בקשה לשימוש חורג ל- 5 שנים מתעשייה למסחר בחלק מקומת קרקע למסחר להשכרת רכבים, במקרקעין הידועים כחלקה 68, גוש 7657, ברחוב התדהר 16 ברעננה. וכך החליטה הועדה המקומית: "זוהי בקשה למתן ארכה נוספת לשימוש חורג בבנין תעשייה והייטק למטרות מסחר לאחר שתקופת השימוש החורג הקודמת כפי שנקצבה למבקשת פג תוקפה. לאחר בחינת הבקשה ולאור החלטת ועדת ערר מיום 28/07/08 מחליטה הועדה לא לאשר את הבקשה. מדובר בשימוש מסחרי המהווה הפרעה לדיירי הבניין, לאור ההתנגדויות שהוגשו. המבקשת תוספת את רוב שטח החניה של הבנין, ובעל הבנין אף הפר בעבר את התנאי שהקבע בהחלטת ועדת הערר המחוזית מיום 28.7.08 בנוגע להשכרת חלקי הבנין לשימושים מסחריים נוספים בהעדר פתרון חניה. מאז החלטת ועדת המשנה הקודמת בעניינה של בקשה זו אף הוחמר מצב התנועה והחניה ברחוב "התדהר", ובהתאם לבדיקת מאזן החניה" בבנין שנערך ע"י יועץ התנועה של הועדה נמצא כי חסרים... ולפיכך הועדה סבורה כי אין מקום לאפשר להמשיך את השימוש החורג שמעצם טיבו הינו קצוב ואינו ניתן להארכה במקרה זה. הועדה המקומית מפנה את המבקשת לקביעתה המפורטת של ועדת הערר בהחלטתה מיום 28/07/08 לפיה "על העוררת להביא בחשבון שיקוליה כי מצוות המחוקק להגבלת השימוש החורג מחייבת פינויה מהבנין בתום תקופת השימוש החורג ועליה להיערך לכך". על המבקשת לקיים את החלטות מוסדות התכנון ולא לעשות דין לעצמה תוך הפרה בוטה של הוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה - 1965." עניין זה מובא לשולחננו שנית לאחר שנדון בשעתו במסגרת ערר 164/08 אז קבענו כדלקמן: "דיון והכרעה ועדת הערר דנה בערר, בחנה המסמכים והתכנית הרלוונטית ואף סיירה במקום. במסגרת זו נמצא כי בקומת הקרקע אכן פעל סניף בנק, השכרת רכב, ומסעדה שנסגרה. בחזיתו, החניה אסורה באמצעות סימון אדום-לבן ומעקה בטיחות מול הבנק, ויחד עם זאת רכב חנה וחסם נתיב תנועה. קיים חניון לבניין עצמו, אולם הנזקקים לחניה לבנק חונים בחוץ בשל העדר נגישות לקהל הרחב. מדרום מערב למבנה קיים בניין טויוטה למכירת רכב .ברחוב התדהר תנועת רכב רבה. 1. פרשנות התכנית מהוראות התכנית עולה כי כוונת המתכנן הייתה ליעד המקרקעין כחלק מאזור תעשייה הכולל גם תעשיית הייטק, אזורי אחסנה ללא מכירה ומוסכים. באותו סעיף נקבעו השימושים האסורים בתחום התכנית שברובם שימושים מזהמים/חומרים מסוכנים וכן שימוש מסחרי. כן קבעה התכנית הוראות בנושא שימושים חורגים - עמידה בתנאי התכנית בעניין איכות הסביבה. מן האמור עולה כי התכנית עצמה אסרה על שימוש מסחרי אך היא לא הוציאה מכלל אפשרות מתן שירותים נלווים בעלי אופי כזה באמצעות נקיטת הליך של שימוש חורג, שאם לא כן הייתה קובעת מפורשות כי כל שימוש בעל אופי מסחרי יהווה סטייה ניכרת. היפוכם של דברים, בעצם קביעת נורמות שתוחלנה על בקשות לשימושים חורגים, ובהתחשב בתוכנן של אותן נורמות, ניתן להבין כי בקשות כאלה הינן אפשריות (כמובן שאינן מחויבות). בהקשר אותם תנאים שהושמו בתב"ע להקלות ושימושים חורגים יש לציין כי בקשה הנוגעת לעסק של שירות נלווה דוגמת בנק/השכרת רכב אכן תואמת בדרך כלל את הוראות איכה"ס. עולה איפה כי התכנית עצמה אינה שוללת קטגורית בקשות כאלה לשימוש חורג . 2. המסגרת הנורמטיבית שימוש חורג מתכנית הינו מכשיר תכנוני הקבוע בחוק התכנון והבניה התשכ"ה - 1965. קיימת פסיקה ענפה שהתפתחה עם השנים ועיקרה בזהירות הנדרשות בשימוש במכשיר זה שכן שימוש חורג כשמו כן הוא. יחד עם זאת, השימוש החורג נותר חרות עלי ספר כמכשיר תכנוני לאלתר במקרים מסוימים. הקריטריון המוביל שנתגבש בפסקה העדכנית לבחינת בקשות כגון דא הינו עצימותו של השימוש החורג כך למשל בעניין עת"מ (ת"א) 1254/07 לאה ברוך ואח' נ' וועדת הערר מחוז מרכז, עצימותו של השימוש החורג היא אשר עמדה למבקשים לרועץ ,בצד קריטריונים נוספים דוגמת עקרון ההפיכות, הצורך, מועד התכנית הקיימת ועוד. גם אם נמצא כי על פי הקריטריונים הכללים בקשה מסוימת עשויה להתאשר יש עדיין לבחון "ברחל בתך הקטנה" את פרטיה ופרטי התכנון הרלוונטים החלים בעניינה, לרבות השלכות השימוש החורגים. 2. מן הכלל אל הפרט מבחינתם של כל אלה בענייננו עולה כי המדובר בעסק של שימוש נלווה בהיקף ובסבירות מינורית, הן ביחס לשימוש המותר על פי התכנית והן ביחס לעובדה כי סמוך לאותם מקרקעין תכנית המתירה שירותים נלווים ומסחר, ובמסגרתה אושרו עסקים דומים אולם בהיקף ניכר ביותר של פי כמה וכמה משהתבקש בענייננו. במצב דברים זה, איננו מוצאים כי השימוש המבוקש משנה את אופי הסביבה באופן העולה כדי סטייה ניכרת. הדברים מקבלים משנה תוקף נוכח אישור השימוש החורג לסניף הבנק שהוגדר על ידי הוועדה המקומית כשרות נלווה לאזור תעשיה ,הפועל באותו בניין, וזאת כפי שנוכחנו מבלי להסביר או להתנות את פעילותו בחניה מספקת את צרכיו. אנו התרשמנו כי עיקר הבעייתיות בתנועה נובעת מקיומו של אותו סניף בנק מאושר. פרשנות זו של הוועדה המקומית מחייבת לדעתנו גזרה שווה ומדיניות אחידה כלפי שירותים נלווים הנושאים אופי מסחרי אולם באים לשרת את איזור התעשיה עצמו וליתן מענה למשתמשיו. לפיכך מצאנו כי בהתחשב בדמיון בין השימושים המותרים על פי התכנית, קל וחומר בשימושים שהותרו בהליכים החורגים ממנה, כמו גם בצורך ההגיוני בסניף מינורי להשכרת רכב באיזור הייטק, דינה של הבקשה להתאשר. יחד עם זאת, לא לעולם חוסן, וברי כי היה והבניין אוכלס בשלמותו, עשויה להתעורר מצוקת בנייה עקב השכרתן של אותן חניות לעוררת. זאת ועוד, על העוררת להביא בחשבון שיקוליה כי מצוות המחוקק להגבלת השימוש החורג מחייבת פינוייה מהבניין בתום תקופת השימוש החורג ועליה להיערך לכך. הכרעה אשר על כן ולאור כל האמור אנו קובעים כדלקמן: כתנאי להוצאת ההיתר תמציא העוררת התחייבות המשכיר איתו התקשרה שלא להשכיר יחידות נוספות המחייבות תקן מעל המצוי בחניון בניכוי החניות אותן היא שוכרת. בכתב ההתחייבות תכלול התחייבות המשכיר להודיע לכל שוכר עמו הוא מתקשר את ייעודו של הבניין לאשורו, עפ"י התב"ע. הפרת התחייבות זו על ידי המשכיר תפסיק את תקופת השימוש החורג המבוקשת לאלתר. פריקה וטעינה של רכבים ככל שנדרשת תתבצע בין השעות 23:00 בערב עד 6:00 בבוקר בלבד. גם הפרת התחייבות זו תפסיק לאלתר את תקופת השימוש החורג. בכפוף לאמור יאושר השימוש החורג לתקופה של 3 שנים מיום הגשת הבקשה." כאמור לעיל קבענו אז כי היה והבניין יאוכלס בשלמותו עלולה להיווצר מצוקת חניה ולפיכך הגבלנו בתנאים כי המשכיר יתחייב שלא להשכיר יחידות נוספות המחייבות תקן מעל המצוי בחניון בניכוי החניות המושכרות לעוררת. כן קבענו כי הפרת ההתחייבות תפסיק את תקופת השימוש החורג המבוקש לאלתר. בתגובה להחלטת ביניים המציא לנו המשכיר מר ירון כהן טבלה וחוזים לפיהם מושכרים 1612 מ"ר (מלוא השטחים המצויים ברשותו), ובדיון שלפנינו טען כי אחד מהשוכרים חדל מההתקשרות לגבי שטח של 291 מ"ר. כפי שהבהרנו גם בפעם הקודמת וגם הפעם, המבחן התכנוני נוגע למילויו של התקן ביחס לשימושים הקיימים בבניין. לעניין זה לא עמד המשכיר במבחן הזמן שכן בפנינו ראיות לכך שמלוא חלקו בבניין הושכר מבלי להביא בחשבון את אותן חניות המיועדות לטובת העוררת. ודוק: אין כל קשר בין מספר החניות המחויב על פי התקן לבין מצבן הקנייני. על מוסדות התכנון לבחון את הפוטנציאל התכנוני והרישוי של מקרקעין נתונים ושימושים מבוקשים, ועל כן במישור התכנון והבניה עלינו לוודא כי קיים תקן חניה מספק לצורך השימושים המבוקשים בהתאם לדין. לאור הקבוע בהחלטתנו הקודמת והפרתה הברורה איננו רואים מקום לחידוש השימוש החורג, למעט תקופת מעבר קצרה שלא תעלה על 6 חודשים אשר תאפשר לעוררת להתארגן מחדש במקום אחר וגם זאת, בתנאי כי שטחו של המשכיר אשר הושכר בשעתו לקוויקסופט שעזבה לדבריו את הבניין לא יושכר. לפיכך הערר מתקבל מקצתו בלבד. רכבקומת קרקעשכירותשימוש חורגהשכרת רכבתעשיה