עניינה של התכנית בשינוי בינוי של מקרקעין הידועים כחלקה 117 בגוש 7941 וחלקה 18 בגוש 9216, בשכונת אגמים ב' בנתניה (להלן: "המקרקעין"). במצב הקיים ניתן לבנות במקרקעין 4 בניינים על שטח של כ - 7 דונם, 112 יח"ד בשטח עיקרי של 11,150 מ"ר, ושטחי שירות של 3,136 מ"ר, האזור מסווג כאזור מגורים ד'. במצב המוצע תחת 4 בניינים של 9 קומות מתוכננים 2 בניינים של 17 קומות, הכוללים דירוג בקומות העליונות, חוסכים בתכסית וכפי שהבנו תואמים את תכנון הועדה המקומית אשר קורם עור וגידים סטטוטוריים בימים אלה באותה שכונה. יש לציין כי הועדה המקומית אינה מקדמת תכנית כוללת על כל המתחם אלא מסתפקת בתכנון נקודתי בין אם באמצעות הקלות ובין אם בתכניות נקודתיות. העוררים הינם דיירים בשכונה הסמוכה מצפון מתגוררים מעבר לכביש אשר רוחבו 25 מ'. המרחק המתוכנן מהבתים מגיע כדי למעלה מ - 50 מ'. תמצית טענות העוררים העוררים טוענים בקצרה כי שכונתם היא שכונת פיתוח עם אוכלוסיה בחתם סוציו אקונומי נמוך מהממוצע, אולם "נקודת האור" בשכונתם הינה קרבתה של שורת הבתים האחרונה (בשכונתם) לשלולית החורף ולשטח הירוק הפתוח. ברור להם כי נושא זה ישתנה עם הקמת פרויקט האגמים, אולם לדעתם התכנית נשוא הערר תפגע בהם פגיעה נוספת שכן יחסם אור השמש בחודשי החורף והמעבר עקב גובה המבנים המתוכנן. עוד טוענים העוררים כי התכנית אינה נכנסת בגדר סמכות הועדה המקומית, נוכח השינוי הדרסטי הטמון בה. תמצית תשובת המשיבה המשיבה, חוכרת המקרקעין הבהירה כי התבקשה בשעתו לשנות הבינוי במקרקעין על ידי הקטנת התכסית ובנייה לגובה זאת על ידי הגורמים המקצועיים בועדה המקומית. המשיבה ביקשה לשתף פעולה עם גורמי התכנון בעיר ויזמה התכנית נשוא הערר. לדבריה אין לה אינטרס כלכלי ו/או עסקי בייזום התכנית המשנה, שכן העלות הטמונה בבניה על פיה גבוהה מזו שתידרש למימוש הזכויות על פי המתווה המאושר. משהתברר לה כי ישנם תושבים המתנגדים, ומבלי להתייחס לגופן של טענותיהם, החליטה המשיבה לחזור בה מייזום תכנית המשנה נשוא הערר, לבטל הפקדתה ולחזור לתכנון הפרויקט במקרקעין. עמדת הועדה המקומית הועדה המקומית סבורה כי התכנית משפרת את הבינוי הקיים וכי החלטתה מאזנת כראוי בין האינטרסים של הצדדים, אולם בנסיבות ומאחר והיזם חזר בו היא משאירה את העניין לשיקול דעת ועדת הערר. דיון והכרעה אנו סבורים כי התכנון המוצע נכון לאין ערוך ביחס לתכנון הקיים, שכן הוא מציג פינוי תכסית לצורך גינון ושמירה על שטחים פתוחים ירוקים בין המבננים, זאת בשונה מהבינוי המאושר אשר מחייב תכסית אינטנסיבית "ובזבזנית". כמו כן, איננו מוצאים ממש בטענות העוררים בדבר ההצללה שכן על פי דו"ח הצללה ומשטר רוח שהוגש בשעתו לועדה המקומית, ומסקנותיו הן כדלקמן: רוב ההצללה היא בתחום המגרש (406) וחלקה מגיע לאזור הכביש מצפון למגרש. בחודש דצמבר המגרשים מצפון לתכנית מוצלים לכל היותר למשך שעתיים (מקבלים 4 שעות הארה). בחודש יוני בשעות הצהריים (15:00) חלק מהמגרש הגובל ממזרח מוצל עד 1 שעה. המלצת משרד הגנת הסביבה (מחוז חיפה) הינה לאפשר 3 שעות הארה בחודש דצמבר המלצות מוסדות התכנון הינן לאפשר 3-2 שעות הארה במשך היום במקרה החמור ביותר. כל האזור המוצל מהמבנים המוצעים מקבל יותר מ - 4 שעות הארה. לא צפויה להיות פגיעה במבנים סביב אתר התוכנית. אשר לטענת הסמכות הרי שאנו דוחים גם אותה. במסגרת תיקון 43 הוענקה לוועדה המקומית סמכות לאשר תכניות בנושאים מסוימים וביניהם שינוי של הוראות לפתרונות בדבר בינוי או עיצוב אדריכלים (סעיף 62 א(5) ). כך, פסק בית המשפט העליון בהלכה המנחה לעניין זה (בג"צ 5145/00 הועדה המקומית לתו"ב חוף השרון, נ' שר הפנים - להלן הלכת חוף השרון) כדלקמן:   תיקון 43 לחוק, העביר לוועדות התכנון המקומיות סמכות תכנונן של תכניות בניין עיר מזנים מסוימים, ותכליתו כפי שפירש כבוד השופט חשין בהלכת חוף השרון: "קיצורם וייעולם של הליכי התכנון. אחת הדרכים - שמא נאמר: הדרך העיקרית - שנראתה לו למחוקק הייתה הקניית סמכויות אוטונומיות לוועדות מקומיות לאשר תכניות מיתאר מקומיות ותכניות מפורטות בנושאים מסוימים בלא להידרש להסכמתן של הוועדות המחוזיות (הסכמה שנדרשה עד אותה עת)."   יחד עם זאת, כפי שפירש כבוד השופט חשין בהלכת חוף השרון: -   " אלא שיש להבחין ולהבדיל בין שאלת הסמכות לבין נושא שיקול-דעתה של הוועדה המקומית בתחומי סמכותה. אכן, אין בו בסעיף קטן (5) הגבלה על סמכותה של ועדה מקומית להוסיף לגובהם של בניינים - או להוסיף קומות לבניינים - ומכאן שמוסמכת היא הוועדה, מכוחו של סעיף קטן (5), להתיר להגביה בניין או להוסיף לו קומות (אך לא להוסיף לאחוזי הבנייה). בה בעת לא נוכל להסכים, כפי שנטען לפנינו, כי בגדרי שיקול-דעתה להורות על הגבהתם של בניינים תוכל ועדה מקומית לעשות כרצונה. כך באשר להגבהת בניינים וכך באשר להוספת קומות. כפי שראינו, הסמכות שהופקדה בידי הוועדות המקומיות סמכות היא לערוך שינויים בתכניות תכנון, וסמכות זו - כפי שלמדנו - סמכות משנית ומינורית היא בתחום התפרשותה. סמכות היא שמעיקרה לא נועדה להביא לשינוי אופייה הכללי של הסביבה כפי שנקבע בתכנית שאישרה הוועדה המחוזית. פירוש ולפיו בכוחה של ועדה מקומית, למשל, להפוך שכונה שלווה ונמוכת-בתים למיתחם ובו בתים גבוהי-קומה, לא יתקבל על הדעת. שיקול-דעת גורף מעין-זה לא נתכוון החוק להעניק לוועדות המקומיות, וסמכות-משנה שהוענקה לוועדות המקומיות אל-לנו להופכה לסמכות ראשה. אכן, תקנה 1(9) לתקנות הסטיה הניכרת אינה מחייבת את הוועדות המקומיות העושות כסמכותן בסעיף קטן (5) לסעיף 62א(א), אך מורה דרך יכול שיימצא בה."   נמצא איפה, כי סוגיית הסמכות טומנת בחובה בדיקה כפולה: הן לעניין הסמכות עצמה, והן לעניין שיקול דעתה של הוועדה המקומית בהפעלתה. לעניין הסמכות גופה, נפסק בהלכת חוף השרון מפורשות כדלקמן: "תשובתנו לשאלה היא על דרך החיוב. אכן כן: גובהו של בניין - גובהו ומספר קומותיו - הם מרכיב ומאפיין עיקריים בבחינתו הארכיטקטונית של הבניין, אשר-על-כן גובהו של בניין ומספר קומותיו של בניין עשויים למצוא מקומם במסגרת הנוסחה של "בינוי או עיצוב אדריכליים" כהוראת סעיף קטן (5). נוכל ללמוד היקש לענייננו מהוראת תקנה 1(14) לתקנות הסטיה הניכרת, ולפיה "בניה שלא בהתאם לדרישות הארכיטקטוניות המפורטות בתכנית..." היא בנייה בסטייה ניכרת. צמד התיבות "דרישות ארכיטקטוניות" פורש כמה וכמה פעמים בהלכה, ומתוך דברים שנאמרו ברור כי גובהו של בניין יבוא בגדרי "דרישות ארכיטקטוניות". (ההדגשה שלנו ו.ע.מ)   באותו מקרה אושרו בסמכות הוועדה המקומית שתי תכניות האחת - תכנית החלה על מרבית הישוב ארסוף והורתה פיצול מבנה מותר אחד לשניים, והשנייה - תוספת 7 קומות למבנה בו מאושרות 16 קומות בגבעתיים. אנו סבורים כי במקרה דנן בו "נחסכת" תכסית בצורה משמעותית "במחיר" של טיפוס לגובה אין ספק כי התכנית נכנסת בסמכות הועדה המקומית. יחד עם זאת, בהתחשב ביסודיותה של זכות הקניין, איננו סבורים כי ניתן לכפות על הצדדים במקרה דנן "הר כגיגית", ולפיכך אנו ממליצים למשיבה לקבל את החלטת הועדה המקומית כפי שאושרה במסגרת החלטה זו, אולם מותירים בידיה הבחירה אם לעשות כן. זאת ועוד, אנו ממליצים לועדה המקומית לפעול לתכנון המתחם (אגמים ב') באופן כולל בין אם בסמכות הועדה המקומית ובין אם בסמכות הועדה המחוזית, ויפה שעה אחת קודם. משפט תעבורהמשרד הרישוי / משרד התחבורההנדסה / מהנדסבניין