בקשה להיתר בנייה להריסת חלקים מהבניין, ביצוע שינויים ותוספות בנייה על ידי הרחבת הקומות הקיימות עד 25 מ' מכח תמא/38, תמורת חיזוק הבניין והשלמת קומת הגג הקיימת בקונטור הבניין. הועדה המקומית אישרה את הבקשה להיתר אך קבעה בין היתר בהחלטתה כי "לא תהיה חריגה מעבר לקווי הבניין הקדמיים המותרים." מהדיון בפנינו התברר כי הכוונה הינה לעמודי חיזוק אשר אמורים להיבנות בחלק המזרחי של הבניין, הפונה לרחוב דיזנגוף, כאשר על פי הבקשה להיתר עמודי חיזוק אלה אמורים להיבנות בצמוד לקירות הבניין הקיימים תוך שהם בולטים מעבר לקירות אלה עד 30 ס"מ. העמודים האמורים מבוקשים מעבר לקו הבניין הקבוע בתוכנית החלה במקום. לטענת הועדה המקומית הבניין בנוי כבר היום מעבר לקו הבניין המותר על פי התב"ע, ולפיכך אין לדעתה לאפשר מבחינה אדריכלית את בניית העמודים האמורים, אשר יבלטו עוד יותר מעבר לקו הבניין. יצוין כי על פי התוכנית חצר החלקה צורף לרחוב, כך שהבנייה המבוקשת תימצא למעשה בתחום המדרכה, אך בתוך תחומי החלקה. לטענת הועדה המקומית יש לבצע את הבנייה באופן שעמודי החיזוק יובלעו בתוך הקירות הקיימים. לטענת העוררת דרישה זו של הועדה המקומית מחייבת תכנון קונסטרוקטיבי שונה של הבניין, אשר ייקר באופן משמעותי את עלות החיזוק של הבניין. כמו כן טוענת העוררת כי הבלטת העמודים מעבר (ובצמוד) לקירות הבניין הקיימים, לכיוון רחוב דיזנגוף, לא יגרום לפגיעה כל שהיא בבניין מבחינה אדריכלית, ובין היתר בשל כך כי כבר היום קיימים אלמנטים הבולטים מעבר לקירות הבניין, ובעיקר מרפסות, מהקומה הראשונה ואילך. אנו קיבלנו ביום 27.6.11 החלטת ביניים, כי העוררים ימציאו לנו חוות דעת קונסטרוקטיבית על מנת לבסס את טענתם כי עלות הבנייה בדרך אותה דורשת הועדה המקומית גבוהה בצורה בלתי סבירה ביחס ליתרון האדריכלי שיושג. כמו כן, קבענו כי אנו נבקר במקום על מנת להתרשם בצורה בלתי אמצעית מטענת הועדה המקומית. ביום 12.7.2011 קיבלנו דו"ח מהקונסטרוקטור, מר ציון דהן, בה נטען כי הטמעת עמודי החיזוק בתוך הקירות הקיימים של המבנה עלול לגרום לנזק למערך הקונסטרוקטיבי הקיים של הבניין, וכן כי שיטת חיזוק זו תכפיל את עלות החיזוק, כאשר אותו קונסטרוקטור נקב בסכום של עלות נוספת המגיעה לכ-900,000 ₪. קודם שניגש להכריע במחלוקת נשוא ערר זה, שומה עלינו לברר את מקור הסמכות של מוסדות התכנון לאשר בנייה לפי תמ"א 38 מעבר לקווי הבניין הקבועים בתוכנית החלה במקום, ובעיקר בקו בניין קדמי כבמקרה הנדון שבו לא ניתן לאשר חריגה מקו בניין בדרך של הקלה, ואת היקף ותנאי סמכות זו. סעיף 10 לתוכנית השימור קובע כי: ניתן לאשר היתר בנייה לחיזוק מבנה בתנאים הבאים: 10.1. על אף האמור בכל תוכנית, תותר חריגה מגובה ומקווי הבניין המותרים על פי התכנית החלה על המבנה, ובלבד שהחריגה הנחוצה לחיזוקו לא תחרוג מהדרוש לשיטת החיזוק המוצעת והחומרים המתאימים, כפי שיאושרו בבקשה להיתר. 10.2. רכיבי חיזוק הבניין יעוצבו במשולב עם חזיתות המבנה לשביעות רצון מהנדס הועדה המקומית. אומנם, כותרת הסעיף דלעיל היא "חיזוק בלבד" ואולם אין לדעתנו ללמוד מכך כי הסעיף אינו חל במקום שבו מתבקשת תוספת בנייה מכח התמ"א, אלא שכותרת זו נועדה לדעתנו להבדיל את 10 מסעיפים 11.1.3. א. ו 11.2.א. לתמ"א, המתירים אף הם חריגה מקווי הבניין, מעבר לקבוע בסעיף 10, במקרה של הוספת אגף או הרחבת דירות קיימות. נשאלת השאלה מתי יש לומר כי "החריגה הנחוצה לא תחרוג מהדרוש לשיטת החיזוק המוצעת ...." כך לדוגמה במקרה הנדון ניתן לטעון כי קיימת אפשרות לבצע את שיטת החיזוק המוצעת לבניין, דהיינו בניית עמודי חיזוק בהיקף הבניין הקיים, תוך חציבתם בתוך קירות הבניין הקיים, כדרישת הועדה המקומית, ולא בדרך של הצמדתם לקירות החיצוניים של הבניין, תוך חריגה אל מעבר לקווי הבניין. אנו כבר הבענו את דעתנו בעבר כי במסגרת הפעלת שיקול הדעת של רשויות התכנון יש להביא בחשבון גם את המשמעות הכלכלית של החלטות תכנוניות. ביצוע עבודות בנייה, לרבות שיפוץ וחיזוק בניינים קיימים, אינו יכול להיות מנותק משיקולים כלכליים. על מוסדות התכנון לשקול במקרים המתאימים את העלות הכלכלית של דרישותיהן מול היתרון האדריכלי או העיצובי שדרישתם מביאה. כאשר מדובר בעלות גבוהה יש לשקול אם זו מוצדקת, והאם אין בכך כדי להטיל מעמסה כלכלית בלתי סבירה ובלתי מידתית על מבקש ההיתר. ברוח זו יש לפרש גם את קביעת סעיף 10 לתמ"א 38 המאפשר חריגה מקווי הבניין בתנאי כי "החריגה הנחוצה לא תחרוג מהדרוש לשיטת החיזוק המוצעת ...." דהיינו, יש לבדוק את "נחיצות" החריגה מקו הבניין גם בהתחשב בעלות הכלכלית של בינוי חלופי אשר לא ידרוש את החריגה מקו הבניין. גם במקרה הנדון ניתן אומנם לבצע את שיטת החיזוק של הבניין המוצעת ללא בניית עמודי החיזוק מעבר לקו הבניין, ותוך חציבתם בתוך הקירות הקיימים ואולם, העלות של חיזוק שכזה גבוהה באופן משמעותי מאופן החיזוק המבוקש על ידי מבקשי ההיתר. חוות הדעת של הקונסטרוקטור מטעם העוררת קובעת כי העלות הנוספת של הטמנת עמודי החיזוק בקירות הקיימים מגיעה ל 900,000 ₪. הועדה המקומית העבירה חוות דעת זו לבדיקת המהנדס מר ישראל דוד מטעמה אשר לא סתר קביעה זו של הקונסטרוקטור מטעם העוררת. יתרה מזו, הוא קבע כי עלות נוספת זו אינה מידתית לדעתו לצורך מניעת הבלטת עמודי החיזוק מעבר לקירות החיצוניים של המבנה. חוות דעת זו, אשר הומצאה לנו על ידי הועדה המקומית ברוב הגינותה, תומכת בעמדת העוררת כי אין זה סביר להטיל עליה לבנות את עמודי החיזוק בתוך הקירות החיצוניים של הבניין. לפיכך ניתן לדעתנו להחיל במקרה הנדון את הוראות סעיף 10.1 לתמ"א 38 ולאפשר את בניית עמודי החיזוק מעבר לקווי הבניין, וראוי לאפשר זאת לאור המרכיב הכלכלי שפורט לעיל. ועדת הערר ביקרה במקום. בבניין הנדון קיימות מרפסות הבולטות מעבר לקו הבניין אל תוך רחוב דיזנגוף וכן, מעל לקומת הקרקע, הקומה המסחרית, קיים קרקוב הבולט מהבניין בכ 30 ס"מ. בנסיבות אלה של המבנה הקיים של הבניין, לא מצאנו ממש בטענת הועדה המקומית כי בניית עמודי החיזוק מחוץ לבניין יגרמו לפגיעה חזותית או אדריכלית משמעותית לבניין, וגם אם החיזוק האידיאלי היה כי עמודי החיזוק יוטמעו אל תוך קירות הבניין, הרי שבמקרה הנדון עלות ביצוע החיזוק בדרך זו אינו שקול כנגד היתרון האדריכלי שבביצוע החיזוק בדרך זו. לפיכך, אנו מקבלים את הערר ומבטלים את התנאי של הועדה המקומית דלעיל. הריסת מבנהבניהתוספת בניהתמ"א 38תמ"אהיתר בניהבניין