העוררים הציבו שלוש פרמטרים של פגיעה בדירותיהם: חסימה או הסתרה של נוף עירוני, פגיעת בכמות האור וכן פגיעה ברמת הפרטיות. החלטה בעררים שהוגשו בהתאם לסעיף 198 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה") בגין פגיעה נטענת במקרקעין של העוררים עקב אישור תוכנית 7374א'. רקע כללי הבניין נשוא הערר נבנה על המקרקעין הידועים כחלקה 171 בגוש 30255 ברחוב פרנס 12 בשכונת הר נוף בירושלים (להלן: "הבניין"). העוררים הינם בעלי הזכויות באחת עשר יחידות דיור בבניין (מתוך 24 יחידות הקיימות בבניין), תתי חלקות: 2, 4, 6, 8, 10, 12, 14, 16, 18, 22 ו 24. כל יחידות הדיור נשוא התביעות והערר ממוקמות באגף הצפוני של הבניין. מצפון לבניין מצויים המקרקעין הידועים כמגרש 111 מכוח תכנית 7374א' (מגרש שנוצר מאיחוד חלקות 74, 88 ו- 89 בגוש 30255), אשר במצב הקודם היה ידוע גם כמגרש 461 (להלן: "המקרקעין הגובלים"). על המקרקעין הגובלים במצב הקודם חלה תכנית המתאר לירושלים, תכנית 62. לאחר תכנית 62 אושרה על המקרקעין תכנית 3028. תכנית 3028 הגדירה את המקרקעין לצורך מרכז מסחרי, הכולל: מסחר, אולמות שמחה ומשרדים. התכנית 3028 לא קבעה זכויות בניה ופרמטרים תכנוניים נוספים, אלא הורתה כי פרמטרים אלו ייקבעו בתכנית מפורטת. עוד נציין כי חלק מהמקרקעין ייועדו לשצ"פ. ביום 22.5.2008 אושרה למתן תוקף על המקרקעין הגובלים תכנית חדשה, תכנית 7374א' (להלן: "התכנית החדשה"), אשר היא התכנית הנטענת כתכנית הפוגעת בעררים שבפנינו. התכנית החדשה משתרעת על שטח של 5,366 מ"ר ובין מטרותיה נכללת המטרה של הפיכת המרכז המסחרי והשטח הציבורי הפתוח לפרויקט מגורים ומסחר הכולל מסחר בקומת הקרקע ומעליו 9 קומות של מגורים. העוררים סברו כי יש בתכנית החדשה בכדי לפגוע בערך דירותיהם. לפיכך הוגשה מטעמם תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, כאשר התביעה נסמכת על חוות דעת השמאי מר גיל יזרעאלי. במסגרת השומה מונה שמאי התובעים את ראשי הנזק הבאים: א. הסתרה וחסימה של נוף עירוני; ב. פגיעה בכמות אור טבעי וזרימת אויר חופשית; ג. פגיעה ברמת הפרטיות; עוד מציין שמאי התובעים כי צפויה גם פגיעה לאור מטרדים בתקופת העבודות, עם זאת, ראש נזק זה אינו נכלל בתביעה. שמאי התובעים מפרט לגבי כל יחידת דיור את השפעת התכנון החדש על הדירה ואת ירידת הערך הנובעת ממנו. שמאי התובעים סוקר רקע תיאורטי וכן עסקאות הנוגעות לשומה, ולאור הנתונים מכמת את השפעת התכנון החדש על יחידות הדיור נשוא התביעות. שמאי התובעים עורך הבחנה בין דירות מזרחיות ודירות מערביות וכן עורך הבחנה בין הפגיעה לפי הקומות השונות בה מצויות יחידות הדיור. שמאי התובעים מביא גם בחשבון השבחה שנוצרה כתוצאה מביטול המרכז המסחרי בתכנית החדשה. בסיכומם של דברים, קובע שמאי התובעים פגיעה בשיעור הנע בין 3% ועד 16% בדירות השונות. הוועדה המקומית לא דנה במועד הקבוע בחוק בתביעות, ומכאן הוגשו עררים בהעדר החלטה של הוועדה המקומית. לאחר הגשת העררים קיבלה הוועדה המקומית החלטה בתביעות. נציין, כי הוועדה המקומית צרפה לדיון בפניה את המשיבה 2, אשר היא זו שחתמה על כתב שיפוי לעניין תביעות שיוגשו מכוח סעיף 197 בגין התכנית החדשה. דחיית התביעה התבססה על טענת התיישנות וכן על חוות דעתו של השמאי מר אוהד עיני, שהינו השמאי מטעם המשיבה 2. ביום 29.12.11 קבעה ועדת ערר זו כי התביעה לא נתיישנה, כמו כן הורתה ועדת הערר על העברת חוות הדעת של שמאי המשיבה 2 לידי העוררים ונתנה זכות לעוררים להגשת ערר מתוקן. בכתב הערר המתוקן מבהירים העוררים כי הם עומדים בנטל ההוכחה למינוי שמאי מייעץ. כמו כן מתייחסים העוררים לשומה מטעם המשיבה 2. המשיבות הגישו כתבי תשובה ונתקיים דיון ממושך בפני ועדת הערר. ועדת הערר סברה כי יהיה זה מן הראוי שהצדדים יקיימו משא ומתן, אולם משזה לא צלח, ניתנת החלטתנו זו. דיון מינוי שמאי מייעץ – ועמידה בנטל ההוכחה ועדות הערר השונות בשורה של החלטות ציינו, כי כל אימת שמתעוררת שאלה שמאית יש להפנות את הדיון לשמאי מייעץ, וזאת בכפוף לכך שהתובע/עורר עמד בנטל ההוכחה הראשוני. ר',למשל: ערר (חיפה) 9009/07 גולדמן יוסף נ. הועדה המקומית זבולון ואח', ערר (חיפה) 9015/09 חמו נ. הועדה המקומית זבולון, ערר (ירושלים) 15+16/08 בלס ואח' נ. הועדה המקומית ירושלים ועוד. עוד הובהר, כי כאשר מתעוררת שאלה שמאית, התוצאה שלה יכולה לנוע מדחיית התביעה לחלוטין ועד קבלתה במלואה, כך שמינוי שמאי מייעץ כשלעצמו אין בו בכדי להוות אמירה, כי על השמאי המייעץ לפסוק פיצויי כלשהו לתובע/עורר. בכל מקרה, כפי שגם נומק בהרחבה בהחלטות דלעיל, כלל זה לגבי מינוי שמאי מייעץ, כפוף לכך שהתובע/עורר עמד בנטל ההוכחה. נטל ההוכחה חל הן על עצם הוכחת הפגיעה והן על הוכחת שיעור הפגיעה. ר', לעניין זה ערעור אזרחי 1968/00 חברת גוש 2842 חלקה 10 בע"מ נגד הוועדה המקומית נתניה: "נטל ההוכחה בדבר קיום פגיעה ושיעור הפגיעה מוטל, מטבע הדברים, על התובע פיצוי." (הדגשה שלי – ג.ה.). ור' גם ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הועדה המקומית כפר-סבא ואח', עמ' 643: "...נטל השכנוע, שיסודותיו של סעיף 197(א) התקיימו, מוטל על מי שתובע פיצויים על פי סעיף זה. הוה אומר, על התובע להרים את נטל השכנוע, שהמקרקעין אכן נפגעו על-ידי תכנית, לרבות, כמובן, הוכחת שעור הפגיעה." על מנת לעמוד בנטל ההוכחה על התובע להציג חוות דעת שמאית המלמדת, לפחות לכאורה, על פגיעה וכן על שיעור הפגיעה. נציין, כי בהתאם לפסיקה אין די בסתם חוות דעת שמאית, אלא יש צורך בחוות דעת שמאית רצינית, מנומקת ואשר נסמכת על נתונים וראיות מהימנים. לעניין זה ראה פסק הדין בעניין חברת גוש 2842 חלקה 10 לעיל, וכן עת"מ 200/03 חקק נ. הועדה המקומית לתכנון ובניה מרכז. עוד נבהיר, כי ועדות הערר, וכן בתי המשפט, לא היססו לדחות תביעות כאשר השומה שצורפה אליהן לא הראתה הוכחת פגיעה. ר', לשם הדוגמא, ערר (ירושלים) 263/10 דאוד חורי נ. הועדה המקומית ירושלים ואח' וכן עמ"נ (י-ם) 42927-09-11 תלמוד תורה כללי והישיבה הגדולה "עץ חיים" בירושלים נ' הוועדה מקומית לתכנון ולבניה ירושלים. עוד נציין כי תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה, אפשר לועדת הערר להיעזר בשמאי מייעץ הן באופן כללי והן לעניין פרטני. לפיכך, ניתן בהחלט להיעזר בשמאי המייעץ גם לבחינת שאלת נטל ההוכחה, כלומר לסוגיה, האם הוכחה פגיעה ושיעורה. כלומר, לטעמנו, גם כאשר עצם שאלת נטל ההוכחה מעוררת שאלה שמאית, יכולה ועדת הערר להיעזר בשמאי המייעץ לנושא זה, לעניין זה ר' ערר (ירושלים) 246/10 זהר רפאל ואח' נ. הוועדה המקומית ירושלים. נטל ההוכחה - מן הכלל אל הפרט העוררים הציבו שלוש פרמטרים של פגיעה בדירותיהם: חסימה או הסתרה של נוף עירוני, פגיעת בכמות האור וכן פגיעה ברמת הפרטיות. אנו סבורים כי שומת העוררים מצדיקה במקרה שבפנינו העברת הנושא לשמאי מייעץ, כאשר לשם הזהירות זה ייבחן גם את עצם הפגיעה, ונבאר: שומת העוררים הינה שומה מנומקת, מפורטת ומקיפה שעונה על הסטנדרטים הקבועים בפסיקה ואף מעבר לכך. השומה מציגה הן בסיס עובדתי של המצב הקיים, הן הסתמכות על מודלים שמאים מוכרים ולבסוף אף כללת נתוני עסקאות רבים. השומה אף מביאה בחשבון רכיבי השבחה במצב החדש. חשוב לציין כי אל מול שומת העוררים מציבה המשיבה 2 שומה מרשימה לא פחות, אשר אף היא שומה בסטנדרט שמאי גבוה ביותר. אנו סבורים כי שומת העוררים מצדיקה במקרה שבפנינו העברת הנושא לשמאי מייעץ, כאשר לשם הזהירות זה ייבחן גם את עצם הפגיעה, ונבאר: שומת העוררים הינה שומה מנומקת, מפורטת ומקיפה שעונה על הסטנדרטים הקבועים בפסיקה ואף מעבר לכך. השומה מציגה הן בסיס עובדתי של המצב הקיים, הן הסתמכות על מודלים שמאים מוכרים ולבסוף אף כללת נתוני עסקאות רבים. השומה אף מביאה בחשבון רכיבי השבחה במצב החדש. חשוב לציין כי אל מול שומת העוררים מציבה המשיבה 2 שומה מרשימה לא פחות, אשר אף היא שומה בסטנדרט שמאי גבוה ביותר. ניתן אף לומר, בזהירות הנדרשת בשלב זה, כי שומת המשיבה 2, יש בה להטיל ספק של ממש בקיומה של פגיעה לפחות לגבי חלק מיחידות דיור. כך גם ניתן היה להתרשם ממצגת מפורטת שהוצגה לוועדת הערר. אולם, וזה העיקר בנושא שלפנינו, המחלוקת בין שמאי העוררים לשמאי המשיבה 2, היא בעיקר במגרש השמאי, של ניתוח מודלים שמאים, עסקאות, נקודות תצפית מדירות העוררים ונתונים נוספים. המחלוקת גם מחייבת ביקור פרטני וממצה בכל אחת ואחת מהדירות, בפרט לאור ראשי הנזק הנטענים. בנסיבות שכאלו, אנו סבורים כי מן הראוי להיוועץ בשמאי המייעץ גם בשאלת נטל הוכחת הפגיעה, לרבות הדירות לגביהם קיים ספק בעצם קיומה של פגיעה. השמאי המייעץ יערוך ביקור ממצה בכל אחת מיחידות הדיור, ייבחן את המודלים שהציעו השמאים השונים, את בסיסי הנתונים עליהם הסתמכו, את נקודות המבט והתצפית, ויהיה זה אשר ייעץ לוועדת הערר גם בסוגיה - האם הוכחה פגיעה בדירות העוררים. מלבד המחלוקת השמאית העמוקה בין הצדדים, הציבו הצדדים גם מחלוקת משפטית ותכנונית מרכזית והיא בעניין הייעוד, השימושים והפרמטרים הרלוונטיים לבניה במקרקעין הגובלים במצב הקודם. אנו סבורים כי מן הראוי כי מחלוקות אלו לגבי המצב הקודם יוכרעו על ידי ועדת הערר, כך שיימסרו בנושאים אלו הנחיות ברורות לשמאי המייעץ. הנחיות לשמאי המייעץ - הבניה המותרת במצב הקודם עמדות הצדדים: שומת העוררים מבוססת על כך שבמצב הקודם ייעוד המקרקעין הגובלים הינו למרכז מסחרי. לטעמם של העוררים המשמעות הנובעת מכך הינה כי הייתה צפויה בניית מרכז מסחרי בגובה של 3 קומות ואחוזי בניה שלא עולים על 150%. לעניין השימוש במקרקעין הגובלים טרם המועד הקובע, טוענים העוררים כי לאור הזמן שחלף ממועד אישור התכנית 3028 ועד המועד הקובע התייתר הצורך במרכז מסחרי משמעותי במקרקעין ואף שימוש לאולמות שמחה לא היה שימוש צפוי. מכאן, לטעמם של העוררים, השימוש היה צפוי במקרקעין הגובלים הינו של מרכז מסחרי מינורי ללא אולמות שמחה. שמאי המשיבה 2 סבור כי על אף שהמקרקעין הגובלים יועדו בתכנית 3028 למרכז מסחרי, הרי לא הייתה מניעה שייבנה מעל למרכז מסחרי זה מבנה מגורים. עוד מסביר שמאי המשיבה 2, כי המרכז המסחרי תוכנן להיות המרכז המסחרי של שכונת הר נוף ולכלול אולמות שמחה. שמאי המשיבה 2 מסתמך על מכתב של מר גרשוני, הממונה על המידע התכנוני בוועדה המקומית ירושלים, מיום 26.7.2004, אשר קובע כי אין מניעה לאשר מבני מגורים בקומות העליונות. כלומר, לעמדתו של שמאי המשיבה במצב הקודם היה צפוי לקום במקרקעין מרכז מסחרי משמעותי ומעליו קומות מגורים. דיון: תכנית 3028 קובעת את ההוראות הבאות לעניין המקרקעין הגובלים: כלומר התכנית מגדירה את המקרקעין הגובלים לאזור מסחרי, אולם לא מסתפקת בכך וקובעת באופן מפורש כי על מקרקעין אלו, המיועדים למסחר, יוקם המרכז המסחרי של שכונת הר נוף. התכנית אף מגדירה באופן מפורש את השימושים המותרים במרכז המסחרי הכוללים: מסחר, אולמות שמחה ומשרדים. חשוב לציין, כי מלבד מרכז המסחרי נשוא הערר מגדירה התכנית אזור מסחרי נוסף: ניתן לראות כי לגבי אזור מסחרי זה לא נקבעו הוראות שימוש או בינוי מיוחדות. תכנית המתאר לירושלים, תכנית 62 (להלן:"תכנית המתאר"), קובעת לגבי אזור מסחרי את הפרמטרים התכנוניים העיקריים הבאים: 150% בניה, שלוש קומות וגובה של 15 מ'. תכנית המתאר של ירושלים אכן מאפשרת שימוש למגורים באזור מסחרי. אנו סבורים שעיון בתכנית 3028 ככלל ובלשון ההגדרה הרלוונטית למקרקעין הגובלים בפרט, מגלה תמונה בהירה וחדה: לעניין השימושים במקרקעין הגובלים, אנו סבורים כי תכנית 3028, צמצמה באופן ברור ומובהק את השימושים המותרים באזור מסחרי כפי שנקבע בתכנית המתאר. התכנית 3028 אכן הגדירה את המקרקעין כ - "אזור מסחרי" לפי תכנית המתאר, אולם קבעה הוראות ספציפיות ומיוחדות לגבי מקרקעין אלו: ראשית, קבעה התכנית כי המקרקעין ישמשו "המרכז המסחרי של שכונת הר נוף". כלומר, אין בפנינו מגרש מסחרי "סתם" אלא המרכז המסחרי של השכונה כולה. שנית, קבעה התכנית כי הפרמטרים התכנוניים ייקבעו באמצעות תכנית מפורטת. שלישית, ומהותית, הגדירה תכנית המתאר שימושים ספציפיים למרכז מסחרי זה והם: מסחר, אולמות שמחה ומשרדים. הגדרות אלו המיוחדות למרכז המסחרי במקרקעין הגובלים מתחדדות לאור ההוראות הקיימות לאחר מכן, והמצוטטות לעיל, לגבי האזור המסחרי המיוחד. כאשר ההגדרה של אזור זה אינה כוללות פירוט שימושים או הנחיות להכנת תכנית מפורטת. לפיכך, אנו סבורים כי עיון של קונה סביר בתקנון התכנית 3028, מוביל אותו למסקנה אחת ויחידה, כי מדובר במקרקעין המיועדים למרכז מסחרי משמעותי, וישמשו רק לצורך אותם השימושים המוזכרים בו: מסחר, אולמות שמחה ומשרדים ולא למגורים. המשיבות טענו כי אף אם זו הייתה כוונת התכנית הרי לאור השנים הרבות שעברו מיום אישורה חל שינוי בצרכים ובציפיות ומכאן יש ליתן במועד הקובע פרשנות שונה לתכנית, או להתחשב בצפייה לשינויי הייעוד, כך שזה יכלול גם מגורים. איננו מקבלים עמדה זו. לטעמנו, כאשר המצב הנורמטיבי כה ברור, וכאשר יש כוונה תכנונית מוצקה לייצר מרכז מסחרי משמעותי במקרקעין (ואנו מקבלים את העמדה בדבר המרכז המסחרי), לא ניתן לשנות את לשונה וכוונתה של התכנית באמצעות פרשנות. לעניין הציפיות לשינוי ייעוד במועד הקובע, לא מצאנו ראיות להוכחת ציפיות קונקרטיות לשינוי ייעוד שכזה במועד הקובע דווקא במקרקעין נשוא התכנית החדשה, וזאת כאשר יש לנטרל את הצפיות הנובעות מהליכי אישור התכנית החדשה עצמה [ר' עמ"ן 509/08 ברנובר נ. הוועדה המקומית ירושלים ואח' ()]. תכנית 3851 (אשר אושרה ופקעה) אף היא אינה יכולה להוות תשתית להוכחת ציפיות. כאשר מצד אחד אכן ניתן ללמוד ממנה כי אושרו מגורים במקרקעין הגובלים, אולם מצד שני ניתן ללמוד מכך שזו פקעה ללא שמומש הייעוד למגורים, כי שינוי ייעוד שכזה לא צפוי להתרחש. לא מצאנו גם במסמך של מר גרשוני די על מנת לשנות ממסקנתנו זו. מדובר במסמך כללי אשר לא ברור שאכן מבטא את עמדת הוועדה המקומית במועד הקובע. יובהר, אין מדובר במידע תכנוני רשמי בהתאם לסעיף 119א' לחוק התכנון והבניה, אלא במכתב כללי, אשר ספק רב האם היה ידוע לקונה הסביר במועד הקובע. בכל מקרה, אנו סבורים כי במקרה בו קיימת לשון כה ברורה לתכנית, אין מקום לקבל הסתמכות על מקור חיצוני. עוד לעניין השימושים הצפויים טענו העוררים כי במועד הקובע לא סביר כי יאושר במקום אולם שמחות לאור הקרבה למגורים. איננו מקבלים טענה זו. התכנית 3028 נוקבת מפורשות בשימוש של אולם שמחות, ואין מדובר בקביעה שגרתית או סתמית. לפיכך, שתכנית נוקבת מפורשות בשימוש מסוים, בפרט שמדובר בשימוש שאינו שגרתי ואינו נפוץ, הרי הכוונה התכנונית מכך ברורה. מכאן, קונה סביר שהיה מתעניין במקרקעין נשוא הערר, או במקרקעין הגובלים, במועד הקובע, היה חייב להביא בחשבון כי במקרקעין הגובלים יכול להיות אולם שמחות וזאת מכוח הוראה מפורשת בתכנית. לפיכך, לעניין השימושים המותרים במצב הקודם במקרקעין הגובלים, אנו מנחים את השמאי המייעץ לשום את השימושים המותרים כשימושים למרכז מסחרי משמעותי ומהותי אשר יכול לכלול גם אולם שמחות. לעניין הפרמטרים לבינוי במקרקעין הגובלים טענו העוררים כי אלו מוגבלים לפרמטרים הקבועים בתכנית המתאר לאזור מסחרי, קרי 3 קומות, 150% וגובה של 15 מטר. איננו מקבלים טענה זו של העוררים. אנו סבורים כי גם בנושא זה לשון התכנית 3028, וכן הכוונה התכנונית העולה ממנה, הינם ברורים, ונבאר: תכנית 3028 יודעת היטב להפנות להוראות תכנית 62 כאשר היא מתכוונת לעשות כן, ור' לדוגמא ההפניה לגבי אזור מסחרי מיוחד המצוטטת לעיל וכן הוראות דומות לגבי ייעודים אחרים. לעומת זאת לגבי המקרקעין נשוא הערר לא הסתפקה תכנית 3028 בהפניה כללית לתכנית 62, ואף לא הכפיפה את ההוראות בתכנית לפרמטרים הקבועים בתכנית 62. אלא, תכנית 3028 קבעה באופן הברור ביותר כי הפרמטרים של: זכויות הבניה, הגבהים וקווי הבניה יקבעו בתכנית מפורטת. זאת ועוד התכנית 3028 אף קבעה כי התכנית המפורטת תכלול נספח בינוי. מכאן, אילו רצתה או התכוונה תכנית 3028 להגביל את הפרמטרים לבינוי לפרמטרים הקבועים בתכנית המתאר (150%, 15 מ' ושלוש קומות) הרי יכולה הייתה לעשות כך באופן מפורש. אולם, לא רק שהתכנית 3028 אינה קובעת כי פרמטרים אלו יהיו בהתאם לפרמטרים הקבועים בתכנית המתאר, אלא שהיא קובעת כי אלו יקבעו (ודוק. יקבעו בלשון עתיד) בתכנית מפורטת עתידית. לפיכך אנו סבורים כי תכנית 3028 לא הגבילה את זכויות הבניה, הגבהים וקווי הבניין לאלו הקבועים בתכנית המתאר והיא אפשרה גמישות תכנונית בנושא זה. עוד נבהיר, כי איננו סבורים שיש מקום להבחין בין הוראות התכנית 3028 לגבי "גבהים" לבין הוראה לגבי מספר קומות, ומדובר בהבחנה מלאכותית וחסרת הגיון תכנוני. לכן, כאשר התכנית 3028 מאפשרת גמישות תכנונית לקביעת "גבהים" בתכנית המפורטת, וזאת ללא המגבלה הקבועה בתכנית המתאר, גמישות זו חלה גם לגבי מספר הקומות. לאור קביעתנו זו נשאלת השאלה, אלו פרמטרים תכנוניים לבינוי על השמאי המייעץ להביא בחשבון כחלים על המקרקעין הגובלים במצב הקודם. אנו סבורים כי התשובה הינה כי על השמאי המייעץ להביא בחשבון פרמטרים תכנוניים אשר אושרו טרם המועד הקובע למרכזים מסחריים בסדר גודל דומה בעיר ירושלים או בערים דומות. לעניין זה ניתן ללמוד בהיקש מהקביעה לגבי מבני ציבור בערר 49/10 פרידוולד אלי ואח' נ. הוועדה המקומית ירושלים: "אשר על כן, אנו מנחים את השמאי המכריע לקבוע את זכויות הבניה (ונחדד - זכויות בניה ולא אחוזי בניה) למגרש 141 בהתאם לזכויות הבניה שנקבעו למגרשים בגודל דומה בייעוד דומה בתכניות או בהיתרים שאושרו טרם המועד הקובע. לעניין דומה ר' ערר (חיפה) 8002/10 יעקב ישראל ואח' נ. הועדה המקומית חיפה." נתון נוסף אשר ניתן להסתמך עליו לצורך קביעת הפרמטרים הללו, הינו כי המבנה שייבנה על המקרקעין אמור לשרת ייעוד של מרכז מסחרי משמעותי, האמור לשמש המרכז המסחרי של שכונת הר נוף. נסכם את מסקנותנו לגבי המצב הקודם במקרקעין הגובלים: השימוש במצב הקודם הינו לצורך מרכז מסחרי משמעותי אשר יכלול: משרדים, מסחר ואולמות שמחה, ולא יכלול מגורים. הפרמטרים התכנוניים לבינוי אינם מוגבלים במגבלות שקבעה תכנית המתאר 62 לאזור מסחרי, אלא ייגזרו מתכנון קיים לשימוש או ייעוד דומה במועד הקובע, תוך הבאה בחשבון של השימושים אותם הוא נועד לשרת במקרה שבפנינו. סיכום: אשר על כן, המזכירות תפנה ליו"ר מועצת השמאים בבקשה למינוי שמאי מייעץ. השמאי המייעץ ייבחן את עצם הוכחה הפגיעה (עבור כל יחידת דיור באופן עצמאי). היה והשמאי יסבור כי הוכחה הפגיעה, יכין שומה מייעצת המתייחסת להשפעת התכנית על ערך המקרקעין במובחן עבור כל דירה ודירה. יובהר, כי השמאי המייעץ יהיה רשאי לקבוע שומה מייעצת לפי שיקול דעתו המוחלט, לרבות קביעה כי לא נגרמה כל פגיעה. השמאי המייעץ יביא בחשבון לעניין המצב הקודם של המקרקעין הגובלים, את ההנחיות הבאות: המקרקעין היו מיועדים למרכז מסחרי משמעותי; השימושים המותרים במרכז המסחרי המשמעותי: מסחר, משרדים ואולמות שמחה; הפרמטרים התכנוניים למבנה המרכז המסחרי, ייגזרו ממרכזים מסחריים דומים שאושרו טרם המועד הקובע, וכן לאור הנדרש על מנת לשרת את הייעודים והשימושים שנקבעו לעיל. השמאי המכריע יביא בחשבון רכיבים משביחים בתכנית החדשה, ככל שיסבור שקיימים כאלו. הצדדים יהיו רשאים להגיש לשמאי המייעץ כל מסמך מטעמם, לרבות שומות מקרקעין, תכניות, התרים וכל מסמך אחר, לרבות מסמכים שלא הוגשו לועדת הערר, ובלבד שמסמכים אלו יוגשו במועדים הקבועים בתקנות הרלוונטיות. השמאי המייעץ ינהל את הדיון וייקבע את שכר טרחתו בהתאם לתקנות הרלוונטיות. לאחר קבלת השומה המייעצת, יהיו רשאים הצדדים להגיש השגותיהם על השומה המייעצת וזאת בתוך 30 יום מיום ששומת השמאי המייעץ הומצאה אליהם. ככל שתקבע פגיעה על ידי השמאי המייעץ לדירה מסויית, ייקבע את ערך הפגיעה באחוזים משווי הדירה וזאת לצורך בחינת הפטור מתשלום לפי סעיף 200 לחוק התכנון והבניה. במסגרת ההשגות יהיו המשיבות רשאיות לטעון לתחולת הפטור לפי סעיף 200 לחוק התכנון והבניה. העדר טענה בנושא תחשב כויתור על טענת הפטור. לא יומצאו השגות כאמור לעיל ו/או טענות לתחולת סעיף 200, תבחן ועדת הערר את השומה המייעצת ותיתן לה תוקף. ראוי כי הצדדים ינצלו את הזמן עד למינוי השמאי המייעץ לנהל מו"מ ביניהם. בניהחוק התכנון והבניהתכנון ובניה