתבצע נסיגה לקו הבניין הקבוע בתכנית (ובאפשרות להקלה המקסימאלית המותרת לפי תקנות סטייה ניכרת - לאחר הוכחת קו הבניין במקטע הרחוב הרלוונטי). נציין, כי טענת המשיבה 2 בדיון, כי הונחתה לפעול בפרסום הקלות כאמור, אף אם הינה נכונה, אין בה בכדי לאפשר אישור בקשה להיתר הנוגדת את התקנות. לאור תוצאה זו, הרי דין החלטת הוועדה המקומית להתבטל ולכן מתייתר הדיון ביתר טענות העורר. סיכום: לאור האמור לעיל, אנו סבורים כי ההקלות שאושרו בקווי הבניין הקדמיים מהווים סטייה ניכרת מתכנית, ואנו פוסלים אותן. בנסיבות אלו, מבוטלת החלטת הוועדה המקומית. המשיבה 2 רשאית לתקן את הבקשה להיתר כך שזו תעמוד בקווי הבניין הקבועים בתכנית או שאלו יהיו בהתאם "לקו שלפיו בנויים רוב הבנינים, באותו קטע רחוב, בין שני צמתים". היות והשינוי בקווי הבניין מכתיב שינוי ממשי בבקשה להיתר, לו מצאנו לנכון לחוות דעתנו על יתר הפרטים המבוקשים בבקשה להיתר. היה ותוגש בקשה להיתר מתוקנת העומדת בקווי הבניין הקבועים בתכנית, או בקו בו בנויים רוב הבניינים כאמור, יתקיים דיון בבקשה להיתר המתוקנת בפני המשיבה 1, כאשר לדיון יוזמן העורר. הוספת קומותבניהתוספת קומהירושלים