ערר על החלטה להקמת מרכז מסחרי בעיר דימונה רקע המקרקעין נשוא הערר ידועים כחלקה 20 בגוש 39520 ומהווים מגרש ריק בלב העיר דימונה (להלן: "המקרקעין"). העוררת הינה בעלת הזכויות במקרקעין. על המקרקעין חלה תכנית נקודתית מפורטת 128/03/5 (להלן: "התכנית") המייעדת את המקרקעין למרכז מסחרי. העוררת ביקשה ליזום על המגרש מרכז מסחרי, אשר לשיטתה תואם את התכנית מבחינת הייעוד והפרמטרים התכנוניים הרלוונטיים. במסגרת הבקשה להיתר ביקשה העוררת להקים שני מבנים על המקרקעין, האחד למסחר והשני משולב למסחר ומשרדים. במסגרת הבקשה להיתר הוגשה גם בקשה להקלה לתוספת קומה. המשיבה קיימה דיון בבקשה להיתר ודחתה אותה, וזאת מהנימוקים הבאים: החניה מתוכננת על פי הקרקע בעוד שבתכנית החניה הינה תת קרקעית; מוצעת חניה על שטח המוגדר בתכנית כשטח לשימור חורשה; הבקשה כוללת שלוש קומות ומותרות בתכנית שתי קומות בלבד; הבקשה להיתר מציעה מבנה מסחרי פתוח בעוד שהתכנית מייעדת את המקרקעין לקניון סגור וממוזג; לחלופין, שטחי השרות למרכול אינם סבירים. על החלטה זו הוגש הערר שבפנינו. הערר והליכי הדיון בערר במסגרת הערר קובלת העוררת על היחס הלא ענייני שקבלה מהמשיבה, ועל כך שכל ניסיון לתיאום עם המשיבה או עיריית דימונה כשל. לגופם של דברים מתייחסת העוררת לכל אחד ואחד מנימוקי הסירוב לבקשה להיתר ומסבירה מדוע לטעמה מדובר בנימוק שגוי. בסיכומם של דברים טוענת העוררת כי בכפוף להקלה בקומה נוספת מדובר בבקשה תואמת תכנית אשר יש לאשרה. המשיבה הגישה כתב תשובה מפורט במסגרתו היא מתייחסת לטענות העוררת וכן מבהירה את עמדתה. ועדת הערר קיימה דיון במעמד הצדדים. בסיומו של הדיון סברה ועדת הערר כי לאור גודלו של המגרש ומיקומו במרקם העירוני ראוי לקיים הליך הידברות רציני בין העוררת למשיבה. לצערנו הליך הידברות זה כשל ומכאן החלטתנו זו. נדון בנימוקי הסירוב לבקשה להיתר ובנימוקי הערר לאו דווקא לפי סדרם בערר. מרכז מסחרי פתוח או קניון סגור? נימוק מהותי של המשיבה לסירוב לבקשה להיתר הינו כי זה מציע מרכז מסחרי פתוח. לטענת המשיבה התכנית מחייבת הקמת קניון סגור וממוזג המתאים לאקלים המדברי ולא ניתן לאשר מרכז מסחרי פתוח. עיינו היטב בתכנית ובהוראותיה ולא מצאנו כל הוראה או אף הנחיה כי המרכז המסחרי ייבנה כקניון סגור ולא כמרכז מסחרי פתוח. אכן, כפי שטוענת המשיבה בדף המבוא לתכנית תחת הכותרת "עקרונות התכנון" מופיעה המילה "קניון" אולם שורה אחת לאחר מכן מצויין "מרכז מסחרי". יתרה מזו, דווקא ההמשך של עקרונות התכנון, המתארים פרויקט הבנוי על ציר מרכזי המתחבר לצירי התנועה הרגלית, מתיישב עם הרעיון התכנוני של מרכז מסחרי פתוח ופחות עם קניון שהינו מבנה מסוגר לסביבה ואינו כולל ציר מרכזי פתוח. עיון בנספח הבינוי של התכנית אינו מלמד כי מדובר בקניון "קופסתי" שגרתי והמשורטט בו אכן יכול להתאים לקניון סגור (אם כי בכל מקרה לא "קופסתי") אולם דווקא מרכז מסחרי פתוח (לפחות בחלקו) תואם יותר את הרעיון של נספח הבינוי. כך שנספח הבינוי המראה מעברים ציבוריים שאינם מקורים תואם יותר לרעיון של מרכז מסחרי פתוח, ובוודאי שאינו שולל כזה. איננו מקבלים בעניין זה את הטענה בדבר אקלים מדברי המתאים דווקא לקניון סגור, וברבות מערי הדרום קיימים מרכזים מסחריים פתוחים ומשגשגים (קריית גת, באר שבע, אילת ועוד). נציין, כי מבחינת תכנון אורבאני יש יתרונות וחסרונות לקניון סגור (דוגמא לחסרון הינו אי השתלבות של הקניון הקופסתי עם סביבתו העירונית ויצירת מבנה מנוכר לסביבה), כמו שיש גם יתרונות וחסרונות למרכז מסחרי פתוח (דוגמא לחסרון של מרכז שכזה הינו העדר יצירת סביבת בילוי בין שטחי המסחר). במקרה שבפנינו התכנית אפשרה לבעלי המקרקעין לבחור בין האופציות, ולטעמנו אין כל נימוק למנוע מהעוררת בעלת הקניין במקרקעין להקים מרכז מסחרי פתוח, בלבד שזה אכן עונה על יתר הוראות התכנית כפי שנכריע להלן. חניון תת קרקעי: הוועדה המקומית החליטה כי התכנית מחייבת הקמת חניון תת קרקעי. העוררת חלקה על קביעה זו וטענה כי לשון התכנית ורוח התכנית אינן מחייבות הקמת חניון תת קרקעי. אנו מקבלים במלואה את עמדת הוועדה המקומית ודוחים את טענות העוררת, ונבאר: העובדה כי התכנית מחייבת בניית חניון תת קרקעי עוברת כחוט השני לאורך כל הוראות התכנית. כבר בדף המבוא מבהירה התכנית כעקרון תכנון כי החניה תהא תת קרקעית: "החניה מוצעת כחניה בנויה המתקשרת לקומות המבנה למעט חניה פתוחה כולל חצרות פריקה טעינה ומשק" כלומר הרעיון התכנוני הינו קומות חניה תת קרקעיות המתקשרות לקומות שמעליהן והותרת החניה הפתוחה לצרכי פריקה, טעינה ומשק. נציין, כי על אף שהוראות אלו אינן מחייבות בהיותן "מבוא" לתכנית הרי יש בהן ללמד על כוונת התכנית. בכל מקרה הוראות סעיף 13 הינן הוראות מחייבות ללא ספק, ואלו קובעות: " - הבניה תעשה בשתי קומות מסחריות וקומת מרתף לחניה ושטחי עזר..." היננו רואים, לשון ברורה וחד משמעית של צווי - הבניה תעשה בשתי קומות מסחריות וקומת מרתף לחניה. כלומר התכנית מחייבת הקמת קומת מרתף לחניה. גם בטבלת זכויות הבניה קיימת התייחסות ברורה לחניה בקומת המרתף כאשר נקבע כי אחוזי הבניה לחניה הינם 45%. אנו סבורים כי מההוראות הללו עולה כי כוונת התכנית הינה כי תבנה קומת חניה תת קרקעית במרתף. העוררת מסתמכת על סעיף 16 לתכנית הקובע כי החניה תתוכנן בתוך המגרש על פי תקן החניה כסעיף הפוטר לטעמה מהצורך בחניון תת קרקעי. איננו מקבלים טענה זו, כל שקובע סעיף 16 הינו כי החניה תהא כולה בתחום המגרש, אך הוא אינו בא לבטל את ההוראה כי הבניה תעשה בקומת מרתף המיועדת לחניה. העוררת טוענת לחלופין כי בנייתו של מרתף חניה הינה בלתי כלכלית ויכולה לשמוט את הקרקע מתחת לכדאיות הכלכלית של הפרויקט. אף אם יש ממש בטענתה של העוררת בהקשר זה (ואין לנו את הכלים לבחון זאת) הרי אין בטענה זו בכדי לבטל הוראה הקבועה בתכנית, ולשם ביטול ההוראה יש לנקוט בהליך התכנוני המתאים. העוררת טוענת לחלופין כי היות והתכנית מאפשרת בניה בשלבים, הרי אף אם קיימת חובה להקמת קומת מרתף תת קרקעית, אין הכרח להקים קומה זו בשלב הראשון. אנו סבורים כי יש ממש בטענה חלופית זו של העוררת. התכנית, באופן בלתי שגרתי, קבעה בסעיף 21 כי: "תותר בניה בשלבים" יתרה מזו, גם סעיף 14 לתכנית, סעיף הדן בתנאים למתן היתר בניה, מציינת התכנית את האפשרות שההיתר יינתן בשלבים, כאשר במקרה שכזה יש להכין תכנית בינוי לכלל ניצול הזכויות. המשמעות הינה כי התכנית לקחה בחשבון ואפשרה באופן מפורש ופוזיטיבי כי מטעמים כלכליים או תכנוניים ניתן ליישם את זכויות הבניה מכוחה בשלבים. יתרה מזו התכנית אף קבעה הוראות להכנת תכנית בינוי כאשר יבוצע המימוש בשלבים. לשון התכנית אינה מחריגה לעניין האפשרות לבניה בשלבים את הקמת קומת המרתף והחניה, ואף אין הגיון תכנוני לעשות כן. כך, היה ומנצלים חלק קטן מהזכויות בשלב ראשון, לאור התרת התכנית לבניה בשלבים, אין הגיון לדרוש הקמת קומת מרתף מלאה לחניה אשר תעמוד שוממה. לפיכך, ניתן לתכנן בניה בשלבים גם לגבי החניון התת קרקעי, ובלבד שאכן יובטח כי לאחר השלמת מיצוי מלוא הזכויות מכוח התכנית אכן תבנה החניה התת קרקעית בהתאם להוראות התכנית. כמו כן, במקרה שכזה יש להבטיח עמידה בתקן החניה המלא לזכויות שייבנו בשלב הראשון שלא על חשבון החורשה לשימור כפי שיבואר להלן. מיקום חניה בשטח חורשה לשימור: התכנית מגדירה במסגרת התשריט שטח "לשימור חורשה". במסגרת הוראות התכנית נקבע לגבי שטח זה: "השטח המיועד לשימור חורשה הוא חלק מהמגרש המסחרי לחישוב זכויות הבניה. בשטח זה לא תהיה בניה בפועל" העוררת טוענת כי אכן בשטח החורשה אין לבצע בניה, אך אין מניעה לבצע בה חניה. העוררת מסתמכת על תשריט התכנית המראה לטענתה כי השטח המיועד כחורשה לשימור הינו חלק בלתי נפרד מהשטח המסחרי. עוד מציינת העוררת כי בפועל אין חורשה אלא שלושה עצים בלבד, שאין כל בעיה להעתיק אותם למקום אחר. אנו דוחים מכל וכל את טענות העוררת במישור זה. עיון בהוראות התכנית מראה כי זו התכוונה ליצור שטח ירוק של חורשה וקבעה הוראות מפורשות לכך, כך שהפיכת שטח זה לחניה מנוגד באופן בוטה להוראות התכנית ולתכליתה. כך נקבע בעקרונות התכנון בדף המבוא: "הבינוי מציע להשאיר את השטח הנטוע הקיים בצפון מזרח המגרש כשטח ירוק נטוע" (הדגשה שלי - ג.ה.). ברור כי מגרש אספלט עליו חונות עשרות מכוניות אינו שטח ירוק ואינו שטח נטוע. ואם לא די בכך קובעת התכנית באופן ברור: "בשטח זה לא תהיה בניה בפועל" הכשרת מגרש חניה מהווה בניה לכל דבר ועניין, ולכן היא אסורה בשטח החורשה לשימור. בניגוד לעמדת העוררת, תשריט התכנית אינו קובע אחרת, אלא דווקא מחזק עמדה זו, בכך שהוא מגדיר באופן ברור ומפורש את שטח החורשה לשימור וכן את גבולותיו. נספח הבינוי (על אף כי זה מנחה) אף הוא מראה את שטח החורשה לשימור כשטח ירוק ולא כשטח לחניה. אשר על כן, אנו קובעים כי שטח החורשה לשימור יישאר כשטח ירוק ונטוע, לא ייסלל ולא ישמש לחניה כלשהי, לרבות לא לפריקה וטעינה. לגבי טענת העוררת כי כיום אין בשטח זה עצים ולכן אין מה לשמר, הרי מוטב שטענה זו לא הייתה נטענת. ראשית, אף אם אין כיום עצים, או קיימים עצים מועטים, הרי המסקנה הנובעת מכך אינה אמורה להיות שיש לעקור גם את המעט שנותר ולהפוך את השטח למשטח אספלט לוהט, אלא המסקנה הינה כי יש לטעת עצים נוספים ולגנן את השטח, ובכך להגשים את הוראות התכנית ותכליתה. לעניין זה ר' סעיף 18 לתכנית הדורש כי הבקשה להיתר תבוסס על תכנית פיתוח הכוללת: "נטיעות וגינון". שנית, לא תמיד היה השטח ללא עצים, הרי קביעת הוועדה המחוזית את השטח כשטח חורשה לשימור לא נעשתה בחלל האוויר אלא על רקע הקיים במקום. מתצלום אוויר שהוגש לנו ואשר צולם בשנת 2009 ניתן לראות בנקל כי במגרש אכן קיימת צמחיה סבוכה באזור החורשה לשימור, אף אם לא ניתן מהתצלום להבחין בין עץ לבין שיח, הרי צמחיה ירוקה וסבוכה ברור שהייתה קיימת. יתרה מזו, על מפת המדידה מטעם העוררת עצמה, מפה אשר נחתמה בשנת 2010, מסומנים עצים רבים בשטח החורשה לשימור. כלומר, לפחות עד שנת 2010 שטח החורשה לשימור היה ירוק ברובו והכיל הן עצים והן צמחיה אחרת. איננו יודעים מי האחראי לכך שמקטע ירוק זה, אשר הוועדה המחוזית סברה שיש לשמרו כירוק, הפך בתצלום שצורף כנספח "3" לערר למשטח חול צהוב ועליו שניים או שלושה עצים בלבד. בכל מקרה, יהיה האחראי לעקירת הצמחייה אשר יהיה, ברור כי אין בעצם העקירה בניגוד להוראות התכנית בכדי להפוך לנימוק להמשיך בסיכול מטרת התכנית על ידי סלילת השטח הירוק כמגרש חניה. במילים אחרות, המשמעות היחידה לכך שנעקרה הצמחייה הינה שיש להורות על שחזורה בנספח הפיתוח מכוח סעיף 18 לתכנית. הקלה בקומה נוספת: העוררת ביקשה לפרסם הקלה לקומה נוספת. בכפוף לתיקון הבקשה להיתר בהתאם להכרעות בערר זה, איננו רואים מניעה אפריורית לאישור ההקלה. לפיכך, בכפוף להתאמת הבקשה להיתר להוראות ועדת הערר, ניתן לפרסם את הבקשה להקלה בקומה נוספת, ולקבל החלטה תכנונית לאור התנגדויות שיוגשו היה ויוגשו. שטחי השירות: המשיבה קבעה כי קביעת שטחי שירות ביחס של 30% מהשטח העיקרי אינה סבירה ולמעשה במקום מסחר תמצא עצמה העיר עם מחסן גדול במרכזה. התכנית קובעת כי יותרו 12% שטחי שירות כשטחי עזר ועוד 3% כשטחי חניה. העוררת טוענת כי הבקשה להיתר עומדת במגבלות התכנית. עוד טוענת העוררת כי שטח העיקרי למרכול הינו 2,721.7 מ"ר, שטח השרות של המרכול הינו 858.75 מ"ר בעוד שטח המחסן של המרכול הינו 399.81 מ"ר, ולכן מדובר על יחס של 11%, בדומה ליחס עליו המליצה העוררת. אנו סבורים כי שטח מחסן למרכול בסך של כ - 15% מהשטח העיקרי של המרכול הינו סביר, ולכן אין מקום להתערב בתכנון היזם בעניין זה. סיכום והנחיות: לאור האמור לעיל אנו מקבלים את הערר בחלקו ודוחים אותו בחלקו האחר. בסיומם של דברים, אנו סבורים כי התכנית החלה מאפשרת להקים במקרקעין מרכז מסחרי ויש לאפשר לעוררת ליישם את התכנית ואכן להקים מרכז מסחרי. עם זאת, יש אכן לוודא כי המרכז המסחרי מוקם בהתאם להוראות הקובעות בתכנית הן לגבי חניה תת קרקעית והן לגבי החורשה לשימור. אשר על כן, אנו קובעים כי העוררת רשאית להגיש בקשה להיתר מתוקנות על בסיס ההנחיות הבאות: העוררת רשאית להגיש את הבקשה להיתר כמרכז מסחרי פתוח ולאו דווקא כקניון סגור; הבקשה להיתר תכלול קומת חניה תת קרקעית; היה והעוררת מבקשת לממש את הזכויות מכוח התכנית בשלבים, רשאית היא לבצע חלק מקומת החניה התת קרקעית בשלב מאוחר, ובלבד כי הבקשה להיתר לשלב הראשון עומדת בתקן החניה המלא ובכפוף לאישור תכנית בינוי המראה את מימוש כלל זכויות הבניה וכן את קומת החניה התת קרקעית המלאה; מובן, כי יש גם להוכיח ישימות הנדסית לביצוע החניון התת קרקעי בשלב השני. לא תותר כל בניה בשטח המיועד לחורשה לשימור, לרבות סלילה ו/או חניה. לבקשה להיתר יצורף נספח פיתוח מחייב המראה את הגינון והנטיעות אשר יעשו בשטח זה; הבקשה להיתר יכולה לכלול בקשה להקלה בקומה; הבקשה להיתר יכולה להציע שטח מחסן ביחס של 15% מהשטח העיקרי של המרכול. היה ותוגש בקשה להיתר בהתאם להנחיות האמורות לעיל, תפרסם אותה הוועדה המקומית לשמיעת התנגדויות (היה וזו אכן תכלול הקלה בקומה). לא יאוחר מ - 30 יום לאחר תום תקופת הפרסום תקיים הוועדה המקומית דיון בבקשה להיתר המתוקנת ולאור ההתנגדויות (היה ויוגשו כאלו) תקבל החלטה מנומקת. על החלטת הוועדה המקומית תהא לצדדים זכות ערר כקבוע בחוק. בשולי הדברים אנו עדיין סבורים כי מוטב שפרויקט שכזה ייבנה בתיאום בין העוררת לבין המשיבה, ואין לנו אלא לקוות כי החלטה זו אכן תהווה כר ראוי לתיאום שכזה. מרכז מסחריערר