בקשה לשימוש חורג לצורך אחסנה פתוחה רקע המגרש נשוא הערר שבפנינו ידוע כחלקה 27 בגוש 4990 באזור התעשייה כנות (להלן: "המגרש"). על המגרש חלות תכניות 17/101/02/8 וכן 17/101/02/8א' (להלן: "התכנית המפורטת") המייעדות את המגרש לתעשייה ומלאכה ומאפשרת הקמת מבני תעשיה ובתי מלאכה, למעט תעשייה מזהמת. לעוררת מפעל לייצור מוצרי בטון המצוי על מקרקעין סמוכים למגרש נשוא הערר. אין מחלוקת כי מפעל העוררת הוקם בהיתר כדין. העוררת מבקשת להשתמש במגרש נשוא הערר לאחסנת מוצרי הבטון המיוצרים במפעל. בתחילה ביקשה העוררת היתר בניה ללא הליך של שימוש חורג, אולם הוועדה המקומית לא דנה בבקשה להיתר. בהעדר החלטה הגישה העוררת ערר, כאשר במסגרת הדיון בערר, הסכימה העוררת לנקוט בהליך של שימוש חורג מתעשיה לאחסנה פתוחה. לאחר שבקשת העוררת לשימוש חורג נדחתה על הסף, הוגש ערר נוסף, שבסיומו החליטה ועדת הערר שיבוצע פרסום לפי סעיף 149.לאור החלטת ועדת הערר אכן פורסמה הודעה בהתאם לסעיף 149 לחוק התכנון והבניה והוגשו מספר התנגדויות של בעלי מגרשים סמוכים. הוועדה המקומית דנה בבקשה לשימוש חורג ובהחלטה מנומקת סירבה לה. על החלטה זו הוגש הערר שבפנינו. הערר והליכי הדיון בערר במסגרת כתב הערר טוענת העוררת כי מן הראוי לאשר לה את השימוש החורג. העוררת טוענת כי הבקשה לשימוש חורג המוגשת על ידה תואמת לקריטריונים שנקבעו בפסיקה להכרעה בבקשות לשימוש חורג. עוד מציינת העוררת כי אין כל סטייה ניכרת וכי היא החלה בהליכים של הכנת תכנית נקודתית להוספה של ייעוד אחסנה פתוחה למגרש. העוררת טוענת בנוסף כי ההחלטה נגועה בשיקולים זרים ונתקבלה מטעמים שאינם ענייניים. המשיבה הגישה כתב תשובה מפורט, בו היא מתייחסת לטענות העוררת ומנמקת את החלטתה. המתנגדים לבקשה להיתר, אשר צורפו כולם לערר, הסירו את התנגדותם לבקשה להיתר בהודעות מנומקות. ועדת הערר קיימה דיון בנוכחות הצדדים ומכאן החלטה זו. דיון בחינת השימוש החורג המבוקש כללי: ועדות הערר בשורה של החלטות (אשר רבות מהן גם נבחנו ואושרו על ידי בתי המשפט) קבעו את הפרמטרים לאורם יש לבחון - האם יש מקום להתיר שימוש חורג, וזאת בשים לב שאישור שימוש חורג לא יינתן כדבר שבשגרה. ר', למשל, החלטות: ערר (דרום) 6093/07 אלמוג אילת בע"מ נ. הוועדה המקומית אילת ואח' () (להלן: "אלמוג אילת"), ערר (דרום) 6071/07 מלון מוריה ואח' נ. הועדה המקומית אילת ואח' () (להלן: "מלון מוריה"), ערר (ירושלים) 269/07 וייס ואח' נ. הוועדה המקומית ירושלים ואח' () וערר (מרכז) 36107 טנא נ. הועדה המקומית מודיעין ואח' (). קריטריונים אלו אוזכרו גם בהחלטת בית המשפט לעניינים מנהליים בעת"מ (ת"א) 1977/08 ד.י.א נכסי סיעוד בע"מ נ. ועדת הערר מחוז מרכז ואח' (). לפיכך, יהיה זה מיותר לחזור על הניתוח המפורט בהחלטות דלעיל לגבי חילוצם של הפרמטרים מהפסיקה, ונעסוק רק ביישום הפרמטרים לעניין שבפנינו. הפרמטרים הללו הינם: "עצימות" השימוש החורג; היקף השימוש החורג; הפגיעה ו/או הרווח של צדדי ג'; מועד התכנית וההיתר הקיימים; "גישור" לתכנית עתידית; עקרון ההפיכות; עקרון השקיפות; צורך חיוני ודחוף; תקופת נסיון; תום לב. בטרם נבחן את הפרמטרים המנויים לעיל, נחזור ונזכיר כי העיקרון המנחה עת דיון בשימוש חורג הינו, כי השימוש החורג הינו ההליך החריג, השונה ואינו מהווה פסיעה בדרך המלך. דרך המלך לשינוי ייעוד של מקרקעין הייתה ונותרה הכנת תכנית, ובהינתן כי הליך השימוש החורג הינו סטייה מדרך המלך יש להתייחס אליו בהתאם. עם זאת, עדיין עלינו לזכור כי השימוש החורג הינו כלי תכנוני לגיטימי אשר הוענק לרשות ולאזרח בחקיקה ראשית. לפיכך, במסגרת השקלול והאיזון נזכיר לעצמנו, כי הנטל על מבקש השימוש החורג להוכיח, כי קיימת הצדקה תכנונית לפעול בדרך של שימוש חורג. "עצימות השימוש החורג": עצימות השימוש החורג הינה פרמטר מהותי, כך שככל שהפער בין השימוש המבוקש לשימוש המותר מכוח התכנית גדול יותר, כך תהיה הנטייה לאשר שימוש חורג, קטנה יותר. לטעמנו, שימוש חורג מתעשייה ומלאכה לאחסנה פתוחה הינו שימוש חורג בעצימות נמוכה, ונבאר: ראשית מקובלת עלינו ההבחנה שעורכת המשיבה בין תעשיה לבין אחסנה כך שאין מדובר באותו הייעוד, ומטרת כל ייעוד הינה שונה במקצת. עם זאת, עדיין מדובר בשימושים קרובים, בהיותם שניהם ייעודים כלכליים, אשר מטרותיהם קרובות. כך, ניתן למצוא במקרים רבים כי באזורי תעשיה כלולים ייעוד לתעשייה ולאחסנה כמקשה אחת. גם מבחינה ראיה תכנונית רחבה ההבדל בין תעשייה לאחסנה אינו רב, כאשר המעטפת התכנונית והתשתיתית הנדרשת מיעודים אלו וכן ההשפעה של ייעודים אלו על המרקם התכנוני הכולל הינה דומה. עוד בהקשר זה נציין, כי אין חולק שאחסנה כשימוש נלווה לתעשייה מותרת גם בייעוד הקרקע הקיים של המגרש ושל מגרשים סמוכים, לפיכך לו היה מתבקש מפעל תעשיה (מהסוג המותר במקום) ובצידו אחסנה, הרי היה מדובר בבקשה תואמת תכנית אשר אפשרות המשיבה לסרב לה הינה קטנה. אכן, העובדה כי מבוקש שימוש עיקרי לאחסנה ולא כשימוש נלווה, מחייבת נקיטה בהליך של שימוש חורג, אך עדיין עצימותו נמוכה. המשיבה טוענת כי מדובר בשימוש חורג בעל עצימות גבוהה אשר לטעמה אף מהווה סטייה ניכרת מהוראות התכנית וזאת לאור סעיף 13 לתכנית המפורטת הקובע: "לא יותרו הקמת מפעלים לצמנט, למבנים טרומים מבטון, צנורות בטון, מרצפות, בלוקי בטון אבני שפה לכבישים, פילירים וכיוצ"ב מוצרי בטון". אכן, לאור סעיף זה אילו היה מתבקש היתר בניה למפעל בטון, הרי היה בכך סטייה בעצימות גבוהה מהאמור מהתכנית. אלא, שאין בפנינו בקשה להיתר למפעל צמנט, ומפעל כזה קיים כבר בהיתר ועל קיומו אין חולק. הבקשה שבפנינו אינה למפעל בטון אלא לאחסנת מוצרי בטון. איננו סבורים כי האיסור בסעיף 13 על הקמת מפעל בטון כולל איסור על אחסנה. מטרת האיסור האמור בתכנית ברורה - מניעת הזיהום והמפגע הסביבתי העולה ממפעל למוצרי בטון. אולם, בניגוד לייצור מוצרי הבטון, אחסנת מוצרי הבטון אינה יוצרת כל זיהום וכל מפגע סביבתי והאחסנה כשלעצמה הינה ניטראלית לסביבה. עוד בהקשר זה נציין, כי כאשר התכנית רצתה לאסור גם אחסנה של חומר מסויים (להבדיל מייצורו) עשתה זאת באופן מפורש (למשל: איסור על אחסנה של חומרי הדברה ודלקים). למען הסר ספק נבהיר, כי בכל מקרה איננו סבורים שאישור השימוש החורג ישנה את אופי הסביבה עד כדי סטייה ניכרת לאור תקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית), תשס"ב-2002 (להלן: "תקנות סטייה ניכרת"), בהיות הסביבה מתאפיינת במפעלי תעשיה כבדה המלווים באחסנה מאסיבית (אף אם זו נלווית לשימוש העיקרי). אשר על כן, לטעמנו אין מדובר בשימוש חורג בעל עצימות גבוהה. היקף השימוש החורג: מבחינת שטח המגרש ושטח השימוש החורג, הרי מדובר בכ- 15 דונם היקף גדול לכל הדעות. באופן עקרוני מדובר בשימוש חורג בהיקף רב, אשר ספק אם ניתן לאשרו בנסיבות רגילות. עם זאת, יש לזכור כי אין מדובר במבנה בן אלפי מ"ר, אלא במגרש פתוח כך שהשימוש אינו אינטנסיבי ואינו כולל אחוזי בניה כלל. להבחנה דומה בין בינוי לבין שימוש פתוח ר' החלטת ועדת הערר בערר 81/10 (דרום) סיטבון נ. הועדה המקומית אשדוד (): "עם זאת, יש לזכור, כי אין מדובר במבנה או בחלל בשטח של 4 דונם, אלא במגרש פתוח, כאשר הפעילות מתבצעת בדוכנים בשטח קטן." הפגיעה ו/או הרווח של צדדי ג' והציבור: שיקול מהותי שיש לשקול בבואנו לאשר שימוש חורג, הינו מאזן התועלת אל מול הנזק שגורם השימוש החורג. בנושא זה יש לבחון לא רק את הצדדים הקרובים לשימוש החורג, אלא בחינה של מעגלים גדולים יותר. במקרה שלפנינו, לטעמנו יש לשים דגש על כך שאין כל ניזוק ספציפי מהבקשה לשימוש חורג. נציין, כי אכן לבקשה לשימוש חורג הוגשו מספר התנגדויות, של גופים כלכליים משמעותיים, אשר הינם בעלי הזכויות במגרשים הסמוכים. גורמים אלו צורפו לכתב הערר כמשיבים, אלא שכולם בהודעות מנומקת ובכפוף להסדרים כאלו או אחרים, הסירו את התנגדותם לשימוש החורג. עיינו בהודעות להסרת ההתנגדות מטעם בעלי המגרשים הסמוכים, וברור כי מדובר בהסרת התנגדות שנעשתה מתוך שיקול דעת ועל סמך הסדרים אשר מונעים כל פגיעה בבעלי מגרשים אלו. לפיכך, אנו סבורים שיש ליתן משקל מהותי לכך שבעלי המגרשים הסמוכים, אלו אשר המשיבה מדברת גם בשמם, הסירו את התנגדותם לבקשה להיתר. לא מצאנו גם מעגל רחב יותר של ציבור העלול להיפגע מהשימוש החורג המבוקש. לעניין זה הטענה כי המגרש יגרור תנועה גדולה יותר באזור התעשיה אינה מדויקת, היות ומוצרי הבטון ממילא מיוצרים וממילא משונעים, ולכן מבחינה סביבתית איננו רואים כל הבדל בין שינוע המוצרים למגרש סמוך לבין שינועם למקום רחוק יותר, נניח אשדוד. ההפך הוא הנכון, ייתכן (והדבר לא נבדק על ידינו) כי את השינוע למגרש קרוב ניתן לעשות באמצעים שאינם מזהמים (למשל מלגזה חשמלית). מועד התכנית וההיתר הקיימים: התכנית הרלוונטיות לחלקה ולאזור אשר הגדירו אותו כאזור תעשייה הינה משנת 1993 ואילו התכנית המתקנת לעניין המגבלות הינה משנת 1995. מכאן כי התכניות אינן ישנות ומצד שני אין מדובר בתכנון חדש ומודרני, לפיכך פרמטר זה אינו תומך בתוצאה כלשהי. "גישור" לתכנית עתידית ותקופת נסיון: אנו סבורים, כי השימוש המבוקש יכול להתבצע במגרש למשך תקופה קצובה בלבד, ולאחריה יש להסדיר את השימוש המוצע בתכנית. העוררת צרפה טרם הדיון מסמך כי נקלטה תכנית חדשה המבקשת להוסיף למגרש את השימוש לאחסנה. לפיכך, אכן מתקיים עקרון הגישור, כך שהשימוש החורג יש בו להוות גישור לתכנון בהכנה, כאשר היה ותאושר התכנית אכן השימוש יהפוך תמידי והיה ותסורב זה ייפסק. יתרה מזו, קיים יתרון במקרה שבפנינו במתן שימוש חורג לתקופה קצובה, בכך שתקופה זו תהווה "תקופת ניסיון" נחוצה למוסדות התכנון עת ידונו בתכנית שינויי יעוד למקרקעין. לעניין פרמטר "תקופת ניסיון", ר' ההחלטה בערר (דרום) 6093/07 אלמוג אילת נ. הוועדה המקומית אילת ואח' (): "לעתים מבקשים לשנות ייעוד במקום מסויים, אך לא ניתן לחזות את העתיד ולדעת מה תהיה ההשפעה של שינויי הייעוד על המקום ועל האזור. במקרה שכזה שינוי באמצעות תכנית עלול ליצור קשיים רבים, ראשית העלות של הכנת תכנית הינה גבוהה הן ליזם והן למערכת. שנית, ביטול התכנית, היה והניסיון ייכשל, עלול להיות כרוך בתביעות לפי ס' 197 לחוק התכנון והבניה. לפיכך, במקרים שכאלו, יש מקום להתיר שימוש חורג לתקופת ניסיון קצובה, תוך שמירה על עקרון ההפיכות, כך שבתום התקופה ניתן יהיה לבחון את המצב התכנוני שנוצר עקב השימוש החורג, האם מצדיק שינוי הייעוד או שמה גרם נזק ויש להפסיקו." עקרון ההפיכות: עקרון ההפיכות קובע, כי לא יינתן אישור לשימוש חורג, כאשר לאחר תום תקופת השימוש החורג, והיה ולא תשונה התכנית הרלוונטית, לא ניתן יהיה להשיב את המצב לקדמותו למצב התואם את התכנית. במקרה שבפנינו, מדובר במקרה מובהק בו אין כל בעיה - לא מבחינה פיזית ולא מבחינה רעיונית - להפסיק את השימוש החורג בכל עת. מבחינה פיסית לא מבוקשת כל בניה (למעט סלילת אספלט וגידור, אשר יכולים לשמש כמצע לכל שימוש), כאשר בתום תקופת השימוש החורג אין כל מניעה לפנות את המאוחסן ולהשיב את המגרש למצבו הנוכחי. מבחינה רעיונית, אין מדובר במרכז מסחרי אשר יוצר הרגלי צריכה או במפעל המעסיק עובדים רבים אשר קשה לשנות את מיקום מקום עבודתם, אלא למעשה במחסן גדול, אשר לא יוצר אינטרס הסתמכות או צפייה לציבור כלשהו (מלבד לעוררת, והיא כמובן מודעת לסיכון כי בהעדר אישור לתכנית לא תוכל להמשיך לאחסן במגרש). גם אכיפת הפסקת השימוש הינה פשוטה יחסית. לפיכך, היה ותסתיים תקופת השימוש החורג ולא תאושר תכנית מתאימה, איננו רואים קושי להחזיר את המגרש למצבו הנוכחי. עקרון השקיפות: אכן באופן עקרוני אישור השימוש החורג במקרה שבפנינו פוגע בעקרון השקיפות, היות ופרסום השימוש החורג נעשה בדרך מצומצמת יותר מאשר תכנית. אכן מדובר בשיקול כנגד אישור השימוש החורג. עם זאת, אכן בוצע פרסום, הוגשו התנגדויות והתייחסויות של בעלי המגרשים הסמוכים, ונערך עימם דיאלוג שבסופו הוסרה ההתנגדות. במקרה שבפנינו ברור, כי השימוש החורג לא יחרוץ את ייעוד המגרש, היות והתכנית המתקנת נמצאת בהליכי תכנון. אשר על כן, לכל אותם בעלי דעה אחרת שייתכן ולא נחשפו לבקשה לשימוש חורג, יהיה יומם בפני מוסדות התכנון עת דיון באישור התכנית. צורך חיוני ודחוף: פרמטר נוסף אשר יכול לתמוך באישור בקשה לשימוש חורג הינו קיומו של צורך חיוני דחוף. הכוונה בצורך חיוני דחוף, הינה צורך שכזה לציבור או לסביבה ולא למבקש ההיתר. במקרה שבפנינו, לא מצאנו צורך ציבורי חיוני או דחוף לאישור השימוש החורג. עם זאת, אכן עבור העוררת, המחזיקה בהיתר מפעל סמוך, המגרש לאחסנה מהווה צורך חיוני ודחוף. תום לב לא מצאנו כל פגם בתום הלב של העוררת. העוררת פעלה בשקיפות מלאה מתחילת ההליך התכנוני ופעלה להשיג את כל האישורים וההיתרים הנדרשים לפעילותה. העוררת החלה בהכנת תכנית נקודתית להוספת שימוש אחסנה למגרש. העוררת גם לא החלה בשימוש במגרש כל עוד לא ניתן ההיתר. לגבי מגרש אחר בו לטענת המשיבה נערכת אחסנה ללא היתר, הרי הבקשה שבפנינו מטרתה לאפשר העברת האחסון למגרש זה. לעניין טענת העוררת בדבר שיקולים זרים של המשיבה הנובעים משיקולי גביית ארנונה (רצון לגבות בגין אחסנה סגורה), אין לועדת הערר כלים כלשהם לבחון את הטענה. שיקלול ואיזון: שיקלול ואיזון הפרמטרים עד כאן, מוביל אותנו למסקנה ברורה, כי יש מקום לאשר את השימוש החורג לתקופה קצובה וזאת עד להכרעת הוועדה המחוזית המאשרת או דוחה את התכנית בהכנה, ונבאר: לכף הזכות עומדת העובדה, כי מדובר בשימוש חורג בעצימות נמוכה, אשר אינו גורם לפגיעה לצדדי ג' ואשר יאפשר תקופת ניסיון למוסדות התכנון עת דיון בתכנית להוספת הייעוד. לכף החובה עומדת העובדה, כי מדובר בהיקף משמעותי של שימוש חורג ובפרט היותו של השימוש החורג הליך חריג שיש בו משום פגיעה בעקרון השקיפות. לטעמנו, במקרה שבפנינו, כף הזכות עולה על כף החובה, כך למרות שאנו מודעים היטב כי השימוש החורג הינו ההליך החריג, וכי הנטל הינו על מבקש השימוש החורג, אנו סבורים כי במקרה שלפנינו הורם הנטל ומדובר בשימוש חורג אשר נכון וראוי לאשרו. למען הסר ספק נבהיר, כי מסקנתנו זו מבוססת בין היתר על הפער המצומצם בין ייעוד תעשיה לבין ייעוד לאחסנה, על העובדה כי קיימת תכנית בהכנה אשר ההכרעה בה תינתן בתקופה הקרובה ובמידה רבה על הסרת כל ההתנגדויות, כך שלמעשה אין צד ג' אשר נפגע ספציפית מהבקשה לשימוש חורג. עוד הבאנו בחשבון כי האחסנה כשלעצמה אינה מהווה גורם הפוגע בסביבה. בנסיבות אלו אנו סבורים כי מן הראוי לאשר את השימוש החורג תוך הכפפת תקופת השימוש החורג לתקופת הליכי אישור התכנית. סיכום: לאור האמור והמנומק לעיל, אנו מקבלים את הערר וקובעים: השימוש החורג המבוקש מאושר עד ליום 1.5.2013. היה ועד למועד זה תופקד התכנית המוסיפה ייעוד אחסנה למגרש נשוא הערר יוארך השימוש החורג עד ליום 1.5.2015 או עד להכרעת הוועדה המחוזית בתכנית. תכריע הוועדה המחוזית לאשר את הייעוד הנוסף, יינתן היתר לשימוש לצמיתות. תכריע הוועדה המחוזית לסרב לתכנית, ייפסק השימוש החורג בתוך שישה חודשים מיום הכרעת הוועדה המחוזית. לאור הימשכות ההליכים אנו מנחים את המשיבה להוציא את ההיתר לאור החלטה זו בהקדם האפשרי. אחסנהשימוש חורג