לשמאי מכריע לא רק שאין חובה לקבל את הסכמת הצדדים לגבי השווי, אלא גם במקרה בו מוצגת לו הסכמה שכזו, עליו לבחון את ההסכמה בעין ביקורתית. ועדת הערר במחוז חיפה בערר (חיפה) 8017/10 ברון צבי נ. הועדה המקומית חדרה () (להלן: "ברון צבי"), עורכת ניתוח מפורט ומנומק של הסוגיה, ומגיעה למסקנה: "לאור האמור לעיל, לעמדתנו, כאשר מוגש ערר על שומת היטל ההשבחה, רשאי השמאי המכריע או ועדת הערר לבחון את כלל השומה, את כל הפרמטרים הכלולים בה, לרבות את ההשבחה הנובעת מכל תכנית ותכנית המוזכרת בה. מסקנה זו מתיישבת היטב עם העקרונות שסקרנו לעיל של תיקון 84. ראשית, היא מונעת אפשרות להגיע להסכמות אגביות או אחרות בין הוועדה המקומית לנישום, כך שיוסכם כי על תכניות מסוימות לא יוגש ערעור או לא תוגש פניה לשמאי מכריע (ועל ידי כך יימנעו הצדדים מהביקורת האובייקטיבית של השמאי המכריע או של ועדת הערר על מכלול השומה). שנית, היא מאפשרת להציב בפני השמאי המכריע (או המייעץ) את מכלול התמונה השמאית ומאפשרת לשמאי האובייקטיבי להגיש שומה עצמאית על כלל היטל ההשבחה הנדרש ולעדת הערר לבקר את מכלול השומה. נציין, כי לאור פסק הדין בעניין עזבון המנוח היימן לעיל, ברור כי כאשר הכרענו שהשומה הינה מכלול וערר על נושא אחד מתוך השומה, מהווה ערר על מכלול השומה, ועדת הערר או השמאי המכריע או השמאי המייעץ, אינם כבולים לעמדות הצדדים, ורשאים לפסוק סכום נמוך או גבוה מהסכום אליו טענו הצדדים." אנו מאמצים את האמור לעיל במלואו, וכן את הנימוקים המפורטים והסדורים שניתנו בהחלה בענין ברון צבי לעיל, להחלטה שבפנינו. לטעמנו, העוררת עושה שימוש שגוי בהחלטת ועדת הערר בעניין ערר (ירושלים) 38/10 ווי קוון אינבסטמנטס נ. הועדה המקומית ירושלים () (להלן: "ווי קוון"), כאשר למקרא ההחלטה ברור כי אין בה כל אמירה כי הסכמת הצדדים מחייבת את השמאי המכריע. יוטעם, השמאי המכריע רשאי כמובן להביא בחשבון את עמדת הצדדים ואת הסכמתם, ואף ליתן לכך משקל, אך הוא בהחלט לא מחויב להסכמה זו. לגופם של דברים לא מצאנו כל פגם מקצועי במתודה השמאית ויישומה למציאת השווי למ"ר, כאשר השמאי המכריע עורך ניתוח נכון של עסקאות ההשוואה, ומגיע למסקנה שמאית ראויה. לפיכך, כאשר מדובר בהכרעה מקצועית של השמאי המכריע, הכרעה המצויה בלב ליבה של העשייה השמאית, לא תתערב ועדת הערר בהכרעה זו גם אם זו אינה תואמת את עמדת שני הצדדים. השמאי המכריע שלל מהצדדים את זכות הטיעון שלהם: העוררת טענה כי נשללה ממנה וכן מהמשיבה זכות הטיעון לעניין השווי למ"ר. איננו מקבלים טענה זו. בניגוד לעניין ברון צבי כאשר דובר על תכנית שלמה לגביה לא טענו הצדדים, ולכן היה מקום להחזיר את הנושא לשמאי המכריע, במקרה שבפנינו מדובר ברכיב ספציפי מתוך כלל השומה. נציין, כי קיימת התייחסות בשומות הצדדים לרכיב זה, והעובדה כי שני הצדדים מסכימים על הרכיב אינה גורעת מההתייחסות של שני הצדדים לרכיב זה. איננו סבורים כי יש במקרה שלפנינו תחולה לתקנה 17(ג) לתקנות התכנון והבניה (סדרי דין בהכרעה בפני שמאי מכריע או שמאי מייעץ), היות ואין מדובר בגילוי עובדה או מסמך שלא היו ידועים לצדדים, אלא בהכרעה מקצועית בנושא המוזכר בשומות הצדדים. איננו מקבלים גם את הטענה בדבר חוסר פירוט של שומת השמאי המכריע. ההפך הוא הנכון, מדובר בשומה מפורטת ומנומקת, גם בהתייחס להנחיות יו"ר מועצת השמאים לעניין פירוט השומה. שטחי מרפסות השירות במצב הקודם: תכנית המתאר של ירושלים מתירה שלא לכלול במסגרת חישוב השטחים: "מרפסת שהמרחק בין הקיר הפנימי שלה לבין הקיר החיצוני של הבית הוא לא יותר מ - 1.50 מ'". מרפסות אלו מכונות "מרפסות שירות" הכוונה למרפסות החולקות קיר משותף עם שטח עיקרי כגון סלון ובצד השני פונות כלפי החוץ. יובהר, כי מרפסות שירות אלו רלוונטיות רק כאשר עסקינן במגורים ולא כאשר מדובר בשימוש מסחרי או מלונאי. ועדת ערר זו דנה בנושא חישוב שטחי המרפסות פנימיות מכוח תכנית 62 בשני עררים לפחות, האחד ערר ווי קוון שנזכר לעיל וכן בערר (ירושלים) 49/01 פרידוולד ואח' נ. הועדה המקומית ירושלים (). וכך קבעה ועדת הערר בעניין ווי קוון לעיל: "כמו שעולה מתכנית המתאר ואף מפסק דין קופלר, וכן מהחלטות נוספות של ועדת הערר לתכנון ולבניה, אכן ניתן להוסיף מרפסות שירות שלא במניין השטח העיקרי, אולם הוספה זו מותנית בכך שהתכנון הספציפי מראה כי אכן מדובר במרפסת שירות המהווה שטח שירות ולא חלק מהשטח העיקרי. יובהר, לא ניתן לאשר את המרפסות הללו ללא חישוב השטחים בגינם כשטח עיקרי כאשר אלו מהוות על פי התכנון הלכה ומעשה חלק המשטח העיקרי, אלא רק כאשר התכנון מגלה כי באופן אמיתי מרפסות אלו מופרדות מהשטח העיקרי וישמשו כמרפסות שירות. עוד נציין, כי הוספת מרפסות השירות אכן יוצרת שטח נוסף (כאמור שטח שירות), אולם מנגד יוצרת בעיה תכנונית ואדריכלית הן של תכנון מאולץ והן של חסימת החדר אליו מחוברת המרפסת. לסיכום פרק זה נבהיר כי לטעמנו לא ניתן לצורך תחשיב היטל ההשבחה לראות בשטחי מרפסות השירות כשטח עיקרי עם ערך של שטח עיקרי, אלא רק תוספת של שטחי שירות. לפיכך אנו מנחים את השמאי המייעץ להביא בחשבון במצב הקודם את האפשרות להוספת מרפסות שירות מעבר לסך השטחים, ובתנאי שאלו יתוכננו כך שיהוו שטח שירות, והערך שיינתן למ"ר מרפסת יהיה כשטח שירות ולא כשטח עיקרי. כמו כן, יביא השמאי המייעץ בחשבון את הפגיעה האדריכלית כתוצאה מהוספת מרפסות השירות הללו" החלטה ברוח דומה ניתנה על ידי ועדת הערר גם בעניין פרידוולד לעיל. יוטעם כי אופן חישוב שטחי מרפסות השירות הינה שאלה משפטית מובהקת של פרשנות תכנית המתאר אל מול הדין הקיים. בשאלה שכזו לא רק שאין לשמאי המכריע כל יתרון על פני ועדת הערר, אלא היתרון המובנה בנושא פרשנות התכנון והדין הינו של ועדת הערר. למרות זאת, השמאי המכריע החליט שלא לפעול לפי הנחיה זו של ועדת הערר, הנחיה המפורטת לפחות בשתי החלטות של ועדת הערר שעמדו בפני השמאי המכריע. לטעמו של השמאי המכריע לאור תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), תשנ"ב - 1992 (להלן: "תקנות חישוב שטחים"), יש לספור גם את שטח מרפסות השירות הפנימיות במניין השטחים. בכך שגה השמאי המכריע שגיאה מהותית. ראשית שגה השמאי המכריע שגיאה מוסדית (עליה נרחיב להלן בעניין הצפי להקלות), בכך שפעל בניגוד להנחיה מפורשת של ועדת הערר בנושא משפטי זהה בתיק אחר. נדגיש, ועדת הערר נדרשה לפרשנות נושא המרפסות הפנימיות לפחות פעמיים, והחליטה, על סמך פסיקה של בית המשפט המחוזי, בהחלטה מנומקת כיצד יש להתייחס אליהן במסגרת שומת היטל השבחה. למרות זאת, ולמרות שאין מדובר בנושא שמאי טהור, החליט השמאי המכריע ליתן פרשנות משפטית עצמאית משלו לתקנות חישוב שטחים. אלא, כפי שעלול לקרות לכל בעל מקצוע מתחום פלוני אשר מחליט לעסוק במקצוע מתחום אלמוני בו אינו מומחה, הוא שוגה וטועה (ונזכור את הציטוט מחז"ל: "דחזקה אומן לא מרע אומנותיה"). אכן, השמאי המכריע קרא נכון כקריאת הדיוט את תקנות חישוב שטחים, ואכן אילו מחייבות לספור במסגרת השטחים את כלל השטחים המקורים לרבות מרפסות שירות פנימיות. אלא השמאי המכריע בהיותו שמאי ולא משפטן לא שם לב כי בסיפא לתקנות קיימות הוראות מעבר, וכי הוראות אלו קובעות כי לגבי תכניות שאושרו טרם נכנסו התקנות לתוקפן, תחולת התקנות מצומצמת. בית המשפט המחוזי נדרש אף הוא לסוגיה וכך קובע כב' בית המשפט המחוזי בעת"מ (ירושלים) 863/03 קופלר נ. ועדת הערר מחוז ירושלים ואח' לעניין היחס בין הוראות תקנות חישוב שטחים להוראות תכנית המתאר לירושלים במקרה זהה למקרה שבפנינו: "התשובה לטענות העותרים, המובילה לדחייתן, הנה שהסייג להגדרת "שטח בנוי" בתכנית מס' 62, לפיו אין מביאים בכלל השטח הזה מרפסת שרוחבה אינו עולה על 1.50 מ', מהווה קביעה של שטח המותר בבניה מחוץ לאחוזי הבניה הרגילים. קביעה זו מתגברת על הוראות תקנות חישוב שטחים מכוח האמור בתקנה 13(ב)(2) שבהן: "נקבעו שטחים המותרים לבניה או אחוזי בניה, בפירוט חלקי של אופן חישובם, ינהגו בנושאים אשר פורטו בתכנית לפי הוראות התכנית". הוראה זו נועדה לשרת את אינטרס ההסתמכות של מי שרכש נכס קודם לתקנות חישוב שטחים, והיה רשאי להניח כי יוכל לנצל את הקרקע עד לגבול המותר בתכנית המתאר שעמדה בתוקף בעת הרכישה (ש. רויטל, דיני התכנון והבניה (כרך ראשון, מהד' 25) עמ' 651). ממילא, החובה הקיימת מאז שנת 1992 לכלול בתכנית בתורת שטח עיקרי גם שטחים דוגמת "מרפסות השירות" המדוברות, אינה פוגעת בתוקפה של תכנית שקדמה לשנת 1992 בה הוצאו במפורש שטחים כאלה מכלל אחוזי הבניה. פרשנות זו מנחה את הוועדה המקומית מקדמת דנא לגבי הבקשות הנדונות בפניה (כאמור בסעיף 8 לכתב תשובתה). הנה כי כן, עמדת השמאי המכריע הנסמכת על תקנות חישוב שטחים נטענה בעבר ונדחתה מפורשות, לא רק על ידי ועדת הערר בהחלטות בעניין ווי קוון ופרידוולד דלעיל, אלא גם על ידי בית המשפט הנכבד. אשר על כן, אנו סבורים כי לעניין מרפסות השירות יש לבטל את הכרעת השמאי המכריע אשר נוגדת את הנחיית ועדת הערר, נוגדת פסיקה של בית המשפט הנכבד ושגויה לגופם של דברים. עם זאת, איננו סבורים כי יש מקום להיענות לערר בנקודה זו, וכי אכן לא היה מקום להביא בחשבון את שטחי מרפסות השירות במצב הקודם, ונבאר: בניגוד לנטען על ידי שמאי העוררת ("יש להוסיף את שטחן על מניין השטחים העיקריים") תכנית 62 אינה מעניקה זכויות בניה נוספות או מיוחדות לצורך מרפסות שירות, ואין בתכנית המתאר זכות מוקנית לקבלת זכויות בניה לצורך יצירת מרפסות שירות. תכנית המתאר קובעת רק כי במסגרת בקשה להיתר שמוגשת לוועדה המקומית, וכאשר זו מציגה מרפסות שירות, אין לסופרן בכלל השטחים. כלומר, נושא חישוב או אי חישוב מרפסות השירות, בא לידי ביטוי רק על רקע תכנון ספציפי למקרקעין. בהתאם להכרעת השמאי המכריע בנויים בפועל בנכס כ- 920 מ"ר ו כ- 155 מ"ר שירות, כלומר המבנה מנצל כיום חלק ניכר מזכויות הבניה במצב הקודם. מבנה זה אינו מיועד בפועל למגורים, ולכן עבורו בוודאי שאין רלוונטיות ל- "מרפסות שירות", ובכל מקרה אין בתכנון הקיים שלו מרפסות שירות. לגבי יתרת הזכויות במצב הקודם, הרי אף אם אכן ניתן לנצלם למגורים ולא רק למלונאות, הרי לא הוצג בפני השמאי המכריע או בפני ועדת הערר, כל תכנון המציג מרפסות שירות ומראה כי אלו תורמות לשווי. בנסיבות אלו, כאשר אין מדובר במגרש ריק, כאשר מרבית זכויות הבניה מנוצלות כבר במבנה שאינו מיועד למגורים, וכאשר לא הוצג כל תכנון ליתרת זכויות הבניה המאפשר הקמת מרפסות שירות פנימיות, הערר בנקודה זו נדחה. פוטנציאל ההקלות במצב הקודם: ועדת ערר זו עסקה בנושא השפעת הצפייה לשינוי תכנוני לרבות הקלות על היטל ההשבחה בשתי ההחלטות שפורטו לעיל בעניין ערר 49/10 פרידוורלד ואח' וכן ערר 38/10 וואי קוון אינבסטמנט. בסופו של ניתוח מפורט וארוך הגיע ועדת הערר למסקנה הן לגבי האופן בו יש להביא בחשבון פוטנציאל כללי במצב הקודם והן לגבי האופן בו יש להתייחס להקלות. הניתוח הכללי המפורט בהחלטות אלו ישים גם לענייננו, ולכן נצטט מסיכום הנושא בעניין פרידוולד: "אין מחלוקת, כי היות ותכנית 62 אושרה טרם 1989 ניתן עקרונית לבקש הקלה כמותית בשיעור של עד 16%. מכאן, טוענים העוררים, כי ערך המגרש במצב הקודם אמור לשקף גם את האפשרות לקבלת הקלות אלו. באופן עקרוני אין מניעה לכלול בתחשיב שווי נכס את האפשרות לקבלת הקלה, אלא שעל מנת להוכיח זאת יש להראות כי אכן מדובר באפשרות ממשית הנסמכת על עובדות. לענין זה ר' ניתוח מפורט של ועדת הערר מחוז חיפה בערר (חיפה) 9005/08 ד"ר קסיס ואח' נ. הועדה המקומית חיפה () אשר אמנם עסק בתביעה לפיצוי לפי סעיף 197 אך העקרון דומה: "חשוב לציין, כי אין די בצפייה תיאורטית בלבד לקבלת הקלות, אלא יש צורך לבסס את הצפייה בראיות ממשיות. לפיכך, במקרה שלפנינו יש לבדוק ולבחון, האם קבלת ההקלה במקרקעין נשוא התוכנית הייתה בגדר צפייה סבירה בנסיבות העניין הנתמכת בראיות, או שמא צפייה תיאורטית בלבד, וזאת נכון ליום הקובע. אנו סבורים, כי בחינת היקף הצפיות במקרקעי התוכנית וסבירות הסיכוי כי יאושרו בהם הקלות הינה שאלה עובדתית - שמאית שעל השמאי המכריע לבחון" בכל מקרה יש לזכור, כי קבלת ההקלות מותנית בתשלום היטל השבחה בגינן. גם בעניין זה, הנטל להוכיח כי הייתה רמה גבוהה של סבירות לקבל הקלה כמותית ערב המועד הקובע, וכן שיעור ההקלה שהייתה ניתנת הינו על העוררים. עוד נציין, כי היה וייפסק כי היה קיים פוטנציאל תכנוני כללי במצב הקודם, הרי ברי כי ההקלות הכמותיות "נבלעות" בגדר פוטנציאל זה. לא ניתן להוסיף על השווי במצב התכנוני הקודם גם בגין פוטנציאל ההקלות וגם בגין פוטנציאל תכנוני כללי, היות והקונה הסביר או שהיה מנצל את ההקלות או שהיה עורך תכנית חדשה" קביעה זו מצאה ביטוי שמאי בשומות מכריעות בעיר ירושלים, כגון שומת השמאית המכרעת לבנה אשד במקרקעין הידועים כחלקה 25 בגוש 30050. למרות קביעה זו של ועדת הערר קובע השמאי המכריע, כדלקמן: "בעניין זה אינני בדעה אחת עם הנחיית ועדת הערר וקביעת השמאית לבנה אשד..." (הדגשה במקור! - ג.ה.). יוטעם, השמאי המכריע אינו קובע עמדה שמאית לנושא השווי לאור הצפי להקלות במצב הקודם, אלא אינו מקבל את ההנחיה המשפטית הכללית לגבי הצורך לבחון האם קיים שווי הגלום בצפייה לקבלת ההקלה במצב הקודם. אנו סבורים כי בנושא זה השמאי המכריע נקלע לכדי טעות הן במישור המוסדי והן במישור המשפטי. כאשר מבחינה מוסדית אנו סבורים כי השמאי המכריע כשל הן מבחינה אנכית הן מבחינה אופקית, ונבאר: תיקון 84 לחוק התכנון והבניה יצר היררכיה של מוסדות לצורך קביעת היטל ההשבחה החל על האזרח. ההיררכיה בנויה כך, שבערכאה הראשונה מוכרעים הנושאים על ידי שמאי מכריע (או שמאי מייעץ לאחר הפניה של ועדת הערר), הכרעות אלו מבוקרות על ידי ועדת הערר, אשר רשאית להתערב בכלל הנושאים בשומה, כאשר ההתערבות בנושאים השמאים הינה מצומצמת. ועדת הערר מבוקרת על ידי בית המשפט לענייניים מנהליים. יוטעם השמאי המכריע (ובוודאי השמאי המייעץ) כפופים לביקורת ועדת הערר הן בנושאים השמאים והן בנושאים המשפטיים. לעניין זה ר' עת"מ (ת"א) 267/07 הועדה המקומית לתכנון ולבנייה הרצליה נ' בובליל גיא ואח' (): "תפקידה של ועדת הערר לקיים בדיקה ובחינה של החלטת השמאי המכריע. הוועדה לא תתערב בשיקול הדעת המקצועי של השמאי אולם עליה להשתכנע כי שיקול דעת זה מבוסס על עקרונות שמאות מקובלים וכי הוא גובש בתהליך איסוף נתונים ראוי וכי חוות הדעת נשענת על תשתית עובדתית הולמת ושהגיונה השמאי בצדה" כלומר ועדת הערר רשאית לבחון גם את הפעלת שיקול הדעת המקצועי של השמאי המכריע, ובוודאי שרשאית ואף חייבת לבחון ולהכריע בשאלות המשפטיות והתכנוניות. במאמר מוסגר נציין, כי במסגרת אחד הגלגולים של הצעת החוק לתיקון 84, הוצע כי התקיפה של השמאות המכרעת תעשה ישירות לבית המשפט לעניינים מינהלים. עמדה זו לא אומצה בחקיקה, לאור הרצון כי השמאות המכרעת תעבור ביקורת של גוף מינהלי. נטעים, כי ועדת הערר בהחלטות רבות הקפידה על האיזון הנכון בין המוסדות השונים שכונן תיקון 84, כך שבהחלטות מקצועיות של שמאי מכריע היא ממעטת מאוד להתערב וזאת למרות שיש לה את הסמכות לכך. במסגרת החקיקה לא נקבע כי החלטת בית המשפט מהווה תקדים מחייב לועדת הערר ולא נקבע כי החלטת ועדת הערר מהווה תקדים מחייב לשמאי המכריע. אולם, אנו סבורים כי אף ללא אמירה מפורשות שכזו, עצם קביעת היררכיה מחייבת כיבוד של הערכאה הגבוה יותר. כך לטעמנו על השמאי המכריע לפעול בהתאם להנחיית ועדת הערר כפי שועדת הערר פועלת לפי פסיקת בית המשפט, וזאת אף אם נראה לגוף התחתון כי ניתן להכריע אחרת. ר', למשל, החלטת ועדת הערר בעניין ערר (דרום) 6010/10 שילוני ואח' נ. הוועדה המקומית באר טוביה ואח' () במסגרתה החליטה ועדת הערר בהתאם לפסיקה של בית המשפט המחוזי, וזאת על אף שוועדת הערר סברה כי ניתן להגיע לתוצאה אחרת. נציין, כי ההיררכיה בתיקון 84 לא נבעה מטעמים שרירותיים אלא יש מאחוריה טעמים מהותיים: טעם אחד הינו כי השמאי המכריע אינו בעל כישורים ליתן הכרעה משפטית או תכנונית. אכן, במסגרת הדיון בפניו עולות סוגיות משפטיות ותכנוניות וכפי שנפסק [(ר' ערר (דרום) 121/09 הועדה המקומית באר שבע נ. ג.ש. ארז בע"מ ()], עליו להכריע אף בהן. אולם, בהינתן כי השמאי המכריע אינו בעל מקצוע בתחום המשפט או התכנון ראוי כי בנושאים אלו יפעל בהתאם להנחיות אשר קבע הגוף שמעליו בהיררכיה, גוף אשר בו חברים אנשי מקצוע הן מתחום המשפט והן מתחום התכנון. טעם אחר, הינו הצורך ליצור אחידות וודאות. במרחב התכנון של מחוז ירושלים פועלים שמאים מכריעים רבים וועדת ערר אחת, מכאן הרציונאל של וודאות ואחידות מחייב את השמאים המכריעים לפעול בהתאם להנחיות ועדת הערר. כמובן כי כל שומה ושומה הינה עולם ומלואו בוודאי בהינתן כי לכל נכס יש את המאפיינים שלו ואת המועד הקובע לגביו. עם זאת, בסוגיות העקרוניות ראוי כי תהא תשתית אחידה לכלל השומות המכריעות, ומצב בו בסוגיה עקרונית קיימות פסיקות סותרות אינה מצב ראוי ורצוי. דרך ראויה להבטיח הן אחידות והן וודאות הינה לשמור על הנחיות וועדת הערר, כך שכלל השמאים המכריעים במרחב התכנון "מיישרים קו" עם הנחיות ועדת הערר בנושאים העקרוניים. גם מבחינה מוסדית אנכית טעה לטעמנו השמאי המכריע. במקרה שבפנינו קיימת שומה מכרעת של השמאית המכרעת לבנה אשד הקובעת שיש להביא בחשבון באופן עקרוני אפשרות לקבלת הקלה במצב הקודם ואף נותנת לכך שווי כלכלי. כמו כן, יש שומות מכריעות נוספות הקובעות כך. לפיכך, היה על השמאי המכריע להביא נתון זה בגדר שיקוליו. נבאר, איננו סבורים כי השמאי המכריע כפוף להכרעת שמאי מכריע אחר. אולם, השמאי המכריע בהחלט צריך להביא בחשבון את קביעות השמאים המכריעים באותה סוגיה, בפרט שמדובר בנושא כללי ולא ספציפי לנכס נשוא השומה שבפניו. לפיכך, אנו סבורים כי מבחינה מוסדית, כאשר ועדת הערר הכריעה כפי שהכריעה, וכאשר שמאים מכריעים ברחבי העיר פעלו בהתאם להנחיה זו, שגה השמאי המכריע שלא פעל לפי הנחיה זו. לגופם של דברים ניתן להגיד להגנתו של השמאי המכריע כי הנושא של התחשבות בהקלות במצב קודם לצורך היטל השבחה הינו נושא מורכב משפטית, וכי לא ניתן לומר כי העמדה הגורסת שיש לנטרל כליל את האפשרות לקבלת הקלות הינה עמדה בלתי סבירה בעליל. עם זאת, כפי שקבעה ועדת הערר באריכות בעניין פרידוולד לעיל, באיזון הכולל של הנושא ולאחר ניתוח הפסיקה, ועדת הערר אינה סבורה כי יש להתעלם באופן מוחלט מהאפשרות לקבל הקלות במצב הקודם. למען הסר ספק, נתייחס בקצרה לנימוקי השמאי המכריע שלא להכיר בצפייה לקבלת הקלה בניגוד להחלטות של ועדת הערר: השמאי המכריע מציין כי ההקלה אינה זכות מוקנית. אכן, הדברים נכונים. לפיכך הנחתה ועדת הערר כי לא באופן אוטומטי מוספים לשווי במצב קודם צפייה לקבלת הקלה, אלא על הנישום להוכיח את האפשרות לקבלת הקלה בראיות מפורטות. עוד ציין השמאי המכריע כי בגין ההקלה היה צורך לשלם היטל השבחה. בכך בוודאי אין נימוק לפסול מראש את ההקלה, כאשר כמובן שיש להביא בחשבון במסגרת התחשיב השמאי גם את העובדה כי מימוש ההקלה במצב הקודם היה כרוך בתשלום היטל השבחה. הנימוק האחרון של השמאי המכריע הינו כי הדבר יביא לביטול השבחה בגין אישור הקלה כמותית. גם כאן שגה השמאי המכריע שגיאה משפטית. כאשר עורכים תחשיב היטל השבחה בגין הקלה כמותית, הרי הדין הינו כי יש לנכות מהשווי במצב קודם את השווי הנובע מהצפי לקבלת ההקלה הכמותית (כפי שמנקים מההשבחה בגין תכנית את השווי שנוצר לאור הליכי התכנית). לכן השווי הגלום בצפייה להקלה במצב הקודם אינו רלוונטי בקביעת שווי ההשבחה מכוח הקלה כמותית, אלא רק כאשר מחשבים השבחה מכוח תכנית. לאור האמור לעיל אנו סבורים כי שגה השמאי המכריע בכך שקבע אפריורית שיש להתעלם מהצפי להקלה במצב הקודם. בנסיבות אלו, אין מנוס מהחזרת הנושא להכרעת השמאי המכריע, כאשר השמאי המכריע ייבחן האם יש תרומה לשווי המצב הקודם בגין הצפי להקלות והכול בהתאם להחלטות ועדת הערר והשמאות המכרעת של הגב' לבנה אשד. אחוזי הבניה במצב הקודם: העוררת טענה כי שגה השמאי המכריע בכך שהביא בחשבון במצב הקודם 150% ואילו במקרה שבפנינו מותרים היו 200% בניה במצב הקודם. העוררת מבססת את טענתה על הערה לטבלת הזכויות של תכנית 62, בשילוב עם סעיף ד(2). אין מחלוקת כי הנוסח הסטטוטורי של התכנית קובע במסגרת טבלת הזכויות 150%, אולם מוסיף את המילים "וכן ראה סעיף ד(2)". העוררות טוענת כי הכוונה בסעיף ד(2) הינו לסעיף ד(1)(ב), אשר קובע: העוררת מבקשת ללמוד מכך שמותרות 4 קומות, כי יש להתאים גם את זכויות הבניה ל - 4 קומות, כך שאם התכנית מאשרת 150% לבנין בן 3 קומות, הרי יש להתיר 200% לבניין בן 4 קומות. בהשלמת הטיעון מטעמה מסתמכת העוררת גם על מסמכים נוספים לרבות מידע תכנוני משנת 1974, אשר ממנו עולה כי מותר 200% בניה באזור. עוד צרפה העוררת בקשות להיתר שאושרו לבניינים סמוכים. איננו מקבלים את טענת העוררת בעניין זה, ונפרט: הדיון שבפנינו הינו דיון בדבר קביעת היטל השבחה ולא בדבר הנפקת היתר בניה. לפיכך, הדגש הינו על הסוגיה - מה היה סבור קונה סביר שהמצב התכנוני של המקרקעין, ולא מהו מצבו התכנוני באופן משפטי - אובייקטיבי לצורך הנפקת היתר הבניה. לעניין זה ר' למשל ערר (חיפה) 8037/10 בובליל נכסים בע"מ נ. הוועדה המקומית קריית אתא (): "יש לזכור שאנו בערר היטל השבחה ולא בערר על סירוב להוצאת היתר בניה, ולכן השאלה המהותית שיש לשאול היא: מה היה סבור קונה סביר לגבי שטחי השירות מכוח תכנית כ/150 במועד הקובע. בפני קונה סביר שכזה היה עומד הן תקנון התכנית אשר הוראותיו מאפשרות הוספת שטחי שירות והן נוהג של הוועדה המקומית ליתן שטחי שירות שלא במסגרת זכויות הבניה הקבועות בטבלה בתכנית כ/150 (וזאת בתקופה שהוצאו מכוחה היתרי בניה)." עם זאת חשוב להבהיר ולהדגיש, כי בדרך כלל המצב המשפטי האובייקטיבי הינו זהה למצב המשפטי שקונה סביר רואה כנגד עיניו וזאת לאור ההנחה כי מוסדות התכנון פועלים על פי המצב המשפטי האובייקטיבי והיות והמידע התכנוני נגיש לכול. כלומר, כדבר שבשגרה, לצורך קביעת שווי מקרקעין יש לבחון את פרשנות התכנית, כאשר הפרשנות האובייקטיבית לתכנית היא נקודת המוצא הרגילה לקביעת השווי. עם זאת, קיימים גם חריגים לכלל זה, כאשר במקרים מסוימים למרות ששווי השוק נקבע על סמך הנחה משפטית שגויה לגבי פרשנות תכנונית או אף על פי מצב חוקי שגוי, הרי עדיין במקרים מסוימים אלא יש להביא בחשבון את שווי המקרקעין לפי סברת השוק ולא לפי המצב התכנוני או המשפטי האובייקטיבי. על מנת לבסס את שווי המקרקעין על סמך נוהג או שווי שוק שאינם משקפים מצב תכנוני נכון יש לבחון מספר פרמטרים, והכול למועד הקובע, כגון: הנוהג אינו חד פעמי, קיומו של תיעוד אובייקטיבי לנוהג, כי אכן הנוהג משתקף בשווי, כי הנוהג לא פסק טרם המועד הקובע וכדומה [ר', למשל, ע"א (ת"א) 3126/98 המועצה המקומית לתכנון ולבניה אונו נ' קרן ()]. תנאים אלו יהיו עוד יותר נוקשים כאשר השווי מבוסס על נוהג שאינו חוקי (להבדיל מנוהג אשר נובע מפרשנות מוטעית). במקרה שבפנינו, אנו סבורים כי פרשנות אובייקטיבית של התכנית אינה מאפשרת הנפקת היתר בניה ל - 200% במצב הקודם, ונבאר: כאמור, אין מחלוקת בין הצדדים כי טבלת הזכויות בתכנית קובעת 150% זכויות בניה, כאשר הטבלה מוסיפה "וכן ר' סעיף ד(2)". העוררת מניחה כי סעיף ד(2) שאליו מפנה הטבלה הינו סעיף ד(1)(ב) שצוטט לעיל, נציין כי ספק האם אכן סעיף ד(1)(ב) הינו אותו הסעיף אליו מתכוונת הטבלה. בכל מקרה, נבחן את סעיף ד(1)(ב) ונראה האם הוא מעניק 200% זכויות בניה למקרקעין. לצורך זאת נצטט את מלוא סעיף ד': לשון הסעיף ברורה וחד משמעית. מדובר בסעיף שכותרו הינה "גבהי בתים", ההערה בצידו הינה "גבהי בתים" וכל כולו עוסק בגבהי בתים ולא באחוזי בניה. סעיף זה מתיר אמנם באזורים מסוימים להקים 4 קומות במקום הקבוע בתכנית, אך אין בסעיף כל רמז לכך שהוספת הקומות מאפשרת הוספת זכויות בניה. יתרה מזו, סעיף ד(1)(ג) לעיל אף שולל באופן מפורש את האפשרות של הוועדה המקומית להוסיף שטחים. בנסיבות אלו איננו סבורים כי ניתן ללמוד מכוח ההיקש כי תוספת הקומות מהווה תוספת שטחי בניה. כך למשל תקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), תשס"ב-2002 מתירות תוספת של קומות בהליך של הקלה ואוסרות תוספת של זכויות בניה. לאור פרשנות זו אכן לא ברור למה נרשם בטבלת הזכויות "וכן ר' סעיף ד(2)". אולם עצם הקושי הפרשני אינו מהווה נימוק מספיק על מנת להוסיף 50% בניה למקרקעין, כאשר ניתן ליתן פרשנות קיצונית פחות: אפשרות אחת הינה כי מדובר בכלל בהפניה לסעיף אחר שלבסוף נשמט מהנוסח הסופי. לעניין זה נשים לב שסעיף ד' אכן מכיל סעיף 1, אבל אין בו סעיף 2. אפשרות אחרת שאכן ההפניה הינה לסעיף ד(1)(2) אולם לא לשם הוספת זכויות (אחרת, מה היה פשוט יותר לכתוב שניתן להוסיף זכויות בהתאם?), אלא דווקא להבהיר כי 150% חלים גם כאשר ניתן להוסיף קומה. אפשרות שלישית הינה כי מדובר בטעות סופר. בכל מקרה, תהא הסיבה למילים "וכן ר' סעיף ד(2)" אשר תהא לא ניתן לראות בהן עיגון לתוספת של 50% לזכויות הבניה באשר תוספת כזו לא נכללת במסגרת סעיף ד', אשר מוסיף קומות ולא שטחי בניה. לפיכך, פרשנות אובייקטיבית של התכנית מובילה למסקנה כי במצב הקודם לא ניתן היה לקבל יותר מ- 150% בניה. העוררת טענה בנוסף כי הוועדה המקומית נהגה להוציא היתר בניה ל- 200%, ולכן יש להביא בחשבון נוהג זה. היטל ההשבחה נגזר מהפער בין שווי המקרקעין ערב התכנית המשביחה לבין שווים מיד לאחריה. לפיכך, המועד הקובע להארכת שווי המקרקעין במצב הקודם הינו בערב יום 22.3.2010, כלומר זמן קצר טרם אושרה התכנית המשביחה. לפיכך, את הסוגיה שבפנינו לעניין זכויות הבניה שהייתה נוהגת המשיבה ליתן יש לבחון ביחס ליום 22.3.2010 הוא המועד הקובע. מכאן גם ברור, כי לצורך בחינת הנוהג אין כל רלוונטיות למידע או היתרים שאושרו בשנות ה- 60 או בראשית שנות ה - 70, אלא למידע התכנוני שהיה נהוג בפני המשיבה בסמוך לאישור התכנית החדשה. לעניין זה קיימת קביעה חד משמעית של השמאי המכריע: "...מכיוון שזכויות הבניה התקפות, הרלוונטיות והידועות בשנים שקדמו לאישור התכנית נגזרו מ 150%" לא מצאנו כל בסיס להתערב בממצא זה של השמאי המכריע, כאשר המידע התכנוני שמנפיקה המשיבה בשנים האחרונות לאזור קובע 150% זכויות בניה בלבד מכוח תכנית 62. המסמכים שהגישו העוררים לא סותרים נוהג זה וממילא לא יוצרים נוהג אחר. מדובר במסמכים אשר מתוארכים עשרות שנים לאחור, ואין בהם בכדי לבסס נוהג של מתן זכויות של 200% בסמוך למועד הקובע. לאור האמור לעיל אנו סבורים כי הן פרשנות אובייקטיבית של תכנית המתאר והן הנוהג לפיו פעלה הוועדה המקומית בסמוך למועד הקובע, הינם כי זכויות הבניה במצב הקודם הינם 150% בלבד. מקדם שטחי השירות העוררת טענה בהשלמת הטיעון, כי שגה השמאי המכריע במקדם שנקבע לשטחי השירות. אנו דוחים טענה זו. ראשית, טענה זו לא נטענה בערר ואין מקום לעלות טענה שכזו במסגרת השלמת טיעון בנושא ספציפי שקבעה ועדת הערר. בכל מקרה ולגופם של דברים, מדובר בנושא אשר מצוי בליבה של העשייה השמאית, ובעניין זה אין די כי ועדת הערר תסבור אחרת מהשמאי המכריע, אלא יש להראות פגם חמור או טעות היורדת לשורש העניין. במקרה שבפנינו על אף שעל פני הדברים נראה כי אכן נקבע מקדם גבוה יחסית, לא מצאנו בנושא זה טעות קשה או פגם חמור. עם זאת, היות והתיק ממילא חוזר לשמאי המכריע כמפורט לעיל, אנו מתירים לשמאי המכריע לבחון פעם נוספת את נושא שטחי השירות החיצוניים סיכום: לאור האמור לעיל, אנו דוחים את הערר, למעט הטענה בדבר השווי הגלום בצפי להקלות במצב הקודם. לפיכך, אנו מחזירים את התיק לשמאי המכריע, רק על מנת שייבחן את השווי הגלום בצפייה להקלה במצב הקודם וזאת בהתאם להנחיית ועדת הערר בהחלטות בעניין פרידוולד וכן ווי קוון ובהתאם לפרמטרים שנקבעו שם. השמאי המכריע רשאי לבחון פעם נוספת את נושא שטחי השירות החיצוניים. על החלטת השמאי המכריע בעניין הצפי להקלות, ורק בענין זה, תהא לצדדים זכות ערר לוועדת הערר במועדים הקבועים בחוק. בנסיבות הערר אין צו להוצאות. שמאי מכריעשמאות