התניית היתר בהריסת מחסן אין מחלוקת, כי לא נמצא היתר בנייה ביחס למחסן האמור בתיקי הועדה המקומית, ואף בידי העורר אין היתר בנייה שכזה. לטענת העורר, המחסן נבנה במקור כחנות ולטענתו, אביו רכש חנות זו והפעיל בה עסק במשך שנים רבות. לטענתו, לחנות הנדונה ניתן בזמנו היתר בנייה, דבר המוכח לטענתו מהעובדה כי המחסן נרשם בשעתו כתת חלקה בפנקס הבתים המשותפים, כיחידה רישומית עצמאית ונפרדת. לטענתו, המבנה הנדון נבנה בשנות החמישים, ובמשך שנים רבות נוהל בו עסק, מבלי שנטען מעולם כי המבנה בנוי שלא כדין. עוד טוען העורר כי גם אם היתר הבנייה לא נמצא, הרי שהאשמה בכך נעוצה בועדה המקומית, ואין להטיל עליו את החובה להוכיח כי המבנה הנדון נבנה בעבר בהיתר. למצער, יש לטענת העורר להפעיל במקרה הנדון את "חזקת כשרות המעשה המנהלי", באופן שיש לראות את הבניין הנדון ככזה שיצא לו היתר בנייה. לחלופין טוען העורר כי אין כל זיקה בין המחסן לבין דירתו ולכן, אין לקשור את מתן היתר הבנייה לבנייה המבוקשת בדירה לבין הריסת המחסן. לטענת הועדה המקומית המדובר במבנה שאינו חוקי, הבנוי כאמור מעבר למרווחי הבנייה ובמקום שבולט מאד לעיני כל מי שעובר ברחוב, קיים קשר משפטי ותפקודי בין המחסן לבין דירתו של העורר, הן בשל עובדת זהות הבעלים והן בשל העובדה כי המחסן משמש למעשה את הדירה, שכן הוא משמש היום לצרכי אחסון של העורר. לאחר ששקלנו את טענות הצדדים החלטנו לדחות את הערר. חובת הוכחת קיומו של היתר בנייה החובה להציג היתר בנייה חלה על מי שטוען כי המבנה נבנה בהיתר, ואין הוא יכול לטעון כי העדרו של היתר נובע מכך כי זה הלך לאיבוד, בשל מחדל של הועדה המקומית. אם נקבל טענה זו, מבלי שהוצגו בפנינו כל ראיות של ממש המוכיחות אותה, הרי שלא יהיה לדבר סוף ובכל מקרה שבו ייטען על ידי הועדה המקומית כי קיים מבנה ללא היתר, או כי קיימת בנייה בסטייה מהיתר, יטען בעל המבנה כי ניתן בעבר היתר, כי זה הלך לאיבוד באשמת הועדה המקומית ואשר על כן, כי יש להכיר בכשרות אותה הבנייה. "חזקת כשרות המעשה המינהלי" גם "חזקת כשרות המעשה המנהלי" לא תביא ישועה לעורר במקרה הנדון. "חזקת כשרות המעשה המינהלי" או מה שמכונה בפסיקה גם כ "חזקת כשרות המינהל" משמעותה, כי כאשר רשות מנהלית מבצעת פעולה היא מוחזקת כמי שביצעה את אותה פעולה כדין, ובמסגרת סמכויותיה. חזקה זו ניתנת לסתירה, ואולם על מי שטוען נגד הפעולה המנהלית מוטלת חובת הבאת הראיות לסתירת אותה חזקה. כך נקבע בעת"מ 318/04 עטיה נ' עיריית באר שבע כי: " המעשה המינהלי נהנה "מחזקת כשרות" ולפיה כל פעולה מינהלית מוחזקת ככזו שנעשתה על-פי הדין והמבקש לסתור זאת, עליו הנטל להוכיח (ראה בג"ץ 7351/95 נבואני נ' השר לענייני דתות [1], בעמ' 129) חזקה זו ניתנת לסתירה, אולם מהיבט נטל הבאת הראיות, מוטל הוא על כתפי הטוען לפגם בהליך: "חזקה היא... שאין רשות ציבורית עושה פעולה משפטית בלי שהוסמכה לכך על-פי הדין... ואולם חזקת התקינות איננה מעבירה את נטל השכנוע אל הצד השני; השפעתה מתמצית בתחום נטל הבאת הראיות, המוטל על כל אחד מן הצדדים" (ע"א 109/87 חוות מקורה בע"מ נ' חסן [2], בעמ' 13-12). " אין בכוחה של החזקה ליצור "מעשה מינהלי" יש מאין. כך לדוגמה, כאשר הועדה המקומית טוענת כי אין לנכס מסוים היתר בנייה, הרי שמעצם עובדת קיומו של אותו נכס במשך שנים רבות, מבלי שרשויות האכיפה נקטו בכל פעולה נגדו, לא ניתן להניח, על בסיס חזקת כשרות המעשה המינהלי, קיומו של היתר בנייה לאותו נכס. לפיכך אנו דוחים את טענת העורר כי יש להסיק מהעובדה כי הועדה המקומית לא נקטה בפעולה נגד המחסן כי זה נבנה בהיתר. עובדת רישום המחסן כיחידה נפרדת בפנקס הבתים המשותפים גם העובדה כי הנכס הנדון רשום כיחידה עצמאית ונפרדת בלשכת רישום המקרקעין, אינה מוכיחה דבר. כידוע, עד לפני מספר שנים לא היתה קיימת התאמה בין הרישום בלשכת רישום המקרקעין לבין השאלה אם לנכס הרשום כיחידה עצמאית ונפרדת בפנקס הבתים המשותפים יש היתר בנייה. לפי אותה פרקטיקה, הרישום בפנקס הבתים המשותפים שיקף את המציאות הפיזית הקיימת בבית המשותף, ללא קשר לשאלה אם אותה מציאות פיזית בנויה בהיתר, אם לאו. לפיכך, אנו נתקלים פעם אחר פעם במקרים בהם קיימות יחידות, לרבות דירות מגורים (בעיקר בקומת העמודים המפולשת ובקומת הגג), הרשומות כיחידות עצמאיות ונפרדות בלשכת רישום המקרקעין, ואשר אין להן כלל היתרי בנייה. עובדה זו צריכה להיות לנגד עיני מי שרוכש נכס (ובמיוחד לעיני בעלי המקצוע אותם הוא שוכר לצורך ביצוע הרכישה) אשר חלה עליהם לדעתנו החובה לבדוק אם לנכס הנרכש יש היתר בנייה (ובנוסף - מה יעוד הנכס על פי ההיתר והאם קיימות בו חריגות בנייה ביחס להיתר). לסיכום, העובדה כי המחסן הנדון רשום כיחידה עצמאית ונפרדת בלשכת רישום המקרקעין אינה מוכיחה דבר לעניין השאלה האם זה נבנה כדין. לנוכח מסקנתנו כי המחסן הנדון נבנה ללא היתר, אנו בדעה כי צדקה הועדה המקומית בכך שהיא התנתה את מתן היתר הבנייה לעורר בהריסת המחסן הנדון. כאשר אדם מבקש היתר בנייה, על הועדה המקומית להתנות את מתן ההיתר בהריסת כל בנייה לא חוקית באותו מגרש השייכת למבקש ההיתר. הדבר מקבל משנה תוקף במקרה שבו הבנייה הבלתי חוקית קשורה מבחינה פונקציונאלית במבנה נושא הבקשה להיתר בנייה. במקרה הנדון, טענו בפנינו העוררים כי המחסן משמש אותם היום לשם איחסון פריטים אישיים ובמילים אחרות, המחסן מהווה למעשה יחידת אחסון עבור דירת העורר. במקרה כזה קיים גם קשר פונקציונאלי בין הבנייה הבלתי חוקית לבין הדירה נושא הבקשה להיתר, וזאת מעבר לקשר המשפטי, בשל זהות הבעלויות. לאור כל האמור לעיל דין הערר להידחות מהנימוק כי המחסן נשוא הערר בנוי ללא היתר, הוא שייך לעורר והוא אף משרת את דירתו של העורר בה הוא מבקש לבצע את עבודות הבנייה, ולפיכך צדקה הועדה המקומית כשזו התנתה את מתן היתר הבנייה לביצוע עבודות בנייה בדירת העורר בהריסת המחסן. בשולי הדברים נציין, כי מתוך התמונות שהוצגו בפנינו, קיימת גם הצדקה תכנונית מובהקת להחלטת הועדה המקומית לדרוש את הריסת המחסן הנדון, כתנאי להיתר הבנייה, שכן בשל מיקומו של אותו מחסן, בחזית הבניין הפונה לרחובות לוס אנג'לס ורוטשילד, הרי שהבנייה הבלתי חוקית הנדונה מהווה מפגע ארכיטקטוני קשה לסביבה. מחסן