ביקש כי יתאפשר לו לעשות שימוש בחלק יחסי גדול יותר מתוך השטח הנוסף המתקבל בגין אותה הקלה מחלקו ברכוש המשותף, וזאת בין היתר בטענה כי בעלי היחידות בקומת הקרקע אינם יכולים לנצל את חלקם היחסי בהקלה האחוזית האמורה בשל האופן בו בנויות יחידותיהם. הועדה המקומית לא אישרה את הבקשה להיתר מהנימוק, כי העורר לא יכול לקבל שטחי בניה, מכוח ההקלה האחוזית המבוקשת על ידו, בחלק העולה על חלקו היחסי ברכוש המשותף. הדיון בפנינו התמקד בשאלה העקרונית, כיצד על הועדה המקומית לנהוג בשאלת חלוקת אחוזי בניה הקיימות על מגרש שיש בו יותר מבעלים אחד. האם על הועדה המקומית לבדוק ולוודא בכל היתר בניה כי כל מבקש היתר מנצל את חלקו היחסי בזכויות הבניה הקיימות על מגרש, או שמא מדובר בנושא קנייני אשר אין לועדה המקומית לעסוק בו. לאחר ששמענו ברחבה את טענות הועדה המקומית בנדון, אנו רואים מקום להרחיב בנושא עקרוני זה. על פי הפסיקה, זכויות בניה הינן רכוש בבעלות משותפת של השותפים במקרקעין (להבדיל מרכוש משותף). לפיכך, שאלת השימוש והניצול של זכויות בניה במגרש בכלל, ושל זכויות בניה בלתי ממומשות אשר נותרו על מגרש בנוי בפרט, היא לכאורה שאלה קניינית. עם זאת, במקרים רבים קיים אינטרס תכנוני כי זכויות הבניה הקיימות על מגרש, בין עם מדובר במגרש שעדין לא בוצעה עליו בניה, ובין אם מדובר בזכויות בניה בלתי ממומשות הקיימות על מגרש בנוי, ינוצלו על ידי בעלי הזכויות במגרש באופן יחסי, על מנת להביא לתוצאה תכנונית ואדריכלית ראויה אשר תשמור על הפרופורציות התכנוניות של הבינוי במגרש. "שאיבת" כל הזכויות לחלק מהמגרש, על ידי אחד או חלק מבעלי יחידות הדיור במגרש, עלול להביא לתוצאה תכנונית בלתי רצויה. לפיכך, יש לשאלת חלוקת אחוזי הבניה בין הבעלים המשותפים למגרש, ובמיוחד כאשר מדובר על חלוקת זכויות בניה בלתי ממומשות במגרש בנוי, גם פן תכנוני מובהק. ניתן לחלק את המצבים של קיום זכויות בניה בלתי ממומשות למספר מצבים: מצב בו זכויות הבניה הקיימות על המגרש, או זכויות הבלתי ממומשות הקיימות על מגרש בנוי, ניתנות לניצול על ידי כל בעלי הזכויות במגרש באופן שווה או באופן יחסי לזכויותיהם במגרש. מצב בו לאור צורת הבינוי של הבניין הקיים על המגרש, או צורת המגרש, רק חלק מבעלי הזכויות במגרש יכולים לנצל את זכויות הבניה. לדוגמה, כאשר הדירות המצויות בקומת הקרקע או בקומות מעליהן בנויות על קו הבניין של המגרש, כך שהן אינן יכולות לנצל את זכויות הבניה הבלתי ממומשות הקיימות על המגרש לצורך הרחבת הדירות, ורק הדירות המצויות בקומה העליונה יכולות לנצל זכויות אלה בדרך של בניה על גג הבניין. מצב בו זכויות הבניה הבלתי ממומשות הקיימות במגרש הן זכויות "צבועות", אשר מיוחסות על פי טיבן וטבען למקום מסוים במגרש. כך לדוגמה, זכויות בניה המוענקות לבניית חדרי יציאה לגג ניתנות לניצול מטבע הדברים אך ורק על ידי בעלי הדירות בקומה העליונה (מבלי להיכנס לשאלה האם הגג המצוי מעל לדירתם צמוד לדירתם או הינו בבחינת רכוש משותף). כך גם במצב שבו תכנית מעניקה זכויות לבניית מרתפים היכולים לשמש את הדירות שמעליהם. זכות זו יכולה להיות מנוצלת רק לבעלי הדירות בקומת הקרקע. עד כאן עסקנו בשלושה מצבים בהם זכויות הבניה הקיימות על מגרש באות מתוקף תכניות החלות במקום. קיים מצב נוסף, בו קיימות על מגרש זכויות בניה בלתי מנוצלות בכוח. מדובר באותם מקרים בהם חלה על המגרש תכנית שהופקדה לפני יום 1.8.89, בהם מוסמכת הועדה המקומית לאשר הקלות אחוזית של 6% לשיפור דיור, 5% להקמת מעלית ו- 2.5% לכל קומה נוספת על מספר הקומות המותר לפי התכנית, ולא יותר מ- 5%. גם במקרה של אישור זכויות בניה נוספות אלה על ידי הועדה המקומית יתכנו שני מצבים: מצב בו כל בעלי הדירות במגרש יכולים לנצל את הזכויות הנוספות המוענקות כהקלה אחוזית. מצב בו לאור צורת הבינוי של הבניין הקיים, או צורת המגרש, רק חלק מבעלי דירות יכולים לנצל זכויות בניה נוספות אלה. כפי שועדת ערר זו החליטה כבר לא פעם, אל להן למוסדות התכנון לעסוק בשאלות ובמחלוקות קנייניות. ראה לענין זה לדוגמה ערר 5546/07 ירון שפיגל נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב. לנוכח האמור, כאשר בפני הועדה המקומית בקשה להיתר בניה בה מבקש אחד מהבעלים במגרש לנצל את אחוזי/ שטחי הבניה הקיימים על המגרש בהיקף העולה על חלקו היחסי במגרש או ברכוש המשותף, על הועדה המקומית לשקול האם מבחינת תכנונית יש לדעתה לעמוד על חלוקה יחסית של זכויות בניה אלו בין כל הבעלים של המגרש. במקרה כזה, יכולה הועדה המקומית לדרוש כי הבקשה להיתר בניה תביא לידי ביטוי חלוקה יחסית של זכויות הבניה, ובמקרים המתאימים היא אף יכולה לדרוש הכנת תכנית בינוי לכל המגרש, אשר תציג כיצד ינוצלו זכויות הבניה בכל המגרש, אם וכאשר יתר הבעלים יבקשו אף הם לנצל את זכויות הבניה הבלתי ממומשות על פי חלקם. כאשר מדובר בזכויות בניה הניתנות לניצול רק על ידי חלק מבעלי הדירות בבניין, על הועדה המקומית לבצע שיקול זה ביחס לאותם בעלי דירות היכולים לנצל את הזכויות האמורות. הדברים לעיל יפים הן במצב שבו זכויות הבניה קיימות על המגרש מכוח תכנית, והן במקרה בו זכויות הבניה מוענקות על ידי הועדה המקומית במסגרת אישור הקלה אחוזית. באותם מצבים בהם אין לועדה המקומית עמדה תכנונית באשר לאופן חלוקת אחוזי הבניה, יכולה הועדה המקומית לאשר היתר בניה גם כאשר מבקש ההיתר עושה שימוש בזכויות הבניה בחלק יחסי העולה על חלקו במגרש או ברכוש המשותף. עם זאת במקרה כזה יכולה הועדה המקומית, לדרוש כי בהודעה שתימסר ליתר בעלי הדירות בבנין לפי סעיף 2(ב) לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל-1970, תופנה תשומת ליבם של יתר בעלי הזכויות במגרש או בבנין לכך, כי מבקש ההיתר עושה בבקשתו שימוש באחוזי בניה העולים על חלקו היחסי במגרש או ברכוש המשותף, וזאת מטעמי זהירות ומניעת מצב בו יתר בעלי הזכויות במגרש לא יהיו מודעים לתוכן הבקשה להיתר, כי זה מנצל גם את חלקם באחוזי הבניה. לדעתנו, כאשר מדובר בהענקת זכויות בניה במסגרת הקלה אחוזית, חובה על הועדה המקומית לדאוג כי יובא לידיעת יתר בעלי הזכויות במגרש, בדרך האמורה לעיל, כי מגיש הבקשה להיתר מבקש לעשות שימוש בחלק העולה על חלקו היחסי במגרש או ברכוש המשותף מתוך שטחי הבניה המתקבלים כתוצאה מאישור ההקלה האחוזית, שכן הפעם מדובר באחוזי בניה המוענקים על ידי הועדה המקומית, ומבחינה זאת ניתן לראות בוועדה המקומית כמעין נאמן של כל בעלי הזכויות במגרש ביחס לזכויות בניה אלו. נדגיש, כי אין בהחלטתנו זו כדי לעסק בצד הקנייני של ניצול לא שוויוני של זכויות בנייה. במקרה הנדון בפנינו הודיעה לנו הועדה המקומית, כי מבחינה תכנונית אין לה עמדה לענין אופן ניצול שטחי הבניה המתקבלים כתוצאה מאישור ההקלות האחוזיות שהתבקשו, ולפיכך הא אינה מתנגדת כי מבקש ההיתר ינצל זכויות בניה העולות על אלה המגיעות לו לפי חלקו היחסי ברכוש המשותף. לפיכך אנו מקבלים את הערר במובן זה שאנו מאשרים את היתר הבניה המבוקש, בכפוף להמצאת הודעה לכל דיירי הבניין, במסגרת ההודעה לפי סעיף 2(ב) לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל-1970, כמפורט לעיל. בניההקלה (תכנון ובניה)רכוש משותף