הפרמטרים לבחינת שיקול הדעת של מוסד התכנון עת מתן ההקלה וזאת לאור ניתוח נרחב של הפסיקה בנושא. ר' החלטה מפורטת של ועדת ערר זו בערר (דרום) 6055/08 איתן כחל ואח' נגד הוועדה המקומית תכנון ובניה אשדוד (), של ועדת הערר במחוז ירושלים במסגרת ערר (ירושלים) 400/08 אבקו כימיקלים בע"מ נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה בית שמש () וכן ועדת הערר במחוז תל אביב ערר (תל אביב) 5197/10 אסותא מרכזים רפואיים נ. הועדה המקומית תל אביב ואח' () אשר עתירה עליה נדחתה. הפרמטרים שנקבעו הינם: קיומה של הצדקה תכנונית; היקף/עצימות ההקלה; מועד התכנון המאושר; הפגיעה ו/או הרווח של צדדי ג' והציבור. בטרם נבחן את הפרמטרים המפורטים לעיל נתייחס לטענה כי מדובר בשלב ב' של תכנית הבינוי שאושרה על ידי הוועדה המקומית במסגרת הדיון בבקשה להיתר של שלב א'. משמעות תכנית הבינוי שאושרה בשלב א': העוררת כאמור טוענת כי לאור אישור שלב א' של הפרויקט, אישור שכלל גם אישור של תכנית בינוי גם לחלק נשוא הערר, יש לאשר גם את הבקשה להיתר שבפנינו. אנו דוחים טענה זו. קודם כל, מבחינה סטטוטורית לא ניתן לכפות על מוסד התכנון ועל הסביבה הקלה נוספת, שלא שנתבקשה וממילא לא נדונה בשלב הראשון, ובכל מקרה שלגביה לא ניתנה ההזדמנות להגיש התנגדויות. ההקלה שנתבקשה בשלב א' נתבקשה אך ורק למבנים המזרחיים ואין בהקלה שפורסמה או אושרה כל אמירה ביחס ליתר המבנים במגרש. כמו כן, תכנית הבינוי שאושרה במסגרת שלב א' לא פורסמה להתנגדויות ולמעשה הינה חסרת כל תוקף סטטוטורי. אולם לא רק מבחינה סטטוטורית אין מדובר בהליך תקף, גם מבחינה תכנונית אין מדובר במהלך ראוי, ואין זה רצוי לאפשר תכנון "זוחל" של מגרשים ו/או מתחמים. אילו חפצה העוררת כי הבינוי בכל המגרש יהיה אחיד ומחייב, היה עליה לנקוט באחת משני דרכים: או להגיש בקשה להיתר לכלל המתחם כמקשה אחת, בקשה המציגה את כלל ההקלות המתבקשות ואז הציבור ומוסדות התכנון היו יכולים להתייחס לשינוי התכנוני בכללותו. אפשרות אחרת, וזו האפשרות המועדפת, לאשר תכנית בסמכות ועדה מקומית המציגה את הבינוי החדש לכלל המתחם. אולם, לא ניתן לבקש הקלה למקטע מסוים במתחם, ואז על סמך האישור למקטע זה למנוע דיון ענייני ביתר המקטעים. עוד על הבעייתיות הגלומה בפיצול היתרים ר' ערר (ירושלים) 64/10 מאליס נ. הועדה המקומית מטה יהודה ואח' (). הצדקה תכנונית: כאמור, הפרמטר הראשון אותו יש לבחון הינו קיומה של הצדקה תכנונית לאישור ההקלה. אנו סבורים, כי קיימת הצדקה תכנונית לתוספת הקומות המבוקש. התכנית התקפה מעניקה אפשרות לבנות 70 יחידות דיור ב - 100% בניה. זכויות אלו הינן זכויות מאושרות ומהוות למעשה זכות קנויה של העוררת. לפיכך, במצב הנתון זכאית העוררת לנצל את מלוא הזכויות שלה במבנה בן 3 קומות. על רקע זה, ניתוח של מקטע המגרש שנותר ביחס לזכויות המוקנות הן באחוזי הבניה והן במספר יחידות הדיור מוביל למסקנה, כי הדבר יחייב בניה בתכסית כמעט מלאה של כלל השטח הפנוי במגרש. לעומת זאת, ההקלה במספר הקומות מאפשר בניה בתכסית נמוכה באופן משמעותי מהחלק הפנוי של המגרש. במקרה שלפנינו הדבר מקבל משנה חשיבות לאור "מסדרון" תכנוני הקיים במגרשים סמוכים, ואשר ההקלה תאפשר שמירה עליו גם במגרש נשוא הערר. אשר על כן, קיים הגיון תכנוני ואדריכלי רב בהקלה המבוקשת, אשר מאפשרת את ניצול הזכויות בתכסית נמוכה יותר. נציין, כי באופן עקרוני שמירה על שטח פתוח גדול יותר במגרש הינה דבר ראוי, ובפרט במקרה שבפנינו בו ההקלה מאפשרת הותרת "מסדרון" פתוח בדומה לרעיון התכנוני במגרשים הסמוכים. עוד במישור זה נציין, כי ועדות הערר קבעו כי העדר אפשרות לנצל זכויות בניה מוקנות במסגרת מספר הקומות או הגובה המאושר יש בו להוות הצדקה תכנונית למתן ההקלה, ר' ערר (ת"א) 5185/08‏ פ.ז. נת פרוייקטים נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה - הרצליה (). ‏ אשר על כן, אנו סבורים כי קיימת הצדקה תכנונית להקלה. היקף ועצימות ההקלה: כוונתנו ב"עצימות" ההקלה הינה הפער בין ההקלה המבוקשת לבין המצב התכנוני המאושר. הציבור, והפרט בתוך הציבור, רשאים להסתמך על מצב תכנוני מאושר באזור מסוים. לפיכך, ככל שההקלה משנה בצורה משמעותית יותר את המצב התכנוני המאושר, כך הנטייה לאשרה תהיה קטנה יותר. במקרה שלפנינו מדובר בהקלה בעצימות גבוהה. הגובה המאושר במגרש הינו עד 3 קומות וההקלה מבוקשת הינה ב - 2 קומות נוספות, כלומר הקלה של 66% ממספר הקומות המותר. למעשה מדובר בהקלה המרבית המותרת בתחום שאינו מהווה סטייה ניכרת. לפיכך, אנו סבורים כי מדובר בהקלה בעצימות גבוהה. מועד התכנון המאושר: פרמטר נוסף שיש להביא בחשבון הינו מועד התכנון המאושר הקיים במקרקעין. כך, ככל שהתכנית החלה על המקרקעין ישנה יותר, תהיה הצדקה גדולה יותר לאישורה של ההקלה. כמובן, גם ההפך הוא נכון, ככל שהתכנית חדשה יותר, כך תהיה הצדקה פחותה יותר למתן הקלות ממנה. התכנית החלה על המגרש הינה משנת 1990, קרי לפני למעלה מעשרים שנה. לפיכך, התכנון הרלוונטי שקבע את הפרמטר של מספר הקומות, הינה תכנית ישנה אשר חלפו מיום אישורה למעלה מ - 20 שנה. כלומר התכנון החל בפרמטר נשוא ההקלה הינו בהחלט תכנון מיושן, אשר לא נערך על רקע הצרכים הנוכחיים באזור ובמגרש. הפגיעה בצדדי ג' ובציבור: שיקול ההשפעה על צדדי ג' הינו שיקול ופרמטר מכריע, לצורך שיקול הדעת לאישורה של ההקלה. ההקלה משנה מצב תכנוני קיים. לפיכך מעצם היותה של ההקלה מהווה שינוי, היא משפיעה על הסביבה, לעתים ההשפעה הינה חיובית ולעתים שלילית. כאשר ההשפעה הינה שלילית, הרי הדבר בהחלט יכול להוות טעם לסירוב להקלה, אף אם יתר הפרמטרים שנסקרו לעיל מצדיקים את אישורה. הסיבה לכך הינה, כי הציבור והפרטים בו רשאים להסתמך על המצב התכנוני הקיים וכי זה לא ישונה אלא בתכנית בניין עיר, או בצורה שאינה פוגעת בהם (או למצער בצורה שפוגעת בהם באופן שאינו משמעותי). לעניין זה נציין, כי אין להסתפק רק בבחינת המעגל של מבקש ההיתר לעומת השכנים המתנגדים בפועל, ויש לבחון אף את המעגלים הרחבים יותר, כגון המשתמשים הצפויים במקרקעין, כלל הציבור וכמובן הסביבה. כך, למשל, הקלה מהוראת תכנית המבטלת תנאי של הסדרת ביוב כתנאי להיתר בנייה יכולה שלא לגלות פגיעה של ממש במתנגד ספציפי, אך לגלות פגיעה קשה בסביבה. כמובן שיש להביא את שיקול הפגיעה בסביבה במסגרת שיקולי האישור או הדחייה של הקלה. במצב הפוך יכולה להיות הקלה הפוגעת במתנגדים אך חיונית לציבור. במקרה שלפנינו סירבה הוועדה המקומית לבקשה להקלה על רקע הפגיעה הנטענת במתנגדים, אף ועדת הערר התרשמה כי מדובר בנושא המרכזי בדיון האם לאשר את ההקלה. לפיכך, בחנה ועדת הערר בקפדנות את טענות העוררים תוך פילוח המיקומים של בנייני העוררים ואף מיקום דירות בבניין. עוד יש לציין כי את הפגיעה יש לבחון בין המצב המאושר (אשר כאמור במסגרתו ניתן לנצל את זכויות הבניה ואת יחידות הדיור בבניה על מלוא המגרש בגובה של 3 קומות) לבין המצב המבוקש (אשר בו ייבנה בניין בן חמש קומות עם תכסית קטנה יותר), ולא בין המצב המבוקש למגרש ריק כפי שקיים כיום באופן זמני. לאור האמור לעיל לא מצאנו כרלוונטיות את טענות העוררים לגבי הותרת כל המגרש כשטח פתוח או הצפיפות במגרש, היות והבניה במגרש והצפיפות בו נקבעו עוד בתכנית בשנת 1990, והם בגדר זכות מוקנית של העוררת שועדת הערר אינה יכולה לבטל. ניתוח הפגיעה: לעניין ניתוח הפגיעה יש להבחין בין שלוש קבוצות של מתנגדים: הקבוצה הראשונה הינה הדיירים במבנים המתגוררים במגרש הגובל מדרום. מדובר בשני בניינים רווי קומות (בגובה מעל הגובה המבוקש בהקלה). הקבוצה השנייה - דיירים הגרים במגרש הגובל עם המגרש נושא הבניין ממזרח. הקבוצה השלישית - הדיירים במבנים הגובלים במגרש נשוא הערר מצפון. כפי שהסברנו לעיל, מעבר לקבוצות המתנגדים יש לבחון גם את השפעת ההקלה על כלל הציבור המתגורר בסמוך לפרויקט. לגבי הקבוצה הראשונה, אנו סבורים כי אכן קיימת פגיעה בבניין המערבי. בבנין דנא קיימות מרפסות הפונות לכיוון צפון מערב, כלומר הכיוון בו עומדת להתבצע הבניה המבוקשת. יתרה מזו, בקומות הגבוהות, כפי שנוכחנו בביקור, אכן קיים נוף פתוח לכיוון צפון מערב בואך הים התיכון. לעומת זאת, לא מצאנו כל פגיעה בבניין המזרחי בחלקה, כאשר המרפסות הרלוונטיות שלו פונות לכיוון צפון מזרח, ואין חלון משמעותי שיסבול מהבניה המבוקשת. לגבי הקבוצה השנייה, הפגיעה בה הינה מזערית, היות ובינה ובין המגרש קיים מרחק גדול, כאשר לאור המרחק ההבחנה בין בניין בן 3 קומות לבניין בן חמש קומות הינה מזערית. עוד יש לציין לגבי קבוצה זו, כי חלק מהנוף ממילא מוסתר על ידי הבניין שנבנה בשלב א' וכן הבניין המזרחי של הקבוצה השנייה. לגבי הקבוצה השלישית, מדובר במבנים אשר בנויים קרוב לגבול המגרש ובאופן תיאורטי יכולים לסבול ולהיפגע מההקלה המבוקשת. יתרה מזו, לגביהם ממוקמת הבניה המבוקשת מדרום, כך שעלולה להיגרם להם גם הצללה וחסימת אור. מהביקור בבנייני קבוצה זו, ובפרט מביקור בדירות עצמן, עולה כי על אף שבאופן תיאורטי יכלו אילו לספוג פגיעה משמעותית, הרי בפועל הפגיעה אינה גדולה. הפרויקט במגרשים הגובלים מצפון (קרי הקבוצה השלישית) בנוי כאשר החלונות הגדולים וחדרי הסלון פונה צפונה לרחבה משותפת, כך שהצד הפונה לפרויקט נשוא הערר הינו החזית האחורית בה מרפסות שירות וחדרי שינה. בדירות הספציפיות בהן ביקרנו (לפי בחירת המתנגדים) ממילא היה המבט לכיוון המגרש חסום בין בצמחיה ובין בסגירת מרפסת. לאור האמור לעיל ניתוח הפגיעה במתנגדים מגלה שזו מתרכזת בעיקר בדיירי הבניין המערבי במגרש הגובל מדרום. מעבר לבחינת הפגיעה במתנגדים, אשר כאמור חלק מהם ייפגעו כתוצאה מההקלה, הרי דיירים אחרים במגרשים הגובלים דווקא נהנים מהקלה. כך למשל הדיירים אשר גרים בקומות התחתונות של המגרשים הגובלים, ובעיקר אלו שנמצאים במרכזם, נהנים מההקלה בכך שנותר להם שטח פתוח ("מסדרון") בין המבנים של שלב א' ושלב ב'. לעומת זאת, סירוב להקלה יציב אל מול דיירים אלו "חומה" של בניה, אמנם של שלוש קומות ולא חמש קומות, אך חומה חוסמת. שקלול ואיזון: לאחר שבחנו את ההקלה לאורם של הפרמטרים דלעיל, עלינו לערוך איזון ושקלול בין הפרמטרים השונים ולהגיע לכדי הכרעה. לטעמנו התוצאה של שקלול ואיזון הפרמטרים דלעיל מובילה למסקנה, כי האיזון שערכה הוועדה המקומית אינו נכון באופן מלא וכי יש מקום לאשר את הבקשה להקלה באופן חלקי. ראשית אנו סבורים, כי מן הראוי לשמר את המסדרון הקיים במגרשים הגובלים מדרום, ומכאן לשמר מרווח משמעותי בין בנייני שלב א' לשלב ב'. בנסיבות אלו עלינו להימנע ממצב בו סירוב לבקשה להקלה יגרור בקשה להיתר חדשה בעלת תכסית גבוהה יותר, דבר שיועיל למתנגדים שבפנינו אך ייפגע בתושבים אחרים ובמראה האדריכלי. עם זאת, לא ניתן על "מזבח" הרעיון התכנוני של ה- "מסדרון" ושמירת התכסית הנמוכה להקריב לחלוטין את האינטרסים של המתנגדים שבפנינו ובעיקר אלו שרכשו דירות על סמך תכנון קיים של שלוש קומות במגרש הסמוך אליהם. ניתוח הפגיעות במתנגדים כמפורט לעיל, וכאמור הביקור במקום, הוביל אותנו למסקנה כי המתנגדים, אשר להם ההפרעה הגדולה ביותר כתוצאה מההקלה, הינם אלו הגרים בבניין המערבי במגרש הגובל מדרום, כאשר הבתים שלהם מתוכננים במפנה הצופה למגרש נשוא הערר. שמירה על העקרונות המפורטים לעיל, קרי תכסית נמוכה, "מסדרון" ומניעת הפגיעה במתנגדים אשר הפגיעה בהם הינה הקשה ביותר, מוליכה לפתרון תכנוני במסגרתו תאושר הקלה לקומה אחת מלאה וקומה חמישית חלקית (בהתאם לתשריט שיצורף לעיל). פתרון זה של הקלה בקומה אחת מלאה ואחת חלקית מאפשר בתכנון נכון לכלול במסגרת התכסית המתוכננת את כלל הזכויות שאושרו ויחידות הדיור. לפיכך פתרון זה יאפשר הצמדות לרעיון התכנוני של תכסית נמוכה ושמירה על המסדרון בין הבניינים. פתרון זה גם יאפשר שימוש בתשתיות שהוקמו לצורך שלב א' גם לגבי שלב ב', ובפרט בנושא החניה. אכן, פתרון זה מציב אתגר אדריכלי מסוים בפני העוררת. אולם, ועדת הערר בדקה נושא זה, וראתה כי ניתן לנצל באופן ראוי את הזכויות שאושרו לעוררת על ידי הוועדה המקומית וכן את יחידות הדיור גם בארבע וחצי קומות. במקביל, פתרון זה יצמצם משמעותית את הפגיעה בבעלי הדירות בבניין הגובל מדרום, בחלק מבעלי הדירות במגרש הגובל מצפון ובמידה מסוימת גם בפגיעה אפשרית של הבניין הגובל ממזרח. לפיכך, מששקלנו את עצימותה הגבוהה של ההקלה, את היותו של התכנון מיושן, את האינטרסים של המתנגדים במגרשים השונים ואת ההצדקה התכנונית, הגענו לכדי מסקנה כי האיזון הראוי הינו אישור הקלה מתונה יותר של קומה וחצי. ועדת הערר אינה סבורה כי מן הראוי שתתכנן במקום העוררת את הבניין לאור ההגבלה בדבר ההקלה כפי שקבענו לעיל, והיא רשאית לערוך תכנון ראוי בעיניה, אולם ללא הגדלת תכסית ובקומה חמישית חלקית. עם זאת, על מנת להסיר ספק, סימנו על גבי חלק מהבקשה להיתר את הקו בקומה החמישית מעברו לא תותר בניה: סיכום: לאור האמור לעיל, אנו מקבלים את הערר בחלקו. העוררת תגיש בקשה להיתר מתוקנת וזאת ללא שינוי בתכסית וללא בינוי בקומה החמישית מעבר לקו המשורטט בתשריט דלעיל. למען הסר ספק, לא נדרש דיון נוסף בבקשה להיתר המתוקנת כל עוד היא עומדת בהנחיות החלטה זו. אין צו להוצאות. בניההקלה (תכנון ובניה)מוסדות התכנון