דיון חוזר בבקשה לתוספת בניה ליח"ד במבנן טורי + חצר משק + מחסן + עבודות הריסה וגידור במקרקעין הידועים כחלקה 75, מגרש 316 גוש 7365 בצור יגאל רחוב עמק דותן 11 (להלן: "המקרקעין"). וכך החליטה הועדה המקומית: "1. בקשת הבניה נדונה בישיבת הועדה המקומית מיום 19.5.2011 והוחלט לאשרה בתנאים לרבות הסכמת שותפים בחלקה. 2. עקב התנגדות השכנים הצמודים בתת חלקה 7 (משפחת גלבוע), יצאה ועדת משנה למקום ולא מצאה מניעה תכנונית לאשר את הבקשה. ביום 2.11.2011 החליטה מליאת הועדה לאמץ את המלצות ועדת המשנה ולאשרר את הבקשה בתופת תנאים לתנאים שנקעו בהחלטתה מיום 19.5.2011. 3. ביום 6.12.11 הוגש ערר 403/11 לועדת הערר המחוזית ע"י משפ' גלבוע נגד החלטת הועדה המקומית. 4. במסגרת טיעוני המתנגדים הנ"ל הועלתה טענה של אי התאמה להוראות התב"ע בכל הנוגע לתכנון חצר המשק. 5. אומנם אין בתכנון המוצע כדי להוות חריגה מהוראות הת.ב.ע בכל הנוגע לתכנון חצר המשק. 5. אומנם אין בתכנון המוצע כדי להוות חריגה מהוראות הת.ב.ע כטענת המתנגדים, אך נמצא כי יש מקום לשפר, לתקן ולהבהיר את ההחלטה בנוגע לתכנון חצר המשק וזאת בהתאם לדעתו המקצועית של מהנדס הועדה. 6. לאור זאת התיק מובא לדיון ברשות רישוי להשלמות ותיקון החלטת הועדה המקומית, עוד טרם ההכרעה בערר הנ"ל. ההחלטה: רשות הרישוי מציינת כי אין בבקשת הבניה כל חריגה המחייבת פרסום הקלה אך יחד עם זאת יש מקום לעיין מחדש בתכנון המוצע של חצר המשק ולאמץ את המלצת מהנדס הועדה בעיניינה על כן יש לתקן את הבקשה כלדהלן: ההחלטה תתוקן כך שתרשם הערה יעודית לעניין ניוד שטח של 1.16 מ"ר לטובת חצר משק, על חשבון שטח חניה מקורה. גובה חצר המשק יונמך בתאום עם המנדס הועדה ובכל מקרה לא יהיה בגובה 2 קומות המבנה יוגבל לגובה קומה. יש להציע הפרדה ברורה בין חצר המשק ושטח המטבח תוך כדי שמירת פתח סביר של דלת ביניהן ברוחב מקסימלי של עד 100 מ'. בקומה א' יש לדאוג שרצפת המרפסת הפונה למגרש שכן וגובלת במעבר לשאר המרפסת, תשמש רק כגג ללא מיכשורים ובשאר השטח יוצא מרפסת." העורר, שהינו בעל זכויות בתת המגרש השכן (מגרש 316/7), מתנגד לבניה המבוקשת מהטעמים הבאים: פגיעה מכוח תקנה 2.11 לתוספת השניה לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) התש"ל - 1970, שעניינה הפרופורציות הנדרשות לחצר חיצונית פתוחה. לדברי העורר מדובר במצב זה במדויק אשר אינו עומד בתנאים הקבועים בסעיף, המחייבים כי עומקה של חצר חיצונית פתוחה לא יעלה על כפליים רוחבה. לא זו אף זו, טוען העורר בניית קיר מסיבי בקו "0" יביא לפגיעה בחצר העוררים, חסימת אור ואוויר ופגיעה תכנונית לא מידתית. הפגיעה השניה לה טוען העורר הינה חריגת הבניה המבוקשת מהשטחים המותרים; חריגה שלישית עליה מתלונן העורר הינו הפרת התכניות הרלבנטיות בנוגע לגדר גדר והחומרים מהם היא עשויה, שכן בקטעים מסוימים הגדר המבוקשת הינה בגובה של 2 מ' בנוי, בעוד על פי התכנית החלה גובהה המקסימאלי 90 ס"מ + 110 ס"מ גדר קלה. נוסף נטען לפגיעה בחזות הסביבתית של הבתים בחלקה. היבטים של הנדסה ובטיחות ועוד. המשיבים טוענים בתמצית כי דין הערר להידחות על הסף מחמת העדר זכות ערר, שכן הבקשה לא חרגה מכל תכנית החלה במקרקעין. לגופם של דברים נטען כי לא מדובר בבניה בקו 0 אלא בחלק של המגרש אשר לגיטימי לבנות בו. אין כל תחולה להוראות תקנה 2.11 לתוספת השניה לתקנות התכנון והבניה וכנטען על ידי העוררים, וזאת בשל העדרה של חצר חיצונית, והעדר קביעת קו בניין 0 בגבול הרלוונטי. עוד נטען כי תקנון הבית המשותף מאשר ביצוע בניה ללא צורך בקבלת הסכמתם של יתר החוכרים בבית, וכי העוררים נתנו מראש ובכתב את הסכמתם לכל בניה שהיא בתנאי של הסכמת המינהל, מתן היתר בניה וניצול חלק יחסי בזכויות הבניה. כך נעשה גם כאן. גם לגופו של תכנון נטען כי טענת העוררים בדבר חסימת אוויר, אור וכד' נטענת ללא כל ביסוס; עוד ציינו המשיבים כי העוררים הם אלה שבנו והקימו את גדר ההפרדה בגובה 2 מ' המצויה כיום בין שני שבילי הבתים. הועדה המקומית טוענת כי יש לדחות הערר על הסף בהעדר זכות ערר, שכן הבקשה לא כללה כל הקלה. לעניין החצר החיצונית טענה הועדה המקומית, כי חצר חיצונית הינה חצר הגובלת בצד אחד או יותר עם דרך או שטח פתוח אחר, ואילו בענייננו אותה חצר אינה גובלת עם דרך או שטח פתוח אחר. לחלופין טענה הועדה המקומית כי לגופם של דברים, תיקנה כבר את החלטת הועדה המקומית, החליטה להנמיך את גובה חצר המשק ולהציג הפרדה ברורה בינה לבין המטבח, וכמו כן לרשום הערה ייעודית לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין בנוגע להעברת שטח שירות מהחניה לטובת חצר המשק. דיון והכרעה עם תום הדיון בפנינו ביקשנו מב"כ הועדה המקומית לבחון ולבדוק האם קיים נספח בינוי בתכניות החלות במקרקעין, וביקשנו להעבירו לועדת הערר. כן קיימה ועדת הערר סיור בשטח על מנת להתרשם באופן בלתי אמצעי מטענות הצדדים, ובמסגרת זו נמצא כדלקמן: מדובר בבניה טורית חד קומתית בחזית, ודו קומתית בהמשך. הכניסה ליחידות הדיור פנימית , וקיימים פתחים לאורכה. לא מצאנו פתרון דומה של בניה לאורך הקיר המשותף בכניסה, כפי שמבוקש במקרה דנן קיימת גדר קלה (סנדות) בגובה מעל 2 מ' בין 2 היחידות. ביום 11/1/2012 התקבלה במשרדי הועדה הודעה מהועדה המקומית בדבר תכנית בינוי החלה במקרקעין, כפועל יוצא של תכנית שד /במ /1002 / 10. אותה תכנית קובעת בפרק ב' כי לצורך מתן היתר בניה יש צורך בתכנית בינוי בקנ"מ של 1:500 או 1:250 של תחום המבנן. כן פורטו האלמנטים שצריכים להיכלל בתכנית הבינוי. נושא זה מופיע כתנאי לביצוע במסגרת פרק ד' לאותו תקנון. הועדה אף הבהירה והסבירה כי היתרי הבניה הראשונים בכל צור יגאל ניתנו על ידי הועדה המקומית דרום השרון אשר נהגה כך שהבינוי יופיע בבקשות הבניה כחלק מבקשת הבניה, והדבר גם מודגם בענייננו (בהיתר המקורי). הועדה המקומית הבהירה כי לטעמה מדובר בבינוי מנחה לצורך הקמת השכונה, בינוי אשר סיים את תפקידו. אף אנו סבורים כי מדובר בבינוי מנחה שכן התכנית אינה קובעת כי הינו מחייב ורצוי לאפשר גמישות אדריכלית במיוחד לצורך ניצול זכויות. יחד עם זאת, אותו בינוי אשר קובע עיקרון של נסיגה בין שני הבתים באופן הבנוי כיום, אשר את שינויו מבקש המשיב אינו בבחינת "אות מתה" וראוי כי הציבור יוכל להסתמך עליו כל עוד לא שונה, בין בתכנית אחרת ובין באמצעות הקלה. ועדה זו הבהירה לא אחת כי מייחסת חשיבות משמעותית ביותר לוודאות התכנונית המחייבת, ולטעמנו יש היגיון ליתן לבינוי שאושר בשעתו כתנאי למתן ההיתרים את משקלו גם היום, כמובן תוך אפשרות לשנותו שכן אכן לא מדובר בבינוי מחייב כי אם בבינוי מנחה בלבד. סביר כי יש מקום להסיג את אותו בינוי מפאת ניצול הזכויות האפשרי היום, אולם עצם האפשרות לשנותו אינה מעניקה לכל מאן דהוא החירות להתעלם ממנו, ומהשלכותיו הבנויות עד היום. במילים אחרות אותה תוספת צריכה להיות תוספת מושכלת אשר תמוקם באופן מיטיבי ביחס לצורת הבינוי אשר נבנתה ונוהגת ביישוב. אשר על כן ולאור כל האמור אנו מחזירים הדיון לועדה המקומית אשר תמסור למשיב נוסח פרסום רלוונטי ולאחר מכן, ככל שההליכים יקודמו ידון הנושא באספקלריה כוללת. מצאנו אפוא כי נוכח החריגה מהבינוי המנחה יש צורך בפרסום הקלה לצורך סטייה מאותו בינוי. דיון חוזרהריסת מבנהבניהדיוןתוספת בניהחצרמחסןגדר