אין פטור שיקום שכונות לבניה חדשה, אלא רק להרחבת דירה קיימת ערר היטל השבחה הנוגע להיטל ההשבחה שנקבע לנכס הידוע כגוש 10119 חלקה 134 בפרדס חנה. רקע: נשוא השומה והערר הינו המגרש דנא המצוי במושבה פרדס חנה - כרכור בשכונת רמז (להלן: "המגרש"). העורר העלה מספר טענות כנגד החיוב וכן כנגד שיעורו. הטענה המרכזית של העורר כנגד עצם החיוב הייתה כי המגרש מצוי באזור המיועד לשיקום שכונות ולכן הינו זכאי לפטור לפי סעיף 19(ב)(1). המשיבה טענה בתגובה כי האזור אינו מוכרז עוד כשכונת שיקום, כטענה חלופית הסבירה המשיבה כי החיוב בהיטל השבחה נעשה בגין יחידה נוספת, יחידה שבגינה אין פטור לשיקום שכונות. ביום 16.5.11 נתקיים דיון בפני ועדת הערר. בסופו של הדיון קבעה ועדת הערר בהחלטה מנומקת, כי לכאורה אכן המגרש כלול באזור המוכרז כשיקום שכונות, עם זאת אפשרה ועדת הערר למשיבה להציג מסמכים המוכחים אחרת. הוועדה המקומית הגישה תגובה משלימה, במסגרתה שבה וטענה כי פרויקט שיקום השכונות נמצא "בהשהיה" ולכן אין זכאות לפטור לפי סעיף 19(ב)(1). המשיבה אף חזרה בתגובה על טענתה החלופית כי אין פטור באזורי שיקום שכונות לגבי בניית יחידה נוספת. ועדת הערר בהחלטה נוספת מיום 6.6.11 קבעה כי היא דוחה את הטענה בדבר "השהיית" שיקום השכונות וכי המימוש נערך במועד בו הייתה קיימת הכרזה תקפה על האזור כשכונת שיקום. לפיכך, סברה ועדת הערר כי משעה שיש פטור לפי שיקום שכונות דין הערר להתקבל. המשיבה הגישה בקשה להבהרת החלטה, וזאת בטענה כי ועדת הערר כלל לא דנה בטענה החלופית כי ההשבחה נוגעת לעצם האפשרות לבניית יחידת דיור נוספת, ובגין יחידה נוספת אין זכאות לפטור. העורר הגיש תגובה מפורטת לבקשה, ומכאן החלטה זו. דיון כללי: כאמור, פסיקת ועדת הערר הינה חד משמעית, כי שכונת רמז מוכרזת כאזור המיועד לשיקום שכונות ולכן באופן עקרוני המגרשים הנכללים בתחומה, לרבות המגרש נשוא הערר, זכאים לפטור לפי סעיף 19(ב)(1). עם זאת, יש ממש בטענת המשיבה כי ועדת הערר לא דנה בטענה החלופית של המשיבה, אשר נטענה כבר בכתב התשובה מטעמה, והיא הטענה כי אין זכות לפטור שיקום שכונות מכוח סעיף 19(ב)(1) בגין בניית יחידה חדשה. בנסיבות אלו, אנו סבורים כי מן הראוי לדון גם בטענה זו, כאשר מדובר בטענה ראויה אשר אין מקום לדחותה רק מטעמים פרוצדוראליים. ההלכה הפסוקה השוררת כיום בפסיקת בתי המשפט המינהלים הינה ברורה וחד משמעית ועל פיה, אין פטור שיקום שכונות לבניה חדשה, אלא רק להרחבת דירה קיימת. לעניין זה ר' ע"א 6276-01-09 עמאש נאסר ואח' נ. הועדה המקומית שומרון ואח' (): "התכלית של סעיף 19(ב)(1) בתוספת השלישית של חוק התכנון והבניה היא לפטור מהיטל השבחה הרחבה של דירה קיימת, בין אם לרוחב ובין אם לגובה, בישוב או בחלק ממנו שהוכרז עליו כדין כשכונת שיקום. הפטור איננו אמור לחול על הקמת בתים חדשים, וככל שהמחוקק יהא סבור שראוי להחיל את הפטור גם על הקמת בתים חדשים, חייב הדבר להיאמר מפורשות בחקיקה" (הדגשה שלי - ג.ה.). וכן ר' עמ"נ (ב"ש) 9116-07-10 ג.ש. ארז שרותים כלליים בע"מ נ' עיריית באר שבע ואח' (): "לשון החוק דנה בהשבחה במקרקעין קיימים בעשותה שימוש במילים - "השבחה במקרקעין למגורים המצויים בישוב...". השימוש במילה "מצויים" בלשון הווה, משמעותו אלה הקיימים כבר ולא מגורים לעתיד לבוא. פרשנות זו עולה בקנה אחד עם דברי ההסבר לחוק של פטור מהיטל השבחה להרחבת מגורים. לו רצה המחוקק ליתן הפטור גם לבניה חדשה שתכליתה מגורים, היה צריך לציין זאת במפורש ולקבוע השבחה במקרקעין למגורים "המצויים" או "שימצאו" או כל נוסח אחר שיהא בו כדי להביא למסקנה שעסקינן גם בפטור לבנייה חדשה למגורים." ור' גם ע"א 1212/04 ר.א. שליט פיתוח בניה ויזום פרויקטים בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה אשדוד (). גם ועדות הערר אימצו הלכה זו, ר', למשל, ערר (חיפה) 8012+13+22/10 ג'ובראן ואח' נ. הועדה המקומית שומרון () במסגרתה נקבע כי הפטור לשיקום שכונות לא יחול על בניית יחידת דיור חדשה. הנה כי כן, אין פטור לפי סעיף 19(ב)(1) על בניית יחידת דיור נוספת. מכאן מובן, כי אין גם פטור בגין היחידה הנוספת כאשר מתבצע מימוש על דרך מכר. לפיכך, ככל שהיטל ההשבחה מיוחס לאפשרות לבניית יחידת דיור נוספת אזי בגין השבחה זו אין פטור "שיקום שכונות" וזאת בין אם מבקשים לבנות את היחידה הנוספת ובין אם המגרש נמכר עם הפוטנציאל לבנות את אותה היחידה הנוספת. לעומת זאת, כאשר הפטור מיוחס לאפשרות הקיימת בתכנית להרחיב את הדירה שנמכרה, הרי האפשרות להרחבת הדירה כוסה תחת כנפי הפטור. במילים אחרות, המחוקק הגביל את זכות האזרח לפטור מכוח "שיקום שכונות" להרחבת דירה ולא לבניית יחידת דיור נוספת, הגבלה זו, הגבלה המונעת זכאות לפטור בגין היחידה הנוספת, חלה גם כאשר האזרח עורך מימוש מלא על דרך מכר. מן הכלל אל הפרט לאור האמור לעיל יש לבחון ממה נובעת ההשבחה (אם בכלל קיימת) במקרה שבפנינו. העורר טען במסגרת התגובה כי כלל לא ניתן לממש יחידה נוספת במקרקעין ובכל מקרה מימוש שכזה אינו כלכלי. לעומת זאת, המשיבה הסבירה כי ניתן לממש יחידת דיור נוספת בחלקה, וכי מדובר בגורם משביח שיש לגבות בגינו היטל השבחה. מן האמור לעיל עולה כי המחלוקת בין הצדדים בנושא זה הינה מחלוקת שמאית טהורה, ולכן אין מנוס ממינוי שמאי מייעץ. השמאי המייעץ ייבחן האם אכן קיימת השבחה במקרקעין, ואם קיימת השבחה שכזו, האם היא נובעת מהאפשרות להקמת יחידת דיור נוספת או מהאפשרות להרחבת הדירה הקיימת, או משילוב של שתי האופציות. ככל שהשמאי המייעץ ייחס השבחה לאפשרות להרחיב את הדירה הקיימת, אנו קובעים כי השבחה זו פטורה מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ב)(1). לעומת זאת, ככל שהשמאי המייעץ יסבור כי קיימת השבחה הנובעת מהאפשרות להקמת יחידה חדשה נוספת, הרי שיש לשלם היטל השבחה בגין השבחה זו. סיכום אשר על כן, המזכירות תפנה ליו"ר מועצת השמאים בבקשה למינוי שמאי מייעץ. הצדדים יהיו רשאים להגיש לשמאי המייעץ כל מסמך מטעמם, לרבות שומות מקרקעין, תכניות, התרים וכל מסמך אחר, לרבות מסמכים שלא הוגשו לועדת הערר, ובלבד שמסמכים אלו יוגשו במועדים הקבועים בתקנות. השמאי המייעץ ינהל את הדיון וייקבע את שכר טרחתו בהתאם לתקנות הרלוונטיות. השמאי המייעץ ייבחן האם קיימת השבחה מכוח התכנית, ואם כן, ייפרט מהי ההשבחה המיוחסת לאפשרות להרחבת הדיור הקיים ומהי ההשבחה המיוחסת לאפשרות להקמת יחידה נוספת. ההשבחה המיוחסת לאפשרות להרחבת הדירה תהא פטורה מתשלום. לאחר קבלת השומה המייעצת, יהיו רשאים הצדדים להגיש השגותיהם על השומה המייעצת, וכן בקשה לעניין חיוב בהוצאות, וזאת בתוך 30 יום מיום ששומת השמאי המייעץ הומצאה אליהם. לא יומצאו השגות כאמור לעיל, תבחן ועדת הערר את השומה המייעצת ותיתן לה תוקף. בניההרחבת דירהשיקום שכונותמקרקעין