טענה כי שגה השמאי המכריע בכך שבמסגרת תחשיב שווי הנכס במצב קודם לא התחשב בצפיות לשינוי המצב התכנוני והשפעתן על ערך הנכס. לטעמה של העוררת ערך הצפיות במצב בקודם הינו 950,000 ₪. ועדת ערר זו עסקה בנושא השפעת הצפייה לשינוי תכנוני על המצב הקודם בשתי החלטות מפורטות, ערר (ירושלים) 49/10 פרידוורלד ואח' נ. הוועדה המקומית ירושלים () וכן ערר (ירושלים) 38/10 וואי קוון אינבסטמנט נ. הוועדה המקומית ירושלים (). הניתוח הכללי המפורט בהחלטות אלו ישים גם לענייננו, ולכן נצטט בהרחבה מההחלטה לענין פרידוולד: "צפיות ופוטנציאל כחלק משווי הנכס: נקודת המוצא לדיון בסוגיה הינה, כי שווי נכס מקרקעין כולל גם את הצפיות והפוטנציאל התכנוני של הנכס. שוויו של הנכס מוגדר כערך שהיה ניתן לנכס בין מוכר מרצון לקונה מרצון כאשר להם את כל המידע הרלוונטי. היות והן הקונה הסביר והן המוכר הסביר מודעים ויודעים מהו הפוטנציאל התכנוני הגלום בנכס, הרי המוכר ידרוש יותר בגין הנכס לאור הפוטנציאל והקונה יהיה מוכן לשלם יותר בגין אותו הפוטנציאל. לפיכך, מושכלות יסוד בתורת השמאות הינן כי בהערכת שווי נכס מתייחסים גם לפוטנציאל התכנוני שיש לנכס ולצפיות לגביו. עקרון יסוד זה מצא כמובן את ביטויו בפסיקה מפורשות של בית המשפט העליון שנדרש בהקשרים שונים לנושא, ראה, למשל, ע"א 483/86 בירנבך נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (): "אינפורמציה תכנונית רלוואנטית מצויה גם בתכניות צפויות, המיועדות לחול על המקרקעין. המדובר בסיכוי להרחבת אפשרויות הניצול של המקרקעין, למשל, על דרך של שינוי ייעוד או הגדלת אחוזי בנייה, ובלבד שהסיכוי האמור איננו קלוש ורחוק אלא ודאי, או שהוא לפחות בגדר צפייה סבירה בנסיבות העניין" ועוד ר' לעניין תביעה לפי סעיף 197 את קביעתו של בית המשפט העליון בענין ע"א 1182/92 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' ברעלי ואח' (). לפיכך, אין עוררין כי באופן עקרוני, בהתאם למתודה השמאית, ערכו של הנכס כולל את הפוטנציאל התכנוני שלו. כיצד נלמד הפוטנציאל: כפי שציינו לעיל הפוטנציאל התכנוני של הנכס הינו מרכיב בשווי של הנכס. אולם בניגוד למרכיבים אחרים כגון שטח, מיקום או התכנון המאושר, אשר הינם מרכיבים בעלי רמת ודאות גבוהה היות וניתן ללמוד עליהם מפעולות מדידה או מסמכים סטטוטוריים, הרי הפוטנציאל התכנוני הינו מרכיב שאינו ידוע ובעל רמת ודאות נמוכה. למעשה, בהערכת פוטנציאל אנו מבקשים לחזות את העתיד לגבי הנכס, וחיזוי העתיד הינו לעולם דבר שאינו וודאי. קשת הפוטנציאל (או הצפיות) שיכולה להשפיע על ערך הנכס הינה רחבה, החל מספקולציה לגבי עתיד רחוק בקרקע שמיועדת לחקלאות ועד לצפייה וודאית כמעט לגבי תכנית מופקדת העומדת להתאשר בקרוב. הפסיקה, בעיקר בעניין תביעות לפי סעיף 197, קבעה כי הצפייה, או הפוטנציאל התכנוני, שיבואו בחשבון הינם רק אותם שינויים תכנוניים אשר הינם בגדר צפייה סבירה ומבוססת, צפייה המתבססת על הליכים תכנוניים של ממש. לעניין זה ר' החלטה מפורטת של ועדת הערר של מחוז זה בהקשר לתביעה לפי סעיף 197, כאשר זו פסקה בערר (ירושלים) 69+75/08 ישועה רחמים לוי נ. הועדה המקומית ירושלים (): "הנה כי כן, סיכום ההלכות דלעיל מראה, כי על מנת להיות זכאי בפיצויי על אובדן פוטנציאל, יש להוכיח כי אכן קיים פוטנציאל, וההוכחה לכך צריכה להיעשות בראיות של ממש, כמו לדוגמא: כי הייתה קיימת תוכנית בהכנה למקרקעין הספציפיים, אשר התוכנית הפוגעת קטעה את המשך תכנונה או כי מקרקעין בעלי תכונות דומות וייעוד דומה שינו את ייעודן." התחשבות בפוטנציאל במסגרת הליך היטל השבחה: למדנו עד כאן, כי באופן עקרוני פוטנציאל תכנוני או צפיות לעתיד מהוות מרכיב מערך הנכס. למדנו עוד, כי על מנת שנתחשב במרכיב זה אין די בספקולציה אלא יש צורך בראיות של ממש. אלא, כי עקרונות אילו אינם חלים במלואם עת קביעת שווי הנכס במצב קודם בהיטל השבחה, היות והתחשבות במלוא הפוטנציאל שייצרה התכנית החדשה יביא לריקון מתוכן של היטל ההשבחה, ונבאר: נניח כי קיים נכס המיועד לחקלאות בשווי של 5,000$ לדונם. כעת, מתחילים בהכנת תכנית לשינוי ייעוד למגורים, כך שלאחר שינויי הייעוד השווי לדונם יהיה 50,000$. ברור, כי מיום הכנת התכנית שווי הנכס ילך ויעלה, כך שככל שנהיה קרובים יותר לאישור התכנית מחירו יהיה קרוב יותר למחיר לאחר שינוי הייעוד, ולמעשה ערב היום הקובע, לאחר שהתכנית הופקדה והוחלט לאשרה, שווי הנכס יהיה כמעט שווה לערכו לאחר פרסום התכנית למתן תוקף, היות והפוטנציאל לשינויי הייעוד הינו למעשה כמעט וודאי. לפיכך, לו היינו פועלים באופן מלא בהתאם לעקרונות ההתחשבות בפוטנציאל, למעשה לא ניתן היה לחייב בהיטל השבחה, היות וערך הנכס ערב המועד הקובע בתוספת הפוטנציאל הנובע מהתכנית המשביחה, הינו זהה או קרוב מאוד לערך הנכס לאחר פרסומה של תכנית זו לתוקף, ר' גרף המראה את העלייה בשווי הנכס לעומת התקדמות ההליך התכנוני: לפיכך, ההלכה בנושא זה הינה, כי יש לנטרל מהפוטנציאל התכנוני ו/או מהצפיות במצב הקודם את הצפיות שהוליד ההליך התכנוני שהוביל לתכנית המשביחה, כך שבעל המקרקעין ימוסה באופן מלא על התכנית המשביחה, לרבות בגין ההליך שהוביל לאישורה. לעומת זאת, פוטנציאל שאינו קשור לתכנית החדשה ואינו נובע מההליך לאישורה יכול לבוא בחשבון בהערכת הנכס במצב קודם וזאת בהתאם לעקרונות הכללים עליהם עמדנו לעיל. עקרון זה של התחשבות בפוטנציאל התכנוני המוכח מצד אחד אבל ניטרול ההליך התכנוני של התכנית המשביחה מצד שני, נקבע על ידי בית המשפט העליון בפסק הדין המנחה בענין רע"א 4487/01 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רחובות נ' מ. לוסטרניק ובנו חברה להנדסה ובניין בע"מ () (להלן: "לוסטרניק"). כך קובע בית המשפט העליון בעניין לוסטרניק את עקרון ההתחשבות בפוטנציאל: "העולה מהאמור הוא כי את "שווי השוק" של מקרקעין יש לבחון מבעד למשקפיו של אותו "קונה מרצון" אלמוני, כאשר הדגש הוא על המידע שהיה בידיו ועל מערכת ציפיותיו מהמקרקעין שהוצעו לו ערב אישורה של התכנית המשביחה" וכך מסביר בית המשפט העליון מדוע לא ניתן ליישם עקרון זה על קביעת היטל ההשבחה: "מטבעם, רבים הם שלבי התכנון ואף מתישים, ועל-כן הם נמשכים זמן ניכר. עובדה זו גורמת לכך שהידיעה על קיומם של הליכי התכנון הופכת לנחלת רבים, ובעקבות כך מתעוררת אצל בעלי עניין ציפייה ואף נכונות להשקיע, ומכאן ועד לעלייה במחירי הקרקע הדרך קצרה. אישורה של התכנית ההופך את הציפייה למציאות, גורם לעלייה נוספת בערך המקרקעין, אם כי נראה שחלק הארי של העלייה התרחש כבר בשלבים של הציפייה לאישורה של התוכנית. מכאן ברור שאם לצורך שומת ערך המקרקעין ערב אישור התכנית תובא בחשבון אותה עליית המחירים שנגרמה בעטיים של התכנית המשביחה וההליכים שהיו כרוכים בכך, יימוג כלא היה כל השבח הצפוי מתכנית זו, ובכך תסוכל כליל המטרה שלה נועד היטל ההשבחה" (הדגשה שלי - ג.ה.). לאחר שבית המשפט מסביר את העיקרון של קביעת שווי לאור התחשבות בפוטנציאל ואת הבעייתיות שיוצר עקרון זה בקביעת היטל השבחה, קובע בית המשפט העליון את ההלכה הנובעת מכך. ההלכה שקובע בית המשפט העליון הינה, כי צפיות הנובעות מהתכנית ומההליך התכנוני לא יבואו בחשבון עת קביעת השווי במצב הקודם. בית המשפט העליון מנמק זאת, כי ההליך התכנוני והתכנית הם אלו שגרמו את "העושר" לאזרח ולכן יש למסות בגינם באופן מלא, ונצטט: "מלשונה של הצעת החוק, ממטרתה ומדברי ההסבר שליוו אותה, ברור כי אותה ארנונה לא נועדה למסות שבח סתם של מקרקעין, אלא רק את העלייה בשוויים של המקרקעין אשר נגרמה בעקבות פעולות תכנון שבוצעו על ידי הוועדה המקומית, וכל זאת במטרה לתת מענה להוצאות שהוועדה המקומית התחייבה בהן לצורך הכנתן של תכניות הבינוי וביצוען." (הדגשה שלי - ג.ה.). לעומת זאת, צפיות כלליות שאינן נובעות מההליך התכנוני ומהתכנית המשביחה, ואשר נוצרו לאור מיקומם המיוחד של המקרקעין וכדומה יש להביא בחשבון, ונצטט: "כאמור, ייעודו של החלק העורפי של החלקה שערעור זה עוסק בה היה חקלאי עד לכניסתה לתוקף של התכנית המשביחה (חודש מארס 1996), אך הוא גם נמצא בלב העיר רחובות, באזור רווי בבנייה וברחוב סואן, ואך טבעי היה שמשקיעים פוטנציאליים יגלו בו עניין שנים רבות לפני הכנתה של התכנית המשביחה, וממילא ללא קשר אליה, עקב הציפייה לשינוי ייעוד, שינוי הכרוך מטבע הדברים ברווח כלכלי לא מבוטל. ציפייה מסוג זה יש בה כדי לגרום לעלייה בערך הקרקע הרבה מעבר לשווייה אם הייתה מצויה במקום אחר..." בית המשפט העליון חזר על הלכה זו (ובעניין זה קיימת זהות בין דעת הרוב לדעת המיעוט) בע"א 8736/04 אורה כהן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה (): "פסק דין לוסטרניק בא להבטיח כי לא תעוקר ותסוכל באורח מלאכותי כוונתו של המחוקק על-ידי כך ששווי השוק לא יפורש באורח השולל כל השבחה שהיא, והדבר נעשה לפי פסק הדין על-ידי ניטרול הציפיות." וכן ר' ע"א 3015/06 מדינת ישראל נ' פנינה פינקלשטיין (): "כך, בעניין לוסטרניק, בו נידונה השאלה כיצד יש לחשב עלייה בשווי קרקע לצורך תשלום היטל השבחה, נקבע כי לאור התכליות העומדות בבסיסו של החוק אין להתחשב בעלייה בשווי הקרקע הנובעת מהציפייה לשינוי התוכנית, הגם שמבחינה שמאית-כלכלית יש בה כדי להשפיע על ערך הקרקע (שם, בעמ' 538-536)." ור' גם אמרת אגב בענין רעא 4217/04 ציון פמיני נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים (): "הנוסחה שאימץ המחוקק בסעיף 4(7) שלתוספת לקביעת ערכים אלה היא אומנם נוסחת "שווי השוק", אך על מנת להישאר נאמנים לעיקרון היסוד של היטל ההשבחה לפיו עליו לשקף את העלייה בשווי המקרקעין הנובעת מן הפעילות התכנונית המשביחה, נפסק כי יש להוציא מכלל הנתונים האובייקטיביים המשפיעים על שווי השוק של המקרקעין ערב אישורה של התכנית המשביחה את ציפיות השוק הקיימות כתוצאה מהליכי התכנון" חשוב לענייננו לשים לב לשני מבחנים שעולים מפסקי הדין שנסקרו לעיל על פי הם מגודר ומתוחם נושא הציפיות: המבחן הראשון הינה מבחן הקשר הסיבתי - הליכי תכנון אשר בינם לבין ההשבחה קיים קשר סיבתי, קיימת הצדקה למסות בהיטל השבחה בגינם ומכאן יש לנטרל צפיות שנוצרו בגינן. המבחן השני, הינו מניעת איון היטל ההשבחה באמצעות נטרול הצפיות שיוצר ההליך התכנוני של התכנית המשביחה. חשוב לציין, כי הן פסק הדין לוסטרניק והן פסקי הדין שבאו בעקבותיו שמו את הדגש לא על הצפיות הנובעות מהתכנית עצמה, אלא על הצפיות הנובעות מהליכי התכנון בכללם. כלומר בית המשפט העליון הרחיב את מרכיב הצפיות אשר יש לנטרל, כך שרכיב זה אינו כולל רק את הצפיות הנובעות מהתכנית החדשה אלא מהליך התכנון כולו, ונפרט: בית המשפט העליון בעניין לוסטרניק מתייחס ל- "התכנית המשביחה וההליכים שהיו כרוכים בכך" (הדגשה שלי - ג.ה.) וכן ל- "פעולות תכנון" כגורמים שיש לנטרל צפיות בגינם. בענין פמיני מתייחס בית המשפט העליון ל - "פעילות התכנונית המשביחה" ככזו אשר יש לנטרל ציפיות בגינה. אנו מאמצים במלואה את ההנמקה דלעיל גם למקרה שבפנינו. מן הכלל אל הפרט: לאור האמור לעיל יש לבחון- האם במקרה שבפנינו אכן היו צפיות, אשר השפיעו על שווי המקרקעין במצב הקודם, וזאת בהתאם לעקרונות שנקבעו בעניין פרידוורלד דנא. שיטת ההשוואה כמייתרת את הצורך לבחון את הפוטנציאל: בטרם ניישם את העקרונות דלעיל על המקרה שבפנינו, נציין כי הסתמכות השמאי המכריע על שיטת ההשוואה למציאת מחיר למ"ר קרקע מייתר את נושא הפוטנציאל והצפייה, ונפרט: השמאי המכריע על מנת לקבוע שווי למ"ר קרקע בוחן שורה רבה של עסקאות שבוצעו בין קונה מרצון למוכר מרצון, כאשר ההנחה (הראויה) כי עסקאות אלו משקפות את שווי השוק של המקרקעין. בנסיבות אלו עסקאות ההשוואה, אשר לקוחות מסביבת מגורים דומה, משקפות את כלל הפרמטרים המשפיעים על שווי המקרקעין לרבות ציפיות לשינוי תכנוני. מכאן, היה ואכן קיימות ציפיות שכאלו לשינוי תכנוני באזור, הרי ציפיות אלו ימצאו ביטוין גם במחיר שנקבע בעסקאות ההשוואה ולכן אין מקום להביאן בחשבון פעם נוספת. העוררים טענו בהקשר זה כי העסקאות נערכו לעתים בדירות ללא פוטנציאל ולכן המחיר שנקבע אינו משקף את הפוטנציאל לשינוי תכנוני. ייתכן ויש אמת בטענת העוררים, וייתכן ולא אלו פני הדברים. בכל מקרה, על העוררים היה מוטל הנטל לבוא ולהראות כי העסקאות עליהן הסתמך השמאי המכריע הינן עסקאות שנערכו במקרקעין אשר אין בהם כל פוטנציאל תכנוני. אין עוררין, כי העוררים כשלו בכך, ובפני וועדת הערר לא הוצג ניתוח של עסקאות ההשוואה, ניתוח ממנו ניתן ללמוד לגבי אלו מעסקאות ההשוואה המחיר אינו משקף רכיב של פוטנציאל לשינוי תכנוני. בכל מקרה ולמען הסדר הטוב נבהיר להלן כי גם לגופה של הטענה בעניין הציפיות, הרי לאור החלק העקרוני שצוטט לעיל אין בנסיבות של המקרה שבפנינו בכדי להביא בחשבון בשווי המצב הקודם פוטנציאל לשינוי תכנוני. העדר צפייה לתכנון אחר שלא מכוח ההליך התכנוני של התכנית המשביחה: העוררים טוענים, כאמור, כי הצפייה והפוטנציאל התכנוני הגלום בחלקה הינה לבנייה צפופה יותר עם זכויות בניה גבוהות יותר מאשר קיים במצב המאושר. שמאי העוררים מתבסס על שני גורמים עיקריים כמוכחים את הצפייה הזו: תכניות נקודתיות בסביבת הנכס אשר במסגרתן אושרה הוספת קומות וזכויות למבנים דומים וכן תכנית 9988, תכנית אשר במועד הקובע הייתה בהכנה כתכנית אב לשכונת רחביה. התכנית המשביחה הוגשה לוועדה המקומית ביום 20.1.2002, הוועדה המקומית המליצה להפקידה ביום 15.7.2002, היא הופקדה ביום 23.1.2003 ופורסמה למתן תוקף ביום 31.10.2004. כלומר ההליך התכנוני של התכנית נשוא ההשבחה היה ידוע לציבור לכל המאוחר ביום 15.7.2002, ולכן את הצפיות שנוצרו לאחר תאריך זה יש לנטרל. לפיכך, אין כל משמעות לכל נתון אחר שהתרחש בסביבה לאחר יום 15.7.2002, היות ואף אם זה יצר צפיות, צפיות אלו נבלעות בצפיות הישירות שיצרה התכנית נשוא הערר, צפיות שיש לנטרל בהתאם להלכת לוסטרניק. ונבהיר: נניח כי בשנת 2003 אושרה תכנית נקודתית סמוך לנכס נשוא הערר, ייתכן ותכנית זו יצרה ציפיות לגבי הנכס. אלא שבאותה עת כבר הייתה התכנית נשוא הערר מופקדת, כך שהצפיות שהיא יצרה כלפי הנכס היו ודאיות ומדויקות יותר מהצפיות שיצרה התכנית הנקודתית הסמוכה. לפיכך, הצפיות שייתכן ויצרה התכנית הנקודתית נבלעות בצפיות שיצרה התכנית החדשה, כך שאין לצפיות מכוח התכנית הסמוכה השפעה מעבר לצפיות מכוח התכנית המשביחה נשוא הערר. בנסיבות אלו, הניטרול הנדרש של הצפיות מהתכנית נשוא הערר מנטרל למעשה גם צפיות הנובעות מתכניות אשר התקדמו במקביל. לעניין זה ר' ההחלטה בענין פרידוורלד לעיל: "לפיכך, המחלוקת נעוצה בהשפעת תכניות נקודתיות שאושרו טרם החל ההליך התכנוני של התכנית המשביחה ושהוכנו שלא על רקע תכנית מתאר או תכנית אב." (הדגשה שלי - ג.ה.). בנסיבות אלו ברור כי אין רלוונטיות לעניין הציפיות לתכניות: 5980 (אושרה זמן רב לאחר ההפקדה של התכנית המשביחה), תכנית 8601 (אף היא אושרה לאחר ההפקדה) ותכנית 6098 (אושרה לאחר ההפקדה). מכאן כל טענת הציפיות מבוססת על שתי תכניות שאושרו בשנת 1997 וכן בשנת 1999. אנו סבורים כי בשתי תכניות נקודתיות בלבד אשר אושרו מספר שנים טרם החל ההליך התכנוני בכדי לבסס צפייה אמיתית ובעלת ערך לשינוי תכנוני בבעל ערך חיובי. במקרה שלפנינו צפייה בעלת משמעות נולדה רק עם התחלת הכנת התכנית המשביחה, כאשר אכן במקביל לה החל הליך תכנוני דומה לגבי תכניות נקודתיות נוספות באזור. העוררים מסתמכים גם על תכנית 9988 אשר שמאי העוררים טען כי מגמותיה היו ידועות במועד הקובע וגררו ציפיות וכך בלשונו: "שימשו מתווה תכנוני לתכנון מפורט..." אנו סבורים, כי כעניין של עקרון, יש להתעלם מהצפיות שיצרה תכנית המתאר לעניין היטל השבחה, היות והיא מהווה חלק מההליך התכנוני ומפעולות התכנון של התכנית המשביחה, ונבאר: כמבואר לעיל, הפסיקה הציגה שני מבחני עזר לתיחום ההתחשבות בצפיות במסגרת מצב קודם לצורך תחשיב היטל השבחה: המבחן הראשון הינו כי את היטל ההשבחה יש לגבות רק כאשר יש קשר סיבתי בין הפעולה התכנונית לבין ההשבחה, ומכאן נובע כי פעולות אשר להן אין קשר סיבתי כאמור אין מקום להטיל היטל השבחה בגינן. המבחן השני הינו, כי יש להימנע ממצב בו ההתחשבות בצפיות תרוקן מתוכן את החיוב בהיטל ההשבחה בגין אותן פעולות אשר אכן יצרו השבחה ואשר יש בינן לבין ההשבחה קשר סיבתי. שני המבחנים דלעיל מובילים למסקנה כי יש לנטרל את הצפיות מההליך התכנוני במובנו הרחב, לרבות תכנית המתאר, החלטות של ועדה מחוזית ותכנית אב, ונסביר: אנו סבורים, כי קיים קשר סיבתי בין ההשבחה הנובעת מהתכנית המשביחה בענייננו לבין ההליך התכנוני הרחב הכולל את תכנית מתאר לשכונת רחביה. התכנית הנקודתית בענייננו לא נולדה סתם כך לחלל ריק, היא באה על רקע מהלך תכנוני רחב יותר של שינוי התכנון הכולל של שכונת רחביה. כך שהכנתה, הפקדתה ואישורה של התכנית המשביחה הינם תולדה של ההליך התכנוני הכולל ובפרט תכנית מתאר רחביה. על כך שהמהלך התכנוני של התכנית המשביחה נסמך על תכנית המתאר לשכונה ניתן, בין היתר, ללמוד משטף התכניות שנולדו בשנת 2004 וזאת במקביל להתקדמות התכנון של תכנית המתאר לשכונת רחביה. ציטטנו לעיל, כי זו אף דעתו של שמאי העוררים. לפיכך, לצרכי ההשבחה הנובעת מהתכנית, לא ניתן לנתק את התכנית נשוא הערר מהרקע התכנוני על בסיסו היא קודמה ואושרה, לרבות רקע סטטוטורי שבהליכי הכנה ואישור. לפיכך, כאשר יצרה התכנית נשוא הערר השבחה, השבחה זאת אינה קשורה בקשר סיבתי רק לקו הסיום של תכנית הספציפית, אלא לכל ההליך התכנוני במובנו הרחב, הליך אשר איפשר את אישור התכנית המשביחה. מכאן, ההשבחה בענייננו נובעת מהליך תכנוני רחב שכולל תכנית מתאר ברקע, אשר מהווה פעולה שלטונית, תכנית אשר אפשרה את קידום ואישור התכנית הנקודתית המשביחה את מקרקעי העוררים. לפיכך באספקלריה של מבחן "הקשר הסיבתי" אנו סבורים כי ההשבחה שנוצרה קשורה להליך התכנוני כולו ולרקע עליו אושרה התכנית הנקודתית, רקע הכולל גם את תכנית המתאר לשכונת רחביה תכנית 9988. אף לאור המבחן השני, יש מקום לנטרל את הצפיות הנובעות מההליך התכנוני במובנו הרחב, אחרת אנו מובילים למצב בו מתאיין, או למצער מופחת, היטל ההשבחה ללא הצדקה, ונפרט: הדרך התכנונית הראויה הינה אישור תכנית מתאר וממנה גזירה של תכניות נקודתיות. כל עוד הולכים בדרך זו, הרי לא נוצרת בעיה מבחינת היטל השבחה, היות וניתן לגבות היטל השבחה הן בגין תכנית המתאר (ואז כמובן יש לנטרל את הצפיות כתוצאה מתכנית זו) והן מהדלתא שיוצרת התכנית הנקודתית ביחס לתכנית המתאר. הבעיה מבחינת היטל ההשבחה נוצרת רק כאשר תכנית נקודתית מתאשרת שלא על רקע תכנית מתאר מאושרת, אלא על רקע תכנית מתאר בהכנה. במקרה שכזה, על תכנית המתאר לא ניתן לגבות היטל השבחה במועד הקובע היות וזו טרם אושרה (ולאחר שתאושר המצב הקודם שלה כבר כולל את התכנית הנקודתית). לפי עמדת העוררים במסגרת התכנית הנקודתית גם לא ניתן לגבות היטל השבחה מלא, היות ויש להביא בחשבון במצב הקודם את הצפיות שיצרה תכנית המתאר בהכנה. לפיכך, היה ונקבל את עמדת העוררים, הרי על השינוי התכנוני שייצרו תכנית המתאר והתכנית הנקודתית, על אף ששינוי זה יצר השבחה, לא ייגבה היטל השבחה מלא: כך במסגרת התכנית הנקודתית ההשבחה תנוטרל או תופחת לאור ההתחשבות בצפייה שיצרה תכנית המתאר בהכנה, וכשתאושר תכנית המתאר הרי המצב הקודם לה יהיה התכנית הנקודתית, כך שבגינה כבר לא ניתן יהיה לגבות היטל השבחה. עמדה שכזו על פיה על אף כי קיים שינוי תכנוני המוביל להשבחה לא ייגבה היטל השבחה מלא, ביקש המבחן השני (הקובע שיש לנטרל צפיות אשר ימנעו גביית היטל השבחה צודק) למנוע. חשוב לציין, כי הסיטואציה על פיה על רקע תכנית מתאר בהכנה, מקודמות ומאושרות תכניות נקודתיות, אינה סיטואציה חריגה או בלתי רצויה. תכנית מתאר הינה דבר מורכב ומסובך, ולעתים תכנית המתאר מתעכבת עקב רחוב מסוים, בעוד שלגבי יתר הרחובות אין מחלוקת. במקרה שכזה אין מניעה תכנונית לקדם תכניות נקודתיות על רקע תכנית המתאר באזורים שאינם שנויים במחלוקת. כפי שהבהרנו לעיל אין זה ראוי כי בגין תכניות נקודתיות אלו, על אף שמשביחות הן את המקרקעין, ועל אף שדרושות משאבים מהציבור, לא יגבה היטל השבחה, או ייגבה היטל השבחה בחסר, וזאת רק מהטעם כי תכנית המתאר בהכנה יצרה צפיות. למסקנה זו של ועדת הערר כי יש לנטרל את הצפיות שיוצר ההליך התכנוני במובנו הרחב, כלומר לרבות תכנית מתאר בהכנה, קיים עיגון לשוני בהלכות שצוטטו לעיל. כפי שתיארנו לעיל, ההלכות כולן עסקו לא רק בתכנית המשביחה אלא גם ב- "ההליכים שהיו כרוכים בכך" ב- "פעולות תכנון" ואף ב- "פעילות התכנונית המשביחה". לאור האמור לעיל, אנו סבורים כי נכון וראוי פעל השמאי המכריע בכך שלא התחשב בציפיות לשינוי המצב התכנוני במצב הקודם. בסיומם של דברים נציין, כי המצב התכנוני הקודם אינו תכנון "ערכאי" כמובנו בפרשת לוסטרניק (בה כאמור דובר על שטח חקלאי בליבה של העיר), אלא תכנון המאפשר 90% שטח עיקרי (עליו יש תוספת משמעותית של שטחי שירות) בשלוש קומות. עוד נציין, כי העובדה שהבנייה בפועל לא ניצלה את מלוא הפוטנציאל מכוח תכנית המתאר 62 אין בה להראות כי מדובר בתכנון ערכאי אלא לכל היותר בבנייה ערכאית. בכל מקרה השמאי המכריע בחן את שווי המצב הקודם שלא בהתאם לבנו אלא בהתאם למלוא הפוטנציאל לפי תכנית 62. עלויות דיפון וחפירה: העוררים טענו כי טעה השמאי המכריע בכך שלא הפחית הוצאות חפירה ודיפון עודפות לשם יצירת החניות התת קרקעיות. בפתח הדברים נציין, כי מדובר בטענה שמאית מובהקת אשר וועדת הערר לא תתערב בה, אלא כאשר קיימת שגיאה חמורה או יוצאת דופן. אין כל שגיאה שכזו בשומה המכרעת שבפנינו. אין ספק כי חפירת חניון בכלל, ובפרט חפירה המקרקעין נשוא הערר, גוררת עלויות נוספות ביחס לבניה רגילה. אולם, כנגד עלויות החפירה מקבל בעל המקרקעין יתרון כלכלי כפול, ראשית חניות מקורות לרווחת הדיירים ושנית שטח שמתפנה בפני הקרקע לשימושים שונים (למשל, דירות גן). השאלה כעת הינה שאלה שמאית טהורה, האם העלות העודפת של חפירת החניות גדולה מהתועלת הנובעת ממכירת חניות תת קרקעיות מקורות והשטח הפנוי בפני הקרקע. השמאי המכריע בחן שאלה זו וסבר שערכי העלות העודפת של החניון מתקזזים עם היתרון הכלכלי של החניות המקורות. מדובר בהכרעה שמאית סבירה והגיונית ולא מצאנו כל עילה להתערב בה. חשוב להבהיר, כי הטענה של העוררים כי השמאי המכריע לא הביא בחשבון (או התעלם) מהעלויות העודפות של החניון אינה נכונה. השמאי המכריע הביא בחשבון עלויות אלו, רק סבר כי אלו מתקזזות אל מול היתרון שיוצרות החניות התת קרקעיות. עוד נציין, כי גם בנושא זה כשלו העוררים מלהניח תשתית עובדתית או שמאית בפני וועדת הערר, תשתית המראה כי דירה בבניין עם חנייה עילית ללא חצר, נמכרת בשווי שווה לדירה בבניין עם חצר וחניה תת קרקעית מקורה. סתירה משומה מכרעת אחרת: טענה נוספת של העוררים הינה, כי שומת השמאי המכריע סותרת שומה מכרעת אחרת שנערכה על ידי אותו השמאי המכריע לנכס ברחוב קרן קיימת 17 בירושלים. העוררים מציינים כי השמאי המכריע קבע שווי מ"ר מבונה בסך של 11,500 ₪ למקרקעין נשוא הערר לעומת שווי של 8,310 ₪ למ"ר מבונה לנכס ברחוב קק"ל. אנו דוחים את הטענה הן במישור המשפטי והן במישור השמאי. במישור המשפטי מחויב השמאי המכריע לערוך שומה עצמאית לגבי כל נכס ונכס, ובמסגרת שומה זו להביא בחשבון את הנתונים השמאים של אותו הנכס. בעניין זה יש לציין, כי לכל נכס יש נתונים עצמאיים ושומה לנכס א' אינה זהה לשומה לנכס ב', גם שמבדילים ביניהם רחובות ספורים. בכל מקרה, השמאי המכריע אינו כבול לשומות מכריעות אחרות שלו או של שמאיים אחרים, אם כי כמובן יכול להביאן בחשבון. יתרה מזו, אף אם השמאי המכריע, או שמאי מכריע אחר, טעו בקביעת שווי למ"ר מבונה, הרי טעות זו אינה כובלת את השמאי המכריע והוא חייב לתקנה בשומה מאוחרת יותר. אכן, מוטב היה כי השמאי המכריע היה מתייחס מפורשות לשומה המכרעת הקודמת ומסביר את הפער בין השומות, אולם אין בהעדר ההנמקה בנושא זה לפסול את השומה המכרעת הנוכחית. מבחינה שמאית, השוואה בין השומות מגלה כי יש להעדיף באופן מובהק את השומה שלפנינו. עיון בשומה שניתנה לרוחב קק"ל מגלה שזו ניתנה על סמך הסכמת הצדדים לגבי שומה שנערכה בשנת 2007 כאשר הצדדים לא הציגו כלל עסקאות השוואה בפני השמאי המכריע והשמאי המכריע לא בחן עסקאות שכאלו באופן עצמאי. לעומת זאת בשומה שלפנינו, עורך השמאי המכריע דיון נרחב בעסקאות ההשוואה כפי שמפורט היטב בשומה. להשלמת התמונה נציין כי השווי למ"ר בנוי שקבע השמאי המכריע במקרה שבפנינו נמוך מהשווי למ"ר בנוי שקבע שמאי העוררים, והפער בשווי נובע מעלויות הבניה ושיעור הרווח היזמי ולא מהשווי למ"ר בנוי. לאור כל האמור לעיל אנו דוחים גם טענה זו. הוצאות השמאי המכריע והוצאות הערר: העוררים טענו כי יש לחייב את המשיבה במלוא שכר טרחת השמאי המכריע לאור ההפחתה בשיעור היטל ההשבחה. הצדדים שיניהם טענו כי יש לחייב בהוצאות הערר את הצד שכנגד. העמדה כי בנושאי היטל השבחה, אשר הינם נושאים כלכליים, יש לחייב את הצד המפסיד בהוצאות, מקובלת עלינו. אי חיוב הצד המפסיד בהוצאות עלול לגרום למצב בו כי על אף שעמדת צד נתקבלה, מבחינה כלכלית הוצאות ההליכים עולים על סכום הזכייה. יתרה מזו, חיוב בהוצאות מהווה תמריץ חיובי הן לוועדה המקומית והן לעוררים להגיש שומות מדויקות ונכונות ולא לנקוט ב- "שיטת המצליח". לעומת זאת, אין מקובלת עלינו עמדת העוררים, כי עליהם "להתגונן" בפני תשלום היטל ההשבחה ולפיכך מותר להם להגיש שומה נמוכה במתכוון. הגשת שומת מקרקעין אינה מהווה הגשת כתב הגנה בהליך אזרחי, אלא הגשת חוות דעת של מומחה מקצועי, אשר חייבת להיעשות לפי מיטב אמונתו של המומחה ולשקף את האמת, לפחות לפי עמדת השמאי מטעם הנישום. היה ושמאי הנישום סבור כי יש מקום לשלם היטל השבחה בסכום מסוים, אסור לו לכתוב סכום נמוך יותר רק לשם ההליך. ברור כי דברים אלו נכונים ביתר שאת גם לגבי הוועדה המקומית והשמאי מטעמה, אשר אינם רשאים לעלות באופן מלאכותי את הדרישה להיטל השבחה. במקרה שלפנינו בעניין הכרעת השמאי המכריע, אין צד "זוכה" או צד "מפסיד". השמאי המכריע קבע את היטל ההשבחה בסך של 6,901,300 ₪, כאשר עמדת הוועדה המקומית הייתה 9,253,532 ₪ ואילו עמדת העוררים הייתה 2,049,535 ₪. כלומר השומה שנקבעה אמנם הפחיתה כ- 26% משומת הוועדה המקומית אולם הייתה למעלה מפי 3 משומת העוררים. לפיכך, אף אם מביאים בחשבון כי הוועדה המקומית כגוף ציבורי מחויבת יותר מהאזרח להגשת שומה הוגנת, הרי הפערים האמורים לעיל בין שומת העוררים לשומה המכרעת אינם מצדיקים חיוב המשיבה בהוצאות. לפיכך, אנו דוחים את טענת העוררים לחלוקה שונה של שכר טרחת השמאי המכריע. לאור העובדה כי כל טענות העוררים נדחו בהחלטה זו, אנו מחייבים את העוררים בהוצאות ערר זה בסך של 4,000 ₪ (כולל מע"מ). סיכום: לאור האמור לעיל, אנו דוחים את הערר. העוררים יישאו בהוצאות המשיבה בסך של 4,000 ₪ (כולל מע"מ) שישולמו עד ליום 31.1.2012 ומיום זה יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין. בניהמצב תכנונימצב קודםשמאותשמאי מכריע