ערר על החלטה לאשר בניין מגורים ומלונאות בקומה הקרקע במגרש בעיר ירושלים רקע כללי המקרקעין נשוא הערר, לגביהם הוגשה הבקשה להיתר, ידועים כחלקה 5101 בגוש 30052 (להלן: "המגרש"). המגרש ממוקם בליבה של העיר החדשה בירושלים ברחוב הנביאים במתחם המכונה "בית הבישוף". ביום 29.12.2004 פורסמה למתן תוקף תכנית חדשה על המגרש, תכנית 6312. תכנית 6312 הינה תכנית מפורטת המייעדת את המגרש לייעוד אזור מגורים 2 מיוחד. התכנית קובעת תמהיל שימושים מפורט במגרש בחלוקה למפלסים. וכך קובעת תכנית 6312 לגבי תמהיל השימושים: התכנית אף קובעת את חלוקת זכויות הבניה בהתאם למפלסים: כלומר, התכנית קובעת כי השימושים בקומות התחתונות יהיו למסחר או תיירות בלבד, ואילו בקומות העליונות התכנית מאפשרת גמישות בשימושים, לרבות שימושי מגורים. המשיבות 2 ו- 3 (להלן: "המשיבות"), בעלות הזכויות במגרש, יזמו פרויקט מסחר ומגורים ולשם כך הגישו בקשה להיתר המלווה בהקלות. נציין, כי הבקשה להיתר הראשונה הוגשה עוד בשנת 2007 והייתה בקשה לפרוייקט של מלונאות, מסחר ומגורים, בקשה זו אושרה בתנאים על ידי המשיבה 1, אך נזנחה. בשנת 2010 הגישו המשיבות 2-3 בקשה להיתר חדשה ושונה. המשיבות 2-3 ביקשו שורה של הקלות הנובעות לטעמן מהעדר האפשרות לנצל את זכויות הבניה המוקנות במגבלות התכנית לגבי הגובה, מספר הקומות וקווי הבניין. לאור הבקשה פורסמו 19 הקלות שונות מהוראות התכנית. ההקלה הראשונה שנתבקשה נוסחה, כדלקמן: "הקלה בשינוי שימושים בשני המפלסים התחתונים (796.1 ו- 792.5) מתיירות או מסחר למגורים או מסחר". לאור הקלה מבוקשת זו, לא כלל המבנה המבוקש בבקשה להיתר שימוש מלונאי או תיירותי כלשהו. במאמר מוסגר נציין, כי המחלוקת שעמדה בפני הוועדה המקומית וכן עומדת בפני ועדת הערר נעוצה בהקלה זו, ולעניין יתר ההקלות אף שהוגשו התנגדויות, לא הוגש ערר. בעקבות פרסום ההקלה האמורה הוגשו התנגדויות, של משרד התיירות ושל החברה להגנת הטבע. הועדה המקומית זימנה את הצדדים וקבלה ביום 25.7.11 החלטה מפורטת ומנומקת. במסגרת ההחלטה אישרה הוועדה המקומית באופן עקרוני את הבקשה להיתר. עם זאת, קבעה הוועדה המקומית כי הדירות בקומת הקרקע יומרו לשטחי מסחר, וכי לא יתווספו זכויות בעתיד. לאחר ההחלטה של הוועדה המקומית נתקיימו דיונים נוספים וביום 19.9.11 נתקבלה ההחלטה נשוא הערר. במסגרת החלטה זו חוזרת הוועדה המקומית על החלטתה לאשר את הבקשה להיתר, אולם בקומת הקרקע במקום מסחר הוצע שטח למלונאות. כמו כן, בוטל התנאי האוסר הוספת זכויות בניה בעתיד. הערר והליך הדיון בערר: על החלטת המשיבה 1 הוגש על ידי משרד התיירות הערר שבפנינו. במסגרת הערר מתאר העורר את ירושלים כעיר התיירות הראשית של מדינת ישראל ואת החשיבות בפיתוח אמצעי התיירות. לטעמו של משרד התיירות יש נסיגה מתמשכת בשימושי התיירות ותומכי התיירות במרכז העיר ירושלים. לגופם של דברים טוען משרד התיירות כי השימושים במפלסים התחתונים יועדו בתכנית לשימוש של תיירות ומסחר בלבד, ואין מקום לא סטטוטורית ולא מהותית לשנות קביעה זו. מבחינה סטטוטורית טוען העורר כי לא ניתן בהליך של הקלה לשנות את השימוש הקבוע בתכנית אלא רק בהליך של שימוש חורג, אשר גם הוא אינו אפשרי לגבי בניין שטרם נבנה. מבחינה מהותית מסביר העורר כי מלון בקומת הקרקע הינו מלון נחות תכנונית אשר ספק האם בכלל ניתן להפעילו כמלון. המשיבות 2-3 הגישו כל אחת כתב תשובה מפורט. במסגרת כתב התשובה שמות אלו דגש על כך שבתכנון הקיים לא ניתן לנצל את שטחי הבניה שהעניקה התכנית למגורים. לטענתם לאור העובדה כי הפרויקט "מאבד" כ - 3,900 מ"ר שטח עיקרי במסגרת הבקשה להיתר נוצר הכרח להשתמש בקומה אחת למגורים במקום למלון. מבחינה מהותית טוענות המשיבות 2-3 כי התכנית ייעדה את המגרש לאזור מגורים, וכי השימוש התיירותי הינו אופציונאלי בלבד, לרבות במפלסים הרלונטים. לחלופין טענו המשיבות 2-3 כי כאשר לא ניתן לנצל את מלוא שטחי המגורים יש להפחית באותו היחס את השטח המיועד לתיירות ומסחר. המשיבה 4 הגישה כתב תשובה מפורט במסגרתו היא תומכת בערר הן במישור הסטטוטורי והן במישור המהותי. ועדת הערר קיימה דיון ממושך בנוכחות הצדדים. בסופו של הדיון אפשרה ועדת הערר למשיבות 2-3 להגיש תכנון חדש של הקומות הראשונות, כך שאלו ישמשו למסחר ולמלונאות וזאת בהתאם לרוח התכנית. המשיבות 2-3 אכן הגישו תכנון שכזה. במסגרת התכנון המתוקן מנוצלים שטחי תיירות בקומות הראשונות, ובנוסף מוצע שטח מגורים בקומה א'. העורר והמשיבה 4 התנגדו גם לתכנון החדש. מבחינה סטטוטורית סברו אלו כי לא ניתן לאשר מגורים בקומה א' אלא בהליך של שימוש חורג, אשר לא ניתן לאשרו בנסיבות שבפנינו. מבחינה מהותית העלה העורר את החשש כי בהעדר הפרדה ברורה בין המלונאות למגורים באותה הקומה, תהא זליגה של המגורים למלונאות. מכאן החלטתנו זו. דיון: מסגרת הדיון: הדיון שבפנינו התרכז בסוגיה של השימושים המותרים בקומות א' ו- ב' (או במפלסים 792.5 מ' ו - 796.1 מ' כפי שנקבע בתכנית), ולכן אף אנו נתרכז בנושא זה. כאמור לעיל, השימוש המבוקש למגורים במקום לתיירות או מסחר נעשה בדרך של הקלה ב- "שינוי שימושים". לכן בשלב הראשון נבחן, האם ניתן בהליך של הקלה לשנות את השימוש במפלסים התחתונים. בשלב השני, נבחן האם ראוי סטטוטורית ותכנונית לאשר את הבקשה לשנוי השימוש במפלסים התחתונים. בשלב השלישי, נחווה דעתנו לגבי המשך הליך הרישוי. לא ניתן לשנות את השימוש בהליך של הקלה: המשיבות 2-3 כאמור פרסמו הקלה: "הקלה בשינוי שימושים בשני המפלסים התחתונים (796.1 ו- 792.5) מתיירות או מסחר למגורים או מסחר". יאמר מיד אין כל אפשרות לשנות שימושים בהליך של הקלה. "שינוי שימוש" יכול לעשות באחת משני דרכים בלבד, במסגרת תכנית בסמכות הוועדה המחוזית או בהליך של שימוש חורג. אין כל צורך להרחיב בנושא זה, היות והדבר עולה באופן מפורש מהוראות החוק, וכן מהלכה פסוקה של בית המשפט העליון, לעניין דומה ר' ע"א 5927/98 בחוס ג'אן ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה () (להלן: "בחוס"): "הקלה או שימוש חורג נותרת השאלה אם בשים לב להוראות תכנית המיתאר חפ/229, השימוש המסחרי המבוקש בקומה הנוספת בבניין הוא, על-פי טיבו, הקלה או שימוש חורג. בסוגיה זו דעתי היא, שלא כטעמיו של בית-המשפט המחוזי, כי מדובר בשימוש חורג ולא בהקלה. הדבר עולה מבחינת ההגדרות של מונחים אלה בחוק התכנון והבניה ומיישומם במקרה שלפנינו. סעיפים 146 ו-147 לחוק מסמיכים, לפי העניין, את הוועדה המקומית להתיר שימוש חורג ולתת הקלה למבקש היתר על-פי סעיף 145. מהו שימוש חורג ומהי הקלה? זאת ניתן ללמוד מהגדרות המושגים הללו בסעיף 1 לחוק. ואלה הן: ""שימוש חורג" בקרקע או בבניין הוא - "השימוש בהם למטרה שלא הותר להשתמש בהם, הן במיוחד והן מהיותם באזור או בשטח מיוחד, לפי כל תכנית או תקנה אחרת שלפי חוק זה החלות על הקרקע או הבנין או לפי היתר על-פי כל חוק הדן בתכנון ובניה" (ההדגשה שלי - א' פ'). עיקרה של ההגדרה במתן היתר לשימוש למטרה שלא הותר להשתמש בה בתכנית, בתקנה על-פי החוק או בהיתר. לעומת זאת המונח "הקלה" מוגדר - "הרשאה לבצע עבודה שהיא טעונה היתר לפי סעיף 145 בסטיה מהוראות תכנית או תקנה אחרת החלות במקום הנדון ושאין בה משום שימוש חורג" (ההדגשה שלי - א' פ'). עיקרה של הגדרת ההקלה בהרשאה לבצע עבודה הטעונה היתר תוך סטייה מהוראות תכנית או תקנה אחרת, שאין בה משום שימוש חורג. ההבחנה העיקרית בין השימוש החורג לבין ההקלה היא אפוא בכך כי הראשון עוסק במתן היתר הנוגע לשימוש, בעוד השני נוגע להיתר לביצוע עבודות בהיות שני המצבים בגדר סטייה מהוראות תכנית - סטייה שאיננה סטייה ניכרת מתכנית. ביישום סוגי ההיתרים הללו בענייננו מתבקשת המסקנה כי ההיתר המבוקש כאן הינו היתר לשימוש חורג להבדיל מהקלה. מגדלים ביקשה להתיר לה שימוש מסחרי בקומה נוספת בבניין שאחרת הייתה מיועדת לשימוש למגורים. הדגש בבקשתה של החברה הוא בהתרת השימוש המסחרי תוך סטייה מהתכנית, ולא בהתרת ביצוע עבודות לצורך הכשרת הקומה לשימוש מסחרי." (הדגשה שלי - ג.ה.). והדברים ברורים. ור' גם ערר (חי') 248/07 הדר סלע - נציגת שר הפנים נ' ועדה מקומית לתכנון ולבניה שומרון (): "לא יכולה להיות מחלוקת, כי הפרסום שנעשה במקום, הינו פרסום תמוה. לא ברור כיצד הגיעה הוועדה המקומית לנוסח פרסום של "הקלה משימוש", באשר ברור לכל כי השימוש המבוקש אינו שימוש המותר בתכנית, וכזה שלא הותר בהיתר בנייה כלשהו. סעיף 1 לחוק מגדיר את המונחים "שימוש חורג" ו"הקלה", בזו הלשון: "הקלה" - הרשאה לבצע עבודה שהיא טעונה היתר לפי סעיף 145 בסטיה מהוראות תכנית או תקנה אחרת החלות במקום הנדון ושאין בה משום שימוש חורג; "שימוש חורג", בקרקע או בבנין - השימוש בהם למטרה שלא הותר להשתמש בהם, הן במיוחד והן מהיותם באזור או בשטח מיוחד, לפי כל תכנית או תקנה אחרת שלפי חוק זה החלות על הקרקע או הבנין או לפי היתר על- פי כל חוק הדן בתכנון ובניה; השימוש המבוקש במקום, של מסעדות, מוזיאונים, מועדונים וכיו"ב, אינו תואם את התכנית החלה על הקרקע, תכנית ג/400. היא אמנם תואמת בחלקה את השימוש המותר בתכנית המופקדת, אולם מאחר וזו טרם אושרה, ומאחר ותכנית ג/400 אושרה לאחר שנת 1950, הרי שלא ניתן לפעול על פי סעיף 97א לחוק (מה עוד שהאישור הנ"ל עדיין היה אמור להתקבל בוועדה המחוזית, שכן זהו המוסד בו מופקדת אותה תכנית). לפיכך, המדובר, ללא ספק, בשימוש חורג מתכנית." (הדגשה שלי - ג.ה.). והדברים נכונים גם לענייננו, אין מדובר בהקלה "בשימושים" אלא בשימוש חורג מתכנית. המשמעות לכך שבוצע פרסום שגוי ולמעשה נתקבלה החלטה שגויה: כאמור, אין ספק כי לא ניתן לבקש וממילא לא ניתן לאשר הקלה בשימושים וההליך הנכון הינו הליך של שימוש חורג. במקרה שבפנינו בוצע כאמור פרסום הקלה, כלומר פרסום שגוי. יתרה מזו, הפגם שבפנינו אינו רק פגם טכני בפרסום, אלא קיימת הבחנה מהותית בין הקלה לשימוש חורג מתכנית. בעוד כאשר הקלה מאושרת היא מאושרת לצמיתות, הרי שימוש חורג מתכנית מחויב להיות לזמן קצוב בלבד. כך שברור שלא רק הפרסום שנערך בענייננו הינו שגוי, אלא גם ההחלטה אשר למעשה מאשרת שימוש חורג ללא כל מגבלה של זמן הינה החלטה שאינה עומדת בהוראות החוק. לפיכך, דרך המלך הינה לבטל את החלטת המשיבה 1 אשר התבססה על פרסום שגוי והינה שגויה מהותית ולהחזיר את הבקשה להיתר לפרסום חדש, שמיעת התנגדויות וקבלת החלטה על סמך פרסום נכון. החלטה חדשה זו אף אם תאשר שימוש חורג במפלסים הרלוונטיים תחייב קציבת השימוש החורג בזמן. המשיבות 2-3 טענו בדיון, כי אף אם הפרסום היה שגוי, הרי באופן מהותי הובן כי מדובר בשימוש חורג משימושי תיירות ומסחר למגורים ואף נשמעו התנגדויות לגבי נקודה זו, כאשר אף הערר עוסק בכך. לכן, לשיטתם ניתן לדון בבקשה להיתר כאילו פורסם הליך שימוש חורג מתכנית. אכן, אף אנו סבורים כי כאשר נופל פגם טכני, ולעתים אף פגם מהותי בפרסום, אולם הפרסום מובן לציבור והדיון נערך על מצע נכון ניתן לקיים את ההליך התכנוני או הליך הרישוי למרות הפגם, ור' לעניין זה פסק הדין בעניין בחוס לעיל. אלא שכאמור, במקרה שלפנינו אין מדובר רק בנושא טכני. שאלת השימוש החורג במפלסים הרלוונטיים מעלה שתי סוגיות חשובות שעולות רק במסגרת דיון בבקשה לשימוש חורג ולא בדיון בהקלה, נקודות אלו ממילא לא נדונו ולא הוכרעו על ידי הוועדה המקומית. הנקודה הראשונה הינה כי האפשרות לבקש שימוש חורג בבניין שטרם נבנה מוגבלת במסגרת תקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), תשס"ב-2002 (להלן: "תקנות סטיה נכרת"), בפרט שמדובר בשימוש חורג לצורכי מגורים. הנקודה השנייה הינה העובדה כי החוק מחייב כי השימוש החורג יהיה זמני, ולכן היה להתייחס לנקודה זו באופן ספציפי הן בהתנגדויות והן בהחלטת הוועדה המקומית. לפיכך, איננו סבורים כי ניתן לדון בבקשה לשימוש חורג למגורים במבנה שטרם נבנה במסגרת בקשה בה לא פורסם כלל שימוש חורג אלא הקלה בלבד. למעשה די באמור עד כאן על מנת לקבל את הערר ולהורות על ביטול החלטת הוועדה המקומית. בכל מקרה ועל מנת למנוע הליכי סרק עתידיים, אנו סבורים כי אף אם היה מתבקש שימוש חורג במפלסים הרלוונטיים, הרי לא היה מקום לאשר שימוש חורג שכזה, ונבאר: ראשית, ספק רב האם שימוש חורג למגורים שמבוקש עבור בניין שאינו בנוי עומד בתנאי תקנה 2(3) לתקנות סטיה ניכרת. אולם אף עם השימוש החורג אינו מהווה סטיה ניכרת, הרי אין מקום לאשרו במסגרת שיקול הדעת הנתון למוסד התכנון. ועדת ערר זו, וכן במחוזות אחרים, הגדירה בשורה של החלטות פרמטרים לבחינת שימוש חורג מתכנית, בין היתר, בעררים בענין ערר (ירושלים) 269/07 וייס ואח' נ. הוועדה המקומית ירושלים ואח' () וכן בערר 259/07 פאלייב נ. הוועדה המקומית ירושלים ואח' (). פרמטרים אלו נזכרו אף בהחלטת בית המשפט לענייניים מינהלים בתל אביב, ר' עת"מ (ת"א) 1977/08 ד.י.א נכסי סיעוד בע"מ נ' ו.ערר מחוזית לתכנון ובנייה (). לאור הניתוח המפורט הקיים בהחלטות שאוזכרו לעיל יהיה זה מיותר לחזור על הניתוח לגבי חילוצם של הפרמטרים, ודי לנו אם נבחן את הפרמטרים דלעיל: "עצימות" השימוש החורג; היקף השימוש החורג; הפגיעה ו/או הרווח של צדדי ג' ו/או הציבור; צורך חיוני ודחוף; מועד התוכנית וההיתר הקיימים; "גישור" לתוכנית עתידית; עקרון ההפיכות; עקרון השקיפות; תקופת ניסיון. יישום של פרמטרים אלו על המקרה שבפנינו מוביל למסקנה חד משמעית כי אין מקום לאשר את השימוש החורג, ונסקור בקצרה: אנו סבורים כי שינוי ממגורים למלונאות מהווה שינוי בעצימות תכנונית גבוהה לאור המעטפת התכנונית והתשתית השונה לגמרי הנדרשת לשימוש מגורים (מוסדות חינוך, מבני ציבור, חניה ועוד) לעומת שימוש תיירות. היקף השימוש החורג שמתבקש בענייננו הינו משמעותי בסך של אלפי מ"ר. במקרה שבפנינו אף אם אין פגיעה בצד ג' ספציפי הרי קיימת פגיעה בציבור, בכך שמטרת התכנית לייעד שטחי מסחר ותיירות במרכז העיר מסוכלת. עוד נציין, כי לא רק שאין צורך חיוני דחוף להפיכת שטחי התיירות והמסחר לשטחי מגורים, אלא שהצורך הציבורי הינו הפוך, התרת שטחי תיירות ותומכי תיירות במרכז העיר. בנושא זה מקובלת עלינו עמדת משרד התיירות, כי יש למנוע זליגה של שימושי תיירות ומלונאות לשימושי מגורים במסגרת הליכי רישוי. לטעמנו, כאשר נקבעו שטחי מסחר ומלונאות בתכנית, אין מקום לאפשר שימוש אחר בשטחים אלו במסגרת הליכי רישוי, והדרך היחידה לבטל שטחים אלו הינה באמצעות תכנית בסמכות הוועדה המחוזית, אשר היא הגוף הראוי לבדוק את השלכות הרוחב של ביטול שטחי התיירות. עוד נבאר כי בענייננו מדובר בתכנית חדשה יחסית אשר פורסמה בשלהי שנת 2004, כאשר אין כל הליך תכנוני לשינוי הייעוד ואין מדובר בגישור לתכנית בהכנה. מבחינת הפיכות, שימוש חורג למגורים יוצר בעיה מהותית בנושא ההפיכות הרעיונית, בכך שמרגע שהדירות יאוכלסו לא ברור כיצד ניתן יהיה לפנותן, ובכל מקרה מדובר בהליך שאינו פשוט. לפיכך, כמעט כל הפרמטרים לבחינת שימוש חורג מצביעים על כך שאין מקום לאשר במקרה שלפנינו שימוש חורג ממסחר ותיירות למגורים. סיכום ביניים: לאור האמור לעיל, אנו סבורים כי לא ניתן מבחינה סטטוטורית לאשר "הקלה" משימושים של תיירות ומסחר למגורים, כאשר ההליך היחיד לשינוי שימוש במסגרת הליכי רישוי הינו הליך של שימוש חורג הקצוב בזמן. במקרה שבפנינו, מבלי שננקט הליך של שימוש חורג, לא ניתן לאשר את "שינוי" השימושים המבוקש. בכל מקרה, אף אם היינו דנים בבקשה כבקשה לשימוש חורג מתיירות ומסחר למגורים, לא היינו מתירים את השימוש החורג המבוקש, וזאת לאור המבואר לעיל. לפיכך, אנו מבטלים את החלטת הוועדה המקומית לאשר את הבקשה להיתר בכל הנוגע למפלסים התחתונים. הנחיות להמשך הליך הרישוי: כאמור לעיל, ועדת הערר סבורה כי לא ניתן לשנות את השימושים הקבועים בתכנית לקומות התחתונות. עם זאת, במסגרת הדיון בפני ועדת הערר הוצגה סקיצה של בקשה להיתר מתוקנת במסגרתה מוצעים זכויות הבניה לתיירות ומסחר במפלסים התחתונים ובנוסף שטחי מגורים. כלומר, לא "שינוי" השימוש או שימוש חורג מתיירות ומסחר למגורים, אלא הוספה של שטחי מגורים בקומות התחתונות. אנו סבורים כי היה ומלוא הזכויות המוקנות לתיירות ומסחר ממוצות במפלסים הרלוונטיים, ניתן מבחינה סטטוטורית לנייד שטחי מגורים לקומות תחתונות, ובלבד שקיימת הפרדה מלאה ודיכוטומית בין שטחי התיירות לשטחי המגורים, נבאר: מבחינה סטטוטורית כאמור לא ניתן לשנות או להחריג את שימושי התיירות והמסחר במפלסים הרלבנטיים ולכן התכנית מחייבת ניצול מלוא הזכויות שהקנתה לשימושים אלו במפלסים הללו. עם זאת, אין מניעה סטטוטורית לנייד בהליך של הקלה שטחי מגורים ממפלסים גבוהים למפלסים נמוכים בנוסף לשטחי המלונאות והמסחר (ושוב נבהיר, כל עוד אין פגיעה בשטחי התיירות והמסחר). מבחינה מהותית, קיימת חובה לבצע הפרדה מלאה (לרבות מפלסית חלקית) בין שטחי התיירות לבין שטחי המגורים בקומות התחתונות כך שלא תהא זליגה של שטחי המלונאות המוצעים לשטחי מגורים. לאור עקרונות אלו בחנות את הסקיצה שהוגשה על ידי המשיבות 2-3, ואיננו סבורים כי היא עומדת בעקרונות האלו. מבחינת שטחי התיירות והמסחר, התכנית קובעת: כלומר לשטחי המסחר והתיירות במפלסים הרלוונטיים מוקצים 2,600 מ"ר (עקרי + שרות), בסקיצה שהוגשה לועדת הערר אין ניצול של מלוא השטחים, אלא לעמדת המשיבות 2,225 מ"ר בלבד. מהבחינה המהותית אין בסקיצה שהוגשה הפרדה בין המגורים לשטחי המלונאות, כך למשל "דירה 6" המוצעת בסקיצה מהווה למעשה המשך של שטחי המלון המוצע. לפיכך, איננו סבורים כי ניתן לאשר את הבקשה להיתר גם במתכונת המתוקנת שהוצגה לועדת הערר. עם זאת, ניתן לטעמנו להגיש בקשה להיתר מתוקנת, אשר תהא ברת אישור במסגרת הליך הרישוי. בקשה להיתר מתוקנת זו תכלול במפלסים הרלוונטיים את מלוא הזכויות לתיירות ו/או מסחר בשטח של 2,200 מ"ר עיקרי וכן 400 מ"ר שירות. כמו כן, הבקשה להיתר המתוקנת תכלול הפרדה מוחלטת בין שטחי המגורים לשטחי המלונאות, כך לדוגמא ביחס לסקיצה שהוצגה לוועדת הערר הדבר מחייב את ביטול דירה 6 והסבתה למלונאות ויצירת חציצה ברורה לרבות מפלסית בין מפלס המגורים למפלס המלונאות. סיכום: לאור האמור והמנומק לעיל, אנו מקבלים את הערר ומבטלים את החלטת הוועדה המקומית בכל הנוגע לשימושים במפלסים התחתונים. אנו מאפשרים למשיבות 2-3 להגיש לוועדה המקומית בקשה להיתר מתוקנת אשר ממצה את מלוא הזכויות לתיירות ומסחר במפלסים שקבעה התכנית לשימושים אלו. המשיבות 2-3 רשאיות לנייד שטחי מגורים למפלס התחתון ובלבד ששטחים אלו לא ייגרעו משטחי המלונאות והמסחר ובלבד שתהא הפרדה מלאה בין שטחים אלו לבין שטחי המלונאות. איננו סבורים כי יש צורך בפרסום חדש לניוד הזכויות [ר' ערר (י-ם) 210/09 ברווניק נ' ועדת המשנה לתכנון ובניה ירושלים () סעיפים 59 עד 67], עם זאת יש ליתן אפשרות לעוררת וכן למשיבה 4 להביע את עמדותיהם ביחס לבקשה להיתר המתוקנת. לפיכך, היה והמשיבות ייבחרו להגיש בקשה להיתר הכוללת ניוד שטחי מגורים לקומות התחתונות ובכפוף להנחיות ועדת הערר כמפורט בהחלטה זו, יעבירו העתק מהבקשה להיתר לעורר וכן למשיבה 4. העורר והמשיבה 4 יהיו רשאים להגיש את עמדותיהם ביחס לבקשה להיתר המתוקנת בתוך 14 יום מיום שנמסרה להם זו. הוועדה המקומית תיתן החלטה מנומקת לגבי הבקשה להיתר המתוקנת תוך התייחסות לעמדות העורר והמשיבה 4. קרקעותעררבניין