בקשה לשינויים והקלות מהיתר בניה למרכז מסחרי בעיר אשדוד

בקשה לשינויים והקלות מהיתר בניה למרכז מסחרי בעיר אשדוד רקע המקרקעין נשוא ערר זה והמרכז המסחרי שעומד לקום עליהם נדון בפני ועדת הערר במסגרת שלושה עררים. שני העררים הראשונים הינם עררים 6105/07+6107/07 (דרום) פילגר בע"מ ואח' והאחים ישראל בע"מ נ. הוועדה המקומית אשדוד ואח' () והערר השלישי הינו ערר 6058/08 (דרום) שער הרכבת אשדוד בע"מ ואח' נ. הוועדה המקומית אשדוד () . בסיומם של שני העררים הראשונים ניתנה החלטה מפורטת ומנומקת של ועדת הערר אשר אפשרה הקמת המרכז המסחרי על חלק מהמקרקעין בכפוף לתנאים מסויימים, ונצטט את סיכומה של ההחלטה (פורסמה במאגר נבו): "לאור האמור והמנומק לעיל אנו קובעים, כדלקמן: הבקשה להיתר למתחם B תואמת את התכנון החל על המקרקעין ולפיכך ניתן לאשרה ללא הליך של הקלה ו/או שימוש חורג. על מנת לקבל החלטה מושכלת ליתן את ההיתר המבוקש, על המשיבה 2 להגיש נספח תחבורה וחניה מפורט וכן חוות דעת סביבתית בהתאם להנחיות המשיבה 1 או מי מטעמה. לאחר קבלת המסמכים המנויים לעיל, וכן בקשה להיתר מתוקנת לאורם (היה ויידרש תיקון הבקשה) תהיה רשאית המשיבה 1 לדון בבקשה להיתר ולקבל כל החלטה שתראה לנכון כסבירה, וזאת ללא צורך בפרסום הקלה ו/או שימוש חורג. עד קבלת החלטה חדשה לאור המסמכים הנדרשים לעיל מבוטלת החלטת המשיבה 1 ליתן היתר בתנאים. היות וחלק מהעררים נתקבל וחלק נדחה אין אנו מוצאים לנכון לחייב מי מהצדדים בהוצאות." בעקבות החלטה זו אכן מולאו התנאים הנדרשים בהחלטת ועדת הערר, אולם המשיבה 1 סברה שאין מקום להנפקת היתרי בניה עד שתיערך בדיקה פרוגרמטית של שטחי המסחר בעיר אשדוד. שער הרכבת בע"מ הגישה ערר על החלטה זו, וועדת הערר בהחלטה ארוכה ומפורטת קבעה כי יש ליתן היתר בניה, ונצטט את סיכומה של ההחלטה (פורסמה במאגר נבו): "לאור האמור והמנומק לעיל אנו קובעים, כדלקמן: ההחלטה לקיום בדיקה פרוגרמטית של שטחי מסחר במסגרת הבקשה להיתר נשוא תיק זה מבוטלת בזאת (אין בכך בכדי למנוע מהמשיבה 1 לערוך בדיקה שכזו באופן כללי וליזום מהלכי תכנון בעקבותיה). לאור ביטול ההחלטה לקיום בדיקה פרוגרמטית, מבוטלת הקפאה החלטה וועדת המשנה מיום 26.3.2008 וניתן להוציא היתר מכוחה. החלטת וועדת המשנה מיום 26.3.2008 סבירה וראויה ועומדת בתנאי החלטת וועדת הערר מיום 30.1.2008, למעט הוספת התנאי האמור לגבי הכביש המכונה "כביש הרכבת". אשר על כן אנו קובעים, כי ניתן להוציא היתר בניה בהתאם להחלטת וועדת המשנה מיום 26.3.2008, בכפוף לתנאים שנקבעו בה ובתוספת התנאי כי טופס 4 יינתן רק אם "כביש הרכבת" יהיה קיים בפועל וכי הופקדה תוכנית לאישור סטטוטורי שלו." על החלטת ועדת הערר הוגשה עתירה מנהלית, אשר נמחקה. בעקבות החלטות ועדת הערר ומחיקת העתירה הונפק היתר בניה, כאשר לטענת המשיבות החלו כבר בעבודות הבניה מכוחו, כאשר העוררים טוענים כי תחילת העבודות הינה למראית עין בלבד. בגין היתר זה הוגשה עתירה מנהלית מטעם העוררים (תיק עת"מ 5616-03-10) במסגרתה נתקפת חוקיותו של ההיתר, הליך העתירה טרם נסתיים. הבקשה להיתר שבפנינו מבקשת לערוך שינוי מההיתר שניתן, כך שהיא עוסקת בניוד של 15% בניה מהקומה העליונה לתחתונה וכתוצאה מכך הגדלת התכסית לעד 55%. לאור הבקשה לשינויים בהיתר הוגשה התנגדות של העוררים. הוועדה המקומית דנה בבקשה להיתר ובהתנגדויות ובהחלטה מנומקת החליטה לדחות את ההתנגדויות. על החלטה זו הוגש ערר מפורט של העוררים. לאחר ההחלטה הראשונה, נתבקשו שינויים מסוימים (שאינם מהותיים) בבקשה להיתר ולכן נתקבלה החלטה נוספת לאשר את השינויים. העוררים הגישו כתב ערר חדש, אשר יש בו גם הפניה לכתב הערר הראשון, ובמסגרת עררים אלו תוקפים העוררים את ההחלטות של הוועדה המקומית ליתן את היתר השינויים. הערר והליכי הדיון בערר במסגרת הערר סוקרים העוררים באופן מפורט והוגן את התשתית הנורמטיבית ואת הליכי הרישוי שכבר נערכו במקרקעין. לאחר סקירת הרקע מעלים העוררים בראשי פרקים את הטענות הבאות: אי קיום ההוראות הכלולות בסעיף 48ד' לחוק התכנון והבניה; מניעה לקיים דיון בהקלה כל עוד תלויה עת"מ 5616-03-10; התעלמות ועדת המשנה מתכנית 1/121/03/3; לא ניתן להקים חניון בפלח הדרומי של מגרש 2 בהעדר תכנית מפורטת; חניון כשימוש עיקרי אינו נמנה עם השימושים במרכז תחבורה; מדובר בשולי העיר ולכן אין מקום להקים מרכז מסחרי; הבקשה להקלה מהווה סטייה ניכרת; פגיעה בזכות הטיעון של העוררים; חריגה משטחי השירות הקבועים בתכנית; חריגה מהתכסית הקבועה בתכנית; חריגה מגובה הבניין; לא ניתן להסתמך על תשריט החלוקה שאושר בשנת 2007; ה- "אוהל" המוצע חורג מהגובה והתכסית ויש לחשבו כאחוזי בניה. כמו כן הגישו העוררים חוות דעת אדריכלית בדבר פגמים שנפלו לטעמו של האדריכל בבקשה להיתר. המשיבה 1 הגישה כתב תשובה מפורט וכך גם המשיבות 2 ו- 3. במסגרת כתבי התשובה מתייחסות המשיבות לכלל טענות העוררים. ועדת הערר קיימה דיון ממושך במעמד הצדדים, ומכאן החלטתנו זו. מסגרת הדיון - קיים היתר בניה תקף למרכז מסחרי: אין מחלוקת בין הצדדים כי קיים היתר בניה תקף למרכז המסחרי. אמנם היתר בניה זה נתקף במסגרת עתירה מנהלית, אולם בעתירה זו לא נתבקשו וממילא לא ניתנו צווי ביניים ולכן כל עוד העתירה לא הוכרעה עומד ההיתר בתוקפו. יתרה מזו, היתר זה לא ניתן כלאחר יד. היתר זה "זכה" לשני הליכי ערר ובדרך להנפקתו ניתנו החלטות של ועדת הערר המחזיקות עשרות עמודים. החלטות אלו אף נתקפו בעתירה מנהלית שכאמור נמחקה. עיון בהחלטות ועדת הערר בגינן ניתן בסופו של ההליך היתר הבניה מגלה, כי ועדת הערר במסגרת הדיון בעררים כנגד אישור ההיתר בשלב הראשון וכנגד הסירוב ליתן ההיתר בשלב השני דנה והתייחסה לרבות מהטענות המועלות בערר שבפנינו. עוד עולה מההחלטות הללו כי ההיתר ניתן רק לאחר שועדת הערר קבעה שורה של תנאים להנפקת ההיתר, לרבות הכנת נספח תנועה ותסקיר השפעה על הסביבה. לפיכך אנו סבורים במקרה שבפנינו, וכל עוד אין הכרעה של בית המשפט הקובעת אחרת, כי אין כל מקום לטענות העוררים המתייחסות לעצם הקמת המרכז המסחרי אשר הינו בגדר עובדה מוגמרת, ויש מקום להתייחס רק לטענות ספציפיות של העוררים בדבר השינוי שנתבקשה בגינו ההקלה. אשר על כן, בשלב הראשון נבחן האם ראוי לאשר את השינוי שנתבקש ביחס להיתר הראשון. עם זאת, ועל מנת להסיר ספק, נתייחס בשלב השני גם לכלל טענות העוררים כפי שאלו באו לידי ביטוי בכתב הערר ובחוות הדעת שניתנה על ידם. האם מדובר בהקלה ראויה: ההקלה שנתבקשה במקרה שבפנינו הינה בהעברת זכויות מקומה עליונה לקומה תחתונה והגדלת התכסית. ועדות הערר קבעו בשורה של החלטות את הפרמטרים הראויים לבחינת הקלה, ר' למשל ההחלטה המפורטת של ועדת ערר זו בעניין עררים 6054+6055/08 (דרום) כחל ואח' נ. הוועדה המקומית אשדוד (). לאור הפרמטרים הללו, ולאחר שהזהרנו את עצמנו כי ההקלה הינה החריג ולא צריכה להינתן כדבר שבשגרה, הרי במקרה שבפנינו אנו סבורים כי מדובר בהקלה ראויה - להקלה קיימת הצדקה תכנונית של שיפור התכנון של המרכז המסחרי, עצימותה של ההקלה באופן יחסי למרכז המסחרי אינה גבוהה ומדובר בשינוי של תכנון ישן. לגבי הפרמטר המרכזי לבחינת ההקלה, הפגיעה בצדדי ג', הרי טענות העוררים לפגיעה הינם רק מהמרכז המסחרי עצמו ואין כל טענה כי ההקלה כשלעצמה תעצים את הפגיעה הנטענת מהמרכז המסחרי. כלומר, עצם ההקלה (להבדיל מבניית מרכז מסחרי) אינה גורמת כל פגיעה לעוררים או לצד ג' כלשהו. נציין בהקשר זה כי אף האדריכל מטעם העוררים בהגינותו הרבה לא העלה כל טענה כנגד ההקלה, וטענותיו מתייחסות לפגמים בבקשה להיתר ולמרכז המסחרי, אך כלפי ההקלה כשלעצמה אין לו כל טענה. בנסיבות אלו אישור ההקלה על ידי הוועדה המקומית היה סביר וראוי, ואין מקום להתערבות ועדת הערר בנושא זה. למעשה, היות וההיתר למרכז המסחרי כבר ניתן בעבר, והיות וקבענו כי ההקלה כשלעצמה ראויה, ניתן היה לסיים החלטה זו בנקודה זו ולדחות את הערר. עם זאת היות וטענות העוררים מתייחסות גם להליך ההקלה וגם לנושאים שייתכן ולא פורטו בהחלטות הקודמות באופן מספק, בחרנו למען הסר ספק בלבד להתייחס לכלל טענות העוררים. אי קיום הוראות סעיף 48ד': סעיף 48ד' לחוק התכנון והבניה קובע הוראות לגבי ניהול פרוטוקול הדיון בוועדה המקומית. העוררים טוענים כי הפרוטוקול לא נוהל לפי כללים אלו. איננו מקבלים טענה זו. הוועדה המקומית קיימה פרוטוקול של הדיון אשר ממנו ניתן ללמוד היטב את אשר התרחש בדיון. אכן ייתכן כי נשמטו פרטים טכניים מסוימים מהפרוטוקול (כך נטען שהושמט חלק מהנוכחים בדיון), אולם מדובר בפרטים טכניים שהתרופה להשמטתם הינה בקשה לתיקון הפרוטוקול ולא בטלות החלטת הוועדה המקומית. בכל מקרה, אף אם נפל פגם בפרוטוקול הוועדה המקומית, הרי משנתקיים דיון ממצה בפני ועדת הערר, איננו סוברים כי די בפגם זה בכדי להורות על ביטול החלטת הוועדה המקומית. בדבר היותו הדיון בפני ועדת הערר מרפא פגמים בהליך בפני הוועדה המקומית ר' עת"מ (תל אביב) 39832-11-11 דיירי בניין רימלט 10 נ. הועדה המקומית רמת גן ואח' (). מן הראוי להמתין להכרעת בית המשפט בעת"מ 5613-03-10העוררים טענו כי לאור קיומו של הליך ותלוי ועומד כנגד היתר הבניה, אין מקום לדון בבקשות להקלה ממנו, והיה מקום להמתין עד לפסיקת בית המשפט בסוגיה. איננו מקבלים טענה זו. היתר בניה הינו מסמך סטטוטורי מהותי המונפק בתום הליך מוסדר ומשניתן מחייב הן את האזרח והן את הרשות [על מהותו של היתר הבניה כמסמך סטטוטורי ר' ערר (ירושלים) 147/07 רובינשטייין נ. הועדה המקומית ירושלים ואח' ()], ולכן כל עוד לא הוכרז כבטל הרי הוא תקף. המחוקק ידע להבחין בין הליכים בגינם תעוכב הנפקת היתר [כגון הגשת ערר (ר' סעיף 151 לחוק התכנון והבניה)] לבין הליכים שאינם מעכבים באופן אוטומטי את הוצאת ההיתר או מימושו, כגון הגשת עתירה מנהלית. במקרים בהם אין מניעה אוטומטית לאור ההליך, העניק המחוקק את האפשרות להגשת בקשה לסעדי ביניים לבית המשפט לעניינים מינהלים. מכאן ההלכה הינה כי הגשת עתירה לבית המשפט המנהלי אינה פוגמת בתוקפו של ההיתר, כל עוד לא ניתן סעד זמני מבית המשפט. אלו הם פני הדברים גם במקרה שבפנינו, אכן הוגשה עתירה מנהלית כנגד תוקפו של ההיתר, אולם במסגרתה לא נתבקש ולא ניתן כל צו ביניים, לכן ההיתר עומד בתוקפו ואין כל מניעה אף לבקש שינויים הימנו. אנו מקבלים את עמדת העוררים כי היות ומדובר בהליך של הקלה המלווה בשיקול דעת, ניתן לשקול במסגרת שיקול זה גם את העובדה כי קיימת עתירה מנהלית תלויה ועומדת. עם זאת, אנו סבורים כי גם במסגרת שיקול הדעת אין מקום לעכב את הליך הרישוי לאורה של העתירה המנהלית. מצוותו הברורה של המחוקק כי הליכי הרישוי יהיו קצרים ויעילים. במקרה שבפנינו, הליכי הרישוי בתיק זה מתנהלים זה זמן רב, ומצאו ביטויים בהליכים רבים, כפי שתואר היטב בכתב הערר. בנסיבות אלו, אין כל מקום לגרום לעיכוב נוסף על מנת להמתין לפסק דין שאין לצדדים כל אפשרות לחזות מתי יינתן, ומן הראוי לקבל החלטה לגופם של דברים. העדר התייחסות לתכנית 1/121/03/3 אין מחלוקת בין הצדדים כי על המקרקעין חלה תכנית 121/03/3 אשר ייעדה את האזור כאזור תחבורה ואחסנה (להרחבה בנושא זה, ר' ההחלטות הקודמות של ועדת הערר המאוזכרות לעיל). העוררים טענו בערר כי לאחר תכנית 121/03/3 אושרה תכנית נוספת והיא תכנית מפורטת 1/121/03/3 אשר מטרתה הכשרת מגרש להקמת תחנת טרנספורמציה. במסגרת תכנית זו בוצע איחוד וחלוקה של המגרשים, כך שבמסגרת אזור תחבורה ואחסנה נוצר מגרש 7, אשר גם עליו מבוקשת הבקשה להיתר נושא ערר זה. לטענת העוררים התעלמה הוועדה המקומית מתכנית זו, ולא יכולה הייתה לאשר בקשה להיתר על בסיס מגרשים שונים מאלה שנקבעו בתכנית 1/121/03/3. ראשית, אין מחלוקת כי תכנית 1/121/03/3 הינה תכנית תקפה החלה על המקרקעין (או חלקם) נשוא הערר. עיון בהוראות תכנית זו מגלה כי התכנית אינה משנה את הנורמה התכנונית החלה על המקרקעין הרלוונטיים לערר וקובעת לגבי האזור בו כלולים מקרקעי הערר כי השימושים יהיו בהתאם לתכנית המתאר אשדוד ו/או תכנית 121/03/3. לפיכך, מבחינת הפרמטרים הרלוונטיים לתכנון כגון: שימושים, זכויות בניה, קווי בניה וכדומה, תכנית 1/121/03/3 הגם שהינה רלוונטית היא אינה עורכת כל שינוי ולמעשה מהווה תכנית "שקופה" ביחס אליהם. השינוי התכנוני היחיד שעורכת התכנית לגבי המקרקעין נשוא הערר הינו יצירת מגרשים, לרבות יצירת מגרש 7. לפיכך, באופן עקרוני בהעדר התפתחות מאוחרת יותר אכן את הבקשה להיתר היה להגיש על רקע תשריט תכנית 1/121/03/3 לגבי מגרשי הבניה. אלא שבמקרה שבפנינו לאחר אישור תכנית 1/121/03/3 אושר תשריט חלוקה מכוח סעיף 137 לחוק התכנון והבניה. בשנת 2007 הגישו המשיבות 2-3 תשריט חלוקה לאישור הוועדה המקומית. תשריט זה חילק את המקרקעין נשוא הערר לשני מגרשים: מגרש 2 בשטח של כ- 33 דונם ומגרש 2א' בשטח של כ - 28 דונם (בהחלטות הקודמות של ועדת הערר כונו מגרשים אלו בסימנים "B" ו- "E"). תשריט זה אושר על ידי הוועדה המקומית ביום 11.7.07 ונשלח לוועדה המחוזית. נציין, כי הבקשה להיתר שאושרה כאמור על ידי ועדת הערר בהחלטות המפורטות לעיל וכן ההיתר שניתן הינם על רקע תשריט חלוקה זה. נציין כי לעוררים גם טענות כנגד תשריט החלוקה, בהן נדון להלן. לפיכך, כאשר הוראות תכנית 1/121/03/3 אינן משנות את הנורמה התכנונית על המקרקעין נשוא הערר, וכאשר מגרשי תכנית זו חולקו במסגרת תשריט חלוקה, הרי על אף שהתכנית חלה על המקרקעין היא אכן אינה רלוונטית תכנונית לבקשה להיתר שבפנינו. בנסיבות אלו לא נפל כל פגם בהחלטת הוועדה המקומית. תשריט החלוקה אינו חוקי: העוררים טוענים כי אף אם מגרשי תכנית 1/121/03/3 שונו במסגרת תשריט איחוד והחלוקה, הרי התשריט אינו חוקי. איננו מקבלים טענה זו. ראשית, איננו סבורים כי במסגרת ערר על בקשה להיתר ניתן לתקוף בתקיפה עקיפה תשריט איחוד וחלוקה, קל וחומר, תשריט שאושר לפי כארבע שנים. הליכי הרישוי שעניינם היתר בניה שונים מהליכי אישור תשריט חלוקה, והתקיפה שלהם אמורה להיות בהליך נפרד. כך, לשם הדוגמא, להצהרה על בטלות תשריט החלוקה יכולה להיות משמעות על צדדי ג' נוספים, כך שלא ניתן להכריז על בטלות התשריט מבלי לשמוע את עמדתם. יתרה מזו, קיימים שיקולים עצמאיים בבחינת תשריט החלוקה שאינם זהים לשיקולים הנדונים במסגרת בקשה להיתר. לפיכך, ככל שלעוררים קיימות טענות כנגד אישור תשריט החלוקה היה עליהם להגיש במועד ערר בגין אישור התשריט, והיה ויש להם טענות לארכת המועד להגשת ערר שכזה, היה עליהם להגיש בקשה לארכת מועד ולפרט את הנימוקים לה. אולם, לא ניתן לתקוף במסגרת הליך בקשה להיתר אשר נעשה שנים לאחר אישור התשריט את תשריט החלוקה. להכרעה דומה של ועדת הערר ר' ערר (ירושלים) 70+71/09 סלח ואח' נ. הועדה המקומית הראל ואח' (). יתרה מזו, אף הבקשה להיתר שנדונה בעררים הקודמים המפורטים לעיל נערכה על רקע תשריט החלוקה וכאמור אושרה, ויצא מכוחה היתר בניה. לפיכך, כבר קיימת הכרעה של ועדת הערר בנושא זה. בכל מקרה ועל מנת שלא נמצא חסרים, נבהיר כי גם לגופם של דברים אין בטענות העוררים כנגד אישור התשריט כל ממש. סעיף 137 אינו אוסר באופן קטגורי חלוקה של מגרשים מכוח התכנית, כאשר התכנית קובעת חלוקה. הרי כמעט כל תכנית קובעת במסגרת התשריט מגרשים כלשהם, ולכן קבלת עמדת העוררים משמעותה למעשה העדר אפשרות לחלוקת מגרשים באמצעות תשריט חלוקה. לפיכך, פורש סעיף 137 בפסיקה כלא מאפשר חלוקה באמצעות תשריט רק כאשר יש כוונה לחלוקה ספציפית למגרשי בניה מוגדרים בתכנית. כך, למשל, תכנית הקובעת בתשריטה מגרשים גדולים של מספר דונמים ובתקנון קובעת גודל מגרש מינימאלי של 500 מ"ר, ניתן לחלק את מגרשי התכנית בתשריט חלוקה (בכפוף לפרמטרים תכנוניים אחרים). לעניין זה ר' החלטת ועדת הערר מחוז מרכז ערר 191/03(מרכז) ברליצהיימר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה "הדרים" () וכן פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים עת"מ (תל אביב) 2085/07 שטרית נ. ועדת הערר מחוז מרכז ואח' (). כמו כן, ר' ספרו של מ. רז כהן "איחוד וחלוקה" בעמ' 382 והאסמכתאות שם. לפיכך, אנו סבורים כי תשריט החלוקה שאושר הינו חוקי. הכנת תכנית מפורטת כתנאי לאישור היתר הבניה העוררים טוענים כי לא ניתן היה לאשר את היתר הבניה ללא אישור תכנית מפורטת. אין מחלוקת כי מגרש 2 נכלל במסגרת תכנית מפורטת, ולכן טענה זו אינה רלוונטית עבורו, וניתן להוציא עליו היתר בניה. לגבי מגרש 2א' (כפי שזה מכונה על ידי העוררים כ- "פלח הדרומי של מגרש 2") לא חלה תכנית מפורטת אלא רק תכנית 121/03/3. העוררים טוענים כי לא ניתן להוציא היתרי בניה מכוח תכנית 121/03/3 ללא אישור של תכנית מפורטת ולכן היה מקום לסרב לבקשה להיתר, לכל הפחות, לגבי מקטע מקרקעין זה. נציין כי אין מחלוקת כי הוראות תכנית המתאר כוללות הוראות מפורטות אשר באופן עקרוני מאפשרות מסגרת תכנונית להוצאת היתר בניה, והמחלוקת מתמצת בפרשנות סעיף 6(א) לתכנית 101/02/3. כלומר, השאלה שבפנינו נוגעת לפרשנות סעיף 6(א) לתכנית המתאר לעיר אשדוד, סעיף הקובע חובה להכנת תכנית מפורטת לגבי אזורים מסוימים, כדלקמן: השאלה מתמקדת בסוגיה האם סעיף זה חל על כלל התכנית או רק על אזורים הגובלים באזור ציבורי פתוח, גבול רובע או רחוב מוצע. לעניין פרשנות הסעיף הוצג לועדת הערר מסמך עמדה של הוועדה המחוזית. בהתאם למסמך זה עולה, כי הוועדה המחוזית, לאחר שקיימה דיון בנושא בשיתוף עם היועצת המשפטית שלה, סברה כי סעיף זה אינו חל על המקרה שבפנינו. נציין, כי אכן פרשנות הוועדה המחוזית אינה מחייבת את ועדת הערר, בהיות ועדת הערר הגוף המוסמך לפרש את התכנית, כאשר פרשנותה כמובן נתונה לביקורת בית המשפט כפרשן החקיקה. עם זאת, בהחלט יש מקום להביא במסגרת שיקולי הפרשנות גם את עמדתו של מוסד התכנון הבכיר. לגופם של דברים, פרשנות העוררים אינה מתיישבת עם לשון הסעיף או עם תכליתו. מבחינה לשונית, לו רצו מתכנני התכנית לקבוע כי כל הוצאת היתר תחייב בתכנית מפורטת, הרי היה נכתב באופן מפורש כי תנאי להיתר בניה הינו הכנת תכנית מפורטת. התכנית כפי שניתן לראות נוסחה באופן שונה, באופן זהיר ומורכב. ניתן לחלוק על המשמעות המדויקת של סעיף 6(א), אך לא ניתן לחלוק על העובדה כי זה אינו קובע באופן גורף - הכנת תכנית מפורטת כתנאי להיתר בניה. יתרה מזו, אם נקבל את פרשנות העוררת כי ההגבלה של הסעיף בדבר גבילות עם שטח ציבורי וכדומה מתייחסת רק לחלק של אזור ולא לאזור כולו, הרי אין הגיון בהגבלה זו, היות ולפי החלק הראשון לשיטת העוררים עצמם, כל אזור מחייב הכנת תכנית מפורטת. לעומת זאת פרשנות הוועדה המקומית וכן הוועדה המחוזית מתיישבות היטב הן עם לשונו של הסעיף (כאשר ההגבלה הדורשת הכנת תכנית מפורטת מתייחסת רק למקרים בהם האזור גובל באזור פתוח, רחוב או גבול רובע) והן עם תכליתו. כאשר התכלית של הסעיף הינה כי במקרים בהם האזור (או חלק מהאזור) עליו עומדת להתבצע הבניה גובל עם אזור לו קיימת חשיבות ציבורית, או כאשר מדובר באזור אשר יש בו להשפיע על רובע אחר, נדרוש תכנית מפורטת. ביתר המקרים, כאשר התכנית קבעה הוראות מפורטות, אין צורך להכין תכנית מפורטת נוספת. אשר על כן, איננו סבורים כי תנאי להוצאת היתר בניה למגרש 2א' הינו הכנת תכנית מפורטת. זאת ועוד, התכנית אינה אוסרת באופן מוחלט הוצאת היתרי בניה ללא תכנית מפורטת גם לגבי האזורים בהם אין מחלוקת לגבי תחולת הגבלה זו, אלא רק מתנה את הוצאת היתר הבניה באישור הוועדה המחוזית: לפיכך, אף אם היה ממש בטענת העוררים, הרי אין משמעות הדבר ביטול החלטת הוועדה המקומית, אלא כי תנאי להנפקת היתר הבניה תהיה הסכמת הוועדה המחוזית. במקרה שכזה לא מן הנמנע לראות במכתב הוועדה המחוזית מיום 27.11.07 כהסכמה שכזו. ייעוד מגרש 2א' לחניה בלבד העוררים טוענים עוד לגבי מגרש 2א' כי השימוש המבוקש בו הינו לחניה בלבד וזה אינו אפשרי כשימוש עיקרי. אנו דוחים טענה זו. ראשית, אין מחלוקת כי ניתן להתיר בכל מגרש ומגרש חניה כשימוש נלווה ולמעשה החניה לא רק מותרת במגרשים אלא מתחייבת מכוח תקני החניה. החניה המבוקשת במגרש 2א' ברור כי אינה מנצלת את הזכויות הקיימות למגרש זה, ובעתיד ניתן יהיה לבקש זכויות בניה לשטחים עיקריים. יובהר, מקומות החניה המבוקשים הינם גדולים מהתקן הנדרש למגרש 2 ומאפשרים ניצול בניה נוסף על מגרש 2א'. לפיכך, השימוש לחניה מהווה מימוש חלקי בלבד של המותר על המגרש וככזה אינו אסור. מעבר לאמור לעיל הרי, האזור מוגדר כ- "מרכז תחבורה ואחסנה". אנו סבורים כי באזור המוגדר כמרכז תחבורה השימוש לחניה הינו שימוש אינהרנטי וטבעי, כך שאף אם היה מדובר בשימוש בלעדי לחניה (ואין זהו המצב בענייננו), לטעמנו זהו שימוש מותר, שלא לומר רצוי, באזור המיועד למרכז תחבורה. לפיכך, אנו סבורים כי אין כל מניעה לאשר חניה בלבד במגרש 2א'. הבקשה להיתר כוללת הקלה המהווה סטיה ניכרת העוררים טענו כי הבקשה להיתר ולהקלה מהווה סטייה ניכרת. העוררים טענו בערר כי הבקשה להקלה מהווה סטייה ניכרת לאור תקנות 2(10) וכן 2(17) לתקנות סטייה ניכרת. בחנו את הבקשה להקלה אל מול התקנות הללו ולא מצאנו כל סטייה ניכרת. לעניין תקנה 2(10), אין בתכנית כל דרישות בינוי או עיצוב מיוחדות אשר הבקשה להקלה סוטה מהן, ואילו לעניין תקנה 2(17) כפי שפרטנו לעיל בהרחבה אין כל צורך בהכנת תכנית מפורטת. נחזור ונציין, כי לטעמנו ההקלה כשלעצמה בהעברת הזכויות מהקומה העליונה לתחתונה והגדלת התכסית אינה הקלה משמעותית ואין לה כמעט השפעה על הסביבה או המתנגדים. פגיעה בזכות הטיעון של העוררים העוררים מלינים על כך שנפגעה זכות הטיעון שלהם בפני הוועדה המקומית. איננו סבורים כי יש ממש בטענת העוררים. העוררים הגישו התנגדות לוועדה המקומית נשמעו בפניה בעל פה, וקיבלו החלטה מנומקת. ככל הנראה טיעון העוררים מתייחס לכך, כי לאחר דחיית התנגדות העוררים נערכו שינויים קלים בבקשה להיתר ואלו אושרו ללא קבלת עמדת העוררים. אלא, כי שינויים אלו הינם שינויים מינוריים תואמי תכנית ולכן אין לעוררים כל זכות עמידה בגינם, כך שאין כל פגיעה בזכות הטיעון, כאשר זו אינה קיימת. בכל מקרה, הבקשה להיתר לאחר תיקוניה עמדה בפני העוררים טרם הגשת הערר, והם היו רשאים להעלות כל טענה שהיא בהקשר אליה בפני ועדת הערר. נציין, כי בכתב הערר כמו גם בטיעון בעל פה לא העלו העוררים כל טענה הנוגעת לגופם של התיקונים שנעשו בבקשה להיתר לאחר הדיון שנערך בפני הוועדה המקומית. אשר על כן, איננו סבורים כי נפגעה זכות הטיעון של העוררים, ואף אם נפל פגם שכזה הרי זה נרפא כאשר היה לעוררים את יומם בפני וועדת הערר. בפרט נכונים הדברים כאשר לגופם של דברים אין לעוררים טענה כלשהי ביחס לתיקונים שנערכו בבקשה להיתר. חריגה משטחי השירות שמעניקה התכנית: העוררים, וכן האדריכל מטעמם, טענו כי שטחי השירות שמבקשת הבקשה להיתר חורגים משטחי השירות שמעניקה התכנית וזאת לנוכח הפרשנות של העוררים כי הסעיף בתכנית, המאפשר הגדלת שטחי השירות, אינו חל על המקרקעין נשוא הערר. איננו רואים צורך להידרש לפרשנות העוררים לנושא זה (אם כי ספק בעינינו כי פרשנות העוררים המחריגה את הוספת שטחי השרות מהשימוש המסחרי דווקא הינה סבירה) היות וממילא יש די שטחים עיקריים שלא נוצלו במסגרת הבקשה להיתר. לפיכך, אף אם נראה בכלל שטחי השירות העולים על הקבוע בתכנית המתאר, אף ללא התוספת, כשטחים עיקריים, עדיין הבקשה אינה חורגת מסך שטחי הבניה ואינה מהוות סטייה מתכנית. לכן אנו דוחים את הטענה. הטענה בדבר חריגה מתכסית העוררים טוענים כי בהתאם לתכנית המתאר התכסית המותרת הינה 40% בלבד, וכי התוספת לתכסית מכוח תכנית 62/101/02/3 אינה חלה על שימושי מסחר. לחלופין טוענים העוררים וכן האדריכל מטעמם כי בכל מקרה התכסית המוצעת עולה על 55% כפי שמתירה התכנית המרחיבה את התכסית. אף בעניין זה איננו סבורים כי יש צורך להכריע בדבר הפרשנות שמציעים העוררים. המשיבות 2-3 פרסמו הקלה לעניין ניוד הזכויות ומכאן להגדלת התכסית, כאשר במסגרת הבקשה להיתר ניתן לראות היטב מה היא התכסית המבוקשת בפועל. לפיכך, אף אם מותרת במקרקעין תכסית של 40% בלבד, הרי משפורסמה הקלה רשאית הוועדה המקומית להתיר תכסית גדולה יותר, וכך אכן נעשה. נבהיר כי מבחינה תכנונית, אנו סבורים כי הגדלת התכסית אינה גורמת למפגע תכנוני כלשהו, והיא ראויה וסבירה. לאור האמור לעיל, לא מצאנו גם לנכון להיכנס לטעמים הטכניים שמנה האדריכל מטעם העוררים בגינם הוא סבור כי התכסית עולה אף על 55%. היות, ואף אם נכונים דבריו הרי מדובר בחריגה שאינה גדולה, בוודאי מותרת לאישור בהליך של הקלה. ודוק. את סבירותה של ההקלה בתכסית בוחנים על רקע התכנון והבקשה להיתר ולא על רקע מספר זה או אחר. לכן ייתכן וניתן להעניק לגרמושקא פרשנות שונה לעניין התוצאה המספרית של התכסית (והפער אינו גדול), אולם התוצאה התכנונית, והיא המהותית, נלמדת היטב מהגרמושקה ונספחיה, והיא סבירה. לפיכך, כאשר ממילא פורסמה הקלה, אין חשיבות מרובה לתוצאה המספרית של התכסית, ואף אם קיימת חריגה מ- 55% תכסית, מן הראוי לאשר חריגה זו כך שתשקף את התכנון המוצע בגרמושקא. נבהיר כי האמור לעיל אינו מתייחס ל- "אוהל" אליו נתייחס בנפרד. חריגה מהגובה הקבוע בתכנית: הצדדים אינם חלוקים על כך שהתכנית מגבילה את גובה המבנים לגובה של 14 מ'. הצדדים גם אינם חלוקים כי הבקשה להיתר אינה מבקשת מבנה העולה על גובה של 14 מ' (למעט ה- "אוהל"). עם זאת טענתם של העוררים הינה, כי נקודת ה- 0.00 נקבעה מעל פני הקרקע הטבעית כך שהמשמעות בפועל הינה, כי המבנה עולה על גובה של 14 מ'. חשוב לציין כי באופן עקרוני קביעת גובה ה - 0.00 הינה בין האזרח והרשות, והיא מושפעת משילוב מורכב של נושאים תכנוניים והנדסיים, בפרט נכונים הדברים כאשר מדובר במגרשים גדולים ומשופעים בהם אין נקודה חד משמעית שניתן לכנותה פני הקרקע הטבעיים. בנסיבות אלו ספק רב האם לעוררים במקרה שבפנינו, סוחרים ממרכז העיר, אשר אין להם כל קשר או זיקה לגובה ה- 0.00 ואשר קביעתו לא תשפיע עליהם כהוא זה זכות להתערב בנושא מקצועי זה. בכל מקרה בחנו את קביעת נקודת ה - 0.00 וטענות אדריכל העוררים בנושא זה, ולא מצאנו בהם כל ממש, ובפרט לא מצאנו בהם הגבהה מלאכותית של המרכז המסחרי. כאמור, מדובר במגרשים גדולים אשר אינם מישוריים לגמרי ולכן בקביעת נקודת ה- 0.00 יש להתחשב בנושאים נוספים כגון ניקוז, ביוב ומערכת הכבישים. קביעת ה- 0.00 במקרה שבפנינו בהינתן כל הגורמים סבירה לגמרי. במאמר מוסגר נציין, כי טענת העוררים בהקשר זה אינה ברורה, מצד אחד הם מלינים על הגבהה לא טבעית של המרכז המסחרי, אולם מצד שני הם מלינים כנגד הקלה אשר משמעותה הורדת מסת הבניה מהקומה עליונה לקומה הנמוכה. ה- "אוהל" המוצע: הבקשה להיתר מציעה במרכז המסחרי אלמנט הדומה לאוהל ענק, כאשר לעמדת העוררים מדובר לא באוהל כי אם במפרש. העוררים טענו כי אלמנט האוהל או המפרש מחייב את חישובו כתכסית וכן במסגרת שטחי הבניה. עוד טענו העוררים כי האוהל המוצע חורג מהגובה המרבי הקבוע בתכנית. אנו סבורים כי לעניין זה הדין הינו עם העוררים. בין אם נכנה את האלמנט "אוהל" ובין אם נכנה אותו "מפרש" הרי מדובר בבניה המצריכה היתר והכפופה לחוקי התכנון והבניה. לפיכך, כאשר האוהל מקרה חלקים מהקרקע הרי לפי תקנות חישוב שטחים יש לחשב שטחים אלו במסגרת שטחי הבניה. דין דומה חל לגבי התכסית וכן הגובה. לעניין זה תקנות חישוב שטחים אינן עורכות הבחנה בדבר טיב הקירוי, חומר קשה או רך, והשווה את היחס של דיני התכנון והבנייה לנושא המצללות (פרגולה) וההוראות המיוחדות כיצד יש לחשב את שטחיהן. לפיכך, כאשר במסגרת הבקשה להיתר לא הובאו במסגרת חישובי השטחים ותחשיבי התכסית מבנה האוהל, הרי לא ניתן לאשרו, ואנו מקבלים את הערר בנושא זה. נבהיר, אין בכוונתנו לקבוע כי לא ניתן להקים אלמנט שכזה, או כי זה אינו ראוי תכנונית, אלא כי על מנת לאשרו יש צורך להכלילו בחישובי השטחים וכן לפרסם הקלה ספציפית בעניין התכסית הנובעת מהאוהל. תקן חניה העוררים טענו כי מגרש 2 אינו עומד בתקן החניה הנדרש, היות והחניה הנדרשת כתוצאה מהבניה המבוקשת אינה מוצעת במגרש זה אלא במגרש הסמוך. איננו מקבלים טענה זו. אכן, התכנית דורשת כי החניות הנדרשות על פי התקן יוצעו במסגרת המגרש עליו מתבצעת הבניה. אך תכנית 22/101/02/3, התכנית הקובעת את תקן החניה בעיר אשדוד, קובעת חריג לכך ומאפשרת בסעיף 9 עמידה בתקן גם במגרש סמוך ובלבד כי מדובר באותם בעלים וכי המרחק אינו עולה על 200 מ'. במקרה שבפנינו הצהירו המשיבות 2-3 כי המגרשים 2 וכן 2א' הינם בידי אותם הבעלים, ואין חולק כי מדובר במגרשים צמודים שאינם מרוחקים 200 מ'. בנסיבות אלו, אנו סבורים כי אין מניעה כי תקן החניה של מגרש 2 יושלם במגרש 2א'. עם זאת, אנו סבורים כי ראוי לרשום הערת אזהרה על מגרש 2א' על כך שזה ממלא תקן חניה של מגרש גובל, כך שבתכנון העתידי שייעשה על מגרש זה יובא בחשבון כי חלק מהחניות בו משמשות כחניות התקן של מגרש 2. הקמת מרכז מסחרי בשולי העיר העוררים טענו, כי באופן עקרוני אין מקום לאשר מסחר במקרקעין, לאור המדיניות שלא לאשר מסחר בשולי הערים, לרבות מסמך מדיניות בנושא והחלטות מינהל התכנון וכן הולנת"ע. איננו סבורים, כי יש במסמך המדיניות של הולנת"ע בכדי למנוע הקמת המרכז המסחרי במקרקעין. מובן, כי המדיניות שלא לעודד מסחר בשולי הערים מחייבת את ועדת הערר, ואף אם לא הייתה מחייבת, הרי זוהי גם עמדתה העצמאית של ועדת הערר. אולם, ברי, כי אין במסמך המדיניות של מינהל התכנון, ואף בהחלטת הולנת"ע בכדי לפגוע בתכנון קיים מאושר, ללא הליך של אישור תכנית בניין עיר אחרת, ובוודאי שאין בו בכדי לפגוע בהיתר קיים. במקרה שלפנינו, התכנית הקיימת מאפשרת באופן הברור ביותר מסחר במקום, ואכן לאור החלטות ועדת הערר ניתן היתר למרכז מסחרי. לכן, כאשר התכנית קבעה כי במקום יהיה מסחר, על קביעה זו הסתמך הציבור בכלל והמשיבות בפרט, ולא ניתן לבטל את תכלית התכנית ולשלול לחלוטין מסחר במגרש, ללא הליך תכנוני מתאים, כלומר אישור תכנית. יתרה מזו, הבקשה להיתר שבפנינו אינה עוסקת בהקמת המרכז המסחרי, היות וזה מאושר בתכנית וניתן אף היתר לבנייתו, אלא רק בהקלה לניוד הזכויות. לעניין ניוד הזכויות ודאי שאין כל נפקות למדיניות מינהל התכנון. מעבר לכל האמור לעיל, הרי אין מדובר במסחר בשולי הערים. המגרשים נשוא הערר, אינם בשולי העיר אלא בעורק מרכזי של העיר, ליד תחנת הרכבת. עיון במסמך הולנת"ע מבהיר כי המדיניות המוזכרת בו אינה מתייחסת למקרקעין הנמצאים על עורק כניסה לעיר בסמוך לתחנת רכבת. חוות דעת המומחה מטעם העוררים העוררים צרפו חוות דעת אדריכל מטעמם לערר, ואף השלמה לחוות דעת זו. עיון בחוות הדעת מגלה כי אין מדובר בחוות דעת תכנונית מהותית, כלומר אדריכל העוררים אינו עוסק בשאלות של תכנון, כגון: משמעות ההקלה והשפעתה על הסביבה, או אפילו השפעת המרכז המסחרי. חוות דעתו מתרכזת בפרשנות משפטית של התכנון (למשל להיקף התכסית) וטענות לגבי שגיאות טכניות בבקשה להיתר [למשל העדר ציון שטח מגרש 4 בטופס 1 למרות דרישת תקנה 4(ג)(1)]. ועדת הערר בחנה את הטענות המועלות במסגרת חוות הדעת, ולא מצאה בהן כל נימוק להתערב בהחלטת הוועדה המקומית. חלקן של טענות אלו לא נכון עובדתית ו/או משפטית (למשל הטענה לגבי התרת שינויים על ידי מהנדס הוועדה המקומית כאשר לא נתבקש כל היתר שכזה), ואילו חלקן האחר גם אם הוא נכון, הרי משמעות הנובעת מקבלת הטענה הינה, כי יש לתקן טעות טכנית כזו או אחרת בבקשה להיתר, אך בוודאי שאין בכך פגם המצדיק סירוב להחלטה (למשל, לגבי הטענה בדבר אי רישום שטח המגרש, הרי כל שנדרש הינו להוסיף במקום המתאים את שטח המגרש עליו אין חולק). נציין, כי דבר אחד משותף יש לטענות הללו, אין להם כל נגיעה לעוררים, ואין בקבלתן או בדחייתן השפעה כלשהי על העוררים. נחזור ונזכיר כי באופן עקרוני הוצאת היתר בניה הינה דבר שבין האזרח לרשות, ולא בין האזרח לשכנו, כך לימדה אותנו עוד ההלכה הוותיקה והמפורסמת בענין בג"צ 16/50 איגרא רמא בע"מ נ' ועדת בניין ערים, תל אביב (): "שיטה זו אומרת: כל דבר מתן רשיון בניין לאדם המבקש אותו - או דבר סרוב לתת לו רשיון כזה - אינו אלא עניין אשר בינו לבין הציבור, ואין לאיש זר - אף אם זה הנהו (כמו כאן) בעל החלקה הגובלת עם המגרש לשגביו נדרש הרישון ולהחלטת הוועדה בנידון, ולא כלום." אכן מאז התפתחה ההלכה ונקבעו חריגים להלכת אגרא רמא, כך קיים חריג חשוב ומהותי לעקרון דנא, וזה כאשר האזרח מבקש שינוי (הקלה) מהתכנון הקיים, חריג זה אף הורחב לעילות נוספת המאפשרות לאזרח שכן להתערב בהליך הוצאת ההיתר של שכנו, הגם כשזה תואם תכנית. אולם, גם לחריג רחב ככל שיהיה ראוי להציב גבולות, ולא ליתן לעניין להפוך למדרון חלקלק, כך שהמתחרה העסקי מחליט שעליו להחליף את הוועדה המקומית ולמלא את מקומה בבדיקת ההיתר לפרטי פרטיו. כפי שמציין כב' השופט חשין בענין בג"צ 1921/94 יוסף סוקר נ' הועדה לבניה למגורים ולתעשיה (): "יתרה מזאת: נכון וראוי הוא, לדעתי - גם ללא קשר לנושא הסמכות - להרחיב את הלכת אגרא - רמא עד לקצה, ובלבד שנעמוד על קיומו של אינטרס פרטי לגיטימי בידיו של התובע. כך ניתן יהיה "להעביר" אל בית המשפט האזרחי עתירות שבהן מעורבות זכויות הפרט ב"סכסוך" שיש לעותר עם אחרים." (הדגשה שלי - ג.ה.). במילים אחרות, יש ליתן למתחרה העסקי אפשרות להתנגד לבקשה להיתר של מתחרהו, כאשר זה ביקש הקלה או שימוש חורג. אך מכאן ועד למתן זכות למתחרה העסקי להתערב בהחלטת הוועדה המקומית לגבי הדרך שבו יש למלא משבצת מסוימת בבקשה להיתר, או לגבי אופן שרטוט חתך 1-1, עניינים שאינם נוגעים לעוררים כלל ועיקר, הדרך עוד ארוכה ולטעמנו על פי הדין אף חסומה. לכן, בהקשר למרבית הטענות בחוות הדעת מטעם העוררים, ראוי לטעמנו לצטט גם את דבריו של בית המשפט המחוזי בתל אביב -יפו בת"א 1568/94 המ' 11673/94 המועצה המקומית "סביון" נ' אפריקה ישראל השקעות בע"מ, שניתן על ידי כב' הנשיא ד"ר א. וינוגרד: "אני משוכנע שאם ניקח כל תכנית המוגשת לועדה המקומית או מחוזית ונבחן אותה עם זכוכית-מגדלת, כפי שנעשה בענייננו ועם רצון לבחון קיום כל פרט ופרט הנדרש לפי חוק התכנון והתקנות, לא נמצא גם אחת שאין בה פגם. והרי תכניות מתאשרות מעשה יום ביומו, על אף פגמים טכניים ותכנוניים קלי-ערך ומעוטי חשיבות. אם יקפידו על כל תג ותג ועל כל קוצו של יו"ד - לא ניתן יהיה לאשר אף תכנית לבניה. תפקיד מהנדס המועצה, הועדה המקומית והועדה המחוזית - לבחון את מידת חשיבותו של החסר ואת מידת השפעתו של הפגם על התכנית והבקשה. " (הדגשה שלי - ג.ה.). ודוק. תפקיד מהנדס הוועדה המקומית ולא מומחה מטעם המתחרה העסקי. בענייננו בחנו, כאמור, את הטענות בחוות הדעת המומחה, ולא מצאנו בהן כל נימוק לביטול החלטת הוועדה המקומית. אכן, חלק מהטענות מצביעות על פגמים טכניים קלים בבקשה להיתר, ומשפגמים אלו כבר מונחים בפני מוסדות התכנון אנו מורים לצוות המקצועי של הוועדה המקומית לבחון את הפגמים הנטענים ולהנחות את המשיבות בתיקון הפגמים. לא מצאנו בחוות הדעת כל טענה מהותית אשר בגינה יש מקום לבטל את החלטת הוועדה המקומית לאשר את היתר הבניה. נציין, כי לטענות המומחה מטעם העוררים בדבר הגובה, חריגה בשטחי השירות, ה- "אוהל" וחריגה בתכסית התייחסנו בהרחבה לעיל. סיכום: לאור האמור והמנומק לעיל אנו קובעים ומאשרים את החלטת הוועדה המקומית לאשר את הבקשה להיתר בניה וההקלות שנתבקשו וזאת בכפוף לתיקונים הבאים: הורדת מבנה ה- "אוהל" מהבקשה להיתר; תיקונים טכניים שהוועדה המקומית תסבור לנכון לאור חוות דעת המומחה מטעם העוררים. יובהר, כי אין מניעה שתוגש בקשה להיתר להקמת מבנה האוהל ובלבד שמבנה זה ייספר במניין השטחים והתכסית. היתר בניההקלה (תכנון ובניה)מרכז מסחריבניה