סעיף 62א(א)(8) לחוק: תוספת יחידות הדיור מותנית בכך ש"מוסדות הציבור והתשתיות, הכלולים בתכנית, נותנים מענה לצרכים הנובעים מהגדלת מספר יחידות הדיור". לטענתם, יש לבחון את תוספת יחידות הדיור באופן כוללני לשכונה (כפי שיפורט להלן), ולא את אותן שבע יחידות בודדות אשר מבקשת המשיבה להוסיף, וכי אם הייתה נערכת בדיקה מקיפה לשכונה, אזי היה מתברר כי אין די תשתיות ציבוריות להוספת יחידות הדיור. העוררים טענו כי המשיבה מס' 1 (להלן: "הוועדה המקומית") לא ביצעה בדיקה מקיפה שכזו, ועל כן אין לאפשר את התוספת, כאשר גם כיום התשתיות נמצאות בחסר, והם נאלצים להתמודד עם חוסרים אלו גם כאשר אין תוספת של יחידות דיור. הוועדה המקומית דחתה את ההתנגדויות שהוגשו על ידי העוררים. היא טענה כי נערכה בדיקה מקיפה של השכונה, במסגרת מסמך מדיניות הבוחן את השטחים הציבוריים הקיימים על פי התכניות המאושרות במקום, וכי לאחר שבחנה את אלו, מצאה היא כי ניתן להוסיף 148 יחידות דיור, מבלי שהתשתיות הציבוריות ייפגעו. כן ציינה היא כי יש להבחין בין המצב התכנוני לבין היישום של הבנייה בשטח - ייתכן וכיום עדיין אין מספיק שירותים שכונתיים במקום, אולם זאת מאחר ואלו טרם נבנו, בשל מחסור בתקציב מתאים. ככל שייבנו יותר יחידות דיור, כך יהיו בידי העירייה יותר משאבים לביצוע בנייה של מוסדות החינוך, התרבות והדת הנדרשים בשכונה, ולכן ראוי לאפשר את התוספות הללו, באופן שישרת גם את העוררים. מכאן הערר שבפנינו. לצערנו, מצאו לנכון העוררים לחזור על טענות מיותרות רבות גם במסגרת ערר זה, כאילו נפחו של הערר משפיע על סיכויי ההצלחה בו. התפיסה כאילו ניתן "לעייף" את מוסדות התכנון בהעלאתן של טענות מן הגורן ומן היקב, על מנת להגביר את סיכויי ההצלחה, הינה נטולת כל בסיס. מן הראוי כי הצדדים יעשו מאמץ להתמקד בטענות האמיתיות שלהם, ויזנחו את הטענות אשר נטענות לריק. דברים אלו נכונים במיוחד כאשר לעוררים קיימות טענות אמיתיות, אשר ראוי לבחון אותן לגופן. אין המדובר כאן בעוררים טרדניים או כאלו הפועלים בחוסר תום לב. התרשמנו כי המדובר באנשים הדואגים בכנות לנעשה בשכונתם, וכי כל רצונם הוא לשמור על איכות חייהם של התושבים אשר רכשו במיטב כספם דירות בשכונה, והם מבקשים לשמרה כשכונה בעלת סטנדרטים גבוהים, מבחינת השירותים הציבוריים המוענקים בה. העוררים אף עשו מאמצים ניכרים לבחון את טענות הוועדה המקומית, בטרם הוגש הערר. הם שכרו יועץ אשר יבדוק את הבדיקה הפרוגרמתית שבוצעה על ידי הוועדה המקומית, וזה מצא כי בוצעו טעויות בחישובים שנערכו בבדיקה הנ"ל. הם הגישו את חוות דעתו של היועץ, וטענו כי על סמך חוות דעת זו, לא ניתן היה לאשר את תוספת יחידות הדיור, באשר כבר במצב המאושר כיום, חסרים השטחים הנדרשים לצורך אספקת השירותים הציבוריים הנדרשים לשכונה. עיקר טענותיהם מופנות כלפי השטחים הנדרשים לשם הקמתם של בתי ספר וגני ילדים בשכונה, כי אין כלל קרקע למתנ"ס שכונתי ולרזרבות שכונתיות, כי אין די שטחים ציבוריים פתוחים בשכונה, וכי חסרות חניות ציבוריות, כבר במצב הקיים. העוררים מצאו (והוועדה המקומית הודתה בנכונות טענה זו) כי בתחשיב שנערך על ידי הוועדה המקומית, לא נלקחו בחשבון המבנים צמודי הקרקע הנמצאים בחלק הדרומי של השכונה, ואם אלו היו מחושבים, אזי לא הייתה כל אפשרות להוסיף יחידות דיור כלשהן בשכונה. הוועדה המקומית הודתה, כאמור, כי חלק מחישוביה היו שגויים. אולם היא ערכה בדיקה נוספת, והגיעה למסקנה כי יש לשנות את הנתונים עליהם היא הסתמכה, בבדיקה המקורית, וכי אם הנתונים שיוצגו הינם הנתונים הנכונים, עדיין ישנם די שטחים הנדרשים לשם הקמתם של כל התשתיות הציבוריות הנדרשות על פי הנחיות "תדריך תכנון להקצאת קרקע לצורכי ציבור" (להלן: "התדריך"), אשר מגדיר את הדרך לפיה יש לחשב את השטחים הנדרשים לצרכי ציבור בתכניות. המשיבה הצטרפה לטענות הוועדה המקומית, ואף הוסיפה טענה כי לא היה כל צורך לערוך בדיקה כוללנית לשכונה כולה, כאשר כל התוספת אותה היא מבקשת היא של 7 יחידות דיור, באופן שייצור סימטריה בין המבנה אותו היא מקימה, למבנה המקביל לה מדרום. היא סבורה כי בשל כך, כמו גם בצורך הכללי במדינה בציפוף הישובים העירוניים, ויצירת דירות בינוניות בגודלן (ולא עצומות כפי שניתן להקים על בסיס הזכויות הקיימות במגרש), קיימת הצדקה תכנונית לאישורה של התכנית. בדיון היטיבו הצדדים לטעון, איש איש את טענותיו, כאשר כולם מתמקדים בשאלות הרלוונטיות הנוגעות לתשתיות הציבוריות הקיימות בשכונה. ראוי לציין לטובה את הדרך בה פעלה הוועדה המקומית, כאשר זו ערכה בדיקה מקיפה ביותר בנוגע לשכונה, בטרם קיבלה החלטה על ציפופה, וידעה לספק נתונים לרוב כיצד ביצעה היא את החישובים, נתנה אינפורמציה מדויקת לגבי המצב התכנוני, ואף לא חששה להודות בטעותה, כאשר זו התגלתה לה. על אף שאנו סבורים כי חלק ממסקנותיה אכן מצריכות תיקון, אין בכך בכדי לפגוע בעובדה שהוועדה המקומית לא החליטה החלטות באופן שרירותי, אלא החליטה את שהחליטה לאחר בדיקה מקיפה ביותר, ואף נתנה בידי העוררים החלטה מנומקת לעילא ולעילא. הלוואי וכל הוועדות המקומיות היו פועלות בדרך דומה. בטרם נדון בסוגיה העיקרית שבפנינו, נסיר מעלינו את הטענות הפרוצדוראליות שנטענו על ידי העוררים. לאחר מכן נבחן את המצב התכנוני, ונתייחס לטענות אותן העלו העוררים לגופו של עניין. הטענות הפרוצדוראליות העוררים טענו כי לא היה מקום לקבל את התכנית, מאחר ולא בוצע פרסום לפי סעיף 77 לחוק. בטענה זו אין מאומה, לאחר תיקון 43 לחוק. בניגוד למצב המשפטי ששרר בטרם התיקון הנ"ל, אשר אפשר אולי העלאתה של טענה שכזו, הסעיף בנוסחו ד'היום קובע מפורשות כי המדובר בסמכות רשות, ולא בסמכות חובה, ועל כן העובדה כי לא בוצע פרסום על הכנת התכנית, אינה מעלה ואינה מורידה מאומה מהאפשרות להפקידה ולאשרה. הטענה כי הפקדת התכנית לא פורסמה כדין נטענה בלא בסיס ראייתי כלשהו, ודי היה בכך בכדי לדחותה. אם לא די בכך, המשיבות צירפו צילומים המוכיחים כי אכן בוצע פרסום כדין. הטענה כאילו נפלה טעות בשם התכנית, והמדובר בשינוי לתכנית המתאר, ולא בתכנית מפורטת, אף היא מהווה טענת סרק. כפי שציינה בצדק המשיבה, ההלכה מזה כ-30 שנה היא כי אין לכותרת התכנית כל משמעות, והשאלה הרלוונטית היא האם ההליכים הנכונים התקיימו לצורך אישורה של התכנית, על פי תוכנה. כך קבע בית המשפט העליון בבג"ץ 497/81 שמעון רובינוביץ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה - מחוז המרכז ואח' פ"ד לו (2) 210, עמוד 212-213: לדעתנו, דינו של טיעון זה להתקבל, כעולה מסעיפים 63 ו-69 לחוק הנ"ל, שכן עולה מהנאמר שם, שרק בהעדר תכנית מיתאר מקומית מותר לתכנן בנושאים המפורטים בסעיף 63, היינו, לרבות בנושא שינוי ייעוד הקרקע, גם בתכנית מפורטת. משקיימת תכנית מיתאר מקומית, ברור שאפשר היה לשנות את הייעוד, כטענת באי-כוח המשיבים, רק כשינוי תכנית מיתאר זו... נשאלת השאלה, כלום עובדה, שהתכנית פורסמה כשינוי תכנית מפורטת, פוסלת אותה מדעיקרא, ואפילו התשובה היא בשלילה - שמא היה בפרסום זה כדי לפגוע בזכויותיו של העותר בכל צורה שהיא. נחה דעתנו, שהתשובה על שתי השאלות היא בשלילה. נבהיר את עמדתנו: ... על יסוד מסקנתנו הנ"ל הופכת הטעות בשם, שנקרא על התכנית בהודעה דלעיל, לעניין טכני גרידא. כידוע, סברה מוטעית אינה משנה את מהותה של תכנית:בג"צ 38/76, בעמ' 635. לא נותר לי אלא להצטרף בעניין זה לנימוקיו ולמסקנותיו של חברי הנכבד, השופט בייסקי, בשבתו לדין בבית המשפט המחוזי בה"פ (ת"א) 293/78, שצורף לתיק, בעמ' 7-9. ב. הן כאשר מדובר בשינוי תכנית מפורטת, והן כשמדובר בשינוי תכנית מיתאר, נתונה לצד מעוניין, במובן סעיף 100 לחוק הנ"ל, הזכות להגיש התנגדות, וכפי שהובהר לעיל, העותר מיצה את זכותו זו. אכן, אילו מדובר היה בשינוי תכנית מפורטת, הייתה עומדת לעותר האפשרות של ערר ברשות למועצה הארצית, אך גם בזה אין לראות משום קיפוח, שכן מדובר הלכה למעשה בשינוי תכנית. לשון אחר, אילו הייתה הכותרת מבטאת נכונה את מהות התכנית (היינו, "שינוי תכנית מיתאר") היה מצבו כמות שהוא, שכן הוא רשאי היה להתנגד כפי שעשה ללא כל אפשרות לערור על דחייתה של התנגדותו. " דברים אלו מקבלים משנה תוקף לאחר תיקון 43 לחוק, אשר הפך, למעשה, את ההליכים של אישור תכניות מתאר ותכניות מפורטות, לזהים לחלוטין. האבחנה אינה בין דרגת התכנית (מתאר או מפורטת), אלא ההוראות הכלולות בה, וזו משפיעה על מיהותו של הגוף המאשר (ועדה מקומית או ועדה מחוזית). אולם ככל שהדבר נוגע לשאלת דרך האישור, הרי שבהינתן אותם נושאים, אין כל משמעות לדרגת התכנית המאושרת. הדברים עולים גם מהעובדה כי סעיף 63 לחוק מאפשר לכלול בתכנית מתאר מקומית את כל מה שניתן לכלול בתכנית מפורטת, ואילו סעיף 69 לחוק קובע כי בתכנית מפורטת ניתן לקבוע כל הוראה אשר לא מצאה מקום בתכנית המתאר. דהיינו, בתכניות אלו ניתן לכלול, ללא קשר לדרגתן, את אותן ההוראות, והשאלה מתי המדובר בתכנית מפורטת, ומתי המדובר בתכנית המשנה את תכנית המתאר, הינה טכנית בלבד. מסיבה זו, קיים בלבול רב בין אישורן של תכניות מפורטות, לבין תיקונן של תכניות מתאר. השימוש במונח "תכנית מפורטת" לתכנית המשנה הוראות של תכנית מתאר באופן נקודתי, הינו נפוץ למדי. בכל מקרה, ניתן לפתור את ה"בעיה" הנ"ל על ידי הוראה לשנות את כותרת התכנית, כך שזו תקרא "שינוי לתכנית מתאר", ולא "תכנית מפורטת". ככל שהדבר נוגע לטענות הנוגעות לעניין חוקיותו של מבנה משרד המכירות, לא ברור לנו כיצד הדבר מתקשר לתכנית נשוא הערר, ואין מקום להתייחס לטענה זו, כאשר המדובר במבנה שהוקם על ידי צד שלישי, על פי היתר שניתן לו על ידי הוועדה המקומית. הטענה כאילו יש לגזור גזירה שווה מהאמור בערר (חי') 155/10 עו"ד בן יצחק ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ולבניה חדרה ואח', ולא להתיר את תוספת יחידות הדיור, הינה טענה נטולת יסוד משפטי. באותו המקרה דובר בבקשה להוספת יחידות דיור על פי הקלה, כאשר התכנית קבעה באופן מפורש כי לא ניתן להוסיף יחידות דיור בדרך זו, לאחר שהוועדה המקומית דחתה את הבקשה להוספתן. אנו קבענו כי אכן לא ניתן להוסיף יחידות דיור באותו המגרש, ואף כי ראוי לקבוע מגבלות הקשורות בהוצאת ההיתרים, על מנת להבטיח כי לא תהיינה תוספת של יחידות דיור כאמור. עם זאת, הבהרנו גם אז (ר' סעיף 14 להחלטה בערר הנ"ל), כי ניתן יהיה להוסיף יחידות דיור, בדרך של תכנית, וכי אז יוכלו העוררים להתנגד לה. לפיכך, אין כל פסול בפרוצדורה בה פעלה הוועדה המקומית. משהובהרה נקודה זו, ניגש לבחינת הטענות המהותיות לגוף התכנית, לאחר שנסקור בקצרה את המצב התכנוני החל על המגרש. המצב התכנוני בשנת 1993 פורסמה למתן תוקף תכנית חד/במ/793א, אשר אושרה לפי חוק הליכי תכנון ובניה (הוראת שעה), התש"ן-1990. התכנית הנ"ל נועדה לשנות את ייעודם של 472.4 דונם (כרבע מתוכם שטחים חקלאיים, והיתר שטחים לתכנון מיוחד, מגורים על פי תכניות קודמות, ו-3 דונם של מבני ציבור), לשכונת מגורים בת 635 יחידות דיור ושטחי ציבור (סעיף 12 לתקנון התכנית הנ"ל). שיעור ההפרשות לצרכי ציבור הועמד על 50% משטח הקרקע החקלאית, והשטח הכולל שהופרש לשצפי"ם עמד על כ-94 דונם, וכן 27.17 דונם למבני ציבור. ראוי לציין כי בחלק הדרומי של השכונה המתוכננת מיועדים המגרשים לשמש כאזור מגורים א', המאפשר הקמת יחידת דיור אחת במגרשים בגודל של 500-799 מ"ר, ושתי יחידות במגרשים אשר גודלם 800 מ"ר ומעלה. בחלק הצפוני של התכנית קיים אזור מגורים ב', המיועד לבנייה של 4 יחידות לדונם. סך כל השטח המיועד למגורים עמד על 229.3 דונם, מרביתם בבנייה צמודת קרקע. ביום 5.4.1998 פורסמה למתן תוקף תכנית חד/1061, אשר ביצעה שינויים בשטח של 265.8 מהחלק הצפוני של תכנית חד/במ/793א. השטח של אזור המגורים הוגדל מ-105.8 מ"ר ל-109.12 דונם, כאשר על השטח הנ"ל תוכננו כעת 1,313 יחידות דיור, בצפיפות של 12 יחידות דיור לדונם (מספר זה נקבע כ"הוראה ארכיטקטונית", כך שלא ניתן יהיה לקבל הקלה המוסיפה מספר יחידות דיור). השטחים הציבוריים הפתוחים צומצמו מ-55 דונם ל-42.5 דונם לערך, אולם השטחים למבני ציבור הוגדלו מ-25.7 דונם ל-47 דונם, אשר רוכזו בעיקר בשטח הנמצא במרכז המתחם. מהאמור לעיל ניתן ללמוד כי בשטח שהיה כלול בתכנית חד/במ/793א, אך לא נכלל בתכנית זו, נותרו כ-1.5 דונם למבני ציבור, אולם כמעט 29 דונם של שטחים ציבוריים פתוחים (אשר חלקם מיועדים להוות פארק, מאחר וקיימת במקום שלולית חורף אותה מבקשת הוועדה המקומית לשמר). לנוכח מיעוט השטחים למבני ציבור שנותרו באותו החלק, ברור כי האזור המיועד למבנים צמודי קרקע, אמור להישאר חלק מהשכונה אשר תוקם במקום, ולא ניתן להפרידן. ביום 21.11.2000 פורסמה למתן תוקף תכנית חד/מק/1061א, אשר משנה את הוראות הבנייה בשלושה מגרשים אשר היו בתכנית חד/1061. התכנית הגדילה את מספר יחידות הדיור ב-72, מבלי לשנות את היקף השטחים הציבוריים. גם בתכנית זו נקבעה הוראה האוסרת על מתן הקלה במספר יחידות הדיור. ביום 21.7.2002 פורסמה למתן תוקף תכנית חד/מק/1061ג. תכנית זו שינתה את מספר יחידות הדיור על שלושה מגרשים, ללא שינוי בסך כל מספר יחידות הדיור המותרות על המגרש. ביום 13.9.2002 פורסמה למתן תוקף תכנית חד/מק/1061ב, אשר הגדילה פעם נוספת את מספר יחידות הדיור, בשניים מהמגרשים אשר היו כלולים בתכנית חד/1061, כאשר סך כל יחידות הדיור שהוספו הוא 32. ביום 22.2.2004 פורסמה למתן תוקף תכנית חד/מק/1061ו, אשר הוסיפה 16 יחידות דיור, בשניים מהמגרשים שהיו כלולים בתכנית חד/1061. גם תכנית זו אסרה על מתן הקלות במספר יחידות דיור. ביום 18.7.2007 פורסמה למתן תוקף תכנית חד/מק/1061ט. תכנית זו ביצעה איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים, וכללה גם שינויים בהוראות הבינוי וגובה הבניינים בחלק מהמגרשים (אשר בינתיים שונו בתכנית איחוד וחלוקה משנת 2004), אך ללא הוספת יחידות דיור כלשהן. גם בתכנית זו נקבע מפורשות כי מספר יחידות הדיור בכל מגרש מהווה הוראה ארכיטקטונית, אולם נקבע כי ניתן להעביר דירות מבניין לבניין באותו המגרש. מאחר וכל התכניות הללו הינן תכניות בסמכות מקומית, ברור כי אלו לא הקטינו את השטחים המיועדים לציבור. לפיכך, הגידול במספר יחידות הדיור לא הביא להגדלה של שטחי הציבור, ומספר יחידות הכולל על השטח של תכנית חד/1061 הוא 1,433. לאחר קריסתה של חברת חפציבה, ומכירת המגרשים ליזמים אחרים, החלו אלו לבקש תוספת של יחידות דיור. על מנת שניתן יהיה לדעת מהו היקף הבנייה אשר יכולה היא לאשר, על בסיס השטחים הציבוריים הקיימים, ערכה הוועדה המקומית בדיקה של היתכנות תוספת יחידות דיור ע"ב הוספתן של 20% יחידות דיור (בהתאם לתקנה 2(9) לתקנות התכנון והבניה, התשס"ב-2002, המוכרת כ"תקנת שבס"), ומצאה כי ניתן להוסיף יחידות דיור בהיקף זה, מאחר והשטחים הציבוריים מאפשרים זאת. החישוב בוצע עבור היחידות בתכנית חד/1061 על שינוייה, בהתעלם מהשטח הקיים בתכנית חד/במ/793א, אשר לא שונה על ידי חד/1061. כן כללו החישובים שטחים ציבוריים פרטיים ושטחים של סוללות אקוסטיות שנועדו למנוע מפגעים מכביש החוף הסמוך. החישוב לגבי האתרים למבני ציבור בוצע על בסיס של הוספת 148 יחידות דיור (וסה"כ 1,581 יחידות דיור בכל האזור, ללא השטח שלא נכלל בתכנית חד/1061), על פי 3.8 דיירים לכל דירה, ושנתונים המבוססים על 2.3% ממספר הדיירים בכל שכבת גיל. התחשיב בוצע על בסיס גני ילדים ובהם 35 ילדים לכיתה, ובתי ספר יסודיים ועל יסודיים, על בסיס של 40 ילד לכיתה. בנוסף נדרש שטח לבית כנסת ותחנה לבריאות המשפחה. הממצאים היו כי השטחים מתאימים בדיוק לשטחים שמיועדים למבני הציבור. העוררים תוקפים קביעות אלו, כאשר הם בעיקר מלינים על כך שהנתונים אינם מתייחסים לשטח של המבנים צמודי הקרקע שלא נכללו בתכנית חד/1061. על פי החישוב אותו ערך המומחה מטעמם, גם בחוות הדעת הבסיסית של הוועדה המקומית נפלו טעויות, אשר מהן עולה חסר של 14 דונם, ואם ייכלל גם השטח הדרומי של צמודי הקרקע, המחסור יהיה של 24 דונם. בנוסף סבורים הם כי השטח הציבורי הכלול בחישוב הינו שגוי, מאחר והוא כולל שטחים פרטים פתוחים וסוללות מגוננות, וכי לא ניתן מענה לחסר במקומות חניה ציבוריים. על כן, סבורים העוררים כי לא ניתן לאשר את תוספת יחידות הדיור. הוועדה המקומית ערכה חישוב מתוקן, הכולל את החלק הדרומי של השכונה, אך תוך שינוי הנתונים לפיהם מספר הנפשות בדירה יהיה 3.3 בלבד, על בסיס הנתונים שנקבעו בשנתון הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לגבי העיר חדרה. לאחר שינוי זה, מצאה היא כי אין בעיה לבצע הוספה של אותן 148 יחידות דיור. אמנם חישוב זה בוצע רק לאחר ועקב הגשת הערר (כאמור, לאחר שהוועדה המקומית עמדה על טעותה עקב הגשתו), אולם לאחר מכן עבר הנושא אישרור של מליאת הוועדה המקומית, ועל כן אין היא סבורה כי יש מקום לדון בנושא פעם נוספת. לדידה, השטחים הקיימים מספיקים די הצורך על מנת שניתן יהיה להוסיף את אותן 148 יחידות דיור לשטח התכנית חד/1061. דיון ראשית, אנו סבורים כי הדרך בה נקטה הוועדה המקומית, כעיקרון, הינה הדרך הראויה לפעול בה. בניגוד לעמדת העוררים, אין הוועדה המקומית מחוייבת לערוך תכנית מתאר כוללת לכל השכונה, בכל פעם שמבוקשת תוספת של יחידות דיור. סעיף 62א(א)(8) לחוק אינו מחייב אותה לעשות כן, אלא רק דורש כי תיערך בדיקה של השטחים הציבוריים הקיימים באזור. עריכת מסמך מדיניות (או פרוגרמה, כפי שמקובל לקרוא לכך) הבוחן את היקף השטחים הציבוריים הקיימים בשכונה, לשם בחינת השאלה האם ראוי להוסיף מספר יחידות דיור כאשר הדבר מתבקש, הינה בדיוק הדרך הנכונה לפעול בה. במובן זה, אנו דוחים כמובן את עמדתה של המשיבה, לפיה יש לבצע את הבחינה לגבי הוספת 7 יחידות דיור בלבד, אשר לדידה אינן משפיעות באופן משמעותי על האזור. הדרישה בסעיף 62א(א)(8) לחוק צריכה לבחון את השכונה כולה מתוך תפיסה תכנונית אורבנית כוללנית, ולא בהיבט הצר של כל יזם, אחרת התוצאה תהיה הוספתן של יחידות דיור באופן מצומצם בכל פעם, אשר יצטברו להיקף גדול, ואשר יביאו לכך כי תיגרם פגיעה בשטח הציבורי. על חשיבותו של המרחב הציבורי עמד מי שהיה במועד עריכת התדריך ראש מינהל התכנון במשרד הפנים, מר שמאי אסיף: "במאמץ הנמשך שהשקיעה מדינת ישראל מאז הקמתה להבטחת קורת גג לכל אזרח בישראל, נשחקה מעט הדאגה למרחב הציבורי. כיום אנו יודעים שמרחב ציבורי מתאים, הממוקם כראוי, מעוצב היטב ומטופח, הוא תנאי ראשי להצלחתו של כל יישוב. למעשה, זהו תנאי ראשי לקיומה של חברה בריאה ומשגשגת. הדאגה למרחב הציבורי מקבלת משנה תוקף כאשר מדובר ב"ארץ עירונית" שלמעלה מ-90% של תושביה יגורו ביישובים עירוניים, שבהם השטחים המיועדים לציבור, מוסדותיו ושירותיו הם עמודי התווך והמעצבים הראשיים. המרחב הציבורי הוא גם מרחב מאויים שכן הוא עלול להישחק בלחצים הכלכליים, שייגברו וילכו עם גידולה של הצפיפות ועם העלייה במחירי הקרקע, בדיוק באזורים שהציבור חפץ ונדרש להם. כל אלה מחייבים הקצאה ראויה של שטחים לצרכים ציבוריים והקפדה על שילובם המיטבי ברקמת היישוב ופיתוחם האיכותי. בלעדיהם לא ניתן יהיה להגשים את היעד של איכות חיים ראויה בכל יישובי הארץ ובערים המתחדשות בפרט." (ר' עמ' 6 לתדריך) התדריך מהווה את ההנחיות לפיהן פועלים מוסדות התכנון, כאשר הם בוחנים את היחס בין השטחים המיועדים למגורים, לבין השטחים הציבוריים. התדריך נערך בפעולה משותפת של מינהל התכנון במשרד הפנים, המינהל לפיתוח במשרד החינוך, התרבות והספורט, אגף פרוגרמות של משרד הבינוי והשיכון, ואגף התקציבים במשרד האוצר. אמנם אין המדובר בהוראות מחייבות על פי דין, אולם המדובר בהנחיות מינהליות שניתנו על ידי גורמי התכנון השונים, אשר הסטייה מהן צריכה להתבצע במקרים חריגים, וכאשר קיימת הנמקה טובה לכך. במקרים בהם מתבצעת חריגה מהנחיות אלו, עלולה הרשות להיתפס כמי שפעלה משיקולים זרים, או כמי שקיבלה החלטה בחוסר סבירות. דברים אלו הובהרו על ידי בית המשפט העליון בעע"ם  9156/05 משה גרידינגר נ' מריוס ושרון ראפ, : "סטיה מהנחיה מנהלית אינה כשלעצמה בלתי חוקית, שכן בניגוד לחוקים או לתקנות, ההנחיות נועדו להדריך את שיקול דעתה של הרשות, ועליה לשקול כל מקרה שבא בפניה לגופו. לפיכך, הרשות רשאית לסטות מן ההנחיות המנהליות במקרה ספציפי בהסתמך על נסיבות המקרה, מבלי לשנות את ההנחיות. ואולם "ההנחה היא שהרשות תפעל לפי ההנחיות, והנחה זאת יוצרת ציפייה מוצדקת שכך תפעל הרשות" (יצחק זמיר הסמכות המנהלית כרך ב 787 (1996); ראו גם בג"ץ 143/64 אדטו נ' עמידר בע"מ, פ"ד יח(3) 51, 57 (1964)). על כן, אין הרשות רשאית לסטות מההנחיות בלא הצדקה, אלא על הסטיה מההנחיות להיעשות רק מקום בו קיימים שיקולים ענייניים המצדיקים אותה. הכלל כי הסטיה מההנחיות חייבת להיתמך בטעמים סבירים, נגזר קודם כל מחובת הרשות לנהוג בשוויון. כדברי הפרופ' יצחק זמיר: "אכן, רק בנסיבות מיוחדות תסטה הרשות מן ההנחיות. לא זו בלבד שבדרך כלל נוח לה לפעול לפי ההנחיות, אלא שעקרון השוויון אף מחייב אותה שלא לסטות מן ההנחיות, בהעדר שיקולים ענייניים המצדיקים סטיה." (זמיר בספרו הנ"ל בעמוד 786; ראו גם בג"ץ 47/91 ניימן נ' פרקליטות המדינה, פ"ד מה(2) 872, 876 (1991)). זאת, מכיוון שאם הרשות פועלת בדרך כלל במסגרת כללי המדיניות שנקבעו בהנחיותיה המנהליות, סטייתה מאותן ההנחיות במקרה ספציפי טעונה הצדקה והנמקה ראויים (ראו בג"ץ 637/89 חוקה למדינת ישראל נ' שר האוצר, פ"ד מו(1) 191, 201-202 (1991)). לפיכך, סטיה לא מנומקת ולא מוסברת מההנחיה המנהלית מהווה לכאורה אינדיקציה לכך שהחלטת הרשות פוגעת בעקרונות השוויון וההגינות עליהם מצווה הרשות." ההנחיות שנקבעו בתדריך נקבעו, כאמור, על ידי גופים בכירים ביותר. יש לראות בהנחיות הללו כבעלות משקל רב, ועל כן, בהעדר נסיבות מיוחדות, יש לפעול על פי כללי המדיניות שנקבעו בתדריך. חריגה מכללים אלו חייבת להיות מנומקת היטב, והעדרה של הנמקה תעמיד את שיקול דעתה של הרשות בסימן שאלה רבתי. התדריך הינו מסמך מורכב, אשר כולל הנחיות מפורטות מאוד כיצד יש ליישם את האמור בו. לא נעמוד על כל ההוראות הכלולות בו, אולם מספר נושאים חשובים נאמרו בו, עליהם יש לתת את הדעת. בסעיף 4.2 לתדריך נקבע כי קיימים שירותים שונים המסופקים על פי המדרג היישובי, הכולל שכונות, רבעים, יישובים ומקבצים על יישוביים. המדרג הנמוך הוא שירותים בעלי סף כניסה של עד 10,000 איש, המהווים שירותים הניתנים לשכונה מסוימת, בסמיכות לאזור המגורים ובמסגרתו. שירותים אלו כוללים את מערך שירותי החינוך, התרבות, הקהילה, הספורט, הדת, השטחים הפתוחים ושירותי הבריאות. בנוסף, קיימים שירותים אשר סף הכניסה אליהם הינו גבוה יותר. או אז, קובע סעיף 4.1 לתדריך, על האוכלוסיה המבקשת להשתמש באותם שירותים להגיע אל המוקדים בהם מסופקים השירותים הנ"ל. דוגמה טובה לכך מהווה מתנ"ס שכונתי. למתנ"ס שכזה נקבע סף כניסה של 10,000 תושבים. בכל דרך שהיא, לא ניתן לקבוע כי בשכונת עין הים מתוכננות יחידות דיור אשר יאכלסו 10,000 תושבים, ולכן יש לבצע שילוב של שכונה זו עם שכונות נוספות, בהן ניתן יהיה לספק את השירותים האחרים. מאידך, יש לראות בשכונת עין הים כשכונה עצמאית לכל דבר ועניין, באותם נושאים אשר התדריך מתייחס אליהם כאל שירותים שכונתיים. התכנון המבוצע בתכניות חד/במ/793א מתייחס לשכונה כאל שכונה עצמאית, ולכן הוקצו כל השטחים הנדרשים לשם כך, במסגרת התכנית הנ"ל. כך בדיוק אמור הדבר לפעול - כל תכנון שכזה, אמור להכיל את כל השטחים הפתוחים הנזכרים בתדריך. סעיף 6.1.4 לתדריך קובע את מאפייני האוכלוסיה לצורך עריכת פרוגרמה. בסעיף זה מובהר כי המדדים הדמוגרפיים המופיעים בו, ישמשו כלי לחישוב פרוגרמות לצרכי ציבור בשכונות שלגביהם האוכלוסיה אינה ידועה. כן נקבע כי "המדובר בטווח של מדדים ממוצעים למאפייני האוכלוסיה (גודל משפחה וגודל שנתון), המתייחסים למחזור החיים האורבני המלא ולא לתקופת הביניים של שיא הביקוש לשירותים, או לתקופה של ירידה בביקוש למוסדות חינוך כתוצאה מהזדקנות השכונה". על פי המדדים הנ"ל, באוכלוסיה היהודית הכללית, יש לבצע את החישוב לגבי שכונות חדשות, על בסיס משפחה בגודל של 3.5 נפשות, וגודל שנתון של 2.2%. לגבי שכונות ותיקות החישוב הוא על בסיס של 3 נפשות למשפחה, ושנתון של 1.6%. למותר לציין כי הדבר נובע מכך כי בדרך כלל בשכונות חדשות קיימת אוכלוסיה צעירה יותר, ועל כן מספר הנפשות בכל דירה גדול יותר. ככל שהשכונה מזדקנת, מספר הנפשות יורד באופן ממוצע. לכן מבוצע הפיצול הנ"ל בתדריך. החישוב החדש אותו ערכה הוועדה המקומית, אינו תואם זאת. טענת הוועדה המקומית היא כי על פי שנתון הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, גודלה של משפחה בחדרה הוא 3.3 נפשות. אלא שבכך שגתה היא, שכן התחשיב בשנתון מתייחס הן לשכונות חדשות, והן לשכונות ותיקות. לפיכך, לא היה מקום לסטות מהתחשיב שנקבע בתדריך. אין בידינו נתונים על מספר יחידות הדיור המותרות לבנייה בחלק הדרומי של השכונה (צמודי הקרקע), ועל כן אין באפשרותנו לבחון האם המדובר ב-300 יחידות דיור, כפי שטוענת הוועדה המקומית, או 350, כפי שטוענים העוררים. אם נניח כי אכן המדובר ב-300, אזי מספר התושבים אשר צפויים להתגורר בשכונה, בלא תוספת של יחידות דיור כלשהן, הינו 6,065 (1,433 יחידות דיור מאושרות בתכניות חד/1061 על שינוייה, וכן 300 יחידות דיור בחלק הדרומי, כפול 3.5). השנתונים הינם בגודל של 2.2%, ועל כן מספר הילדים הצפוי בכל שכבה הוא 133, כל עוד לא התבצעה תוספת של יחידות דיור כלשהן. יש לבצע את התחשיבים, על בסיס הנתונים הללו, כאשר ראוי להדגיש כי יש לכלול את כל השימושים הציבוריים בהם סף הכניסה הינו פחות מ-1,733 יחידות דיור, או פחות מ-6,065 נפש, במסגרת השטחים הציבוריים הקיימים בשכונה (כאמור, מתנ"ס קהילתי, ובית ספר על יסודי, אינם מחויבים בגודל אוכלוסיה שכזו, אולם יש לאתר עבורם שטחים ציבוריים בשטח בו מספר הנפשות הכולל עולה על סף הכניסה). הוועדה המקומית תבחן האם לאחר חישוב זה, נותרים לה די שטחי ציבור, המאפשרים תוספת של יחידות דיור. בסעיף 5.1 לתדריך נקבע כי הקצאת מערכת השטחים הפתוחים (שצפי"ם) צריכה לתת מענה לצרכי האוכלוסיה ברמה השכונתית, הרובעית והכלל עירונית. המכסה שנקבעה לכך היא 5 מ"ר ברמה השכונתית ועוד 2 מ"ר ברמה הרובעית. דהיינו, התחשיב לגבי השכונה אמור להיות לפי 5 מ"ר לנפש. ראוי לציין כי על פניו בעניין זה ככל הנראה אין בעיה עם הוספת יחידות דיור - אמנם העוררים צודקים בטענתם כי אין לחשב שטחים פרטיים פתוחים או סוללות, אולם מאחר ובחלק הדרומי קיימים שטחים פתוחים נרחבים, ומאחר והמדובר בשכונה אחת, ניתן להסתמך גם על שטחים אלו, לשם חישוב השטחים הפתוחים הקיימים בשכונה (או אף ברובע, אם קיימים שטחים מספיקים לכך). ככל שהדבר נוגע לחניות הציבוריות, המדובר בעניין אשר דורש הבהרה נוספת, שכן לכאורה חסרות חניות, על פי הנתונים שהוועדה המקומית עצמה הציגה. עם זאת, מקובל עלינו כי החישוב אינו צריך להתייחס לחלק הדרומי של השכונה, שכן קיימת הפרדה פיזית ברורה בין החלק של הבנייה הרוויה והחלק של צמודי הקרקע, ואין זה סביר כי תושבים יחנו במרחק כה רב. בכל מקרה, אם יש מצוקת חניה על פי התקנים, על הוועדה המקומית לאתר מגרשים מתאימים לשם יצירת חניונים ציבוריים, בטרם יוחלט על הוספת יחידות דיור כלשהן לשכונה. באם קיימים מגרשים שכאלה, תידרש הוועדה המקומית ליזום תכניות לשם שינוי הייעוד לכך, וזאת תוך התקופה בה צפויה להתבצע הבנייה במתחם כולו. עם זאת, אין אנו סבורים כי ראוי לעכב את הליכי הבנייה, בשלב זה, כל עוד השכונה בנויה באופן חלקי בלבד. הוועדה המקומית תבצע את החישובים הנ"ל, על פי הוראות התדריך, כאמור בהחלטה זו. על בסיס תחשיבים אלו תבחן היא האם ניתן להוסיף יחידות דיור, בהתאמה לכמות השטחים הציבוריים הנדרשים לכך, ותעביר אלינו את החישובים והמסקנות אליהן הגיעה, וזאת תוך 30 יום מהיום. עותק מהמסמכים המוגשים לנו, יועברו גם לב"כ הצדדים האחרים, אשר יוכלו להגיב תוך 21 יום נוספים ממועד קבלתם. על בסיס הממצאים והתגובות, נחליט האם אכן קיימות שבע יחידות דיור שניתן להוסיפן, ואז נורה על אישור התכנית. במידה והממצאים יהיו שונים, הרי אין להתיר מספר יחידות דיור, כל עוד אין הקצאה מספקת של שטחי ציבור להן. למותר לציין כי התחשיב הנ"ל, בכפוף למסקנותינו לגביו, יהווה גם את התחשיב לצורך בחינתן של תכניות נקודתיות נוספות שיוגשו בשכונה. סיכום ביניים התיק מוחזר לוועדה המקומית לבחינה חוזרת של התחשיבים, כאמור לעיל. לאחר חלוף המועדים הנזכרים בסעיף 47 לעיל, ועל בסיס האמור לעיל, תינתן החלטה סופית בערר. בניהחוק התכנון והבניהתכנון ובניה