תוספת שטח בהקלה ושימוש חורג ממגורים לבית כנסת במקרקעין הידועים כחלקה 112 בגוש 4274, ראש העין. (להלן:" המקרקעין"). וכך החליטה הועדה המקומית: "לסרב למבוקש מהנימוק כי הבקשה מהווה סטייה ניכרת שכן מבוקשות במסגרתה תוספות בנייה משמעותיות שאינן תואמות ליעוד המגורים. ניתן לשוב ולדון לאחר שתוגש בקשה מתוקנת בה יותאם המבוקש בקומות ליעוד המגורים, ובמסגרתה יבוקש בית כנסת בשימוש חורג בהיקפים שהיו קיימים בעבר, וכמקובל במקרים אחרים בעיר בבתי כנסת בייעוד מגורים." בהחלטתה נסמכה על חוות דעת הגורמים המקצועית כדלקמן: "הערות בדיקה: 21/08/2011- אהובה אחרק- מזכירת ועדה הבקשה לשימוש חורג לבית כנסת בקומת קרקע ובקומה א'+ שימוש למקווה בקומת קרקע והקלה עד 6% בשטח בנייה והעברת 30 מ"ר זכויות מקומת גג לקומות התחתונות פורסמה בעיתונים הארץ והצופה ביום 25.7.11 ובעיתון מלבס ביום 29.7.11, הודעה נשלחה לגובלים בדואר רשום וההודעה פורסמה בנכס וצולמה. מבוקשת הכשרת בניה הקיימת בפועל, אשר מתאימה באופיה למוסד ציבורי- בעיקר מיקוואות גדולים המתאימים לשימוש ציבורי ולא למגורים. בתקנות סטייה ניכרת נקבע כי ניתן להתיר בנייה התואמת לייעוד החל על המקרקעין ורק לאחר מכן לבקש שימוש חורג". תמצית נימוקי העוררים העוררת הינה אלמנה נכה בת 80 אשר ממשיכה צוואתו של בעלה המנוח שבנה בית כנסת על חלק מהחלקה לשימוש הציבור לפני עשרות שנים. בית הכנסת התיישן ולכן חודש ומשמש בית תפילה לציבור. המשיבה ידעה כי מדובר בבית כנסת והוציאה היתר בניה למבנה ביום 19/5/09. הבקשה הנוכחית הינה תכנית שינויים ותוספת בניה ובקשה לשימוש חורג (שלא נדרש קודם לכן). במהלך הדיון מפני הועדה המקומית נפלו טעויות בעובדות ואלה לא תוקנו נוכח העדרה של העוררת שלא זומנה לדיון. כך, נטען כי מדובר במקוואות ענקיים, שני בתי כנסת , מרכז רוחני בית מדרש, אולם לא הוצגו בתכניות ואין כוונה לבנותם. בפועל מדובר במקום בשטח 4.8 מ"ר ושלושה חדרי תפילה, של בית כנסת אחד וכן דירת מגורים הכוללת מרתף. גם בבית הכנסת הקודם ששופץ היה מקווה בגודל של 6 מ"ר. שלושת חדרי התפילה משמשים מניינם שונים, כמקובל. בית הכנסת פועל במקום עשרות שנים עוד משנת ה- 50, כמו עשרות בתי כנסת אחרים בראש העין. תמצית עמדת הועדה המקומית "בשנת 2008 ניתן היתר בניה לעוררת לטובת הקמת בית מגורים דו קומתי המכיל שתי יחידות דיור, על מגרש שייעודו היחיד הוא למגורים, בהיקפים הבאים (קיים+ מוצע): 345 מ"ר עיקרי ו- 89.96 מ"ר שירות. לוועדה המקומית הוגשה בקשה להיתר, לתוספת בניה בשטח של 92.17 מ"ר, כמו גם לשימוש חורג בכל המבנה לטובת "בית כנסת", ושהכילה בנוסף את ההקלות הבאות: תוספת 6% זכויות בניה+ ניוד 30 מ"ר זכויות בניה של חדר על הגג לקומות התחתונות סה"כ קיים + מוצע עפ"י הבקשה להיתר: 437.22 מ"ר עיקרי ו- 52.97 מ"ר שירות = 490.19 מ"ר. הבקשה להיתר נועדה להכשיר למעשה את כל הקומפלקס כמרכז דתי ורוחני המכיל מספר בתי כנסת, "ארכיון" ספרים, מקווה ומקלחות, תוך ביצוע שינויים מפליגים בהיתר שהוצא לטובת שתי יחידות דיור ותוך שינוי יעוד המגרש ממגורים לציבורי, למעשה גם אם לא להלכה. הבקשה סורבה, באופן בלתי נמנע, שכן היקף הבינוי (490 מ"ר) ואופי השימוש החורג המבוקש מהווים "סטיה ניכרת", כמשמעות המונח בסעיף 151 לחוק (העתק ההחלטה מצ"ב 0 מסומנת א'). הוועדה המקומית מצידה הסכימה עקרונית ליתן היתר לשימוש חורג לטובת בית כנסת, במתכונת מצומצמת, מוכרת ומקובלת בשכונות הוותיקות, אולם לא לקומפלקס הציבורי שנתבקש, שאישורו יכול ויתקבל רק באמצעות תכנית מתאימה לשינוי יעוד ובסמכות הוועדה המחוזית. דין הערר לכן להידחות". דיון והכרעה ועדת הערר דנה בערר, ושמעה בהרחבה את טענות הצדדים. בתום הדיון הוצע לעוררים לצמצם את היקף השימוש החורג המבוקש ולהגיש תכנית כחוק. לצדדים ניתנה שהות של 7 ימים על מנת לבחון הפיתרון שהוצע. מקץ ארכות מספר ניתנה תשובתם, כי לא נסתייע ולפיכך אנו נדרשים לטענותיהם. ועדת הערר יצאה לסיור בשטח על מנת להתרשם באופן בלתי אמצעי מטענות הצדדים ובמסגרת זו מצאה כדלקמן: המבנה מצוי באזור מגורים צמודי קרקע 3-2 קומות. ככלל קימות אי התאמות בין הקיים בפועל למצב בבקשה. בקומת הקרקע צד דרום מערב עזרת נשים (מסומן שטח שירות). אין כניסה לשטח המסומן במקווה. לא מסומנת כניסה לבית הכנסת מצד מזרח. המבנה בבניה מדרגות לא קיימות. בקומה ב' שני בתי מדרש. רצונה של העוררת לקדם את בית הכנסת המתקיים במקרקעין שנים, לסטנדרטים עכשוויים מובן ולגיטימי, ודומה כי על כך אין מחלוקת. הנושא המובא לבחינה במסגרת ערר זה נוגע לדרך בה נקטה העוררת. כעולה מדו"ח הסיור, הבקשה אשר אמורה להכשיר הבניין והשימוש בו אינה תואמת את מצב הדברים בשטח. זאת ועוד, חברי ועדת הערר התרשמו מהיקפם הנרחב של השימושים הציבוריים במבנה. חזיתות המבנה ומהותו מתאימות לבניין ציבורי ואינם תואמים השימוש המותר על פי התכנית למגורים. הבקשה כוללת הן הכשרת בניה בדיעבד והן הכשרת השימוש החורג. על כגון דא כבר נפסק וכך נאמר: עע"ם 3319/05 אלגריה פונטה נ. ועדה מקומית ב"ש ואח' מלפני כב' השופט רובינשטיין: "(6) הקלות אינן עניין שלמה בכך: ראו שקלא וטריא בין השופט טירקל לשופט - כתארו אז - אור בע"א 6291/95 בן יקר גת נ' הועדה המיוחדת לתכנון ובניה מודיעין הנזכר, (דברי השופט טירקל בעמ' 839-838, השופט אור בעמ' 866-862).רעיונית, יש לעולם חשש כי ועדות מקומיות, אם מתוך מניעים חיוביים, של רצון להרחיב ולפתח שכונות ישנות שהדירות בהן היו קטנות כדרך הבניה השיכונית משכבר, ואם מתוך מניעים אחרים, כגון לחצים כאלה וכאלה גם שלא במקום הנחוץ,תהא ידן קלה בהקלות, ונמצא האינטרס הציבורי של רווחת השכנים לוקה. איני יכול לומר שחשש זה אינו קיים, והדברים אינם נאמרים דווקא כלפי המקרה דנא. גופי התכנון צריך שיזכרו כי, כדברי השופט טירקל בבג"ץ 440/80 טייג נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה חיפה פ"ד לו (3) 85, 91, התכנון המודרני משמש גם "מטרות חברתיות כלכליות, אסתטיות ואקולוגיות" (מצוטט גם בפרשת בן יקר, עמ' 844). ואולם, בין מטרות אלה יש לאזן, וכאן משימתם של גופי התכנון ובזאת ייבחנו. אך הסמכות להקלה בידם, ולשם בקרה נקבע גם הליך הערר, את ההליך יש למצות, ודבר זה אינו טעון פלפול רב..... (8)(א) ואולם מוצא אני לנכון להעיר כדלקמן: על ועדת הערר, וגופי התכנון בכלל,לבדוק היטב היטב בהחליטם האם לא ייגרם עוול לשכן,במקרה זה לשכנה,וכמובן איני קובע עמדה מראש. אין חלקי עם הסבורים כי אין רלבנטיות בהקשר התכנון והבניה לחרות, שלא לומר הפקרות, שנוהגים הבונים בלא היתר בניה או בחריגה הימנו, מתוך הנחה כי כדאי להם אף לעמוד למשפט ולהיקנס, ומתוך תקווה, המתגשמת במקרים רבים, כי לא תיהרס הבניה הבלתי חוקית. הרלבנטיות הערכית מוצאת ביטויה בהעלאת רמת הקפדנות והדקדקנות הנדרשת מגוף התכנון, לבדיקה ולשיקול בשבע עיניים, כאשר המדובר במי שכבר התיר לעצמו לזלזל בחוק, ועננה בהקשר זה פרושה על טיעוניו ועל עמדתו. הדבר מתיישב לדעתי גם עם הפסיקה משכבר (ראו בג"צ 60/65 פרסי נ' הועדה המחוזית ירושלים פ"ד י' 1785; כן ראו וינוגרד שם, 929-928)." (הדגשות אינן במקור ו.ע.מ) אומר כב' השופט רובינשטיין בהמשך בעניין פונטה הנ"ל: "(ב) נכון הוא, כי לפי הנחיות משכבר של היועץ המשפטי לממשלה (הנחיה 21.900 מ - 1.12.68) לא היתה מניעה לדון בבקשות להיתר בניה במקביל לקיומו של הליך פלילי, בנימוק שתוצאה טובה של ההליך הפלילי היא בתיקון המעוות בפועל ממש. אך בהנחיה מאוחרת יותר של היועץ המשפטי (מס' 8.1150 מ - 24.1.01) נאמר, גם "כי אין זה מופרך, כי במסגרת מכלול השיקולים שרשאית ועדת התכנון לשקול לעניין הטיפול והאישור של תכנית המוגשת לה על ידי מי שתלויים ועומדים נגדו הליכים פליליים, כאמור, רשאית היא להביא בגדר שיקוליה גם את העובדה שמדובר בבקשה המיועדת להכשיר בדיעבד עבירות בניה, וכן את השיקול של מניעת עידוד עבריינות בניה". ראו בג"ץ 2920/94 אדם טבע ודין נ' המועצה הארצית לתכנון פ"ד נ(3) 441, 455-454 לעניין שיקולים רחבים שעניינם "בתפישה סביבתית כוללת של חברה, של כלכלה ושל איכות חיים בעיר ובכפר" (השופט, כתארו אז, חשין); על פי הפסיקה, הוכרו גם שיקולים של עידוד עליה (המ' 468/81 נוצר נ' אורביט פ"ד לה(4) 736, 740 (הנשיא לנדוי);חינוך (בג"ץ 595/75 סלמאן נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים פ"ד ל(3) 337, 353 (השופט עציוני), וכן מניעת פגיעה ברגשות דתיים (בג"ץ 237/88 מועצה מקומית גבעת שמואל נ' משרד הפנים פ"ד מב (4) 841, 849 (השופטת ולנשטיין). על אחת כמה וכמה בעידננו עתה, וכשמדובר במעין מכת מדינה של בניה בלתי חוקית ולא אחת ולא שתיים איש הישר בעיניו יעשה, שיש מקום להביא שיקולים אלה בחשבון." (הדגשה אינה במקור ו.ע.מ). יישום מבחני המשיב שהושמו בפסיקה לבחינתם של שימושים חורגים אינו מאפשר אישור הבניה והשימוש במתכונת המבוקשת. שימוש חורג כשמו כן הוא... גם אם נניח כי בשים לב לנוכח שנתבקש בשכונה, צולחת הבקשה את מבחן "עצמת" השימוש החורג הרי שהיקפו במקרה דנן חורג מכל פרופורציה. לא מדובר בחדר המיועד להתכנסות ותפילה אלא למרבית שטח המבנה המיועד למטרה זו. תכנון שכזה טעון תכנית אשר תאפשר בחינת האספקטים המתחייבים כגון דרכי גישה, נגישות ככלל והנגשת נכים בפרט, אישור משרד הבריאות למתקני "המקווה" המותקנת במקרקעין ועוד. לא זו אף זו, יש לבחון את מידת השפעתו של מוסד ציבורי בהיקף זה על בתי המגורים הסמוכים וכן על האפשרות לקיים בצידו מגורים לעוררת עצמה. בעניין זה יש להזכיר כי ההליכים עפ"י חוק התכנון והבניה נבחנים באספקלריה תכנונית אובייקטיבית ואינם מותאמים ספציפית לרצונו של מאן דהוא. אשר על כן ולאור כל האמור, לא ניתן לאשר הבקשה במתווה הנוכחי. בידי העוררת האופציות הבאות: התאמת המבנה למגורים, תוך ייחוד של קומת הכניסה לבית הכנסת ומקווה במסגרת הליך של שימוש חורג. תכנון כולל במסגרת תכנית כהגדרתה בחוק, בין אם בסמכות הועדה המקומית ובין אם בסמכות הועדה המחוזית ואיננו קובעים מסמרות בעניין זה. אשר על כן ולאור כל האמור הערר נדחה. תוספת שטחבניההקלה (תכנון ובניה)שימוש חורג