בקשה לשימוש חורג במבנה חניה בשטח 30 מ"ר למשרד עסקינן בבקשה לקיום קליניקה פסיכולוגית, במבנה שהותר בשעתו כמבנה חלקי לחניה. יובהר כי במקרקעין בנויים 2 בתים, כאשר לכל אחד מהם סככת חניה מקורה. על פי ההיתר מכוחו נבנתה הסככה עסקינן בסככה מקורה המוקפת 3 קירות, ומטבע הדברים פתח למכונית. במסגרת הבקשה נשוא הערר מבוקשת השלמת הקיר הרביעי לצורך השלמת המבנה וכן פתיחת חלונות בקירות המבנה. הועדה המקומית החליטה כדלקמן: "לסרב לבקשה מהנימוקים הבאים: מבנה חניה מוגדר כשטח שירות על פי חוק התכנון והבניה. שימוש לקליניקה / משרד מוגדר כשטח עיקרי על פי חוק התכנון והבנייה. על פי תקנות סטייה ניכרת סעיף 2 (16) "שינוי השימוש בשטח בבניין, שנועד לשמש, על פי תוכנית, כשטח שירות או שהוסף כשטח שירות, לפי תקנה 13 לתקנות אחוזי הבניה - לשטחים למטרות עיקריות." תמצית טענות העוררים קיימים טעמים משפחתיים הנוגעים לבנם של העוררים המחייבים את נוכחותה של העוררת בקרבת הבית ולכן התבקשה הבקשה. הבקשה הוגשה על יסוד הצעתה של מהנדסת הועדה הקודמת אשר הלכה לעולמה. לטענת העוררים מדובר בשימוש חורג מהיתר, ואין תחולה לתקנות סטייה ניכרת. לא זו אף זו, טוענים העוררים, אין בסיס לקביעת המשיבה כאילו מתקיימים במקרה תנאי תקנה 2.16 לתקנות, שכן מבנה החניה לא הוגדר בתכנית כשטח שירות ולכן אינו נכנס בגדר התקנה. זאת ועוד, התקנות מבחינות בין שטחי שירות לבין בניין עזר, ובתקנה 4.1 לתקנות סטייה ניכרת מפורטים בגדר בנייני עזר, סככה לרכב פרטי ולפיכך מדובר בבניין עזר ולא בשטח שירות, ואין להחיל את הוראות תקנה 16. תמצית תשובת הועדה המקומית העוררים ביצעו במבנה החניה עבודות ללא היתר, ובכלל זה סגירת קירות, והחלו לבצע במבנה החניה שימוש חורג למטרה של קליניקה. כנגד העורר הוגש כתב אישום. מעיון בבקשה עולה כי בטבלת השטחים ציינו העוררים עצמם את שטח החניה כשטח שירות, דבר המהווה הודאה כי מדובר בשטח שירות כקבוע בתכנית. מעיון בתכנית החלה במקום עולה כי בטבלת הזכויות נקבע כי היקף שטחי השירות יקבעו על ידי הועדה המקומית ,ובהתאמה קבעה הועדה כי היקף שטח השירות לחניה יעמוד על 30 מ"ר. אין ויכוח כי היתר הבניה שהתיר את מבנה החניה אינו יוצר זכויות יש מאין אלא נסמך ומממש זכויות של שטח שירות. גם טענתם החלופית של העוררים לפיה סככת החניה הינה מבנה עזר ולא שטח שירות דינה להידחות, שכן העוררים נסמכים על תקנה 4 (1) לתקנות סטייה ניכרת, אשר עניינה בחריגות מותרות מקווי בניין ולא בסיווג שטחים, ואילו סיווגם של שטחים נקבע בתקנה 9 לתקנות חישוב שטחים. דיון והכרעה לא מצאנו ממש בטענות העורר. ראשית, יש להבהיר כי עיון בתכניות החלות במקרקעין מעלה כי שימוש למקצועות חופשיים אינו נכלל בין השימושים המותרים במסגרת האזור בו מצויים המקרקעין, והגם שמדובר בשימוש סביר במסגרת שימוש למגורים עדיין עסקינן בשימוש חורג לתכנית. לא זו אף זו, אפילו היה השימוש למקצוע חופשי נזכר מפורשות באחת התכניות ומבוקש לעשות שימוש כזה מקום בו מקרקעין יועדו לתכלית אחרת דוגמת מגורים, עדיין מדובר בשימוש חורג להיתר. על שימוש חורג משני הסוגים (מתכנית ומהיתר) חלות תקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית), התשס"ב - 2002, כמו גם סעיף 151 לחוק, שכן מקום בו סוטה בקשה להיתר כלשהו, בין אם כולל שימוש חורג מתכנית, בין אם כולל שימוש חורג מהיתר, ובין אם אינו כולל שימוש חורג כלל, סטייה מהוראות התכנית המהווה סטייה ניכרת, לא ניתן לאשרו. אין חולק כי המבנה שהכשרתו כקליניקה מתבקשת נבנה כמבנה פתוח לחניה כמפורט בהיתר שהוצא ביום 23/4/06. במסגרת אותה בקשה ואותו היתר סווג אותו שטח כשטח שירות לחניה מוצעת. לא זו אף זו, עיון בתכניות החלות במקרקעין ובניצול הקיים בהיתר במגרש מעלה כי לא נותר כל שטח עיקרי לניצול באותם מקרקעין, בין אם מדובר בשימוש חורג ובין אם מדובר בשימוש מותר. כך, אין חולק כי קיימים במקרקעין 427.23 מ"ר עיקרי וכן שטחי שירות בהיקף של 138.12 מ"ר אותם שטחים כוללים חניה, חדרי מערכות ועוד, ובנוסף גם ממד"ים ופרגולות. אין מחלוקת כי זכויות אלה מגלמות את השטח האפשרי לבניה על פי התכניות התקפות בניצול כל ההקלות האפשריות. במצב דברים זה מובן כי תוספת שטחים עיקריים עומדת בניגוד לקבוע בחוק ובתקנות כדלקמן: סעיף 151 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה - 1965 (להלן: "החוק"), מבהיר כדלקמן: "(א) לא יינתנו הקלה או היתר לשימוש חורג אם יש בכך סטייה ניכרת מתכנית החלה על הקרקע או הבנין. (ב) תוספת לשטח הכולל המותר לבניה על פי הקבוע בתכנית שהופקדה לאחר כ"ט בתמוז תשמ"ט (1 באוגוסט 1989), היא סטיה ניכרת; שר הפנים, בהתייעצות עם המועצה הארצית, רשאי לקבוע, בתקנות מה עוד ייחשב כסטיה ניכרת לעניין סעיף זה." האמור לעיל נכנס בגדר תוספת לשטח הכולל המותר לבניה על פי הקבוע בתכנית שהופקדה לאחר כ"ט בתמוז התשמ"ט כאמור לעיל. לא זו אף זו, האמור נכנס גם בגדר סטייה ניכרת כהגדרתה בתקנת משנה 16, שכן מדובר בשינוי השימוש בשטח בבניין שנועד לשמש על פי תכנית כשטח שירות או שהוסף כשטח שירות לפי תקנה 13 לתקנות אחוזי הבניה - לשטחים למטרות עיקריות ונבהיר: המקור הסטטוטורי לסככת החניה מצוי בהערה ב' לטבלת האזורים שבתכנית הר / 290 / 10 וכן הר / 290 / 10 / ג', אשר קובעת כי ניתן להקים סככה למכונית פרטית בקו בניין קדמי של 2 מ' או קו בניין צדדי 2 מ' או 0 בהסכמת שכן. בהעדר הוראה זו ובהתחשב בניצול המקסימאלי של כל זכויות הבניה בשטח, לא ניתן היה להתיר הקמתה של הסככה מלכתחילה, ולפיכך אנו קובעים כי מקורה כשטח שירות. דעתנו מתחזקת נוכח ההחלטה שהוצגה בפנינו כנספח א' מיום 11/11/98 ולפיה הוחלט על ידי הועדה המקומית כי ניתן לבנות במסגרת שטחי שירות חניה מקורה של כ - 30 מ'. ולמען הסר כל ספק נזכיר כי גם העוררים עצמם תארו את החניה המקורה כשטח שירות, בכל אחת מהבקשות אותן הגישו לרבות הבקשה נשוא ערר זה. לפיכך ענייננו נכנס במדויק לגדר תקנה 16 הנ"ל. במאמר מוסגר נעיר כי נוכח גודל הבית של העוררים אשר כולל בין היתר גם שטחים המסווגים כשטחי שירות (דוגמת החניה שהוסבה לשטח שירות אשר שימושו עלום), ולמראית עין מנצל במסגרת ההיתר שהוצא יותר מכפי המותר על פי התכנית. דומה כי טוב יעשו העוררים אם ימצאו פתרון לאותה קליניקה במסגרת השטחים הקיימים בבית, אשר שטחו מגיע כדי כ - 300 מ"ר. יחד עם זאת, ככל שקיימת תכנית לתוספת שטחים עיקריים במקרקעין, הרי שבנסיבות התיק אנו ממליצים לועדה המקומית לשקול להשהות ההליכים הפליליים ככל שמתנהלים כיום כנגד העוררים. הערת נציג מתכנן המחוז: לדעתי אין מקום לשקול השהיית הליך פלילי היות ומדובר בעבירה על החוק שנעברה על ידי מגיש הבקשה. בכפוף לאמור הערר נדחה. מבנהשימוש חורגחניה