בכך למעשה מגדיל העורר את מספר הקומות בבנין לשש קומות במקום חמש מותרות, אולם זאת ללא הגבהה של סך הגובה המותר לבניין. השינוי האחרון הינו ביטול הדירוג הקבוע בנספח הבינוי. במסגרת ביטול זה אמנם מרחיק העורר את הבניין מקו המגרש בקומה הראשונה, אך לאור ביטול הדירוג יתר הקומות קרובות יותר לקו המגרש, ומכאן למתנגדים, ביחס לחלופת הדירוג בנספח הבינוי. לאור השינויים הללו פורסמה הבקשה להיתר ולהקלות להתנגדויות. הוועדה המקומית דנה בבקשה להיתר ובהתנגדויות והחליטה לאשר את הבקשה להיתר אולם זאת במדויק בהתאם לתכנית החלה. על החלטה זו הוגש הערר שבפנינו. הערר והליכי הדיון בערר: במסגרת הערר טוען העורר כי כלל לא הייתה נדרשת הקלה מנספח הבינוי היות ומדובר בנספח בינוי מנחה שאינו מחייב. לחלופין טען העורר כי מדובר בהקלות סבירות העונות על הפרמטרים הנדרשים לאישור הקלה ועל כן מן הראוי היה לאשרן. ועדת הערר שמעה את מבקש ההיתר, את המשיבה ואת המתנגדים. בסיומו של הדיון הושג הסכם פשרה בין העורר לבין הקרן לירושלים, וזו הסירה התנגדותה לבקשה להיתר בכפוף לתנאים מסוימים שקיבלו תוקף של החלטת ועדת ערר. דיון: נספח הבינוי מנחה או מחייב? כאמור, העורר טען כי על פי הוראות התכנית נספח הבינוי הינו מנחה ואינו מחייב. איננו מקבלים עמדה זו, ואנו סבורים כי נספח הבינוי מחייב. באופן עקרוני לעמדתנו כאשר התכנית שותקת לגבי נספח כלשהו מנספחיה הרי נספח זה מהווה חלק בלתי נפרד מהתכנית והינו מחייב. קל וחומר שאילו פני הדברים כאשר במסגרת התכנית נכללת אמירה כגון: "כל מסמך ממסמכי התכנית הוא חלק בלתי נפרד מן התכנית בשלמותה". אמירה שכזו בתכנית משמעותה הברורה, המיידית ואשר אינה מצריכה כל פרשנות מורכבת, הינה כי כל המסמכים מהווים חלק מחייב מהתכנית. העורר מנסה להתלות בסעיף 8 לתכנית כמלמד כי נספח הבינוי אינו מחייב, אך סעיף זה דווקא מחזק את היותו של נספח הבינוי מחייב, ונצטט: טענת העורר בהקשר לסעיף זה הינה כי היות ובסעיף זה מוזכרות רק ה"הוראות שבכתב" וה"תשריט" הרי רק הן מחייבים ואילו נספח הבינוי שאינו מוזכר אינו מחייב. איננו מקבלים טענה זו, ונבאר: ראשית נרשם בסעיף 8 דנא "...מצטרפות מכל האמור..." (הדגשה שלי - ג.ה.), וכל האמור כולל גם את נספח הבינוי. שנית, אף אם לא היה נרשם "מכל האמור", הרי בסעיף 2 לתכנית נרשם באופן הברור ביותר: אין לטעמנו כל הגיון לשוני או תכליתי לפרש את סעיף 8 כסותר את סעיף 2 לאותה התכנית. ההפך הוא הנכון, ההיגיון הלשוני והתכליתי מוביל לפרשנות הרמונית בין הסעיפים הללו. ואם לא די באמור עד כה, הרי אף אם לא היה נאמר דבר לגבי נספח הבינוי, הרי ברירת המחדל הינה כי נספח המצורף לתכנית הינו מחייב. למען שלמות התמונה נציין, כי הפסיקה בה נקב העורר, מלמדת דווקא מסקנה הפוכה: כך, למשל בענין עת"מ (באר שבע) 431/07 זילבר ואח' נ. הועדה המקומית קריית גת ואח' (), נוסח הסעיף הרלוונטי בתכנית: כלומר התכנית הגדירה את נספח העיצוב כמנחה באופן מפורש. וכך גם בעניין ערר (ירושלים) 76/08 בראון ואח' נ. הועדה המקומית מטה יהודה (), נוסח הסעיף הרלוונטי: "וגיליון אחד של נספח בינוי ופיתוח מחייב לעניין אחוזי הבנייה, גובה הבנייה וקווי הבניה, עצים לשימור ועצים בוגרים לשתילה, הערוך בק.נ.מ. 1:250...," כלומר, בעניין בראון התכנית קבעה כי נספח הבינוי מחייב לנושאים מסוימים ומכאן היה עיגון לשוני לכך שביתר הנושאים הוא אינו מחייב. כאמור, במקרה שלפנינו אין כל אמירה כי נספח הבינוי מחייב לחלקים מסוימים ורק מאמירה שכזו ניתן להסיק כי לגבי חלקים אחרים הוא מנחה בלבד. נהפוך הוא, התכנית מגדירה את כל המסמכים כחלק מהתכנית, ומכאן כמחייבים. אשר על כן, אנו סבורים כי נספח הבינוי של התכנית הינו מחייב ויש לנהוג על פיו כל עוד לא בוצע הליך של הקלה. שיקול הדעת לאשר את ההקלה: כאמור, על אף הטענה כי נספח הבינוי מנחה בלבד, פורסמה הקלה על ידי העורר, אולם זו לא אושרה על ידי המשיבה. לאחר שבחנו את מכלול הנתונים והטענות אנו סבורים, כי היה מקום בנסיבות המיוחדות של מקרה זה, לאשר את ההקלות המבוקשות, ונפרט: ראשית יש להזהיר את עצמנו כי הקלות לא יינתנו כדבר שבשגרה שניתן ללא שיקול דעת ויש צורך בהצדקה תכנונית על מנת להעניקן. ועדת ערר זו וכן ועדות הערר במחוזות נוספים התוו פרמטרים לבחינת שיקול הדעת של מוסד התכנון עת מתן ההקלה וזאת לאור ניתוח הפסיקה בנושא, ר' ערר (דרום) 6055/08 איתן כחל ואח' נגד הוועדה המקומית תכנון ובניה אשדוד () וכן ר' ערר (ירושלים) 400/08 אבקו כימיקלים בע"מ נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה בית שמש (). הפרמטרים שנקבעו הינם: קיומה של הצדקה תכנונית; היקף/עצימות ההקלה; מועד התכנון המאושר; הפגיעה ו/או הרווח של צדדי ג' והציבור. כאשר הדגשים הינם על קיומה של הצדקה תכנונית מצד אחד ובחינת הפגיעה בצדדי ג' מצד שני. לאור האמור לעיל, ולאור טענות הצדדים, נבחן את הפרמטרים דנא: הצדקה תכנונית: כאמור אין מחלוקת כי העורר רשאי להקים במקרקעין בניין מעל חזית מסחרית או בניין שבכל קומותיו מגורים. עיון בנספח הבינוי מגלה כי זה מתייחס בעיקר לבניין בו קיימת קומה מסחרית בקומת הקרקע. קיומו של מסחר בקומת הקרקע הוא המצדיק קומת קרקע בתכסית רחבה ודירוג הקומות שמעליה. באופן דומה, קיומו של המסחר בקומת הקרקע מצדיק קומת גלריה אשר יש לה שימוש בייעוד מסחרי ופחות בשימושי מגורים. לאור כך, בחירה של ייעוד מגורים בקומת הקרקע יש בה משום הצדקה לשינוי נספח הבינוי אשר בו סממנים למסחר בקומת הקרקע. לכן, השינוי ממסחר למגורים יש בו בכדי הצדקה תכנונית להקטנת התכסית של קומת הקרקע ומכאן קיימת גם הצדקה תכנונית לביטול קומת הגלריה ופיצולה. עוד נציין, כי בהקלות יש משום הצדקה תכנונית גם לאור שיפור המבנה התכנוני של הבניין כך שיהיה בו לשרת יחידות דיור קטנות. ועדת ערר זו קבעה לא מכבר כי במצב התכנוני הקיים בישראל יש צורך בהוספת יחידות דיור קטנות [ר' ערר (ירושלים) 255/11 רבינוביץ' ואח' נ. הועדה המקומית ירושלים ואח' ()], ושינויים בתכנון המאפשרים יחידות דיור קטנות הינם שינויים רצויים ומוצדקים. אשר על כן, אנו סבורים כי קיימת הצדקה תכנונית להקלות המבוקשות. היקף ועצימות ההקלה: ההקלה מנספח הבינוי מקבלת ביטוי בשני מובנים עיקריים לעומת התכנון הקיים: השינוי הראשון הינו שינוי במיקום בו נבנה הבניין לאור ביטול הדירוג. ודוק, אין מדובר בהקלה מקווי הבניין הקבועים בתשריט התכנית היות והבניין נבנה במסגרת קווי בניין אלו, אלא בהקלה מאופן העמדת הבניין על פי נספח הבינוי. השינוי השני הינו הוספת קומה ללא תוספת גובה. אנו סבורים כי אין מדובר בהקלות בעצימות משמעותית. לגבי השינוי בקווי הבניין, אמנם ביטול הדירוג מקרב את הקומות העליונות לקו המגרש ולמתנגדים, אך כנגד, הקומה הראשונה מתרחקת מהמתנגדים ביחס למותר על פי נספח הבינוי. לגבי ההקלה במספר הקומות, הרי אנו סבורים כי הפרמטר המהותי הינו הגובה ולאו דווקא מספר הקומות, היות והגובה הוא הגורם הדומיננטי המשפיע על הנוף האורבאני ולא מספר הקומות. לעניין זה ר', החלטת ועדת ערר זו בערר (ירושלים) 448/08 החברה להגנת הטבע ואח' נ. הועדה המקומית ירושלים ואח' (): "אנו סבורים, כי יש לשים את מרכז הכובד בשאלת גובה המבנים ולאחר שמכריעים בגובה זה, אין צורך להתערב במספר הקומות הנגזר מהגובה. כפי שציינו לעיל, ההקלה במספר הקומות הינה בעצימות נמוכה, כאשר במסגרת גובה נתון למספר הקומות השפעה שולית על הסביבה, לפיכך אנו סבורים, כי אין כל מניעה לאשר את ההקלה במספר הקומות המבוקש." במקרה שלנו כלל לא נתבקשה הקלה בגובה, ותוספת הקומה נובעת מחלוקה אחרת של הקומות במסגרת הגובה המותר. מועד התכנון המאושר: התכנית החלה על המגרש הינה משנת 2000, והינה תכנית מפורטת ומודרנית. כך שמדובר בתכנון חדש יחסית המותאם לצרכי האזור ולאופי המיוחד של השכונה. עם זאת יש לציין כי התכנית אפשרה להקים בבניין חזית מסחרית ולמעשה נספח הבינוי תואם אפשרות זו. לעומת זאת, אין התייחסות בנספח הבינוי למקרה בו ייבנה כל הבניין למגורים כפי שמאפשרת התכנית, כך ששינוי הנובע משינוי פרמטר זה הינו סביר. הפגיעה בצדדי ג': כפי שציינו לא אחת, פרמטר זה הינו פרמטר מרכזי. מבקש ההקלה הוא זה המבקש לשנות נורמה קיימת שלא באמצעות הליך תכנון ולכן עליו הנטל להראות כי הפגיעה בצדדי ג' הינה מזערית או מוצדקת. לפיכך, גם במקרה של קיומה של הצדקה תכנונית, תכנון ישן והקלה בעצימות נמוכה, היה וקיימת פגיעה בצדדי ג' ראוי לסרב להקלה. עם זאת יש לזכור כי את הפגיעה בצדדי ג' אין בודקים ביחס למצב הקיים בשטח אלא ביחס למצב המאושר סטטוטורית. כלומר, ביחס לצדדי ג', יש להשוות בין מצב בו היו נבנות מלוא הזכויות מכוח המצב הסטטוטורי הקיים (היות ולגבי מצב שכזה לצדדי ג' אין טענה במסגרת הליך רישוי) לעומת המבוקש לבניה כולל ההקלה המבוקשת. במקרה שבפנינו העורר רשאי להקים קומה מסחרית במפלס הקרקע בתכסית גדולה מהתכסית המבוקשת בבקשה להיתר שבפנינו. קומה מסחרית בהיקף שכזה יש בה פוטנציאל למטרדים לא פשוטים לשכנים המתנגדים, החל מהתחבורה ששימוש מסחרי מחולל ועד למטרדי רעש. לפיכך, יש בביטול השימוש המסחרי בכדי להיטיב את מצבם של המתנגדים ביחס לתכנון המאושר. עם זאת אכן ביטול התכנון המאושר למסחר גרר גם שינוי במבנה הבניין, ביטול הדירוג, וקירובו של הבניין לבניין המתנגדים. קירובו של הבניין לקו המגרש גורם פגיעה מסוימת במתנגדים (אם כי נזכור כי עדיין מדובר במרחק רב במונחים עירוניים של כ- 13 עד 15 מ' מבניין המתנגדים). לטעמנו, פגיעה זו מתאיינת כמעט לגמרי מהיתרון הגלום מהעדר מסחר במבנה. לא מצאנו פגיעה משמעותית כתוצאה מהוספת הקומה, כאשר זו אינה משתקפת בתוספת גובה כלשהי. שיקולים אדריכליים: פרמטר נוסף שוועדת הערר בחנה הינו הפרמטר האדריכלי. מדובר בשכונה בעלת מראה ייחודי וחשוב מבחינה היסטורית ואדריכלית. לפיכך, יש לנהוג באזור זה באיפוק אדריכלי ובמשנה זהירות על מנת שלא לפגוע במרקם ההיסטורי של השכונה. זהירות ואיפוק אלו, וכן איזונים שונים ביחס לקווי מראה ומבט מצאו ביטויי בתכנית 7071 והוראותיה המפורטות. לאור זאת חשוב לבחון - האם לשינוי בבנין נשוא הערר יש השפעה על החזיתות בשכונה ועל העיצוב שנקבע בתכנית. בחינה זו מובילה לטעמנו למסקנה כי כל עוד אין שינוי בחזית המבנה הפונה לרחוב הנביאים, אין בשינוי המבוקש להוות פגיעה אדריכלית וכי הבניין המבוקש הינו ראוי אדריכלית, משמר את אופי השכונה, ואין בו פגיעה באיזון הכללי. יובהר, כי בהתאם לנספח הבינוי הבניין נשוא הערר אמור להיות מושלם בבניין זהה. לאור זאת, אין להתיר כל שינוי בחזית המתוכננת לכיוון רחוב הנביאים, דבר העלול ליצור חוסר אחידות עם הבניין הסמוך. עם זאת בחזית האחורית, איננו סבורים כי השינוי המבוקש פוגע בהרמוניה או מהווה פגיעה אדריכלית, וזאת גם בהינתן שהבניין הסמוך ייבנה בצורה מדורגת. שיקלול ואיזון: לאחר שבחנו את ההקלה לאורם של הפרמטרים דלעיל, עלינו לערוך איזון ושקלול בין הפרמטרים השונים ולהגיע כדי הכרעה. לטעמנו התוצאה של שקלול ואיזון הפרמטרים דלעיל מובילה למסקנה, כי יש לאשר את ההקלות המבוקשות, ונבאר: אנו סבורים כי ההקלות הינן בעלות הצדקה תכנונית, בעצימות נמוכה עד בינונית. לעניין הפגיעה בעוררים, על אף שיש בשינוי הדירוג משום פגיעה במתנגדים, הרי שינוי זה "מקוזז" על ידי הרחקת קומת הקרקע מהמתנגדים ובפרט על ידי בחירה באפשרות המגורים ולא בחזית המסחרית. בנסיבות אלו, על אף שמדובר בתכנון חדש יחסי ומודרני במהותו, עדיין מן הראוי לאשר את ההקלות, בפרט כאשר התכנית למעשה שותקת לגבי מצב של בניין למגורים בלבד להבדיל מבניין עם קומה מסחרית. סיכום: לאור האמור והמנומק לעיל אנו מקבלים את הערר, ומאשרים את הבקשה להיתר במתכונת בו הוצגה בוועדת הערר לרבות ההקלות שנתבקשו. למען הסר ספק יתר התנאים שנקבעו בהחלטת המשיבה, כגון: קבלת דו"ח פיקוח על שימוש בקומת המחסנים למחסנים בלבד (והגבלת גובה קומת המחסנים לעד 2.2 מ'), סימון חתכים של בניינים סמוכים, הגשת תכנית פיתוח וכן האישורים הנדרשים לעניין החניה נותרים על כנם ויהוו תנאי להוצאת היתר בניה. עוד יובהר, כי החלטה זו מתבססת על כך שלא יותר מסחר בבניין, וכל בקשה לשימוש מסחרי תחייב הליך של שימוש חורג מהיתר ובחינה מחדש של מכלול הנסיבות. מחסן