בקשה להיתר בניה שעניינו תוספת בניה בשטח של 22.5 מ"ר לדירת מגורים ע"י סגירת מרפסת, הנמצאת בקומה א' של בית משותף הנמצא ברח' הפעמונים 16 ברעננה (להלן- הבית המשותף). קדמה לכך החלטת ישיבת ועדת משנה מיום 15/6/11 שם הוחלט לדון בבקשה לאחר קבלת חוות דעת אדריכל העיר, בנוגע להשפעת סגירת המרפסת על מרקם ואופי הבנוי בשכונה. תמצית טענות העוררת ההחלטה שמסרבת לבקשת העוררת מונעת משיקולים זרים ולא ענייניים. הבקשה נשוא ערר זה מקובלת על תושבי הבית המשותף רובם ככולם וכן על תושבי הבתים הסמוכים והסביבה הקרובה שלא התנגדו לבקשת ההיתר לאחר פרסום. לבקשה צורפה הסכמת 75% מבעלי הזכויות בבית המשותף. הבקשה תואמת תב"ע ולכן לא נדרשת בקשה להקלה ומכאן שלא נדרש אישור לצורך אישורה. לאור האמור חרגה הועדה המקומית מסמכותה המצומצמת בלבד בבחינת בקשת היתר תואמת תב"ע, בהכלילה שיקולים זרים מעבר להוראות תכניות המתאר הרלוונטיות. כל שבקשת ההיתר מבקשת, הוא ניצול זכויות בניה קיימות בבית המשותף, אשר נוצרו עקב הגדלת זכויות הבניה לממדי"ם. בניגוד לאמור בהחלטת הועדה המקומית, ההיתר המבוקש הולם מדיניות תכנון ראויה שכן, הוא מגדיל את מימוש זכויות הבניה בבית המשותף ובכך למעשה את הצפיפות כנדרש בתמ"א 35. נכונים הדברים בפרט לסביבה בה מצוי הבית המשותף שמאופיינת בצפיפות נמוכה. בניגוד להחלטה שהתקבלה בישיבת ועדת המשנה של המשיבה עצמה, לא התקבלה חוות דעת של אדריכל העיר או לכל הפחות לא הועברה חוות דעת שכזו לידי העוררת על אף בקשתה. בנוסף לכך בקשת העוררת לקבלת פרוטוקול הדיון ו/או תמלול הדיון שבו נמנעה הועדה המקומית ממתן ההיתר, עלו בתוהו. התוצאה של האמור, היא פגיעה בזכות הטיעון של העוררת. ומשום כך בלבד מוצדק ביטול ההחלטה נשוא הערר. הבניה המתוכננת לסגירת המרפסת הינה בניה המתחשבת ומשתלבת באופי הבינוי של הבית המשותף וכן בסביבה הקרובה אליו, בה מצויים בניינים שאינם זהים. גם בבית המשותף עצמו לא קיימת אחידות שכן קיימות קומות של דירות גג, דירות גן ושתי קומות אמצעיות. ואם לא די בכך, מדובר במרפסת אחורית, צד שמנותק מהרחוב הראשי ואינו מהווה רצף של מבנים דומים. העוררת טוענת לאכיפה בררנית, בהחלטה שלא לאשר את ההיתר המבוקש וזאת לעומת מקרים אחרים שאושרו ע"י המשיבה ומביאה דוגמאות לכך. בשל כך שבקשת ההיתר הוגשה כבר לפני כשנתיים על ועדת הערר ליתן החלטתה בערר באופן מיידי. תמצית תגובת הועדה המקומית החלטת הועדה המקומית שלא לאשר את בקשת ההיתר נשוא ערר זה, מבוססת על מדיניותה של הועדה המקומית לפיה: "אין זו מדיניות תכנון ראויה שכל בעל דירה יחליט על הרחבת דירתו והפיכת מרפסת חדר מגורים בחוסר התחשבות בשיקולי תכנון". במסגרת הבקשה נתבקשה הגדלת שטח עיקרי ב-27 מ"ר, מתוכם 22.5 מ"ר מ"בנק הממדי"ם" של הבניין כולו ובנוסף תוספת שטח של 11.76 מ"ר להגדלת מרפסת פתוחה. הועדה סבורה שמדובר בתוספת משמעותית לשטח העיקרי של הדירה ויתר על כן, תוצאותיה הבלתי נמנעות הן - פגיעה במראהו החיצוני של הבנין, יצירת תוספת שטח רצפה לקומה שמעל, קירוי שטח גינה בדירה שמתחת, וכל זאת בחזית הבנין כלפי השטח הציבורי. הועדה קבעה בהחלטה כי בשכונה בה מצויה הדירה נשוא הערר: "שחלק משיקולי התכנון בהקמתה היו יצירת מרפסות פתוחות ומקורות בחלקן, באופן סימטרי בכל בנין ובנין", הועדה סבורה שאין כל צורך תכנוני באישור ההקלה ולכן סירבה לאשר אותה. בבקשה לא מצוין קו הבניין המאושר עפ"י התב"ע ואת חריגת המרפסת מקו הבנין, אם אכן קיימת חריגה, שאם כן לא ניתן להפוך בליטת מרפסת לבליטת חדר מגורים. הגדלת שטחן של דירות שנבנו מלכתחילה כדירות גדולות, באמצעות "הקלה" מנוגד כיום למדיניות הכוללת של מוסדות התכנון מדיניות התומכת בהקמתן של יחידות דיור קטנות ו/או התרת אפשרות פיצולן, לאור החוסר המשווע בדירות קטנות. הועדה המקומית מתנגדת ל"מסחר" בזכויות בניה כגון ההסכם שהתקבל בין העוררת לבין דיירי דירת גן באותו הבניין. דיון והכרעה ועדת הערר דנה בערר ושמעה בהרחבה את טענות הצדדים, אף יצאה לסיור בשטח על מנת להתרשם באופן בלתי אמצעי מהמבוקש והקיים בו. במסגרת זו מצאנו כדלקמן: כי הסביבה מאופיינת בבתים חדשים של 3-4 חדרים כולל מרפסות פתוחות, נרחבות. בצד הצפוני של המבנה חניה ושצ"פ. החזית הצפונית מאופיינת במעקות פתוחים ואופקיים. בסביבה לא נצפו תוספות דוגמת המבוקש. הבתים בנויים מחומרים שונים ובצורות שונות. ביום 20/11/12 ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים במסגרת עתירה מנהלית 45294-05-11 טובה יפה טל נ' ועדת הערר המחוזית. במסגרת זו קבע בית המשפט כי מקום בו קיים ממ"ד בשטח של 9 מ"ר ומעלה אשר נבנה על פי היתר שניתן עובר לתיקון 2007, ומבוקשת תוספת בניה בעקבות הזכויות שנוספו כתוצאה מתיקון זה, ניתן לאשר את הבקשה לתוספת בניה בכפוף לנקיטת הליך של הקלה. המבחן לאישור הקלה הינו מבחן דו שלבי כפי שהבהרנו לא אחת, בשלב הראשון אנו מתחקים אחר הסיבה לסטות מהוראות התכנית התקפה, ולאחר מכן בוחנים את השפעת הסטייה על הסביבה אם באספקלריית תקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית), התשס"ב 2002 ואם בהיבט של שיקול הדעת התכנוני. "הסיבה" בגינה מבוקשת החריגה הינה ניצול של זכויות בניה שלא על פי התכנון הקבוע במקרקעין. אילו דובר בזכויות המוקנות מכוח המצב התכנוני התקף אזי אין צורך בסיבה להוכיחן ואין צורך בהקלה לבקשתן, אולם, כפי שקבע בית המשפט כמפורט לעיל מדובר בזכויות אפשריות הכורכות בהליך של הקלה ולו מבחינת מיקומן. במקרה דנן מבוקשת הרחבת דירת העוררים - 27 מ"ר כאשר דירת הבסיס הינה בהיקף של 5 חדרים. ההרחבה מוצעת על חשבון המרפסת הפונה צפונה בנסיגה מסוימת מקו הקורה ההיקפית, תוך חסימת חלק מהמרפסת בבינוי. הועדה המקומית הבהירה כי חלק משיקוליה בתכנון המקורי היו לאפשר מרפסות פתוחות ומקורות באופן סימטרי. ועדת הערר מקנה חשיבות לתכנונן של מרפסות פתוחות, אשר קיבל עידוד ורוח גבית ממחוקק המשנה עם תיקונן של תקנות חישוב שטחים. במקרה דנן לא היה צורך בשימוש בתקנות הואיל ומלכתחילה תוכננו מרפסות כאלה אשר חשיבותן לציבור רבה, הן מבחינת מיזוג הדירות והן מבחינת חזות אחידה (בשונה מהמרפסות "הקופצות"), אשר תוכננו בעבר מחמת הצורך בשטחים לקירוי. לפיכך איננו סבורים כי הקמתו של חדר בטבורו של הבניין בחזית הפונה צפונה עולה בקנה אחד עם עקרונות של תכנון ראוי במגמה אחידה על פני המבנה. בנסיבות העניין בו מדובר במבנה חדש יחסית אשר תוכנן כאמור בשפה אחידה יש טעם בהחלטת הועדה המקומית, שלא לאפשר הקלה כזו במקרקעין אלה. אשר על כן ולאור כל האמור הערר נדחה. בניהסגירת מרפסתתוספת בניהמרפסתמקרקעיןהיתר בניה