לטענת העוררת הכבישים לא רובדו בשכבת אספלט שניה, לא נטעו עצים במדרכות ומלבד השצ"פ במגרש 19 שפותח, יתר שטחי הציבור בגני יער שלב ב' בלתי מפותחים ומלאים בפסולת בניין ופסולת אחרת. אי השלמת עבודות התשתית והפיתוח ברחבי השכונה פוגעים קשות באיכות חיי התושבים. בהתאם לסעיף 35 לתכנית נקבעה שלביות כדלקמן: הוצאת היתרי בניה ליחידת דיור כלשהי מעבר ל - 80% מסך יחידות הדיור בתכנית יותנה בהשלמת פיתוח כל שטחי הציבור, על פי התכנית שתאושר, על פי סעיף 2.3 הן בתחום רצועת נחל גזר הגובלת בשתי תכניות אלה. לטענת העוררת הוצאו כבר 84% מההיתרים וגם המטלות שחברת הפיתוח היתה אמורה לבצע בשלבים א' ו - ב' טרם הושלמו. הועדה המקומית מסרבת ליתן מעמד מחייב להנחיות השלביות, אולם לא תקפה את החלטת הועדה המחוזית בעניין זה ועל כן מנועה מלהתעלם מאותה החלטה. בשולי הדברים טענה העוררת כי הליך הפרסום להקלה, לא פורסם ל - 14 ימים מלאים, וכי טענת ועדת המשנה כי הצמדות להנחיות השלביות אינה הוגנת כלפי הקבלן ומייצרת סטגנציה אינה רלוונטית. תמצית תשובת המשיבה 2 בתכנית 801 צוין במפורש כי מספר הדירות המותרות לבניה במגרש 24 הינו 60 יח"ד הכוללות 56 דירות ועוד 4 דירות גן, הפירוט הזה מופיע בנספח הבינוי, כך שלא מדובר בהקלה בצפיפות. זאת ועוד, תכנית 801 הכירה בזכותו של בעל זכות במקרקעין לקבל הקלה תכנונית לתוספת יח"ד והבחינה באופן ברור בין יחידות הדיור הנבנות ללא הקלה לבין יחידות הדיור הנבנות בהקלה. גם לאחר בנייתן של 60 יחידות הדיור לא ימוצו 80% מכלל יחידות הדיור המותרות לבניה במסגרת תכנית 801. לטענת המשיבים אם מחשיבים את תוספת הצפיפות בהקלה יש להביאה בחשבון בשני הכיוונים (דהיינו, הן בסה"כ היחידות + הקלה שניתן לבנות במקרקעין , והן ביחידות הפנויות בפועל), אולם העוררת מנסה לאחוז את המקל בשתי קצותיו, מחד טוענת למספר שניתן לבנות במקרקעין ללא הקלה בצפיפות, ובפועל סופרת את היחידות שנבנו כולל אלה שהותרו באמצעות הקלה כזאת. עוד נטען כי הבקשה להקלה הופקדה ופורסמה כדין וממילא ניתנה לעוררים הזכות להגשת התנגדות וערר. עוד נטען כי הוראה בתכנית השוללת באופן גורף מתן הקלות בתחום רחב כגון תוספת יחידות דיור בטלה מעיקרה וזאת על פי ההלכה שנפסקה בבית המשפט העליון בע"א 6291/95 בן יקר גת חברה להנדסה ובניין בע"מ נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה מודיעין. עמדת הועדה המקומית הבקשה פורסמה להקלה נוכח תוספת 10 יחידות דיור ביחס לתקנון התכנית. התכנית פורסמה למתן תוקף טרם פרסומן של תקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית) התשס"ב - 2002 ועל כן נתפסת בגדר הלכת "בן יקר גת", פסיקה שנותרה על כנה ולא נהפכה במהלך השנים. עוד נקבע כי שלילה של אפשרות לאשר הקלה מסוימת בתחום תכנית החלה על אזור נרחב שלא עומד בבסיסה כל שיקול תכנוני המצדיק שלילה שכזו עשויה להיחשב שלילה גורפת ופסולה. באותו הקשר הובאה דוגמא של שלילה של מתן הקלות במספר יחידות בתכנית מתאר מקומית נרחבת אשר פורשה כשלילה גורפת שאינה יכולה לעמוד. על פי תכנית לד / 801 הותרת בנייתן של 602 יחידות דיור ב - 10 מגרשים, כעולה מלוח המגרשים וזכויות הבניה הכלול בתכנית. סה"כ שטחי הבניה שהותרו במגרשי המגורים הינו 125,850 מ"ר המשקפים ממוצע של 209 מ"ר ליחידת דיור ברוטו, מתוכם 111.5 מ"ר שטחים עיקריים. לצד הוראות אלה נקבע כי מינימום 20% מיחידות הדיור לא יעלו על 90 מ"ר שטח עיקרי ובמצב דה היום נוכח מצוקת הדיור והחיפוש אחר פתרונות דיור זולים סבורה הועדה המקומית כי אין לכפות על יזם בנייתם של דירות כה גדולות. אשר לנושא השלביות עד כה העניקה הועדה המקומית היתרי בניה לבנייני מגורים במגרשים 1,3,5,6,20,21 במסגרתם הותרה הקמת 446 יחידות דיור מתוכם 420 על פי התכנית ו - 26 בהקלה. אחוז יחידות הדיור שהותרו צריך להיגזר מסך כל היחידות שניתן להתיר או עם הקלות או בלי הקלות ואזי סה"כ היחידות המותרות על פי התכנית עומד על 70-78% עד כה. לעניין התשתיות בפועל - הרי שהסדרת נחל גזר בוצעה בפועל באמצעות סידור המובל, ואילו השצ"פ במגרש 19 בוצע בפועל. דיון והכרעה אנו דוחים את טענת העוררת בנוגע למספר יחידות הדיור: ראשית, תקנון התכנית קובע בין מסמכיה המחייבים גם נספח בינוי. לפיכך ובהתחשב בעובדה כי נספח הבינוי מראה במקרקעין נשוא הערר 60 יחידות דיור לכל הפחות קיימת סתירה כלשהי בין מסמכי התכנית שכן אין חולק כי לוח המגרשים ייעודי הקרקע וזכויות הבניה קובע מספר יחידות דיור של 50 במקרקעין נשוא הערר. מקום בו מדובר בסתירה בין מסמכי תכנית יש לחפש אחר ההרמוניה אליה מובילה תכלית התכנית. עסקינן בתכנית אשר בבסיסה ציפוף ותוספת זכויות בניה במטרה לאפשר בניה ואכלוס אינטנסיביים בשים לב לפיתוח הסביבתי. לעניין זה נזכיר : "למעלה מן הצורך נוסיף ונאמר זאת: שני חלקיה של תכנית מיתאר - החלק המילולי, ה"תקנון", ובצדו התשריט - שני חלקים אלה אמורים להשלים זה-את-זה, ומשעה שבאה תכנית לאוויר העולם, על דרך-הכלל אין לאחד חיים בלא רעהו. החלק המילולי סומך עצמו אל התשריט - שכן בלא תשריט יאבד מערכו, כולו או מקצתו, ואילו התשריט מצדו נסמך אל החלק המילולי - שכן בהיעדר עקרונות והגדרות לצבעים שבתשריט יידמה התשריט לציור צבעוני (או לציור בשחור-לבן) חסר-משמעות. כדי ללמוד אפוא על הסטטוס שתכנית מיתאר מקנה לשטח קרקע זה או אחר בה, שומה עלינו לראות את התכנית כמכלול: לעיין בתקנון המגדיר הגדרות והמתווה עקרונות, ובה-בעת לעיין בתשריט הפורש באורח חזותי את פועלה של התכנית. המושג "תכנית" שתי אונות לו: האונה המילולית ואונת התשריט, ושתי האונות היו כתאומות-סיאם " ר' ע"א 3213/97 נקר ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה ואחרים שנית, אכן התכנית נהגתה, הופקדה ופורסמה למתן תוקף קודם לתקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית) התשס"ב -2002, אותן תקנות בחנו מחדש המצב החוקי בנוגע למתן הקלות לאור הלכת "בן יקר גת" הנזכרת לעיל, והגיעו למסקנה כי סטייה מהוראות תכנית כשנקבע בתכנית כי סטייה מהן מהווה סטייה ניכרת, אכן תהווה סטייה ניכרת. נוכח הלכת "בן יקר גת" לא מדובר בתקנה טריוויאלית ומכל מקום דומה כי תקנה זו לא נוהגת באופן רטרואקטיבי. הועדה המקומית נהגה לאורך שנים, בהתאם להלכת בן יקר גת מתוך הבנה כי אמירה כוללת לפיה כל סטייה ממספר יחידות הדיור תהווה סטייה ניכרת כמפורט בסעיף 35 לתכנית, אינה עומדת במבחן ההגבלה הספציפית שנקבעה בהלכת בן יקר גת ועל כן אינה ברת יישום. הלכה פסוקה היא כי: לעניין זה ראוי להפנות לעת"מ 1317/06 בראל ואחרים נגד הועדה המקומית לתכנון בניה ת"א ואחרים שם נפסק לא מכבר כדלקמן: "בעניין פרשנות הוראות התב"ע עלי לתת את משפט הבכורה לרשות התיכנונית הפרשנות שלה עדיפה על הפרשנות של העוררים. עמד על כך פרופ' זמיר: במתן הפירוש בימ"ש מייחס משקל לפרוש שנתנה הרשות המנהלית הוא לוקח חשבון שהחוק הפקיד את הפרשנות בידי הרשות כחלק מהרשות המבצעת והטיל עליה את האחריות להפעלת הסמכות. הוא מודע לכך שהרשות היא בעלת כישורים להפעלת הסמכות לעיתים אפילו בעלת מומחיות מיוחדת, והיא מתבססת על נסיון מעשי הוא מעריך את העובדה כי הרשות פועלת מתוך הכרות קרובה לשטח... כל אלה יש בהם כדי להקנות משקל רב לדעתה ....". בדומה, קבעה וועדה זו בעבר כי על מנת לשנות פרשנות נוהגת עליה נסמך הציבור יש צורך בהליך סטטוטורי מפאת הפגיעה בוודאות התכנונית: "במצב דברים כזה, עשוי להתעורר ספק (ואיננו מכריעים בו במסגרת זו) בנוגע לפרשנות החדשה, אם תואמת את כוונת המתכנן, אם לאו. מכל מקום, מדובר בשתי פרשנויות לגיטימיות. מצב הדברים בו משתנה פרשנות התב"ע שנוהגת במשך כעשור מיום אישור התכנית ללא הבהרת הדין עצמו אינו רצוי ופוגע בוודאות התכנונית. ר' לעניין זה החלטנו בעניין ערר 12/07 שובלים נ' הועדה המקומית רעננה. לפיכך אנו סבורים כי גם במקרה דנן ובמיוחד בהתחשב בסתירה הפנימית בין מסמכי התכנית, יש לאפשר מתן הקלה כאמור. אשר לנושא הפיתוח - הועדה המקומית החליטה להתנות את איכלוסו של הבניין בגמר ביצוע עבודות פיתוח במבנן שבהיתר על ידי חברת לנדקו. לשאלת ועדת הערר - השיבה הועדה המקומית כי הכוונה במינוח "מבנן" למגרשים התחומים בין הרחובות דקר, בן שמן, איילון ודרך לוד הירוקה, וביניהם מגרש מס' 24. כן השיבה הועדה המקומית כי החברה המנהלת מטעם ממ"י לעבודות הפיתוח הינה חברת לנדקו, כי הועברו לממ"י תקציבים לביצוע עבודות פיתוח גדות הנחל בקטע מול שמורת גני יער, הן לביצוע עבודות הפיתוח לאורך הנחל והן לעניין ביצוע קיר אקוסטי לאורך כביש 40, וכי צו התחלת עבודה לקבלן שישכר לצורך ביצוע העבודות הנ"ל , אמור להיות מונפק בינואר 2012, משך עבודות הפיתוח כולן מוערך בכ - 18 חודשים, כאשר מול גני יער הכוונה להשלים הפיתוח בתוך 8-10 חודשים. לכך השיבה העוררת - כי תחום המבנן חולש בעיקרו על תחום השכונה הישנה, כי עבודות הפיתוח שיוותרו ללא השלמה הינן רבות וכוללות בין היתר פיתוח שצ"פ סמוך למגרש 103, מגרש בין מגרש 9 למגרש 2, קיר תומך בין שפ"פ האלה למדרכה (כל זאת בתחום לד / במ / 800), ואילו בתחום לד / 801 פיתוח מגרש 4, מגרש 10, מגרש 18, השלמת מדרכות, ריבוד שכבת אספלט שניה, נטיעת עצים בתחום התכנית וריהוט רחוב. ההוראות הרלוונטיות בתכניות החלות במקרקעין הינן כדלקמן: סעיף 35 לתכנית לד / 801 קובע כדלקמן: "תנאים להוצאת היתרי בניה: 35.2 תכנית פיתוח וניקוז. א. תערך תכנית פיתוח וניקוז לכלל שטח התכנית ולשטחים הציבוריים הפתוחים בתחום תכנית לד/במ/800, בקנ"מ 1:500 ב. תכנית הפיתוח והניקוז תפרט את אופן ומועד פיתוחם של השטחים הצבורים הפתוחים בתחום התכנית ובתחום תכנית לד/במ/800 לרבות השטחים שסביב נחל גזר. ג. תכנית הפיתוח תכלול שלביות באופן שיובטח כי השטחים הצבורים יפותחו במקביל לאיכלוס השכונה. ד. תוכנית הפיתוח תקבל את אישורה של הועדה המקומית, המשרד לאיכות הסביבה והועדה המחוזית. ה. הוראות הניקוז תתאמנה לתוכנית קטע נחל גזר שבתוכנית לד/במ/800, שתאושר לפי חוק הניקוז והגנה מפני שיטפונות." נוכח האמור בסעיף קיבלה הועדה המחוזית בשעתו החלטה לפיה אישרה את הפיתוח המוצע בתחום השטחים הציבוריים הפתוחים הכלולים בתכניות לד / 801 ו- לד / במ / 800, ביחס לתחום רצועת נחל גזר דרשה המשך פירוט הפיתוח ובנוגע לשלביות הביצוע החליטה הועדה כי לתכנית לד / 801 יווספו שלבי ביצוע כדלקמן: שלב א - 20 אחוז מיחידות הדיור הראשונות בתכנית יושלמו במקביל לאישור תכנית הפיתוח לתחום רצועת הנחל; 30 אחוז יחידות דיור נוספות יותנו בתחילת ביצוע השצ"פ המרכזי בתכנית (מגרש מס' 19) ו - 30 אחוז יחידות דיור נוספות יותרו אלא ש"הוצאת היתרי בניה ליחידת דיור כלשהי מעבר ל - 80% מסך יח"ד בתכנית יותנה בהשלמת פיתוח כל שטחי הציבור עפ"י תכנית הפיתוח שתאושר עפ"י סעיף 2.3 לעיל (הן בתחום התכנית לד/801 ו - לד/ במ / 800, והן בתחום רצועת נחל גזר הגובלת בשתי תכניות אלה)." ועדת הערר כבר קבעה בעבר כי: "מקבלים אנו את הטענה כי לפי ס' 35.2 להוראות התכנית, והיות הועדה המחוזית גורם מאשר בלעדיו אין, לתכנית הפיתוח, אשר במצוות התכנית "תכלול שלביות באופן שיובטח כי השטחים הציבוריים יפותחו במקביל לאיכלוס השכונה", וזאת כתנאי למתן היתרים ע"י הועדה המקומית, הרי שמוסמכת היא לקבוע תנאים בעניין זה. (השווה ור' גם ס' 28 לחוק התו"ב).   כמצוות התכנית יש גם לאשר תכנית עיצוב אדריכלי כתנאי מוקדם למתן היתרים, ועל הועדה המקומית לדאוג לכך (ס' 36.8 לתכנית). אף כי אושרו תכניות בינוי כחלק מהכנת התכנית ונספחיה סבורים אנו כי בהקשר להליך הרישוי היה צורך לקבל אישור לתכנית עיצוב אדריכלי מפורטת יותר בשיתוף ואישור הועדה המחוזית, כמתחייב מהוראותיה המפורשות של התכנית   יש לציין כי הועדה המקומית לא תקפה את החלטת הועדה המחוזית בעניין השלביות, אותה החלטה שהיא טוענת כלפיה בפנינו, ועל כן מנועה היא לפעול בניגוד להחלטה זו ובהתעלם ממנה.   במצב זה ועדת הערר לא תוכל לאשר הוצאת היתרים נוספים בפרוייקט כל עוד לא יוסדרו התנאים המוקדמים לכך והיא סבורה כי הועדה המקומית אינה רשאית לעשות כן."ו   ר' ערר 606/03 ליאה שטיינברג נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה לוד בענייננו נשאלת השאלה אם ההיתר נשוא הערר חורג מעבר ל -80% מסך יחידות הדיור בתכנית אם לאו. במאמר מוסגר יצוין כי גם העוררת מבהירה כי השצ"פ במגרש 19 פותח, אולם יתר שטחי הציבור נותרו בלתי מפותחים. המחלוקת בין הצדדים לעניין זה כרוכה באופן החישוב: לשיטת העוררת יש לחשב במונה את כלל יחידות הדיור שהותרו, הן על פי תכנית והן בהקלה, ובמכנה את מספר יחידות הדיור המותר על פי התכנית בלבד. המשיבים טוענים מנגד לחישוב של מספר יחידות הדיור שהותרו על פי התכנית חלקי מספר היחידות האפשרי על פי התכנית, או לחלופין מספר היחידות שהותרו סה"כ חלקי מספר היחידות האפשרי סה"כ אם תינתן הקלה בצפיפות. עד כה הותרו 446 יח"ד המורכבות מ - 420 יח"ד שהותרו במגרשים על פי המגרשים ו - 26 יח"ד שהותרו בהקלה. על פי התכנית ניתן לבנות בשטחה 602 יח"ד. על פי החישוב שערכה העוררת אם כן, עם הוצאת ההיתר יהיו בנויים במקרקעין 506 יח"ד מתוך 602 מותרות שיעור המגיע כדי 84%, כך שיש להשלים פיתוח של כל שטחי הציבור על פי תכנית הפיתוח כתנאי להתרתן. אליבא דמשיבים לעומת זאת, הרי שללא הקלות סך כל היחידות המותרות במתחם הינו 602 בעוד שהותרו עד כה לרבות בהיתר הנדון 470, כך שאחוז יחידות הדיור הוא 78%. לחלופין אם בודקים את פוטנציאל ההקלות סך כל היחידות המותרות במתחם הינו 722, ואילו מספר היחידות שהותרו עד כה הינו 506, כך שמדובר ב - 70%. אנו סבורים כי החלופה הראשונה שהציגו המשיבים, היא החלופה הנכונה. אותה חלופה מבטאת אל נכון את כוונת מתכנן התכנית (אשר באה לידי ביטוי בהחלטת הועדה המחוזית בשעתו), להתנות הפיתוח בד בבד עם בינויו של כל מגרש ומגרש. איננו סבורים כי ההקלות שהותרו צריכות להילקח בחשבון המניין האמור, ומכל מקום ברי כי אם הן נלקחות בחשבון הרי שגם הכלל צריך לכלול הקלות. איננו סבורים כי נכון לעשות זאת בהתחשב והמדובר בפוטנציאל בלבד ועל כן אנו סבורים כי הדרך הראשונה לחישוב היא הנכונה. יחד עם זאת, בשלב ב' בהחלטת הועדה המקומית פורט כי מתן היתרי אכלוס ליחידת דיור מעבר ל - 205 מיחידות הדיור הראשונות יותנה בהשלמת פיתוח (מגרש מס' 19) שהושלם, וכן ביצוע נטיעות בתחום השטחים הציבוריים הפתוחים שבתחום תכנית לד / במ / 800. הואיל והובהר לנו כי כל אותם נטיעות טרם הושלמו, חרף העובדה כי למעלה מ - 70% מהיחידות כבר הותרו ואוכלסו, אנו סבורים כי תנאי זה צריך להיות תנאי להיתר במקרה דנן, שאם לא כן כל ההיתר והיתרים נוספים שניתנו בשטח התכנית אינם עומדים בתנאי השלביות הקבועים בשלב ב' ואינם חוקיים. סיכומם של דברים, אנו סבורים כי ההיתר צריך להיות מותנה בהשלמת ביצוע הנטיעות כאמור לעיל, בכל תחום תכנית לד / 801. אשר לתנאי שהושם בהחלטת הועדה המקומית בנוגע לביצוע עבודות הפיתוח במבנן, הרי שאיננו רואים לנכון לשנות ממנו בנוסף לתנאי האמור. לתשומת לב הועדה המקומית מאחר וקבענו כי 78% מכלל היחידות המותרות כבר הותר במסגרת בקשה זו, אין לאשר בקשות נוספות עד השלמת הפיתוח כקבוע בהחלטת הועדה המחוזית. הסתייגות נציג מתכנן המחוז מר מוחמד נאטור: נוכח הוראותיה המפורשות של התכנית לד / 81 אשר קובעות כי בסעיף 35.6 שינוי במספר יחידות הדיור יקבע כסטייה ניכרת, אני סבור כי לא ניתן לבצע כל שינוי במספר היחידות ואפרט: הלכת "בן יקר גת" אליה כוונה דעת הרוב וחוות דעת הועדה המקומית עליה נסמכה באותם שנים, עניינה בהוראה כללית בתכנית לפיה "לא תינתנה הקלות". על כך קבע בית המשפט העליון את שקבע. אין הנדון דומה לראיה. בענייננו מדובר בתחום ספציפי שהוגבל על ידי התכנית ונוגע לצפיפות בלבד, ולפיכך אין התכנית האמורה נופלת בגדר הלכת "בן יקר גת". זאת ועוד, תקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית), התשס"ב - 2002 קובעות באופן מפורש בסעיף 2 (19), כי סטייה מהוראות תכנית כשנקבע בתכנית כי סטייה מהן מהווה סטייה ניכרת, תהווה סטייה ניכרת. לאור האמור אני סבור כי לא ניתן לאשר ההקלה המבוקשת בצפיפות, וזאת בנוסף להסתייגות דעת הרוב בעניין הפיתוח. אשר על כן ולאור כל האמור הערר מתקבל בחלקו בעניין הפיתוח כמפורט בדעת הרוב, ולדעת המיעוט מתקבל גם בנושא ההקלה המבוקשת בעניין הצפיפות. עבודות תשתית