טוענים העוררים כי הבקשה להיתר מכילה חריגה בגובה הבניין ובשטחי הבנייה לעוררים גם טענות ביחס לחלקה מצרנית, אך אלו אינן רלוונטיות לבקשה להיתר נשוא ערר זה. העוררת חיון מסבירה כי מתן היתר להרוס את הכניסה לבית בו היא מתגוררת אינו ראוי. ערר 48/12 - ערר "ועד החצרות": העורר בערר זה, אשר הינו "ועד" המיצג מספר בעלי דירות, מלין כנגד אישור ההקלה של בניה שלא בהינף אחד. לטעמו, מתן אישור לבניה היום על המקרקעין תמנע אפשרות בניה בחלקה 24 בעתיד. נימוק נוסף לטעמו של העורר בערר זה הינו, כי הבניה תגרום לתושבי החצרות מטרד של ממש, ולכן ראוי לצמצם את משך הבניה לפעם אחת בלבד. עוד דורש העורר כי הכניסה לחניה תהא אך ורק מדרום לרחוב יפו וכי לא יאושרו המרפסות המהוות פגיעה בתושבים הותיקים. ערר 34/12 - ערר הבעלים ע"י עו"ד סיון: העוררים בערר זה, אשר הינם בעלי הזכויות במקרקעין, מלינים אך ורק על החלטת הוועדה המקומית לבטל את מרפסות הזיז החורגות מקו הבניין. העוררים בערר זה טוענים כי סעיף 10 לתכנית אשר צוטט לעיל, ואשר עוסק באיסור הקלות בקווי הבניין, אינו נוגע למרפסות. לטענת העוררים, מותר, כחלק בלתי נפרד מהתכנית, להקים מרפסות זיז לפי תכנית המתאר 62. מכאן העוררים טוענים כי לא רק שאין מדובר בסטיה ניכרת, אלא מדובר בבקשה תואמת תכנית, היות והמרפסות תואמות את ההוראות הרלוונטיות בתכנית 62, אשר הוראותיה אומצו בתכנית. לחלופין טוענים העוררים בערר זה כי ניתן לאשר את בניית המרפסות בהתאם לתקנה 4.03 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל - 1970 (להלן: "תקנות הבקשה להיתר") המתירה בניה במרווחים. לחלופי חלופין טוענים העוררים בערר זה כי אין מדובר בסטייה ניכרת לאור סעיף 2(5)(א) לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), תשס"ב-2002. הליכי הדיון בעררים: הליך הדיון בעררים אלו היה ממושך וממצה. בשלב הראשון התנהל דיון בנושא המסמכים שהעוררת גב' חיון טענה כי היא זכאית לקבל, כאשר ועדת הערר חייבה להעביר לידי הגב' חיון את כל המסמכים הרלוונטיים. לאור המסמכים אפשרה ועדת הערר לגב' חיון להגיש השלמת טענות, והשלמה שכזו אכן הוגשה. לאחר השלמת הטענות נתקיים דיון נוסף בפני ועדת הערר במסגרתו נשמעו טענות הצדדים בהרחבה. בסופו של הדיון ביקשה הגב' חיון להגיש התייחסות בכתב על ידי עו"ד ששכרה, ועדת הערר נענתה לבקשה. במסגרת השלמות הטיעון (שלא הוגשה על ידי עו"ד) מודה הגב' חיון כי לאור התכנית יש להרוס את המדרגות לביתה, אך לטענתה התכנית אושרה בחוסר תום לב ובניגוד להחלטות הוועדה המחוזית. הגב' חיון אף ציינה כי פנתה לוועדה המחוזית לצורך תיקון התכנית. עוד הוסיפה הגב' חיון כי אף אם ניתן לאשר את התכנית הרי יש צורך באישור הוועדה המחוזית לפי סעיף 145(ג) לחוק התכנון והבניה. במקביל הודיעו הבעלים כי בעלי חלקה 24 מעוניינים לשתף פעולה ואף להתייצב בפני ועדת הערר. לפיכך, נקבע דיון נוסף בפני ועדת הערר. במסגרת דיון זה הוגשו מסמכים נוספים מטעם הגב' חיון. בדיון עצמו הוצג יפויי כוח של בעלי חלקה 24 לעו"ד לומברוזו ב"כ בעלי המקרקעין לייצגם בפני ועדת הערר. עו"ד לומברוזו הודיע בשם בעלי חלקה 24 כי הם הגישו בקשה להיתר לבניה בחלקה 24 מכוח התכנית וכי נפתח כבר תיק בקשה להיתר בעניין. עוד הוסבר כי הכוונה לקדם את הבקשה להיתר לצורך הוצאת היתר בניה. העוררים, ובפרט הגב' חיון, הגיבו על הודעה זו וכן העלו טענות נוספות, אשר עיקרן חוסר תום לב של בעלי המקרקעין ושל הוועדה המחוזית. בסיומו של הדיון, אפשרה ועדת הערר, לעו"ד שהתייצב מטעם הגב' חיון ומטעם יתר העוררים בערר 549/11 להגיש סיכומי טענות בכתב. סיכומים אלו לא הוגשו במועד שנקצב, כך שניתנת החלטה זו. דיון: הבניה תואמת התכנית כפי שפרטנו לעיל לעוררים השונים טענות כנגד עצם הבניה המבוקשת במקרקעין. התכנית שאושרה על המקרקעין הינה תכנית מפורטת הכוללת הוראות בניה ברורות. לפיכך, בעניננו, מתן היתר בניה הינו השלב המשלים את הליך התכנון, בהיותו המסמך הסטטוטורי האמור להוציא מהכוח אל הפועל את התכנון הקיים. באופן עקרוני, ואף מעשי, השקלא והטריא התכנוניים נעשים בשלב התכנון (קרי התכנית) ולא בשלב הרישוי. שלב התכנון הוא השלב המתאים לשקול את היתרונות והחסרונות התכנוניים של הבניה המבוקשת, ובמסגרת זו אף את הפגיעה בסביבה ובשכנים. התכנית היא זו אשר מפורסמת להתנגדויות, והיא זו אשר מוכרעת על ידי גוף רב גווני האמור להוביל לתוצאה התכנונית הטובה ביותר. לעומת זאת שלב הרישוי אינו שלב מתאים לעריכת איזונים ושיקולים, זהו שלב שמתבצע ללא פרסום (כאשר אין הקלה), ואשר יכול להיות מוכרע על ידי ועדת הרישוי המצומצמת. יתרה מזו, מיום שנתפרסמה התוכנית הרי הינה כ"דין", ובעלי הזכויות רשאים להסתמך על הזכויות (ואף החובות) מכוח הדין, כך שהליך הרישוי אינו אמור לגרוע או להוסיף על הזכויות והחובות שנקבעו בהליך התכנון וגובשו במסגרת התכנית. לפיכך, ההלכה הברורה והחד משמעית הינה, כי כאשר היתר בניה תואם את התכנון החל על המקרקעין, יסרבו מוסדות התכנון לאשרו רק במקרים נדירים וקיצוניים ראה, למשל, בג"ץ 1636/92 העמותה לשמירת איכות החיים והסביבה ברמת אביב ואח' נגד הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז ת"א ואח' (). וראה גם בג"צ 18/82 חברה קדיש"א גחש"א ת"א נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה ת"א ואח' (), אשר צוטט בהסכמה בהחלטות רבות מספור של מוסדות התכנון למיניהם. במקרה שלפנינו כאשר מדובר בתכנית חדשה יחסית ובעלת הוראות ברורות, לא רק שאין מקום לסרב לעצם הבניה המבוקשת, אלא יש לעודד את הבניה בהתאם לתכנית. לפיכך, אנו סבורים כי ראוי ונכון פעלה הוועדה המקומית כאשר אישרה את הבקשה להיתר בכפוף להתאמתה המלאה להוראות התכנית. בטלות של הוראות התכנית הגב' חיון והעוררים בערר 549/11 טענו לבטלות של התכנית החלה על המקרקעין כולה או לחלופין חלקה. התכנית עליה מלינים העוררים הינה תכניות בסמכות הוועדה המחוזית. סמכויות ועדת הערר מוגדרות בסעיף 12א' לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965, ובמסגרת סמכויות אלו, לא נתונה לוועדת הערר כל סמכות לדון בעררים ו/או השגות על תכניות שהינן בסמכות הוועדה המחוזית ואשר אושרו על ידי הוועדה המחוזית. דרכי ההשגה על תכניות בסמכות הוועדה המחוזית קבועים בסימן ו' לחוק, והן אינן כוללות ערר לוועדת ערר זו. יתרה מזו, תכנית מרגע שפורסמה למתן תוקף (ועל פרסום זה אין חולק במקרה שבפנינו) מהווה דין [ר' עת"מ (ירושלים) 1052/04 טאובר נ. הועדה המחוזית ירושלים ואח' ()]. דין זה מחייב הן את האזרח והן את מוסדות השלטון. אשר על כן, תכנית 9936, על כלל הוראותיה, הינה נקודת המוצא לדיון שבפנינו. הריסת מדרגות ומרפסת הכניסה לבית גב' חיון: הגב' חיון, כמו גם יתר העוררים בערר 549/11, הלינו כנגד הבקשה להריסת מדרגות הכניסה ומרפסת הכניסה לבית הגב' חיון. הריסה שכזו, לטענת הגב' חיון, תמנע ממנה שימוש בדירתה. אין מחלוקת כי אכן הריסת המדרגות והמרפסת יש בהם למנוע שימוש של הגב' חיון בדירה (במאמר מוסגר נבהיר כי הגב' חיון טוענת לבעלות בדירה ולחלופין דיירות מוגנת ואילו הבעלים הגישו כנגדה תביעת פינוי - החלטה זו אינה עוסקת בזכויות הגב' חיון בדירה, ככל שיש כאלו). עיון בתכנית ובפרט בנספחיה מגלה, כי התכנית לא כללה את שימור מדרגות הכניסה לבית הגב' חיון. יתרה מזו, לא רק שהתכנית אינה כוללת את שימור המדרגות, אלא שהיא מסמנת אותן להריסה, כאשר מיקום המדרגות מיועד למעבר לציבור. ר', לדוגמא, קטע מנספח הבינוי: ניתן לראות כי המבנה לשימור שסומן אינו כולל את המדרגות, כאשר במיקום המדרגות מסומן מעבר. לפיכך, הפגיעה בגב' חיון אינה תוצאה של הבקשה להיתר אלא של התכנית. מקרה דומה נדון בפני ועדת הערר בעניין ערר (ירושלים) 145/08 צביאלי ואח' נ. הוועדה המקומית ירושלים ואח' (), כאשר נפסק: "ערר העוררות אינו תוקף למעשה את הבקשה להיתר אלא את התוכניות החלות, וכאמור וועדה זו אינה הפורום הנאות והמוסמך לדון בתקיפה של תוכנית בסמכות וועדה מחוזית. נציין, כי איננו מקלים ראש בפגיעת לה טוענות העוררות. אכן מדובר בחסימה מלאה (אטימה) של חלון חשוב בדירה אשר קיים מזה עשרות בשנים. אלא, שהאטימה והסגירה אינן פרי הליך הרישוי ו/או פרי הבקשה להיתר אותה תוקפות כיום העוררות, אלא אטימת החלון זו נולדה ואושרה עוד בשלב התוכנית, ומופיעה בברור בנספח הבינוי של התוכנית. כך שמתכנני התוכנית ומאשריה סברו, כי נכון לאשר את התוספת המבוקשת למרות שזו אוטמת את החלון. אשר על כן, לא היתר הבניה המבוקש גורם את הנזק הנטען לעוררות, אלא התוכנית היא זו שקבעה כבר את מצב זה וזאת לפני כעשור. נחזור ונבהיר, הלכה למעשה, מהווה היתר הבניה שלפנינו יישום של התוכנית ואין בו כל חידוש או שינוי ביחס לתוכנית. במצב דברים זה, אף כי לטעמנו אכן הבניה המבוקשת תגרום נזק לעוררות בדמות איטום החלון, הרי מדובר בבניה תואמת תוכנית שאושרה זה מכבר, ותרופת העוררות אינה במישור הרישוי." (הדגשה שלי - ג.ה.). ונכונים דברים אלו גם למקרה שבפנינו. עם זאת, אנו סבורים כי היות ומדובר במגוריו של אדם וכאשר מתנהלים הליכים במישור החוזי והקנייני בין הצדדים, הרי ניתן להקים לגב' חיון מדרגות זמניות עד לסיום ההליכים החוזים ו/או הקניינים או עד לאחר שהמעבר הציבורי יידרש בפועל. מדרגות שכאלו יאזנו נכון בין הצורך לממש את התכנית ואת זכויות בעלי הקרקע לבין המצוקה של הגב' חיון. לפיכך, אנו מורים כי בתנאי ההיתר יירשם כי מיד לאחר הריסת המדרגות הקיימות, יקימו בעלי הקרקע, על חשבונם, מדרגות זמניות אשר יאפשרו לגב' חיון גישה לביתה. המדרגות ייבנו מחומרים קלים, ויציבותן תאושר על ידי מהנדס בטיחות. המדרגות הזמניות יוסרו עם תום הבניה וקבלת טופס 4, או לאור פסק דין שיינתן בהליכים האזרחיים בין הצדדים, לפי המוקדם מבין השתיים. ערר 34/12 - ערר הבעלים בעניין מרפסות הזיז תקנה 2(19) לתקנות סטיה ניכרת קובעת: "(19) סטיה מהוראות תכנית, כשנקבע בתכנית, כי סטיה מהן מהווה סטיה ניכרת." הוראה 10(א) לתכנית קובעת כאמור: לפיכך פשיטא כי לא ניתן לחרוג מקווי הבניין המפורטים בתשריט התכנית ובנספח מס' 1, וכל סטייה מהווה סטייה ניכרת שלא ניתן לאשר בהליך של הקלה. למרות זאת טוענים הבעלים כי ניתן לאשר את המפרסות ללא הקלות כלל, היות והתכנית מחילה את הוראות תכנית 62 (ר' סעיף 7 לתכנית), ותכנית 62 מאפשרת הקמת מרפסות זיז מחוץ לקווי הבניין. איננו מקבלים טענה זו. טענה זו הייתה יכולה להתקבל אילו קבעה התכנית שבפנינו קווי בניין כלליים או אילו הפנתה לקווי הבנין המפורטים בתכנית 62. במקרה שכזה, יכולה הייתה להשמע הטענה כי ניתן להקים מרפסות זיז מחוץ לקווי הבניין בהתאם לתכנית 62 (ככל שתכנית זו אכן מתירה זאת לגבי המרפסות המבוקשות בהליך זה , דבר שאף הוא אינו מובן מאליו). אולם במקרה שבפנינו קיים נספח בינוי אשר לעניין קווי הבניין המוסמנים בו נקבע לא רק שהם מחייבים, אלא שאין לחרוג מהם, וכל חריגה מהווה סטיה ניכרת. מכאן, התכנית מגלה כוונה ברורה וחד משמעית לשנות מתכנית המתאר לעניין קווי הבניין ולקבוע קווי בניין מחייבים לכל בניה שהיא, לרבות בניית מרפסות זיז. למען הסר ספק נבהיר, כי כל אימת שקיים נספח בינוי מחייב, הרי כל חריגה ממנו מחייבת בפרסום הקלה. כלומר, גם במקרה שקיימת הוראה מפורשת המתירה בניית מרפסות זיז מחוץ לקווי הבניין אולם נספח הבינוי המחייב אינו מראה מרפסות שכאלו, הרי אישור בקשה להיתר שאינה תואמת נספח בינוי מחייב מחייבת פרסום הקלה. לעניין החובה לפרסם הקלה כל אימת שמדובר בנספח בינוי מחייב, ר' עת"מ (ירושלים) 8358/08 רוני בר-און ואח' נ. ועדת הערר מחוז ירושלים ואח' (). עוד נבהיר במסגרת זו, כי לא ניתן לקבל גם את הטענה כי הקמת מרפסת אינה מהווה "בניה" מחוץ לקווי הבניין. ראשית, בניית מרפסת דינה כבניה לכל דבר ועניין. שנית, התכנית נוקטת בנושא זה בלשון רחבה מלשון איסור "בנייה" ואוסרת כל צמצום של השטח בין גבול המגרש לקו הבניין בכל קומה. טענה חלופית של העוררים הינה כי ניתן להקים את מרפסות הזיז מחוץ לקווי הבניין, ובניגוד לנספח הבינוי, וזאת בהתאם לחלק ד' לתוספת לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל - 1970 המכונה: "בניה במרווחים ומעבר לקו רחוב". תקנה 4.02 לחלק זה קובעת: "(א) יראו כל תכנית כאילו היא מתירה את הקמתם של בנינים, על חלקיהם, כמפורט בחלק זה והוא כשאין הוראה מפורשת בתכנית האוסרת בניה זו. ב) נקבעו בתכנית הוראות מפורשות לענין או לענינים הקבועים בחלק זה, ינהגו בנושאים אשר פורשו בתכנית לפי הוראות התכנית, ובכל יתר הנושאים שחלק זה דן בהם ינהגו לפי חלק זה; ואולם לא תאושר בתכנית בליטה מעבר לקו הרחוב במידה העולה על המידות המפורטות בסימן זה." (הדגשה שלי - ג.ה.). מלשון התקנה ברור כי התקנה אכן מאפשרת בניה במרווחים. יתרה מזו, לגבי הפרטים הכלולים בתקנה זו, קובעת התקנה כי ייראו אותם כחלק מהתכנית. לפיכך, אישור בניה במרווחים לגבי פרטים הנכללים בתקנה 4.03 לא רק שאינו מהווה סטייה ניכרת אלא רואים אותו כתואם תכנית ולא נדרש בגינו הליך של הקלה. עם זאת נאמר בתקנה 4.02(ב) כי כאשר ניתנות הוראות אחרות בתכנית ינהגו לפי הוראות התכנית. תקנה 4.03 מתירה הקמת מרפסות מעבר לקווי הבניין בתנאים הבאים: מספר סוג בליטה אורך הבליטה מקו בנין צדי או אחורי אורך הבליטה מקו בנין קדמי שאיננו קו רחוב אורך הבליטה מקו בנין קדמי שהוא קו רחוב אורך הבליטה ביחס לרוחב מדרכה מרחק אופקי מינימלי בין אבן שפת מדרכה לבין קצה הבליטה גובה מינימלי ממדרכה או מפני הקרקע הערות 3 מרפסת - אם אין כוונה אחרת משתמעת בתכנית 0 1.2 1.2 1/3 0.6 2.4 ראה פרט 4.07 (הדגשה שלי - ג.ה.) ניתן לראות כי תקנה 4.03 לעניין מרפסות מחמירה לעומת תקנה 4.02. בעוד שתקנה 4.02 קובעת כי על מנת לשלול את הקמת הפריטים יש צורך ב- "הוראה מפורשת" בתכנית, הרי להקמת מרפסת מחוץ לקווי הבניין יש להראות כי אין כוונה אחרת "משתמעת" בתכנית. במקרה שלפנינו אנו סבורים כי קיימת כוונה אחרת בתכנית לגבי מרפסות הזיז. כאמור התכנית כוללת נספח בינוי מפורט, אשר הינו מחייב לעניין קווי הבנייה, נספח זה אינו מראה מרפסות זיז. מרפסות הזיז הינן נושא מהותי בעיר ירושלים, בוודאי בשנים האחרונות, כך שאין מקום להניח כי אלו נשמטו סתם כך מהתכנית. כך, צירוף נספח בינוי לתכנית אשר לא רק שאינו כולל מרפסות זיז אלא הינו מחייב לעניין קווי הבניה, בהחלט יש בו להוות כוונת אחרת המשתמעת מהתכנית לגבי אי התרת הקמת מרפסות מחוץ לקווי הבניין. בכל מקרה נציין כי לא כל המרפסות שנתבקשו על ידי הבעלים עומדות בתנאים האחרים הקבועים בתקנה 4.03 בסעיף הרלוונטי למרפסות. לפיכך, אנו סבורים כי אין אפשרות סטטוטורית לאשר את המרפסות המבוקשות, לא בהליך של היתר תואם תכנית (היות והן סותרות את נספח הבינוי), לא בהליך של הקלה (לאור הגדרת התכנית את הסטייה מקווי הבניין כסטייה ניכרת) ולא בהתאם לפרק ד' לתוספת (וזאת היות וקיימת כוונה אחרת המשתמעת מהתכנית). ראוי להבהיר כי ועדת הערר אינה סבורה כי אין זה נכון לאשר במבנה מרפסות זיז, ולהקמת מרפסת לדירה יתרונות רבים [ר' ערר (ירושלים) 180/09 בוחניק ואח' נ. הוועדה המקומית ירושלים ()], אלא שבנסיבות הסטטוטוריות שבפנינו אין כל אפשרות לאשר מרפסות בהליך רישוי, אלא רק בהליך של תכנית חדשה. עררי המתנגדים - הקלה מהוראות בניה בהינף אחד/שלביות ביצוע: על מנת להכריע בעררי המתנגדים לאישור ההקלה בהוראות הבניה בהינף אחד ו/או שלביות ביצוע, יש לבחון שני מישורים. המישור הראשון הינו המישור הסטטוטורי, ומבסגרתו יש לבחון, האם ניתן לאשר את ההקלה ללא אישור הוועדה המחוזית. המישור השני הינו המישור המהותי, ומבסגרתו נבחן האם מבחינה מהותית ראוי לאשר את ההקלה. המישור הסטטוטורי: באופן עקרוני אישור הקלה מהוראות התכנית הינו בסמכות הוועדה המקומית, עם אפשרות ערר לוועדת ערר זו. עם זאת חוק התכנון והבניה קבע חריג לסמכות זו בסעיף 145(ג) לחוק אשר קובע: "145(ג) נקבעו בתכנית, החלה על קרקע או על בנין, שלבי ביצוע שונים, לא יתן מוסד התכנון היתר לעבודה או לשימוש, אם העבודה או השימוש אינם תואמים את השלב שאליו הגיעו, אלא באישור מוסד התכנון המוסמך לאשר את התכנית." כלומר סעיף זה קובע כי כאשר מדובר בשינוי שלבי ביצוע לא ניתן ליתן היתר בניה אלא באישור מוסד התכנון שאישר את התכנית, ובמקרה שבפנינו הוועדה המחוזית. הסעיף הרלוונטי לענייננו בתכנית קובע: גדר המחלוקת במקרה שבפנינו הינו: האם מדובר בהקלה מהוראה הקובעת בניה "בהינף אחד" ואז הסמכות הינה של הוועדה המקומית וועדת הערר, או האם מדובר בשינוי של שלבי הביצוע ואז נדרש אישור של הוועדה המחוזית. אנו סבורים כי ההבחנה בין הוראה של בניה בהינף אחד להוראת שלביות ביצוע נעוצה במהות ההוראה ותכליתה. מהות ותכלית הוראה הקובעת בניה בהינף אחד הינה מהות אדריכלית בעיקרה ומטרתה להבטיח כי בניין מסויים ייקבל חזות אדריכלית מסויימת. כמו כן, מטרת הוראה זו הינה הבטחת השכנים כי המטרד עקב הבניה יהיה חד פעמי. לכן הוראות "הינף אחד" בתכנית על אף שיש בהן אלמנט של שלביות ביצוע פורשו כהוראות שמהותן אדריכלית נקודתית ומכאן הסמכות להקלה מהוראות אלו הינה של מוסדות הרישוי הרלוונטיים ללא צורך באישור הוועדה המחוזית. לעומת זאת, מהות ותכלית הוראה הקובעת שלביות ביצוע חורגת מגדר המהות האדריכלית ומטרתה להבטיח אינטרסים רחבים יותר כגון: הקמת תשתית נאותה לשימושים המבוקשים (כך לדוגמא נקבע לעתים כי בשלב הראשון יבוצע כביש מסויים), הבטחה כי יקויימו המטלות הציבוריות (כך לדוגמא נקבע לעתים כי בשלב הראשון יפותח השצ"פ), מניעת פגיעה מתמשכת בציבור ועוד. לאור האמור לעיל ניתן להסיק כי בדרך כלל הוראות הנוגעות למגרש ספציפי יפורשו כהוראות שהינן בגדר "הינף אחד" ובסמכות הוועדה המקומית ואילו והוראות הנוגעות למספר מגרשים יפורשו כהוראות של שלביות ביצוע אשר נדרש אישור הוועדה המחוזית להוצאת ההיתר. אנו סבורים כי במקרה שלפנינו המהות והמטרה של ההוראה הינן כדלקמן: ראשית, קיימת המהות האדריכלית. כאשר המבנה תוכנן כמכלול כפי שניתן ללמוד היטב מנספח הבינוי ובניית חלק ממנו עלולה ליצור פגיעה אדריכלית. שנית, קיימת מהות נוספת אשר מטרתה הבטחה כי המטלות הציבוריות אכן יבוצעו. כפי שפרטנו לעיל הוראות התכנית קובעות שורה של מטלות ציבוריות כבדות משקל של שימור מבנים בחלקות השונות. החשש המובן הינו, אפוא, כי הבעלים ייבקשו להקים את המבנים הנושאים פרי כלכלי ולא לבצע את מטלות השימור. שלישית, קיים רצון להבטיח כי המטרד לשכנים יהיה קטן ככל האפשר. עוד יש לציין כי ההוראה של הינף אחד לא עוסקת רק בבניה במסגרת מגרש מסויים, אלא מתייחסת למספר מגרשים ובניה עליהם במקביל. מכאן לטעמנו ההוראה בתכנית שבפנינו הינה הן הוראה של הינף אחד והן הוראה של שלביות ביצוע. המהות הכפולה של ההוראה, הן כהוראת "הינף אחד" והן כהוראת "שלביות ביצוע" מצאה ביטויה בצורה נאה בלשון התכנית המדברת באופן מפורש וברור הן על הינף אחד והן על שלביות ביצוע. לפיכך, לטעמנו, במקרה שבפנינו יש לבחון במסגרת הרישוי את ההקלה המבוקשת מבניה בהינף אחד, וכן לקבל אישור הוועדה המחוזית לגבי שלביות הביצוע. הפן המהותי - בניה שלא בהינף אחד: בחינת הוראות התכנית, נספח הבינוי וכן הבקשה להיתר מגלים כי מבחינה אדריכלית התוצאה הינה סבירה גם ללא הבניה בחלקה 24 בהינף אחד. עם זאת, אין ספק כי השלמת כל הפרוייקט בהתאם לתכנית מובילה לתוצאה האדריכלית המיטבית. בחינת המטרד לשכנים מובילה לתוצאה דומה, כך שעל אף שברור כי קיימת עדיפות לבניית כל הפרוייקט כקשה אחת, הרי בנייה שלא בהינף אחד (אשר אמנם תגביר את המטרד לשכנים) אינה בלתי סבירה. אל מול האינטרס האדריכלי ואינטרס השכנים יש לשקול את האינטרס של פיתוח העיר והרצון לממש את התכנית. התכנית הינה תכנית חשובה לעיר ירושלים, בהיותה ממוקמת על רחוב יפו, ומבטיחה פיתוח הן של מגורים והן של מרחב ציבורי חשוב. כפי שציינו לעיל תוקף התכנית עלול לפוג בקרוב, כאשר לטעמנו פקיעת התכנית הינה תוצאה לא רצויה ואף חמורה מבחינת הציבור. לפיכך, לטעמנו, האיזון הנכון הינו: מצד אחד לאשר את ההקלה מהינף אחד ובכך להבטיח כי אכן יונפק היתר בניה, כך שהתכנית לא תפקע ויישמר האינטרס הציבורי עליו עמדה הוועדה המקומית. אולם מצד שני, להתנות את הבניה מכוח ההיתר בבנייה במועדים סמוכים עם חלקה 24, וכך ייקטן המטרד מהשכנים ותובטח החזות האדריכלית שאליה התכוונה התכנית. אשר על כן, אנו סבורים כי נכון לאשר את ההקלה המבוקשת בהינף אחד. עם זאת, תכלל הוראה בהיתר הבניה כי הבניה בפועל תבוצע לאחר אישור הבקשה להיתר לחלקה 24 ואילו טופס 4 יונפק רק לאחר הוצאת היתר לחלקה 24. הפן המהותי - שלביות ביצוע: כפי שציינו לעיל, תנאי זה יצריך את אישור הוועדה המחוזית לפי סעיף 145(ג) לחוק התכנון והבניה. אלא שאישור הוועדה המחוזית אינו בא במקום שיקול הדעת של מוסדות הרישוי, אלא דרישה נוספת, לאחר שמוסדות הרישוי מאשרות את הבקשה להיתר. במקרה שלפנינו אנו סבורים כי קיימת חשיבות רבה כי אכן המבנה במגרש 24 ישומר והמטלות הקבועות בתכנית לגביו יובצעו בפועל. התופעה של יזמים אשר לאחר אישור התכנית מנצלים את הזכויות מכוח התכנית אולם נמנעים מביצוע החובות הינה תופעה נפוצה לצערנו, ויש להקפיד בנושא. לפיכך, אנו סבורים כי יש להבטיח כי אכן יבוצעו המטלות הקבועות גם לגבי חלקה 24. בנסיבות אלו, אנו סבורים כי האיזון שקבענו לעיל לעניין הבניה בהינף אחד נותן פתרון נכון והולם גם בנושא שלביות הביצוע. כך, שמצד אחד פתרון זה מאפשר את הוצאת ההיתר ומניעת פקיעת התכנית, ומצד שני מבטיח כי בעלי המקרקעין לא יהיו רשאים להנות מפירות התכנית טרם יקויימו כלל המטלות הציבוריות. לפיכך, לטעמנו, ניתן להתיר גם הקלה משלביות ביצוע, בכפוף לכך כי תכלל הוראה בהיתר הבניה כי הבניה בפועל תבוצע לאחר אישור הבקשה להיתר לחלקה 24 ואילו טופס 4 יונפק רק לאחר הוצאת היתר לחלקה 24. יוטעם ויודגש, כי עמדה זו של ועדת הערר כפופה לאישור הוועדה מחוזית בהתאם לסעיף 145(ג), כאשר הועדה המחוזית סוברנית לקבל כל החלטה שהיא ביחס לבקשה להיתר בכללותה. חניה: התכנית קובעת כי הגישה לחניה תעשה רק מדרום לרחוב יפו במעבר תת קרקעי. עם זאת, התכנית אינה מחייבת את בעלי המקרקעין לבצע את המעבר בפועל או אף לשאת בעלותו. יתרה מזו, התכנית אף מאפשרת לבעלי המקרקעין שלא לבצע חניה. בנסיבות שכאלו, אנו סבורים כי פתרון בעלי המקרקעין לבניית מרתפי חניה אשר בהם יעשה שימוש לחניה רק כאשר תבנה הגישה מדרום הינו פתרון ראוי ונכון. אנו סבורים כי בבנייה חדשה למגורים רצוי להקים חניון תת קרקעי, ואי הקמת חניון כיום משמעותה אי הקמת חניון כלל. לפיכך, הפתרון כי יוקמו היום חניונים אף אם לא ניתן לעשות בהם שימוש, עם תכנית צל לחיבורם בעתיד, הינו פתרון ראוי ונכון. נבהיר כי בבקשה להיתר אין כל גישה לחניה שלא מהמעבר התת קרקעי בעתיד. מועד פקיעת התכנית והנחייה לוועדה המקומית: כאמור לעיל התכנית מכוחה מתבקש היתר הבניה עומדת לפקוע בתקופה הקרובה (כאשר קיימת מחלוקת לגבי מועד הפקיעה). ועדת הערר סבורה כי התוצאה התכנונית על פיה תפקע התכנית אינה תוצאה רצויה, והיא מהווה פגיעה בציבור ובעיר ירושלים. כפי שמפורט בהרחבה לעיל המחלוקת היחידה המונעת את מימוש הבניה הינה הבניה בחלקה 24, כאשר נמסר לוועדת הערר כי נפתח תיק בקשה להיתר לגבי חלקה 24. חוק התכנון והבניה קובע כי בקשה להיתר תידון בתוך 90 יום מיום שהוגשה. אולם ברור כי מגבלה זו הינה מגבלת מקסימום ולא מינימום. לפיכך, אנו סבורים כי במקרה המיוחד שלפנינו יש ליתן קדימות לטיפול בבקשה להיתר לחלקה 24, כך שזו תידון בפני הוועדה המקומית בפרק זמן קצר יותר. לפיכך, אנו מנחים את הוועדה המקומית לדון בבקשה להיתר שהוגשה לחלקה 24 לא יאוחר מיום 15.8.12, ולקבל החלטה לא יאוחר מיום 25.8.12. סיכום והנחיות: לאור האמור והמנומק לעיל, אנו קובעים, כדלקמן: אנו מאשרים את הבקשה להיתר התואמת את התכנית; איננו מאשרים מרפסות החורגות מקו הבניין הקבוע בנספח הבינוי; אנו מאשרים את ההקלה מהוראת הבניה בהינף אחד, אולם מורים כי תכלל הוראה בהיתר הבניה כי הבניה בפועל תבוצע לאחר אישור הבקשה להיתר לחלקה 24 ואילו טופס 4 יונפק רק לאחר הוצאת היתר לחלקה 24. אנו מאשרים, בכפוף לאישור הוועדה המחוזית לפי סעיף 145(ג), את ההקלה משלביות הביצוע, כאשר תכלל הוראה בהיתר הבניה כי הבניה בפועל תבוצע לאחר אישור הבקשה להיתר לחלקה 24 ואילו טופס 4 יונפק רק לאחר הוצאת היתר לחלקה 24 בתנאי ההיתר יירשם כי מיד לאחר הריסת המדרגות הקיימות לדירת הגב' חיון, יקימו בעלי הקרקע, על חשבונם, מדרגות זמניות אשר יאפשרו לגב' חיון גישה לביתה. מדרגות אלו יוסרו בהתאם לפסק דין של הערכאה האזרחית או עם מתן טופס 4, לפי המוקדם. הוועדה המקומית תדון בבקשה להיתר של חלקה 24 לא יאוחר מיום 15.8.12 ותקבל החלטה לא יאוחר מיום 25.8.12. הבקשה להיתר תועבר לאישור הוועדה המחוזית בהתאם לסעיף 145(ג) לחוק התכנון והבניה. בניהבניין