זכות בר רשות מכוח חוזה

טוענת העוררת כי היא אינה בעלת זכות חכירה או זכות בעלות במגרשים, אלא רק בעלת זכות בר רשות מכוח חוזה פיתוח. לאור הטענה כי העוררת הינה רק בעלת זכות בר רשות מכוח חוזה פיתוח, ממשיכה העוררת וטוענת כי בהתאם להלכות שנקבעו בפסקי הדין בעניין: רע"א 85/88 "קנית" ניהול השקעות ומימן בע"מ נ. הועדה המקומית רמת גן (( (להלן: "קנית"); רע"א 10074/05 הועדה המקומית ירושלים נ. גרוסברד () (להלן: "גורסברד"); רע"א 7902/08 הועדה המקומית נתניה נ. דנקדנר בניה ופיתוח בע"מ () (להלן: "דנקנר"). אין מקום לחייבה בהיטל השבחה. לחלופין טוענת העוררת טענות גם כנגד השומה לגופה. המשיבה הגישה תשובה מפורטת. במסגרת התשובה המשיבה אינה מתכחשת להלכות בעניין קנית, גרוסברד ודנקנר, אלא כי המשיבה טוענת שמבחינה מהותית העוררת אינה ברת רשות מכוח חוזה פיתוח אלא חוכרת לדורות. זאת ועוד, המשיבה מסבירה כי עוד ביום 8.11.11 הגישה תובענה לבית המשפט המחוזי בירושלים במסגרתה היא מבקשת להצהיר כי העוררת הינה חוכרת לדורות במקרקעין ולא ברת רשות. בנסיבות אלו, מבקשת המשיבה לעכב את הדיון בערר עד להכרעת בית המשפט בתובענה. יובהר, כי המשיבה מבקשת לעכב את הדיון בערר, אולם לא את דרישת התשלום מטעמה. המשיבה מסבירה ומנמקת בכתב תשובתה את הטענה כי ועדת הערר אינה מוסמכת להכריע במעמדה הקנייני של העוררת. דיון: הקפאת הדיון בערר עד להחלטת בית המשפט בתובענה: הסוגיה הראשונה בה יש לדון הינה - האם ראוי לעכב את הדיון בערר עד להכרעת בית המשפט המוסמך. ראשית יש לבהיר כי כל עוד אין הכרעה אחרת של ועדת הערר, הרי החיוב בהיטל ההשבחה כפי שנקבע על ידי המשיבה שריר וקיים. לפיכך, העוררת חייבת בתשלומו כתנאי למימוש הזכויות. מכאן, הקפאת הערר כדרישת המשיבה, משמעותו הותרת החיוב בעינו. ועדת הערר סבורה כי לא רק שהיא מוסמכת להחליט בשאלת מעמדה של העוררת לצורך גביית היטל השבחה, אלא היא מחויבת לעשות כן, ונבאר: ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה הוקמה כגוף מקצועי ומתמחה לטפל ולדון בנושאים כלכליים מכוח חוק התכנון והבניה, ובפרט בנושאי תביעות פיצויים וקביעת היטלי השבחה. במסגרת זו מוסמכת, ואף חייבת, ועדת הערר להחליט בכל הנדרש על מנת לקבוע - האם לפי חוק התכנון והבניה ותקנותיו קיימת חבות בהיטל השבחה ואם כן מה שיעור החוב. מכאן כי בכל השאלות העולות לצורך קביעת עצם החבות בהיטל ההשבחה מכוח חוק התכנון והבניה ותקנותיו, הן בטעמים מהותיים (כגון: העדר של השבחה מכוחה של התכנית, העדר זכויות וכד') והן בטעמים פרוצדוראליים (כגון: התיישנות), היא מחויבת להחליט. במאמר מוסגר נציין כי ועדת הערר אכן אינה מוסמכת לדון בטענות נזיקיות או שאלות של השתק והסתמכות, בהיותן עילות חיצוניות לחוק התכנון והבניה, ובפרט היות ואין נדרשת הכרעה בהן על מנת לקבוע האם יש חבות בהיטל השבחה, ר' בערר (ירושלים) 313/09 אלי וכרמלה אפרים נ. הועדה המקומית ירושלים (). אולם, כאמור, בטענות הנוגעות לעצם החבות בהיטל ההשבחה לרבות טיב הזכויות המחייב בהיטל ההשבחה, מוסמכת ומחויבת ועדת הערר להחליט. המשיבה מתבקשת להסתמך על עמ"ן 121/02 חברת חשמל לישראל בע"מ נ. קיבוץ איל ואח' () כתומך בעמדתה. אלא שפסק דין זה בוטל בבית המשפט העליון, וההלכה שנפסקה הינה הפוכה מעניין איל במחוזי, כפי שנקבע ברורות בע"א 10182/07 אלונית בניה ופיתוח בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה כרמיאל (): "אקדים ואומר כאן כי לדעתי לא היה מקום לכך שועדת הערר תפנה את הצדדים לערכאה אחרת לשם הכרעה בדבר מעמדם של המערערים לעניין סעיף 197 הנ"ל. הועדה הייתה חייבת להכריע בסוגיה האמורה וכל קביעה שלה, בין במסגרת החלטה בטענה מקדמית ובין במסגרת החלטה סופית, יכולה הייתה לעמוד לביקורת שיפוטית. כך לדעתי ראוי כי ועדות ערר יפעלו גם בעתיד. לועדת הערר הייתה סמכות להכריע בעניין כפי הבנתה והימנעותה מלעשות כן תרמה להארכתם של ההליכים שלא לצורך. אציין כי בהחלטתה להפנות את הצדדים לבית משפט מוסמך, הסתמכה ועדת הערר על פסק הדין שניתן ב-עמ"נ (מח' ת"א) 121/02 חברת החשמל לישראל בע"מ נ' קיבוץ איל ( 7.4.2003). ואולם, במסגרת בקשת רשות ערעור שנדונה בבית משפט זה, ניתנה החלטה מוסכמת בעצת בית המשפט, בה נקבע כי פסק דינו של בית המשפט המחוזי באותו עניין מבוטל וכי החלטתה של ועדת הערר תעמוד בעינה." (הדגשה שלי - ג.ה.). והדברים ברורים ונהירים, כאשר על ועדת הערר לפעול בהתאם להנחית בית המשפט העליון. עוד נציין, כי המשיבה הסתמכה על פסיקה מתחום הליכי הרישוי וסמכויות מוסדות התכנון לדון בנושאים קניינים במסגרת הליכי רישוי. נושא הכרעות קנייניות במסגרת הליך הרישוי הינו נושא סבוך אשר זכה לפסיקה רבה, אלא שנושא זה אינו רלוונטי לענייננו. ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה אינה זהה לוועדת הערר לתכנון ולבניה לא בהרכבה ולא במהות המשפטית בה היא עוסקת, ר' ע"ש (חי') 5020/97 שליק לייב נ' הועדה המקומית לתכנון ובנין עיר - חדרה (): "לדעתי, מכלול המבחנים והסימנים, אשר יפורטו להלן, מצביעים על כך, שהחלטת ועדת הערר ביושבה בדין לפי סעיף 198 נמצאת ברצף הנזכר קרוב מאוד להחלטה שיפוטית "טהורה". לכך יש להוסיף, שגם גוף מנהלי רגיל יכול לעיתים להוציא החלטות בעלות אופי שיפוטי, אך במקרה שלפנינו מדובר בטריבונל, שכל תכליתו היא להוציא החלטות בעלות אופי שיפוטי." יתרה מזו, השיקולים בהליך רישוי שונים לחלוטין מאשר בהליך של קביעת היטל השבחה או תביעה לפי סעיף 197. בין החלטה, הכרעה ומעשה בית דין: נציין, כי אף אם נקבל את עמדת המשיבה, הרי התוצאה המבוקשת על ידה, כי החיוב נותר בעינו, אינה יכולה לעמוד. הרי היה וועדת הערר אינה מוסמכת להחליט בנושא הקנייני, מבחינת קל וחומר שהוועדה המקומית אינה יכולה לקבל הכרעה כאמור. עת גביית היטל ההשבחה על מוסד התכנון להוכיח כי הנישום הוא בעל הזכויות במקרקעין. לפיכך לשיטת הוועדה המקומית בהעדר יכולת להכריע בנושא זה, לא הייתה מוסמכת הוועדה המקומית (כאמור לשיטתה) להחליט כי העוררת הינה בעלת זכות חכירה לדורות ולגבות ממנה היטל השבחה. מכאן, אילו הייתה המשיבה נאמנה לשיטתה, הייתה מחליטה כי בשלב זה לאור העובדה כי אין ביכולתה לקבל הכרעה קניינית לא ניתן לגבות היטל השבחה והחיוב מבוטל, כאשר רק היה ובית המשפט יצהיר אחרת, ייגבה ההיטל. כאמור, לא כך נהגה המשיבה, אלא קבלה החלטה לחייב את העוררת בהיטל השבחה. מכאן, לטעמנו, המשיבה אינה יכולה לקבל החלטה קניינית טהורה כי המשיבה אינה ברת רשות אלא חוכרת לדורות, ולאחר מכן לטעון כי ועדת הערר אינה מוסמכת לקבל החלטה אחרת. במילים אחרות, הבקשה האמיתית של הוועדה המקומית אינה כי וועדת הערר לא תכריע בנושא הקנייני, אלא כי וועדת הערר תותיר את החלטת הוועדה המקומית בנושא הקנייני על כנה. מכאן, הענות לבקשת המשיבה לעכב את הדיון משמעותה הינה כי וועדת הערר מחליטה שניתן לחייב את המשיבה בהיטל השבחה בהיותה חוכרת לדורות. אשר על כן, אנו סבורים כי כפי שהוועדה המקומית הייתה מוסמכת להחליט כי העוררת הינה חוכרת לדורות ויש לחייבה בהיטל השבחה, אף וועדת הערר יכולה להידרש לסוגיה. מן הראוי לציין כי אף במקרים האחרים והרבים שנדונו בפסיקה בעניין חבות בר רשות מכוח חוזה פיתוח בהיטל השבחה, נתקבלה ההחלטה לצורך קביעת היטל ההשבחה במסלול היטל ההשבחה ולא במסלול קנייני מקביל. עם זאת חשוב להבהיר, כי וועדת הערר (כמו גם הוועדה המקומית) מקבלים את ההחלטה בעניין זכויות העוררת על בסיס הראיות המנהליות שבפניהן ולצורך הליך היטל ההשבחה בלבד. מכאן, החלטת ועדת הערר אינה מהווה פסק דין ואינה יוצרת מעשה בית דין, אלא רק קובעת את הזכויות על סמך ראיות מנהליות ורק לצורך ההליך שבפניה. המוסד היחיד המוסמך להכריע וליצור מעשה בית דין בענייני בעלות וחכירה לדורות במקרקעין הינו בית המשפט המוסמך. אשר על כן, תבחן ועדת הערר את מעמד העוררת במקרקעין על סמך הראיות המנהליות שבפניה ותקבל החלטה (ולא פסק דין), האם העוררת הינה ברת רשות מכוח הסכם פיתוח או חוכרת לדורות וזאת לצורך הליך היטל ההשבחה. העוררת הינה ברת רשות מכוח חוזה פיתוח: העוררת הציגה בפני ועדת הערר את חוזי הפיתוח שחתמה מעת לעת עם מינהל מקרקעי ישראל, ובפרט את חוזה הפיתוח המקורי מיום 16.2.1989 ואת התוספת לחוזה הפיתוח מיום 20.9.2010. עיון בחוזה זה ובתנאיו מראה כי מדובר בחוזה פיתוח שגרתי ורגיל, בנוסח דומה ואף זהה לנוסחים שנידונו בפסקי הדין בעניין קנית, גרוסברד ודנקנר לעיל. המשיבה טענה כי אין חשיבות לכותרת שניתנה להסכמים, היות ומעמדה בפועל של העוררת הינו של חוכרת לדורות. אנו סבורים כי לצורך קביעת החבות בהיטל ההשבחה, אין מקום להידרש לטענות הנטענות כנגד חוזים מפורשים בכתב. כמבואר לעיל, ועדת הערר פועלת בנושא זה על סמך הראיות המנהליות שהוצגו בפניה. בפני וועדת הערר הוצגו חוזי פיתוח אשר על פי כותרתם ולשונם מעניקים לעוררת זכויות בר רשות בלבד. המשיבה לא טענה כי חוזים אלו לא נחתמו או כי אלו בוטלו. בנסיבות אלו, לצורך היטל ההשבחה, ועדת הערר מתייחסת לחוזים אלו כלשונם וכתכליתם - חוזי פיתוח. לפיכך, לצורך הליך זה של קביעת היטל ההשבחה, אנו קובעים כי העוררת הינה ברת רשות מכוח חוזי הפיתוח. המשמעות כי העוררת הינה ברת רשות מכוח הסכם פיתוח: מסגרת הדיון שבפנינו הוגדרה היטב על ידי בית המשפט המחוזי והעליון בפרשת גרוסברד המוזכרת לעיל: "אף בית המשפט המחוזי רמז לכך, באמרו "השאלה שבפנינו אינה האם יהא צודק להטיל את ההיטל על המערערים, אלא אם מבחינת תנאי החוק ניתן להטילו עליהם", ואין מס בלא חוק." כלומר אין תפקידנו לבחון האם צודק להטיל על העוררת היטל השבחה אלא האם מבחינת הדין הנוכחי ניתן להטילו עליה. בחינת האפשרות החוקית להטיל את היטל ההשבחה על העוררת, מובילה למסקנה כי כל עוד עסקינן בחוזה פיתוח לא ניתן להטיל על בעל הזכויות מכוח חוזה פיתוח היטל השבחה, ונפרט: הלכות קנית, גרוסברד ודנקנר: סוגיית האפשרות להטלת היטל השבחה על בעל זכויות מכוח חוזה הפיתוח הגיע לפתחו של בית המשפט העליון בשלושה מקרים נפרדים כמבואר לעיל. בכל המקרים הללו פסק בית המשפט העליון, כי לאור הוראות החוק המטילות את היטל ההשבחה על בעל המקרקעין או חוכרם (סעיף 2 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה) לא ניתן להטיל היטל השבחה על בעל זכויות מכוח הסכם פיתוח. וכך נקבע בפרשת גרוסברד: "ואולם, אין לומר, בעקבות הלכת קנית, כי הפירוש שניתן על-ידי בית המשפט המחוזי מצדיק התערבות; באופן משפטי, בעת הטלת המס לא הייתה החברה חוכרת לדורות; וניתן להסיק את אשר הוסק גם מלשונו של סעיף 3 לחוזה הפיתוח, אשר לפיו רק "... אם היוזם ימלא את התחייבויותיו על פי חוזה זה ובמועדים הקבועים לכך בחוזה מתחייב המינהל לחתום עם היוזם בלבד, והיוזם מתחייב לחתום עם המינהל על חוזה חכירה". (ראו גם סעיף 2 והגדרת מטרתה של ההתקשרות כפיתוח)" כמו בפרשת גרוסברד כך גם בענייננו הן ב- "הואיל השני" והן "בהואילהשלישי" לחוזה הפיתוח נקבעו מילים דומות למילים שצוטטו על ידי בית המשפט העליון בפרשת גרוסברד. לא מצאנו כל עיגון לאבחן בין ההלכות שנקבעו פעם אחר פעם בבית המשפט העליון לבין המקרה שבפנינו. יתרה מזו, לאחרונה אף ניתנו פסקי דין אשר דחו ניסיונות לאבחן את ההלכות דלעיל גם במקרים בו בנוסח חוזה הפיתוח כלל לא נרשמו המילים "בר רשות". ר', למשל, ע"א (מרכז) 13020/09 הועדה המקומית כפר סבא נ. אשדר חברה לבניה בע"מ ואח' (): "אין לייחס משמעות פרשנית שבחוזי הפיתוח בענייננו לא נכתב במפורש המונח "בר רשות", ואין בכך כדי לאבחן את המקרה שלפנינו ממקרים אחרים. דין הוא כי מערכת היחסים שבין צדדים לחוזה נלמדת מתוכן העיסקה וממהות היחסים כפי העולה מהוראות ותנאי החוזה. זאת ועוד; ברע"א 10074/05 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' גרוסברד (לא פורסם, 29.10.06) (להלן: "פס"ד גרוסברד"), כמו במקרה שלנו, גם כן לא נכתב במפורש בחוזה הפיתוח שהמשיבה היא בת רשות. כב' השופט רובינשטיין אומר שם כי אף על פי כן ניתן להסיק הדבר מלשונו של סעיף 3 בחוזה הפיתוח שהיה שם, שבו נאמר " .. אם היוזם ימלא את התחייבויותיו על פי חוזה זה ובמועדים הקבועים לכך, מתחייב המינהל לחתום עם היוזם בלבד, והיוזם מתחייב לחתום עם המינהל על חוזה חכירה" (סעיף י'(3) בפסה"ד)." עוד ר' לאי הטלת חבות על בעל זכויות מכוח הסכם פיתוח: בש"א 1595/04 מנרב פרוייקטים 88 בע"מ נ. הועדה המקומית אונו (), ע"א (שלום רחובות) 101/07 חגי גליקמן נ. הועדה המקומית "לודים" () וקיימים פסקי דין נוספים. סיכום: לאור האמור לעיל, אנו סבורים כי אין מקום לעכב את הדיון בוועדת הערר עד לקבלת הכרעה של בית המשפט בתובענה שהוגשה על ידי העוררת. בהתאם לראיות שהונחו בפני וועדת הערר, ולצורך הליך היטל ההשבחה, זכויות העוררת הינם בר רשות מכוח חוזה פיתוח. בנסיבות אלו כאשר חוזה הפיתוח של העוררת זהה בנוסחו ומהותו לחוזים שנדונו בבית המשפט העליון בפרשות קנית, גרוסברד ודנקנר, אין מנוס מלהגיע לאותה המסקנה של הלכות אלו. אשר על כן, הערר מתקבל וחיוב העוררות בהיטל ההשבחה מבוטל. עם זאת יובהר כי אין בהחלטה זו בכדי ליצור מעשה בית דין לעניין זכויות העוררת במקרקעין במועד הקובע. בר רשותחוזה