בקשה להיתר למרפסת זיז לבית מגורים בירושלים רקע: המשיב 2 הינו בעל הזכויות בדירה בבית משותף ברחוב בנימין מטודלה בשכונת רחביה בירושלים (להלן: "הדירה"). המשיב 2 הגיש בקשה להיתר להוספת מרפסת זיז בעומק של 1.5 מ' ובשטח של כ- 7.5 מ"ר לדירה. הבקשה הוגשה שלא על דעת כל בעלי הזכויות בבית המשותף ולכן נשלחו הודעות לדיירים בהתאם לתקנה 2ב' לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) (להלן: "תקנות הבקשה להיתר"). הדיירים אכן הגישו התנגדויות. הוועדה המקומית דנה תחילה בבקשה להיתר וזאת בטעות ללא התנגדויות ואישרה אותה. לאחר שנודעה לוועדה המקומית הטעות, דנה בבקשה להיתר פעם נוספת, הפעם לאור ההתנגדויות, וחזרה על החלטתה לאשר את הבקשה להיתר. על החלטה זו הוגש הערר שבפנינו. הערר והליכי הדיון בערר: במסגרת הערר מטעמם מעלים העוררים טענות הן במישור הפרוצדוראלי והן במישור התכנוני מהותי. במישור הפרוצדוראלי טוענים העוררים כנגד אי עמידה בחובת ההנמקה של הוועדה המקומית וכן בעניין אי זימונם לדיון בעל פה בפני הוועדה המקומית. במישור המהותי מעלים העוררים בראשי פרקים את הטענות הבאות: פגיעה במראהו החיצוני של הבניין; פגיעה בזכויות הדיירים; הפרעה למעבר שביל הכניסה והצרתו; הבניה עתידה לחסום אור שמש, אוויר ונוף; פגיעה באינטרס שימור שכונת רחביה; כריתת עץ עתיק ללא היתר; פגיעה בצנרת הבניין; יצירת מטרד רעש לדירה מעל המרפסת. מבקש ההיתר הגיש תשובה מפורטת לערר. ועדת הערר קיימה דיון בנוכחות הצדדים ובסופו קבעה כי נדרש ביקור במקום טרם קבלת החלטה. ועדת הערר ערכה ביקור במקום, במסגרתו בחנה את המיקום המבוקש של המרפסת, את מיקום המעבר, את העצים הקיימים, את מתקני הבית המשותף ובפרט את הפגיעה הנטענת בחלון הדירה התחתונה. דיון: טענות הפרוצדורה חובת ההנמקה: העוררים טענו כי נפלה פגם חמור בחובת ההנמקה. איננו מקבלים טענה זו, ייתכן ונפל פגם בהיקף ההנמקה אך אין מדובר בפגם חמור. החלטת הוועדה המקומית מנומקת בקצרה ומתייחסת לעובדה המהותית כי הבקשה להיתר תואמת תכנית וכן להתאמתה של הבקשה להיתר לתכנית רחביה 9988. אכן מוטב היה, כי ההחלטה הייתה מנומקת גם לגבי הפגיעות הספציפיות שנטענו במתנגדים, אך אין בהעדר ההנמקה הספציפית בנושאים אלו בכדי לפסול את החלטת הוועדה המקומית. זאת ועוד, אף אם נפל פגם בחובת ההנמקה בכך שההנמקה חסרה, הרי הסעד אינו באופן אוטומטי ביטול החלטת הוועדה המקומית, אלא יש לשקול מתן אפשרות לנמק את ההחלטה. בענייננו, סברנו, כי אין כל הגיון בהשבת הבקשה להיתר לוועדה המקומית לשם מתן נימוקים, כאשר הנימוקים נשמעו בפני ועדת הערר, וכאשר לעוררים ניתנה מלוא הזכות להתייחס למכלול הנושא. לעניין זה, השווה החלטת ועדת הערר בערר (ירושלים) 254/09 סארחן נ. הוודעה המקומית ירושלים ואח' (), אשר במסגרתה לא בוטלה החלטת הוועדה המקומית במקרה חמור יותר של העדר הנמקה. בכל מקרה, הרי בפני ועדת הערר נטענו כל הטענות והחלטת ועדת הערר מנומקת בפירוט, כך שגם אם היה פגם נרפא זה בדיון בפני ועדת הערר ובהחלטה זו. זימון המתנגדים: ועדת הערר סבורה כי בהליך לפי תקנה 2ב' לתקנות הבקשה להיתר, אין חובה לזמן את המתנגדים לדיון בעל פה. לעניין זה ר' ערר (י-ם) 11/10 ‏ ‏כהן שלומית ושמעון נ' ועדת משנה לתכנון ובניה ירושלים (): "לאור האמור לעיל אנו סבורים כי האיזון הראוי אינו מחייב זימון מתנגדים לשימוע בעל פה בהליך לפי תקנות 2ב' ו- 2ג', היות ומדובר בהליך בו מבקש ההיתר מבקש לממש זכות שלו מכוח הדין (תכנית), כאשר שיקול הדעת לסרב לבקשה להיתר מראש מצומצם. הטלת חובה על מוסד התכנון לשמוע בעל פה גם מתנגדים שהגישו התנגדות לפי תקנות 2ב' ו - 2ג' תגרום לסרבול ההליך הרישוי והארכת המועד לקבלת החלטה בבקשה להיתר גם כשזו תואמת תכנית. חובה שכזו גם תטשטש את ההבחנה בין הליך תואם תכנית להליך שאינו תואם תכנית ותקטין את התמריץ החיוני להגשת בקשות להיתר שהינן תואמות תכנית. אשר על כן, הן לפי לשון התקנות והן לפי תכליתן איננו סבורים כי קיימת חובה להזמין לדיון בעל פה מתנגדים בהליך לפי תקנות 2ב' ו- 2ג'." ונכונים דברים אלו גם לענייננו. בכל מקרה, גם בנושא זה, אף אם נפל פגם בזכות הטיעון של המתנגדים, הרי כשנשמעו אלו באריכות בפני ועדת הערר ונערך ביקור במקום נרפא הפגם. בעניין זה נזכיר כי ועדת הערר הינה מוסד תכנון הרשאי לבחון את הבקשה להיתר מראשיתה הדין [ר' עע"מ 4897/06 בוקבזה נ. הוועדה המקומית ירושלים, ועדת הערר מחוז ירושלים ואח' () וכן החלטת וועדת הערר בעניין ערר (ירושלים) 286/07 הקרן לירושלים נ. הוועדה המקומית ירושלים ואח' ()] וכך אכן פעלה ועדת הערר. טענות המהות: כללי: בעניין שבפנינו יש לאזן בין זכות המשיב 2 לבין זכויות העוררים. בענייננו אין מחלוקת, כי הבקשה להיתר תואמת את תכנית המתאר 62 ולכן נקודת המוצא לאיזון אינה שוויון בין הצדדים, אלא נוטה לטובת מבקש ההיתר, אשר למעשה מבקש לממש זכות מוקנית מכוח תכנית תקפה וזאת ללא כל הקלה. עוד עומד לזכותו של מבקש ההיתר הטעם התכנוני הקיים באישור מרפסת לדירת מגורים בבית משותף, בהיות המרפסת מהווה שיפור של ממש לאיכות החיים. אולם בבית משותף אישור מרפסת, על אף שתואם תכנית תקפה ורצוי תכנונית, אינו נעשה באופן אוטומטי, אלא מחייב שיקול ואיזון לאור האינטרסים של כלל הדיירים. על האיזון הנדרש בהקמת מרפסת בבית משותף עמדה ועדת הערר זו בהחלטתה בעניין ערר (ירושלים) 180/09 בוחניק ואח' נ. הועדה המקומית ירושלים (): "אנו סבורים כי הוספת מרפסת לדירת מגורים, יש בה אכן בכדי להוות שיפור משמעותי של איכות החיים והמגורים. המרפסת מאפשרת מעבר מהמרחב הפרטי למרחב החיצוני וכן אוורור, אור ומרחב מחיה נכון יותר. בפרט נכונים הדברים באקלים השורר במדינת ישראל. אף התכנון החל על העיר ירושלים מכוח תוכנית המתאר 62, מאפשר הקמת מרפסות זיז בעומק של 1.5 מטר. החשיבות התכנונית של הקמת מרפסות אף מצאה ביטויה בתיקון שנערך לאחרונה בתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים). מלבד האמור לעיל, יש בהקמת מרפסת מתן מענה נכון יותר וטוב יותר לקיום מצוות הישיבה בסוכה, אשר הינה מצווה חשובה (ר', למשל, מאמרו של הרב מאיר לאו "סוכה בצל כנפיים"). אשר על כן, באופן כללי, יש לשקול בחיוב מתן אפשרות לתוספת מרפסות לדירות, והיות והמרפסות מהוות שיפור באיכות החיים ונותנות מענה נכון יותר למצוות הישיבה בסוכה. עם זאת, היתרונות האמורים לעיל, אינם מעניקים באופן אוטומטי אפשרות להקמת מרפסות בבית משותף לכל יחידה ויחידה. בית משותף כשמו כן הוא. משותף למספר דיירים. נקודת המוצא הינה, כי כל הדיירים בבית המשותף שווים הם, ובעלי זכויות שוות, לרבות הזכות למרפסת או למרפסת סוכה. לפיכך, עת אנו דנים במרפסת בבית משותף, חובה עלינו לבחון את השפעת המרפסת על כלל דיירי הבית המשותף. כך, לדוגמא, יש לוודא כי המרפסת מאפשרת מרפסות דומות לשאר הדיירים, כך יש לבחון האם המרפסת מהווה פגיעה בדייר כל שהוא, וכן ראוי לבחון האם המרפסת מאפשרת מרפסות סוכה לדיירים אחרים." לאור האמור לעיל, נבחן את טענות המתנגדים, בין היתר, לאור הסיור שנעשה במקום. פגיעה במראה החיצוני של הבניין: העוררים טענו כי במרפסת יש בכדי להוות פגיעה במראה החיצוני של הבניין. איננו מקבלים טענה זו. המרפסת המוצעת אינה מהווה אלמנט זר לבניין, משתלבת בנישה קיימת ולמעשה אינה חורגת מהקונטור הקיים של הבניין. בחנו היטב את הבניין ממספר זוויות בסיור וכן מהרחוב, ולא מצאנו כי המרפסת תהווה פגיעה אדריכלית. עוד נציין, כי הבניינים הסמוכים ברחוב משופעים במרפסות זיז. בנסיבות אלו לא מצאנו במרפסת כל פגיעה אדריכלית. פגיעה בזכות הדיירים האחרים להקמת מרפסת: העוררים טענו כי המרפסת מונעת מדיירים אחרים לממש את זכותם למרפסת. מדובר בטענה שבאופן עקרוני יש בה בכדי להוות טעם לסירוב לבקשה להיתר למרפסת אחת. אלא שבמקרה שבפנינו הטענה נטענה בעלמא ללא כל פירוט או נימוק מדוע יש במרפסת המבוקשת בכדי למנוע מאחרים להקים מרפסת דומה. לעומת זאת, בדיון הסבירה אדר' מבקש ההיתר כי קיימת תכנית צל המאפשרת מרפסות גם לדיירים אחרים. תכנית זו הוצגה גם לוועדה המקומית ואושרה על ידה. בכל מקרה, בחינת החזית בה מבוקשת המרפסת מגלה כי המרפסת המבוקשת אינה מונעת מרפסות מיתר הדיירים. פגיעה באינטרס שימור שכונת רחביה: העוררים טוענים כי המרפסת תפגע בשימור הבניין ובתכנון החדש של האזור בתכנית 9988. מדובר בטענות סתמיות אשר נטענו ללא כל ביסוס וממילא ללא כל חוות דעת מומחה. לעומת זאת, מבקש ההיתר הציג הן את אישור יחידת השימור של הוועדה המקומית והן את האישור של האדריכל הממונה על תכנית 9988. לפיכך, כאשר מצד אחד קיימת טענה סתמית בדבר פגיעה בשימור או באופי השכונה, ומצד שני קיים אישור פוזיטיבי כי אין בבניה משום פגיעה בשימור או בתכנון החדש של השכונה, מן הראוי להעדיף את האישורים מטעם המתמחים בנושא על סמך טענות ללא כל תימוכין. כריתת עץ עתיק ללא היתר כדין: העוררים טוענים כי בניית המרפסת תחייב כריתת עץ אשר ננטע בשנות החמישים של המאה ה - 20 ומהווה "עץ בוגר". אכן, באופן עקרוני, ועדת הערר זו מקפידה על שימור עצים, והצורך בכריתת עץ יש בו על מנת להוות משקל לסירוב לבקשה להיתר. אלא, שבמקרה שבפנינו, אין כל צורך בכריתת העץ הבוגר לשם אישור הבקשה למרפסת ובנייתה. כפי שניתן ללמוד מהבקשה להיתר, במסגרתה מסומן העץ, המרפסת מרוחקת מהעץ ולא מחייבת את כריתתו. יתרה מזו, אף מהסיור שערכה ועדת הערר במקום עולה כי בניית המרפסת לא תחייב את כריתת העץ ואף לא את גיזום ענפיו. אכן בניית המרפסת תחייב גזימת ענפי עצי שסק שצומחים בסמוך, אולם בוודאי שאין מדובר ב- "עץ בוגר" כהגדרתו בדינים הרלוונטיים ובכל מקרה בניית המרפסת אינה מחייבת את כריתתם, אלא רק גיזוז ענפים. פגיעה בצנרת ובמתקנים של הבית המשותף: העוררים טוענים כי במיקום המרפסת המוצע עוברים "כל צינורות המים והמונים" של כל דיירי הבניין. ראשית נציין, כי הטענה כי "כל הצינורות המים והמונים" עוברת במקום אינה מדויקת וזאת לאור הממצאים בסיור. בסיור נסתבר כי אכן במקום צינור אופקי משמעותי אחד, ובעיקר צרור של צנרת גומי שחור המונחת באופן מאונך על קיר הבית המשותף. בניית המרפסת אכן תחייב טיפול בצנרת הגומי, אולם אין בכך בכדי להוות טעם לסירוב לבקשה להיתר, אלא רק לקביעת תנאים להסדרת הנושא, כאשר אין מדובר בהעתקה מורכבת. לפיכך, על מנת לפתור בעיה זו, אין מקום לסרב לבקשה להיתר, ודי בכך כי להיתר הבניה יתווסף תנאי, כי העתקת המתקנים המשותפים ובפרט צינורות המים תעשה על ידי מבקש ההיתר ועל חשבונו בלבד, כאשר מבקש ההיתר יהיה אחראי לכל נזק שייגרם. במאמר מוסגר נציין, כי דווקא הצנרת הקיימת מהווה מפגע אסתטי לבנין בהיותה צינורות שחורים משתלשלים חשופים על פני האבן הירושלמית. מכאן, טוב יעשו הדיירים עם יינצלו את ההזדמנות במסגרתה מתבצעת בניה בבית המשותף על מנת לשוות לצנרת מראה אסתטי והולם את הבניין הנאה. יצירת מטרד רעש לדירה שמעל המרפסת: העוררים טוענים כי לדירה הממוקמת מעל המרפסת ייגרם מטרד רעש. ייתכן כי השימוש במרפסת עלול ליצור הפרעה לדירה שמעל. אך מדובר בהפרעה מזערית אשר אין בה בכדי להוות טעם לסירוב למרפסת התואמת תכנית, ומהווה חלק מהחיים בעיר. נזכיר כי מדובר במרפסת קטנת ממדים אשר אינה מאפשרת שימוש של מספר רב של אנשים, וזאת כאשר המרפסת משרתת דירת מגורים קטנה. בנסיבות אלו, הסבירות כי ייווצר מטרד רעש משמעותי ממרפסת בשטח של כ - 7.5 מ"ר הינה נמוכה. הפרעה למעבר שביל הכניסה והצרתו: ועדת הערר ביקרה במקום ולא מצאה כל פגיעה בשביל הכניסה כתוצאה מהמרפסת המוצעת. המרפסת ממוקמת בצידו של שביל הכניסה, עד לקונטור הבניין הקיים, ואין בה בכדי לגרום להפרעה כלשהי לשביל הכניסה. לא מצאנו גם כי המרפסת (כזכור בעומק של 1.5 מ') תגרום להצללה כלשהי אשר תפגע בצמחייה ליד שביל המעבר. הבניה עתידה לחסום אור שמש, אוויר ונוף; הטענה בדבר חסימת אור, אוויר ונוף רלוונטית רק לדירה הממוקמת מתחת למרפסת, דירה אשר בה חלון חדר המגורים פונה לחוץ ומעליו תבנה המרפסת. לעניין חסימת נוף ואוויר, לא מצאנו במרפסת כל חסימה של גורמים אלו. יש לזכור, כי מדובר במרפסת בעומק של 1.5 מ', עומק המקובל בעיר ירושלים, ואין בה לחסום למאן דהוא נוף כלשהו, ובוודאי שלא להוות חסימת אוויר. הטענה של חסימת האור מחלון הדירה התחתונה הינה טענה מהותית יותר אשר נבחנה בקפדנות על ידי ועדת הערר. באופן כללי, יש לזכור כי כפי שנקבע בהחלטות רבות של ועדת הערר, החלטות שהתבססו על חוות דעת מומחים בנושא, מרפסת בעומק של 1.5 מ' אינה גורמת הצללה בעייתית של חלון המצוי מתחתיה, אלא בנסיבות מיוחדות של כיוון החלון ומרווח נמוך במיוחד בין המרפסת לחלון. בהקשר זה נציין, כי אחת הסיבות שמרפסת הזיז הוגבלה בתכנית המתאר לעומק של 1.5 מ' הינה מניעת הצללה בדירה שמתחת, כך שהתכנית כבר כוללת את האיזון האמור. במקרה שבפנינו לא מתקיימות הנסיבות בהן יש במרפסת בעומק כזה בכדי לגרום הצללה משמעותית על חלון הדירה שמתחת, ונבאר: ראשית, החלון פונה מערבה כאשר אל מול החלון במרחק לא גדול מתנשא בניין רב ממדים אשר גורם בכל מקרה הצללה משמעותית מכיוון מערב. שנית, אזור החלון מוקף בצמחיה עבותה (למשל העץ הנזכר לעיל וכן מטפס משמעותי ועוד) אשר מצילים על אזור החלון. בנסיבות אלו, אפקט ההצללה של המרפסת בעומק של 1.5 מ' הינו שולי, אם בכלל קיים. סיכום: לאור האמור לעיל, אנו סבורים כי מן הראוי לדחות את הערר ולאשר את החלטת הוועדה המקומית. מדובר בבקשה למרפסת צנועה בעומק של 1.5 מ' ובשטח של כ- 7.5 מ"ר, כאשר המרפסת תואמת את תכנית המתאר הקיימת. המרפסת אף קבלה אישור השימור ואישור אדריכל תכנית רחביה 9988. כנגד זאת, לא מצאנו כל פגיעה ממשית בעוררים או בבנין, כאשר מרבית טענותיהם הינן טענות בעלמא ללא כל ביסוס תכנוני וללא שנתמכו בחוות דעת כשלהן. בנסיבות אלו, נכון החליטה המשיבה 1 כאשר אישרה את הבקשה להיתר. עם זאת מצאנו לנכון לקבוע כי להיתר הבניה יתווסף תנאי הקובע כי העתקת המתקנים המשותפים תעשה על ידי מבקשי ההיתר ועל חשבונם בלבד, והם יהיו אחראים לכל נזק היה וייגרם למתקנים אלו. למען הסר ספק, אין בהחלטה זו קביעה או הכרעה קניינית כלשהי. מרפסתירושלים