היתר לשימוש חורג ממגורים למשרד עבור ייעוץ פסיכולוגי, בחלק מקומת קרקע וחלק מקומה א', במקרקעין הידועים בחלקה 128, בגוש 3923, רחוב הר ציון 27 בראשל"צ (להלן: "המקרקעין"). הועדה החליטה כדלקמן: "לקבל את ההתנגדות מטעמיה. מצב קיים לא מאושר. כמו כן אין מקום לאפשר שימוש חורג למשרדים במיקום האמור. אשר על כן הבקשה נדחית." העוררים הינם המבקשים טוענים כי הועדה טעתה , שכן הוצג בפניה מצג עובדתי שגוי לפיה מדובר בהוסטל לשיקום. עוד טוענים העוררים כי בית המגורים שימש בעבר כבית אבות במשך שנים רבות ולפיכך בוצעו בו שינויים לרבות הקמת המעלית וחדרי השירותים הרבים, והעורר הגיש בקשה מקבילה לאשרר את השינויים שעברו בבניין במהלך השנים. עוד נטען כי רצ / 1 / 1 מאפשרת בין היתר משרדים לבעלי מקצועות חופשיים, והעיסוק כפסיכולוג הינו מקצוע חופשי לפיכך הינו תואם תכנית. כן נטען כי תכנית רצ / 1 / 1 / 26 / 1 מאפשרת שימוש מרתפים למקצוע חופשי ולפיכך גם בהיבט זה הבקשה תואמת תכנית. לדברי ב"כ העורר, מאחר והמרתף אינו מספק את צורכי המשרד נעשה שימוש בקומה וחצי ולכן הוגשה הבקשה לשימוש חורג. כן נטען כי הועדה מפלה את המבקש מול גורמים אחרים באותה שכונה, דוגמת דיאטנית המפעילה קבוצות תמיכה, אספקת חומרי גלם למזון ופיזיותרפיה ועוד. תמצית עמדת המשיבים ההתנגדות הוגשה הן להוסטל והן לקיומם של משרדים להשכרה. התכניות החלות במקרקעין מאפשרות לבעלי נכסים שהם בעלי מקצוע חופשי לפתוח משרד בביתם הפרטי, אולם בענייננו השכיר בעל הנכס את הנכס ל"מצפן" שמציעה משרדים להשכרה, חדרי טיפול לפסיכולוגים עמיתים ועוד. האישור לשימוש במרתפים לבעל מקצוע חופשי מותנה בעמידה בתקני חניה, דבר שלא קיים במבנה הקיים. למעשה מדובר בבית רופאים או בית פסיכולוגים אשר אינו משתלב ואינו תואם תכניות. עמדת הועדה המקומית מסיור שנערך במקום עולה כי העוררים מתגוררים במרתף הבית, וכל יתר הבית משמש לקליניקה לייעוץ פסיכולוגי. הבקשה הוגשה במקביל לבקשה למתן היתר לתוספות ושינויים אשר נעשו בנכס זה מכבר, ומהותה הסדרת מצב קיים. לדעת הועדה המקומית אין לאשר שימוש חורג בנכס שעה שהמצב החדש לא מאושר. מדובר בבניה שבניגוד להיתר הבניה, הקשורה לשימוש המבוקש ורק לאחר הסדרת חריגות הבניה יש מקום לדון בכל בקשה שתוגש בקשר לנכס. מדובר במכלול אחד על כל המורכבויות וחריגות הבניה הקיימות. הועדה המקומית טוענת כי מדובר במפגע סביבתי ופגיעה בצביון השכונה. מדובר בשלושה חדרי פגישות וטיפולים, כאשר קומת המרתף מהווה שטח שירות בו מתגוררים העוררים. המרכז הפסיכולוגי מאפשר שכירת קליניקה לפסיכולוגים, מאמנים הדרכת הורים, טיפול זוגי וכיו"ב. כמו כן, אין בבקשה התייחסות לחניות הנדרשות בשימוש החורג. רצ / 1 / 1 / 26 (תכנית המתרפים), עניינה באפשרות לשימוש במרתף לבעל מקצוע חופשי המתגורר בבית לעיסוקו שלו בלבד. בנוגע להפליה הרי שבעלי המקצועות החופשיים הנזכרים בכתב הערר לא ביקשו היתר לשימוש במרתף ו/או היתר לשימוש חורג. דיון והכרעה ועדת הערר דנה בערר ושמעה באריכות את עמדות הצדדים. במהלך הדיון הובהר כי התכניות החלות במקרקעין מאפשרות שימוש לבעל מקצוע חופשי בהיקף של 60 מ"ר במרתף, ולפיכך הוצע לעוררים לבדוק אפשרות להקטין הקליניקה בהתאם למותר. ב"כ העורר הודיע כי הוא מקבל את הצעת הועדה לפיה יוקטן שטח השימוש ל - 60 מ"ר, אולם זאת "בכפוף לכך כי יוסכם על ידי הועדה המקומית שנושא הסדרת חריגות הבניה אשר עלה במהלך הדיון ולא נדון הלכה למעשה בשל השימוש החורג במבנה... ידון בשנית. בנוסף מבוקש כי לאור העובדה לפיה לשם יישום ההצעה של השימוש במרתף נדרשות הכנות לוגיסטיות וביצועיות וכן הכנת בקשה מתאימה והגשתה... מבוקש לקבוע כי ינתן לנכס והשימוש הקיים בו כיום היתר זמני לתקופה של 6 חודשים". לכך הגיבה הועדה המקומית והודיעה כי מסיור שנערך בנכס כמו גם מבדיקה חוזרת של היתר הבניה שניתן למבנה, עולה כי השטח בו מתגוררים בפועל העוררים ואשר בו מבקשים כעת העוררים לעשות שימוש כקליניקה לייעוץ פסיכולוגי אינו מרתף כי אם קומת עמודים חלקית על פי היתר הבניה המקורי מעל פני הקרקע הנמצאת במפלס 1.39- ואשר נסגרה ללא היתר כדין. לפיכך אותה קומה שהתבקשה כשטחי שירות אינה יכולה לשמש למטרה עיקרית דוגמת מרפאה גם לא בשטח של שימוש חורג. המשיבים 2 הודיעו כי המרתף בנוי ללא היתר וגובהו קטן מהגובה המינימאלי הנדרש לצורך שימוש עיקרי, הבניה חורגת מקווי הבניין והמבנה מחולק ליחידות דיור נפרדות כך שככל שמבוקש להסדיר את חריגות הבניה, תנאי לכך יהיה התאמת המבנה להיתר המקורי. ועדת ערר יצאה לסיור על מנת להתרשם באופן בלתי אמצעי מטענות הצדדים, ומצאה כדלקמן: מדובר באזור בניה צמודת קרקע. בקומת המרתף מגורים ולקומה זו קיימת כניסה נפרדת מבחוץ. בקומת הכניסה קיים חדר קבלה, שירותים ומשרד. בקומה א' קיימים בחצי מפלס 3 חדרי טיפולים, ובקומות ב' ו - ג' חצאי מפלסים קיימים חדרים ללא שימוש. בשעת הביקור במקום לא התאפשרה כניסה למרתף, ולא נבדק גובהו. דומה כי לא ניתן לאשר הבקשה במתווה המבוקש. פרק ה' לתכנית רצ / 1 / 1 קובע התכליות המותרות בייעודים השונים ובמסגרת זו ניתן לקבוע באזורי מגורים משרדים לבעלי מקצועות חופשיים, אולם ברי כי מדובר בשימוש לוואי לשימוש העיקרי, ודומה כי אותן זכויות, אשר לא מפורטות במסגרת תכנית רצ / 1 / 1 צריכות להיות מפורטות בתכנית מפורטת. מכאן כי קיימת אפשרות לשימוש מסוים לבעלי מקצועות חופשיים מכוח תכנית רצ / 1 / 1 אולם לא בהיקף המבוקש אשר כולל הלכה למעשה את מחציתה של יחידת הדיור. הפירוט שנקבע בשעתו ברצ / 1 / 1, נעשה במסגרת רצ / 1 / 1 / 26 / 1 אשר מאפשרת שימוש במרתף לבעל מקצוע חופשי ומגבילה את השימוש לקבלת קהל, לצורך אישי של בעל המקצוע החופשי בלבד. לא זו אף זו אלא שהמגורים הכלולים בה הועתקו למרתף וזאת בניגוד לכל דין, דבר שספק אם ניתן לאשר. כאמור ועדת הערר לא ביקרה במרתף ואינה יודעת אם הוא עומד בקריטריונים של שטח עיקרי או שטח שירות. הלכה פסוקה היא כי: "השימוש החורג, כשמו כן הוא, חורג, הרי הוא כלי תכנוני חריג כדי לפתור בעיות שאין עליהן מענה בתכנית החלה על האזור בטרם באה תכנית אחרת, אך בודאי לא תופעה רבת שנים כבמקרה דנא (ע"א 1805/00 מחצבות כנרת (שותפות מוגבלת) נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה של נצרת עילית, פ"ד נו(2) 63; ע"א 5927/98 בחוס נ' הועדה המקומית, פ"ד נז(5) 752). לא בכדי הגביל המחוקק את השימוש החורג הן בהיקפו, במידה שלא יסטה "סטיה ניכרת" מהתכנית (סעיף 151 לחוק), והן במשך השימוש, לזמן מוגבל בלבד (סעיף 148 לחוק; ראו גם התנאים בסעיף 149). כללו של דבר, ראוי שהשימוש החורג ייעשה במשורה, תוך פיקוח והקפדה יתירה על המגבלות שבחוק (ראו בג"צ 389/87 סלומון נ' הועדה המחוזית, פ"ד מב(4)" . עעמ 4881/08 ‏ ‏ אלמוג אילת (מ.ד.ע) 2000 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה אילת במקרה דנן דומה כי התשובה לשאלת "עצימות" השימוש החורג מרוככת על ידי הוראות תכנית רצ / 1 / 1 אשר מאפשרת שימוש למקצועות חופשיים במסגרת המגורים המותרים במקרקעין. בהיקפו, חורג השימוש המבוקש משמעותית מהאפשרות המוקנית בתכנית ולמעשה הופך את מחצית השטח הבנוי לחריג. יחד עם זאת, אנו סבורים כי במקרה ומדובר במרפאה הממוקמת בבית מגורים של בעליה, דהיינו במידה ובעל הזכויות המתגורר במקרקעין מפעיל בהם גם מרפאה, וככל שיש לו צורך לחרוג מגבולות המרתף, אין מניעה להסדיר שימוש חורג בהיקף מינורי גם בקומה א', לאור האינטרס הציבורי בקיומן של מרפאות פסיכולוגיות במסגרת זו. אשר לבקשה לתכנית שינויים ותוספת שטחים לבית קיים, אנו סבורים כי זו צריכה להידון בנפרד, בשים לב לעובדה כי קומת הכניסה המוגדרת בהיתר המקורי כקומת קרקע ומקלט כוללת גם מרתף בניה לעתיד ומצויה בטופוגרפיה משופעת. כך או אחרת, על הועדה המקומית ליתן דעתה לתנאים הנדרשים ככל שנדרשים להתאמת הבנוי לתכניות החלות במקרקעין בהיבט הפיזי של הבניה. תנאי למתן ההיתר יכול להיות הפסקת השימוש החורג בפועל, אולם לא ייתכן כי הועדה המקומית תמנע מלדון בתכנית שינויים שהוגשה לה משום שלדברי חלק מגורמיה טרם הופסק שימוש חורג שנעשה באותם מקרקעין, הואיל והדברים מצויים עדיין בבירור בפני ועדת הערר. אשר על כן ולאור כל האמור אנו קובעים כדלקמן: הבקשה לתכנית שינויים תדון על ידי הועדה המקומית בתוך 30 יום מיום קבלת החלטה זו. ככל שתמצא לנכון תוסיף הועדה המקומית תנאי למתן היתר הפסקת השימוש החורג בפועל . אין באמור כדי למנוע מהעוררים להגיש בקשה לשימוש חורג מינורי יותר בתנאים הבאים: השימוש יעשה בקומת המרתף ועשוי להתרחב עד קומת הכניסה באופן שלא יעלה על שליש משטח הבית; יוצג פתרון חניה על פי התקן התקף. שעות הפעילות ויתר התנאים הסביבתיים יוגבלו על פי החלטת הועדה המקומית שתדון בבקשה אם תוגש. אשר על כן ולאור כל האמור הערר נדחה ברובו. התחום הנפשיפסיכולוגיהשימוש חורג