בשנת 1975 סירבה הוועדה המקומית להוצאת רישיון עסק, בטענה כי העסק אינו תואם את המטרות התכנוניות של המושבה הגרמנית. עם זאת, לא ננקטו פעולות כלשהן להפסקת פעולת העסק, עד לשנת 2006, אז הוצא לו צו סגירה. העורר הגיש בשנת 2007 עתירה מינהלית כנגד המשיבה, ובמסגרתה הודיעה הוועדה המקומית כי היא תסכים להוציא לעורר היתר לשימוש חורג, לתקופה של שלוש שנים. על בסיס הצהרה זו, נמחקה העתירה. בשנת 2009 קיבל העורר רישיון עסק זמני נוסף, לתקופה של שנה, על מנת שזה יוכל להגיש בקשה לשימוש חורג, להסדיר את השימוש במקום. העורר אכן עשה כן, והגיש בקשה ביום 10.11.2009, אולם הטיפול בבקשתו עוכב. רק ביום 24.10.2011, שנתיים ימים לאחר הגשת הבקשה, הגיעה זו לשולחנה של הוועדה המקומית. הוועדה המקומית ציינה כי המדובר בעסק לתצוגת מכוניות ומכירתן, כולל אזור לטיפול ברכבים, ותוך ביצוע שינויים. הוועדה המקומית דנה בבקשה, לאחר שמהנדס העיר סייר במקום, והחליטה לדחותה, מהנימוקים הבאים: "הפעילות בשל אופי השימוש החורג המוצע לתצוגת מכוניות ומסירתן וזאת כולל טיפול המתבצע ברכבים יוצרת הפרעה לציר המושבה ואין מקום לתמוך ולהתיר פעילות זו. על השטח חלה תכנית מאושרת חפ/1370א שבוצעה ברובה ובהתאם לתכנית זו ולמטרת תכנית המושבה על חלקיהן ושלביהן השונים, שד' בן גוריון מתפקד כיום כטיילת תיירותית ויש לאפשר בציר המושבה שימושים תיירותיים בלבד. החלקה הנדונה כלולה בתכנית חפ/1976/1 מתחם לב המושבה שלגביה פורסמה הודעה לפי סעיף 77 ותנאים להוצאת היתר לפי סעיף 78 לחוק. עפ"י תכנית זו מיועד הבניין לתיירות ומוצע לשימור "א" - שמשמעותו כי אין גם לאפשר תוספות בניה למבנה. על השטח חלה גם תכנית חפ/981 המאושרת משנת 1966 והוראותיה, לפיה סיווג החלקה הינו למגורים כאשר השימוש החורג המוצע אינו תואם סווג זה. השימוש עפ"י היתר הינו למגורים." ראוי לציין כי בבקשה מופיע גם מוסך לכלי הרכב, ומצוין עליה כי יש כניסה למוסך. עם זאת, במהלך הדיון הצהיר ב"כ העורר כי הוא אינו מפעיל במקום מוסך, ואין לו צורך במוסך, ולכן אין כל סיבה לראות במקום ככזה הכולל מוסך. לפיכך, ביקש הוא כי נתייחס לבקשה ככזו המיועדת לתצוגה ומכירה של כלי רכב בלבד. העורר טען כי אין לקבל את עמדת הוועדה המקומית. הוא טען כי על הקרקע חלה אך ורק תכנית אחת - חפ/981, אשר אמנם קבעה כי הייעוד הוא למגורים, אולם בפועל הייעוד הנ"ל נזנח זה מכבר, וכבר שנים אין במקום מגורים. מאידך, קיימים במקום נגריה, בית חרושת לנקניק, מפעל אלומיניום ועוד עסקים שונים, ואין איש הטוען כי המדובר בעסקים שאינם מתיישבים עם התכנית הנ"ל. כן נטען כי תכנית חפ/1976 מעולם לא הופקדה, וכי פרסום התכנית הנ"ל בוצע מספר פעמים (שלוש או ארבע), אך בפועל חרף הזמן הארוך מאז הפרסום הראשון, התכנית לא הופקדה. לפיכך, אין מקום להתייחס לעניין זה. ככל שהדבר נוגע לאופי הפעילות, צוין כי העורר מקיים את הפעילות הזו במקום מזה עשרות שנים, מבלי שהדבר פוגע באופי הרחוב. הוא אף הצהיר כי בכוונתו להפסיק את הפעילות כאשר יגיע לגיל 75, בעוד ארבע שנים, וכי אין לפגוע בפרנסתו, הנעשית במקום במשך כ-50 שנה, מבלי שהוועדה המקומית פועלת להפסקת הפעילות (עד לשנים האחרונות). דין הערר להתקבל. יש להתיר לעורר את השימוש החורג למשך שלוש שנים ממועד הוצאת ההיתר, לאחר שהבקשה תתוקן ויבוטל המוסך המוצע במקום, ובכפוף לאמור להלן. הבעיה במקרה זה, כמו במקרים רבים אחרים בעיר חיפה, הוא העדרו של תכנון מסודר, והתבססות על תכניות עתיקות יומין, אשר כבר אינן רלוונטיות לצרכי העיר. מי שמבקש לבחון את המצב התכנוני החל על מגרש כלשהו, נאלץ להתמודד עם תצרף סבוך של תכניות מתקופות שונות. אם לא די בכך, העירייה נמנעת לאורך עשרות שנים מלבצע תכנון מעודכן, ופועלת בשיטות עוקפות חוק במקום זאת. מקרה זה הינו מקרה קיצוני למדי שבו חרף העדרו של תכנון תקף, מחליטה הוועדה המקומית, ללא כל הצדקה בדין, להפסיק את השימוש אשר היה קיים במקום מזה עשרות שנים, על בסיס רעיונות לא גמורים ותכניות שאינן בשלב אשר ניתן להתחשב בו. אין להסכים למצב שכזה. על מנת להבין במה מדובר, עלינו להרחיק עד שנת 1935, אז אושרה לאזור המושבה הגרמנית תכנית חפ/120. תכנית זו קבעה כי המגרש ישמש כאזור מגורים ג', אולם בחזית המגרש, לכיוון שדרות כרמל (שדרות בן גוריון ד'היום), סומנה חזית מסחרית. בתקנון תכנית זו נקבע מפורשות כי מותרות חנויות בכל החזיתות המסחריות המסומנות, וכן באזורים המיועדים למסחר. כן נקבע כי במקום מותרות כל המלאכות והתעשיות המותרות באזור מגורים ובאזורי מסחר. בשנת 1939 אושרה תכנית חפ/421. גם על פי תכנית זו, סומן המגרש כאזור מגורים ג', וככזה בו קיימת חזית מסחרית לכיוון שדרות הכרמל. גם בתכנית זו נקבע כי מותרת הקמת חנויות במקומות בהם קיימת חזית מסחרית. ראוי לציין, כי הוועדה המקומית טענה פעם אחר פעם בפנינו בעבר, כי משמעות המילה Shops, אינה רק חנויות, אלא היא מסחר באופן כוללני, ועמדה זו התקבלה בעבר על ידנו (אך לא לגבי מסעדות, שהוא סיווג שונה - לא נעמוד על כך כעת, שכן זהו אינו הנושא שבפנינו). אין אנו סבורים כי הוועדה המקומית יכולה לטעון כי עסק לממכר כלי רכב אינה מהווה שימוש מסחרי כאמור, העונה להגדרת Shops. בשנת 1942 הוחלפה רשימת המלאכות והתעשיות המותרות באזורי העיר. בסעיף 35 לרשימה באזורי המגורים הותרו Showrooms (אולמות תצוגה), אשר הותרו ברשימה הקודמת רק באזורי מסחר A. מאידך, באזורי מגורים לא הותרו כלל מוסכים, אלא רק באזורים בהם קיימות חזיתות מסחריות B (סעיף 30 לרשימה באזור זה). מלבד הגדרות אלו, לא מצאנו אולמות תצוגה או משרדים לממכר כלי רכב, באזורים כלשהם. הואיל והחלקה נמצאה באזור מגורים ג' (C), חזקה על הוועדה המקומית והעירייה כי הן סברו שהמדובר בשימוש מותר, כאשר הוציאה רישיון עסק לממכר רכב במקום. המדובר בחזקת תקינות המינהל, אשר לא נסתרה. יש להניח כי המשיבה והעירייה לא היו נותנת ידן לשימושים בלתי חוקיים להתבצע במגרש, ללא תגובה, קל וחומר כי אלו לא היו מוציאות רישיון עסק במקום, אילו הדבר היה אסור. העובדה כי לא קיימות ראיות לסתור חזקה זו, מחייבת את המסקנה כי פעולתה של המשיבה הייתה תקינה. דברים אלו עולים מהאמור בע"א 6066/97 עיריית תל-אביב-יפו נ' אבן אור פסגת רוממה בע"מ , פ"ד נד(3) 749, 755-756: "לדעתי, לא היה מקום לקבוע כי היטל הביוב הוטל שלא כדין. אמת, החלטת הרשות המקומית לא נמצאה. אין בכך כדי לפגוע בחוקיות ההיטל, שכן לרשותה של הרשות המקומית עומדת חזקה התקינות (או החוקיות). על-פי חזקה זו, נקודת המוצא הינה כי המינהל פעל באופן חוקי ותקין OMNIA PRAESUMUNTUR RITE ET SOLEMNITER ESSE ACTA. ניתן כמובן לסתור החזקה. הנטל מוטל על המבקש לעשות כן. חזקה זו נתקבלה בפסיקה הישראלית ... חזקה זו חלה בכל תחומי המשפט הציבורי ... היא חלה ממילא גם לעניין פעולותיהן של רשויות מקומיות ... עוצמתה של החזקה משתנה על-פי הנסיבות. בדרך-כלל, ככל שעבר זמן רב יותר מהפעולה המינהלית, גובר כוחה של חזקת התקינות. בצדק ציין השופט זמיר, כי: "החזקה היא שההחלטה ניתנה כדין. לפיכך מי שטוען כי ההחלטה ניתנה שלא כדין עליו הראיה. זאת ועוד: חזקת החוקיות עשויה להוסיף משקל עם הזמן. לאחר שנים רבות יהיה לה משקל רב. אכן, עדיין היא רק חזקה, ולכן עדיין היא ניתנת לסתירה, אך ככל שחולף הזמן יקשה יותר ויותר לסתור אותה" (בג"צ 4146/95 הנ"ל [6], בעמ' 793). במקרה שלפנינו, קו הביוב הונח ב-1979 או ב-1983. מאז הונח קו הביוב ועד להטלת ההיטל עברו למעלה מעשר שנים. בנסיבות אלה - ועל יסוד ההנחה שההודעה על שלבי ההתקנה נמסרה לחברה - מתחזקת ההנחה כי הרשות המקומית אכן החליטה על התקנת הביוב. באי-מציאת ההחלטה בארכיוניה של הרשות המקומית יש כדי להצביע על חוסר סדר בארכיוניה, אך אין בכוחה לסתור את חזקת התקינות." כאמור, בשנת 1948 קיבל אביו ז"ל של העורר רישיון עסק, והחל להפעיל במקום את אולם התצוגה והממכר של כלי הרכב. בשנת 1962, או בסמוך לכך, החל העורר להפעיל את המקום. ראוי לציין כי ככל הנראה בעבר התקבלו היתרי בנייה כדין לבניית בנייני מגורים על המגרש, אך לא לשימוש עסקי. בשנת 1966 אושרה באזור המושבה הגרמנית תכנית חפ/981. תכנית זו ביטלה את תכנית חפ/120 בשלמותה, ואת תכנית חפ/421 לגבי הקרקע עליה חלה תכנית חפ/981. התכנית קבעה כי חלק ניכר מהחלקה המקורית שהיה מסומן בתכניות קודמות למגורים, מופקע לטובת בניין ציבורי לא מסחרי, וביטלה את חזית החנויות לכיוון שדרות הכרמל. המגרש עצמו סומן כאזור מגורים כפוף להגבלות ולתנאים מיוחדים, אשר ברשימת התכליות נקבע לגביו כי הוא משמש לכל השימושים המותרים באזור מגורים ג', בתנאי שחנויות יותרו רק באותם אזורים בהם קיימת חזית מסחרית. התכנית אף קבעה מגבלות בנייה מסוימות על חלק מהקרקעות שהיו כלולות בתחום התכנית. ההגבלות על המסחר נקבעו בסעיף כז לתקנון התכנית, בעמוד האחרון לו. התכנית קובעת מפורשות כי חנויות מותרות אך ורק על המגרשים הצבועים אפור או שחזיתם סומנה בקו סגול בתשריט, אולם נקבעו גם ההוראות הבאות, בס"ק (2): "חנויות קיימות על סמך היתר בנייה בבניינים קיימים על מגרשי בנייה שבתחומי תכנית זו ואשר לא סומנו בצבע אפור או קו סגול כנזכר בסעיף 1 לעיל תבוטלנה במקרים הבאים: א) אם יהיו חילופיו במחזיקי החנות. 2) אם השמוש בהם הוא בנגוד לשמוש המותר באזור מגורים א' ו-ב' לפי תכנית המתאר. 3) אם תוצע בניה מחדש לאחר הריסת הבנין הקיים." (המעבר מ-א' ל-2 - במקור - ו.ע.ח.) הואיל והתכנית אושרה בשנת 1966, הרי שמאז אישורה לא היו חילופין בהחזקת העסק. העורר ממשיך להחזיק בו, כפי שעשה בעבר. השימוש תואם את השימוש המותר באזורי המגורים כולם, על פי הרשימה משנת 1942 (אולמות תצוגה בלבד, כאמור, אך לא מוסכים), והבניין הקיים לא נהרס ולא התבקשה בנייתו מחדש. על כן, על פי הוראות תכנית חפ/981, ניתן להמשיך ולעשות שימוש במקום על פי מה שהותר בעבר. כאמור, לא נמצא היתר בנייה המוכיח כי בשנת 1948 השימוש הותר, אולם לנוכח העובדה כי המדובר בעסק שפעל מכוח רישיון שניתן לו על ידי העירייה, חזקה כי השימוש אכן הותר לו, ויש לפרש את האמירה כי השימוש הינו על פי היתר, גם לעניין רישיון עסק שהיה תקף בעת אישור התכנית. בשנת 1969 אושרה תכנית חפ/1370, אשר מטרתה היית הרחבת שדרות הכרמל. התכנית הרחיבה את הרחוב על חשבון החלקות הגובלות, והקטינה במקצת את שטח המגרש. מעבר לכך, לא השפיעה התכנית על המגרש. בשנת 1970 אושרה על החלק המערבי של המגרש תכנית חפ/1330, אשר ייעדה את החלק שכבר הופקע בתכנית הקודמת, למבנה של בית ספר. תכנית זו אינה משפיעה על הבקשה שבפנינו. בשנת 1996 אושרה על שדרות בן גוריון תכנית חפ/1370א. תכנית זו נועדה להרחיב את המדרכות שלאורך שדרות בן גוריון, על חשבון המרווחים הקדמיים וחלק מהצדדיים של המגרשים הגובלים, על מנת ליצור מערכת של טיילת וככרות לאורך הרחוב. התכנית סימנה את המרווח הקדמי של המגרש, עד למבנים הקיימים עליו, כחלק מהדרך, וכשטחים להולכי רגל, אשר השימוש בהם הוגדר כדלקמן: "שטחים מיועדים להולכי רגל. בתחום שטחים אלה יותר שילוב חניה מוגבלת, והצבת פרגודים על פי תכנית פיתוח מיוחדת שתאושר בוועדה המקומית." דהיינו, המדובר, בעיקרון, בשטח אשר אמור היה להיות מופקע לטובת הציבור, אשר ישמש למעבר הולכי רגל, לחניות ולפרגודים, על פי תכנית פיתוח אותה היה על הוועדה המקומית לאשר. ביום 30.1.1997 (י"פ 4486 עמ' 1845) פורסמה הודעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: "פקודת הרכישה"), כי המקרקעין הכלולים בתכנית חפ/1370א נחוצים לעירייה לצורך ציבורי, וכי העירייה מתכוונת לקנות מיד חזקה בקרקע. הקרקע אשר הייתה כלולה בהודעה, כוללת, בין היתר, את המגרש, וכן את החלקות הסמוכות לו - חלקות 2, 3, 5, 7 ו-16 לגוש 10830. להבהרת העניין, נציג את החלקות הללו, באופן שבו הן הוצגו בתכנית הנ"ל (במצב המוצע): המגרש נמצא בין חלקות 5 ו-7, כאשר מצדו השני של הכביש נמצאות חלקות 2 ו-3. מימוש התכנית מחייב, אם כן, את הפקעת כל השטחים הללו, לשם מימושה, ותכנית הפיתוח אמורה הייתה להסדיר את הנושא באופן כוללני, אשר יציג כיצד יראו המגרשים למי שהולך בשדרות בן גוריון. בפועל, על אף ה"מיידיות" שבהודעה מכוח סעיף 7 לפקודת הרכישה, לא הושלם הליך ההפקעה, משך שנים רבות. ביום 7.2.2006 (י"פ 5491, עמ' 1635) פורסמה הודעה לפי סעיף 19 לפקודת הרכישה לגבי חלקות 2, 3, 5, 7 ו-16 בגוש 10830, אולם המגרש אינו כלול בהודעה זו! דהיינו, בעוד העירייה ביצעה רכישה מלאה של הקרקע בכל החלקות הסמוכות, היא השמיטה את המגרש מהתפיסה אותה היא ביצעה במקום. אין אנו סבורים כי הדבר מלמד בהכרח על כוונה לזנוח את ההפקעה, וייתכן שקשיים טכניים הם שהובילו אותה לכך שהיא אינה מבצעת את שעליה לעשות על מנת להשלים את הפעולה. מאידך, נכון להיום, לאור ההודעה לפי סעיף 7, לכאורה הקרקע נמצאת בחזקת העירייה, ולא בחזקתו של העורר. בשלב מסוים הגתה הוועדה המקומית רעיון לבצע שינוי מקיף באזור המושבה הגרמנית. אותו רעיון, אשר לא זכה ליישום משפטי כלשהו, נקרא "חפ/1796" (אשר נקראת לעיתים גם "תכנית השלד"). אין המדובר בתכנית, או במשהו דומה, שכן ההליכים הסטטוטוריים הנדרשים לשם אישורה של תכנית כלל לא ננקטו (בשלב מסוים פורסמה הודעה על הכנת תכנית זו, אולם לא הייתה לכך המשכיות כלשהי). הכוונה בהליך זה לבצע תכנון של כל שדרות בן גוריון, אולם לעשות זאת במקטעים, ולא באופן כולל. לשם יישום אותו "רעיון", החלה הוועדה המקומית להכין מספר תכניות. אחת קודמה ואפילו זכתה להתאשר - תכנית חפ/8/1796, אשר עניינה החלק מהשטח הדרום מערבי של המושבה. לגבי יתר האזורים, הגשתם עוכבה מסיבות לא ברורות, ונכון להיום, אין לגביהם תכניות מאושרות. לגבי השטח בו נמצא המגרש פורסמו בעבר, מספר פעמים, הודעות לפי סעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"), בשל הכנתה של תכנית חפ/1/1796. קיימים פרסומים משנת 2005 אודות הכנתה של התכנית (י.פ. 5375, עמ' 1901), אשר הטילה מגבלות בנייה למשך שנתיים, וכן משנת 2007 (י.פ. 5717, עמ' 4359). בפועל, התכנית מעולם לא הופקדה, וכיום אין מגבלות מכוח סעיף 78 לחוק מכוחה. על כן, אין להתייחס לאמור בה. דברים ברורים בעניין זה נקבעו על ידי בית המשפט העליון בבג"ץ 663/85 רובנשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז תל-אביב ואח', פ"ד מב(2) 133, 141: "רשות התכנון אינה רשאית לדחות בקשה להיתר בנייה, התואמת תכניות קיימות, בהסתמכה על תכנית חדשה שטרם הגיעה לשלבים שבהם מאפשר החוק התחשבות בה (ראה: בג"צ 236/70; בג"צ 318/75 הנ"ל, בעמ' 139). היא רשאית אמנם להתלות תכנית, ומשנתקבלה החלטה כזו ופורסמה, אין להוציא היתרים על-פיה, אך כל עוד ההתליה היא רק בגדר אפשרות הנשקלת על-ידי הרשות, אין הרשות רשאית לסרב מתן היתר, התואם את התכנית הקיימת. כך הדבר, כמובן, גם אם החלטת ההתליה הינה פגומה מטעמים שבמשפט הציבורי (ראה בג"צ 574/81 הנ"ל)." כל עוד לא נקבעו תנאים לפי סעיף 78 לחוק, המדובר ברעיון כללי אשר אינו יכול ליצור מגבלות בנייה. בית המשפט העליון קבע כי ועדה מקומית המגבילה הוצאת היתרים, בגין רעיון שכזה, אשר לא פורסמו בגינו מגבלות חוקיות, תחוב ברשלנות. כך קובע כב' השופט ג'ובראן בנושא זה, בע"א 3139/05 כלפון נוה ארזים בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה ואח', : "סעיף 77 לחוק קובע, כי כאשר מוגשת תכנית למוסד התכנון על-ידי המורשים לכך, יש לפרסם על כך הודעה ברשומות, בעיתון וברשות המקומית. אף על פי שפרסום הודעה לפי סעיף 77 הינו שלב חובה בתהליך התכנון, הרי שאין בפעולה זו כדי להטיל מגבלות כלשהן על המחזיק בקרקע (ראו בג"ץ 313/75 מכב"ש (ירושלים) חברה קבלנית לבניין בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, ירושלים, פ"ד ל(1) 785). קביעת ההגבלות על מתן היתרי בנייה בשלב שקדם להפקדת התוכנית נעשית מכוח סעיף 78 לחוק, הקובע בזו הלשון: ... מהוראת הסעיף עולה כי הוא נוגע לשלב הטרומי של הליכי התכנון, מקום בו טרם הופקדה התוכנית. אז, ההחלטה האם לאסור על מתן היתרי בנייה נתונה לשיקול דעתו של מוסד התכנון המוסמך. באם מוסד התכנון מעוניין להגביל את מתן היתרי הבניה כבר בשלב מקדמי זה, עליו לקבוע תנאים מוגדרים לכך בהתאם לאמור בסעיף 78. כל עוד לא עשה כן, אזי אין כל מגבלה על השימוש בקרקע. יפים לעניין זה הדברים שנאמרו בבג"ץ 236/70 חממה נ' ראש העיריה, פ"ד כח(1) 113 (להלן: פרשת חממה): "אם הוועדה לא השתמשה בסמכותה לפי סעיף 78, טרם הגענו לשלב שבו מוטלת הגבלה כלשהי על מתן היתרים, אפילו נוגד ההיתר תכנית או שינוי לתכנית הנמצאים בשלב של הכנה". זאת, להבדיל מהשלב שלאחר הפקדת התוכנית, אז האיסור על מתן היתר בניגוד לתוכנית, הופך לאיסור מכוח החוק עצמו (ראו סעיף 97 לחוק; כן ראו, פרשת חממה הנ"ל; פרשת מרכז ברוך וציפורה, 838-837). לטענת הוועדה המקומית, היא עשתה שימוש בסמכות הנתונה לה מכוח סעיף 78, שעה שהחליטה לקבוע תנאים למתן היתרי בניה. דא עקא, הוועדה לא הוכיחה כי נקבעו תנאים ספציפיים למתן היתר בנייה כמצוות החוק. כאן המקום להדגיש, כי בשלב שקדם להפקדת תכנית חדשה, קבע המחוקק כי ברירת המחדל הינה כי ניתן לבנות בנכס ועל-כן יש צורך בתנאים מפורטים וברורים במידה ורוצים להגביל את הבניה. ... מן האמור לעיל, למדים אנו כי הקפאת מתן היתרי בנייה, תוך הכרזה כללית כי לא יינתנו היתרים אלא בהתאם לתכנית החדשה, אינן יכולות להיחשב כעמידה בתנאי סעיף 78. ובענייננו, בית המשפט המחוזי קבע, מפורשות, כי מחודש אפריל 1976 ועד לשנת 1993 הקפאת הבנייה נעשתה שלא כדין, שכן הגבלת הוצאת היתרי הבנייה נעשתה מכוח סעיף 77 לחוק בלבד, כאשר לא נעשה כל שימוש בסעיף 78 לחוק, וממילא לא נקבעו תנאים למתן היתר הבנייה (ראו עמודים 12 ו-13 לפסק דינו של בית המשפט המחוזי)." חשוב גם להבין, כי העובדה שהתכנית הינה "בהכנה" משך זמן כה רב, מחלישה מאוד את האפשרות של הוועדה המקומית לקבוע מגבלות מכוחה. דברים יפים לעניין זה נקבעו על ידי בית המשפט העליון ע"א 8265/00 שופרסל בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז מרכז ואח', פ"ד נו(5) 885, 907-908: "...באומרנו כי קנויה לה לוועדה המחוזית - לפי סעיף 78 לחוק - סמכות רחבה לקביעת תנאים והגבלות, לא הוספנו ואמרנו כי שיקול-דעתה של הוועדה שיקול- דעת הוא שאינו מוגבל. כך הוא, כמובן, לפי ההלכה שאינה מכירה בתחומי המשפט המינהלי שיקול-דעת ללא-רסן. ואולם גם החוק החרות דאג לריסונה של הוועדה המחוזית. ראשית לכול, הוראת סעיף 78 קצבה תקופות מוגבלות לתנאים שוועדה מחוזית רשאית לקבוע למתן היתרים עד למועד ההפקדה: שלוש שנים; שלוש שנים נוספות מנימוקים מיוחדים שיירשמו והארכה נוספת באישור שר הפנים. שנית, כהוראת סעיף 78(ב)(1) לחוק, הרואה עצמו נפגע מהחלטתה של הוועדה המחוזית, ניתנת בידו זכות ערר למועצה הארצית. יתר-על-כן, ככל שהכנתה של תכנית מתמשכת והולכת ללא צידוק ראוי, כן נחלש והולך שיקול-דעתה של הוועדה המחוזית להגביל זכותם של בעלים לפתח מקרקעין שבבעלותם. אכן, הגנת הקניין בחוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו אין בה כדי להשמיט את הקרקע מתחת לסמכותה של הוועדה המחוזית לקבוע תנאים מגבילים, ואולם רוחו של חוק היסוד תשרה עלינו, וועדה מחוזית לא תוכל לגרור הליכים בהכנת תכניות מעבר לזמן סביר " אין ספק כי תכנית אשר הכנתה פורסמה לראשונה בשנת 2005 (לפני למעלה משבע שנים), אינה צריכה להתארך משך זמן כה רב. פרסום מגבלות מסוג זה, מחייב כיום את אישורו של שר הפנים (לאחר שהמועדים למתן ארכות חלפו להם). בכל מקרה, אין חולק על כך כי נכון להיום, אין כל מגבלה על הוצאת היתרי בנייה, בשל הרעיון התכנוני הנמצא עדיין בשלבי הכנה, הקרוי חפ/1/1796. על כן, מאחר ואין כיום מגבלות לפי סעיף 78 לחוק, יש להתעלם כליל מהוראות ה"תכנית שבהכנה", חפ/1/1796. אם נקצר את תולדות המגרש לאורך השנים, הרי שהמדובר במגרש שהיה מוגדר כמגרש בעל חזית מסחרית הפונה לכיוון שדרות בן גוריון. העסק של העורר היה קיים במקום ברישיון, במשך קרוב לשלושים שנה, ותכנית חפ/981 נתנה לעורר את האפשרות להמשיך ולהפעיל את העסק במקום, כל עוד החזקה במגרש לא משתנה. כל עוד אנו נמצאים בגדר תכניות אלו, הצורך בשימוש חורג הוא מהיתר בלבד, ולא מתכנית. רק בשנת 1996, כאשר מאושרת על החלק הקדמי של המגרש תכנית חפ/1370א, הופך השימוש לכזה אשר אינו תואם את התכנון החל. זאת, על אף שבמקרה זה קיים עסק במקום מזה עשרות שנים, ברובן ברישיון. בנסיבות הללו, ומבלי שאנו מתייחסים לסוגיה הקניינית אשר עשויה להתעורר כאן (בשל העובדה כי ננקטו הליכי רכישה לצרכי ציבור מכוח סעיף 7 לפקודת הקרקעות), אנו סבורים כי המדובר באחד מאותם מקרים קיצוניים וחריגים, בהם ראוי להתיר את השימוש החורג, לתקופה קצרה של 3 שנים בלבד, אשר לא תוארך. באם תופקד תכנית המשנה את ייעוד הקרקע, השימוש החורג יפקע תוך 6 חודשים ממועד פרסום ההפקדה. בניגוד למקרים אחרים בהם נתקלנו בחיפה, בהם החליט אדם לעשות שימוש ללא היתר, בניגוד להוראות התכנית החלה, תוך התעלמות מוחלטת משכניו ומהרשויות, אז דווקא תמכה הוועדה המקומית במתן השימוש החורג, כאן המדובר באדם אשר פעל כדין לאורך השנים, ורק השינויים התכנוניים הם שהביאו לכך כי השימוש אותו הוא מבצע הינו חורג. אין זה צודק להציבו במצב שכזה, למצער מבלי שניתנת לו תקופת ביניים להשלים את פעולתו, ומבלי שמשולם לו פיצוי הולם על השינוי שהוא נדרש לבצע באורחות חייו, בשל השינוי התכנוני שבוצע בקניינו. על האבסורד שבכך עמד בית המשפט העליון בבג"ץ 416/76 יאשיהו עמיצור נ' י' פיינברג, ראש עירית פתח-תקוה ואח', פ"ד לא(1) 833, 836: "מר אולשנסקי מביא גם שורה של נימוקים וטיעונים כבדי-משקל כדי להראות עד כמה בלתי-הגיוני ובלתי-נסבל הוא הפירוש ההופך מיד שימוש קודם מותר, שאינו בהתאמה עם תכנית חדשה, לשימוש חורג. הוא לוקח לדוגמה בית בן ארבע קומות, שהוקם כדין לפי תכנית בנין עיר שהיתה בתוקף בשעת הקמתו. אם התכנית החדשה קובעת שבאותו מקום מותר להקים בית בן שתי קומות בלבד, כלום מיד לאחר שהתכנית החדשה מקבלת תוקף חייב בעל הבית להרוס שתי קומות, ולא - אפשר יהיה להביאו בפלילים ולהענישו ואף להוציא צו-הריסה נגדו? והנה דוגמה אחרת: ברחוב פלוני היו מותרות חנויות. באה תכנית חדשה ואוסרת קיום חנויות בו. האם למחרת היום שבו מקבלת התכנית החדשה תוקף יש לסגור את כל החנויות, וכל זאת בלי תשלום פיצוי כל-שהוא לבעליהן? אפשר להרבות בדוגמאות כהנה וכהנה, וכולן מראות על המצב הקשה והבלתי- נסבל שאליו נקלעים בעלי בנינים ושימושים תקינים שנעשו חורגים עם קבלת תוקף של תכנית חדשה." הדרך הנכונה להתמודד עם מצבים אלו, קבועה בפרק ז' לחוק. במקרה זה לא ננקטו ההליכים הנדרשים לשם כך, על אף שמן הראוי היה לעשות כן. כך התייחס בית המשפט העליון לסיטואציה דומה שעמדה בפניו, בפרשת עמיצור הנ"ל (שם, בעמ' 838): "הפתרונות האפשריים הם שניים: כלילת הוראות מעבר מתאימות בתכנית חדשה שתאפשרנה לכל אזרח נפגע להגיש תוך זמן קצוב בקשה להתרת המשך קיומו של בנין חורג או של שימוש חורג; או עשיית שימוש בסמכות הנתונה לוועדה המקומית, באישור הוועדה המחוזית, לפי פרק ז' של החוק. במקרה הראשון, היזמה חייבת לבוא מן האזרח הנפגע, הטיפול הוא אינדיבידואלי, והוא נתון כולו לחסדן של הוועדות המקומית והמחוזית אם להתיר לו להמשיך בנין או שימוש חורג לתקופת זמן מתאימה ואם לאו, לפי שיקול- דעתן החפשי ללא קריטריונים חוקיים מוגדרים מראש. במקרה השני, היזמה חייבת לבוא מרשויות התכנון, הטיפול הוא כללי ומקיף, ועליהן לכלכל את מעשיהן לפי מבחנים קבועים ומוגדרים בסעיף 180 לחוק, המכוונים להבטיח את הזכויות הלגיטימיות של בעלי הבנינים החורגים והשימושים החורגים: ראה ההסבר להצעת החוק, סעיף 7. כאשר בפני הרשות פתוחות שתי דרכים כנ"ל: אחת כללית, שלמה ומסודרת המתחשבת בהתאם לחוק עם זכויות האזרחים הנפגעים ממעשיה, ושניה פרטיכולרית ושרירותית ללא כל בטחון להבטחת זכויות האזרחים הנפגעים, חושבני שעל בית-המשפט לחייב את הרשות לבחור בדרך הראשונה המועילה והמתוקנת ביותר - וזאת נעשה." המקרה שבפנינו שונה במקצת, אולם הוא מצדיק את הקביעה כי בנסיבות אשר נוצרו, בהן התקיים במקום עסק חוקי, משך זמן כה רב, וכאשר מן הראוי היה כי הוועדה המקומית תקצוב מועד ברור להפסקת השימוש בשל השינוי התכנוני החל, מן הראוי לקבוע תקופה של שימוש חורג (ולשם כך בדיוק קיים הליך זה, ולא לצורך מתן הכשר לפורעי חוק אשר העירייה אינה מסוגלת להתמודד איתם), בה יוכל העורר להפעיל את עסקו, ולאחר מכן יהיה עליו להפסיק את השימוש האסור במקום. למותר לציין כי אם העורר יעביר את עסקו לאדם אחר, ההיתר לשימוש החורג יפקע, בשל העובדה כי תכנית חפ/981 קבעה כי השימוש הנ"ל מותר, כל עוד לא הועברה החזקה בנכס לאדם אחר. אם הנכס עובר לאדם אחר, השימוש הופך לחורג לא רק מהוראות תכנית חפ/1370א, אלא גם מתכנית חפ/981, והדבר מצדיק את הפסקת השימוש החורג לאלתר. ראוי גם לומר כי בדקנו את המבוקש אל מול המותר, ולא מצאנו כי יש כאן סטיה משמעותית מהוראות התכנית חפ/1370א (קל וחומר שאין כאן סטיה ניכרת). התכנית התירה במקום מגרשי חניה, ואילו העסק הוא של ממכר לכלי רכב, אשר מבחינה חזותית נראה כחניון רכב גדול. אין זאת אומרת שהמדובר בשימוש מותר, אלא שהמדובר בשימוש שאינו משנה את אופייה של הסביבה הקרובה, על פי הוראות תכנית חפ/1370א (שהיא התכנית הרלוונטית היחידה כיום במקום), ועל כן אין מניעה חוקית מלהתיר את השימוש החורג, כאמור. גם העובדה כי איש לא התנגד לבקשה לשימוש החורג, מלמדת על כך כי הפגיעה אינה חמורה דיה, בכדי שיהיה זה מוצדק לשלול מהעורר את המשך השימוש החורג, לתקופה מוגבלת. במאמר מוסגר נציין כי לא ברורה לנו עמדתה הבלתי סובלנית של הוועדה המקומית כלפי העורר, אשר הצהיר באופן מפורש כי כל כוונתו היא להמשיך ולהפעיל את המקום עד גיל 75, ואז לפרוש בכבוד לגמלאות. היה ראוי כי עמדה שכזו תופעל כלפי אותם עבריינים אשר מחליטים על דעת עצמם להפעיל פאבים, מסעדות או אולמות אירועים במקומות שאינם מיועדים לכך (ואשר מעולם לא היו מיועדים מכך), הגורמים מטרדים קשים לסביבתם, ואשר מסיבה כלשהי זוכים להתחשבות רבה מצדה של הוועדה המקומית. דווקא העורר, אשר פועל במקום במקור על פי היתר כדין, מבלי שהוא מטריד את סביבתו, זוכה לסירוב בלתי מוצדק. קשה להסביר זאת. לגופו של עניין, כאמור, הערר מתקבל. לעורר יינתן שימוש חורג לתקופה של שלוש שנים בלבד ממועד הוצאת ההיתר, אשר לא יוארכו. העורר יחתום על התחייבות לסילוק העסק מהמקום, בתום התקופה הנ"ל. ההיתר לשימוש החורג יפקע באם החזקה בעסק תעבור לידי צד שלישי כלשהו, או במידה ותופקד תכנית המשנה את ייעוד הקרקע. במקרה אחרון זה יפקע השימוש החורג תוך חצי שנה ממועד פרסום ההפקדה. אין בהחלטה זו משום אמירה לגבי הזכויות הקנייניות של העורר בקרקע. בניהרישיון עסקועדה מקומית לתכנון ובניה