הגשת שומה מתוקנת מטעם הוועדה המקומית העוררת טענה בהשגות מטעמה כי השמאי המייעץ לא היה רשאי לקבל שומה נוספת מטעם הוועדה המקומית. אנו דוחים טענה זו. ראשית נציין, כי העוררת עצמה בחרה שלא להגיש שומה לוועדת הערר במסגרת הערר. לפיכך, הועבר הדיון לשמאי המייעץ ללא שומה מטעם העוררת. ועדת הערר בהחלטתה למינוי שמאי מייעץ קבעה הנחיות חדשות לתחשיב היטל ההשבחה, ולכן לא רק שהיה מותר לוועדה המקומית להגיש שומה מתוקנת לאור הנחיות אלו, אלא חובתה לעשות כך. במסגרת תיקון השומה, איננו רואים מניעה כי יתוקנו גם נושאים נוספים, וכך אף התירה ועדת הערר מפורשות. נבהיר במסגרת הרגילה של הליך היטל השבחה - הוועדה המקומית שולחת שומת היטל השבחה לנישום, הנישום עורר על שומה זו לוועדת הערר. במסגרת ההחלטה בערר הנישום מוסמכת ועדת הערר לקבוע כי השומה של הוועדה המקומית נערכה באופן שגוי, ובמסגרת זאת ליתן הנחיות לתיקון השומה, אם באופן עקרוני ואם באופן ספציפי. ברור כי במקרה שניתנו הנחיות על ידי ועדת הערר, על הוועדה המקומית לפעול בהתאם להנחיות הללו ולתקן את השומה. יוטעם ויודגש, גם אם פועל יוצא מהנחיות ועדת הערר הינו כי היטל ההשבחה יהיה גבוה יותר מההיטל שנדרש בשומה הראשונה, הרי עדיין קיימת חובה לתקן את השומה ולהטיל את ההיטל הגבוה. יתרה מזו, השמאי המייעץ ולאחריו ועדת הערר, אינם כבולים לשומה של הוועדה המקומית ויכולים לקבוע היטל השבחה גבוה או נמוך יותר מזה שדרשה הוועדה המקומית [ר' נימוק מפורט בהחלטת ועדת ערר זו בעניין ערר (חי') 8017/10 ‏ ‏ ברון צבי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חדרה ()]. בכל מקרה, אף אם נפל פגם בכך שהוועדה המקומית הגישה שומה מתוקנת במקרה שבפנינו, הרי כאשר בפני ועדת הערר והצדדים ניצבת שומה של השמאי המייעץ, הרי יש לבחון אותה לגופה, ואף אם נפל פגם בשומות הצדדים, אין בפגם בכדי לפגום בשומה המייעצת. העדר הנמקה העוררת טוענת כי השומה המייעצת אינה מנומקת די הצורך. אנו דוחים טענה זו. עיון בשומה המייעצת מגלה כי מדובר בשומה מייעצת מפורטת, מקיפה ומנומקת. ועדות הערר כבר ציינו לא אחת, כי אין צורך כי בשומה המכרעת, או המייעצת, תהיה התייחסות לכל אחת ואחת מטענות הצדדים באופן מפורט, ודי בכך שבפני ועדת הערר עומדת שומה מפורטת ומנומקת בנושאים העיקריים. השומה שבפנינו הינה בהחלט שומה שכזו. שווי מקרקעין או שווי קרקע? העוררת טענה בהשגות מטעמה כי השמאי המייעץ טעה בכך שערך את השומה לפי שווי המקרקעין (כלומר קרקע + מבנים) והיה עליו לערוך את השומה לפי שווי קרקע. אנו סבורים כי השמאי המייעץ פעל נכון כאשר ערך את השומה לפי שווי מקרקעין ולא לפי שווי קרקע, וננמק: ההלכה הפסוקה כיום קובעת כי נקודת המוצא לפרשנות הדין הינה לשונו וכי אין לקבל פרשנות אשר אין לה עיגון כלשהו בלשון החוק. ראה, למשל, דבריו הברורים של בית המשפט בענין עע"מ 2775/01 וינטר ואח' נ. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה "שרונים" ואח' (): "נקודת המוצא לפרשנותו של חוק הינה לשון החוק, שכן אין לקבל פרשנות אשר לא ניתן למצוא לה אחיזה בלשון החוק (ראו א' ברק פרשנות במשפט - פרשנות החקיקה (תשנ"ב, כרך ב) (להלן: ברק, פרשנות החקיקה) 97). כאשר לשון החוק מאפשרת מספר פירושים, ייבחר מבין הפירושים השונים המשתמעים מלשון החוק, הפירוש אשר מגשים את תכלית דבר החקיקה." במקרה שלפנינו אנו סבורים כי הן לשון החוק והן תכליתו מובלים לתוצאה כי יש לערוך שומת היטל השבחה לפי שווי "מקרקעין" ולא שווי "קרקע". ראשית, כך קובעת לשון החוק: "השבחה" - עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג; כלומר, מקרקעין ולא קרקע, היש ברור מזאת? עם זאת, העוררת טוענת כי ניתן ליתן למונח הלשוני "מקרקעין" פרשנות, על פיה המונח "מקרקעין" זהה למונח "קרקע" ואינו כולל את המבנים הבנויים עליה. אלא שלא מצאנו כל עיגון לא לשוני, לא פסיקתי וגם לא תכליתי לפרשנות זו. מבחינה לשונית יש לזכור את דבריו של כב' השופט זילברג בבג"ץ 44/49 חברת קיי דאומיט נ' רשם סימני המסחר, פ"ד ד' 109, 114, אשר טרם נס ליחם: "לא מפי מדקדקים ובלשנים אנו חיים. הכל הולך אחר לשון בני אדם." ובלשון בני אדם יש קרקע ויש מקרקעין, וההבחנה ביניהם ברורה. אולם, אף אם נסבור כי ההבחנה בין "מקרקעין" ל - "קרקע" אינה ברורה, הרי המקור הראשון אליו נפנה הינו חוק המקרקעין, התשכ"ט -1969, אשר מגדיר את המונח "מקרקעין": ""מקרקעין" - קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה;" ושוב אנו רואים את ההבחנה בין הקרקע עצמה, לבין המקרקעין שהינה הקרקע והמחובר אליה בחיבור של קבע. העוררת, אשר ערה להגדרה זו של מקרקעין בחוק המקרקעין, טוענת כי ניתן ליתן פרשנות אחרת למונח זה כאשר אנו במסגרת התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. דרך המלך בפרשנות מונחים ומושגים הינה כי למונח זהה תינתן פרשנות זהה בכל דבר חיקוק, ורק במקרים מיוחדים וחריגים, ורק שקיימת הצדקה תכליתית לכך, ניתן ליתן למונח מסוים פרשנות מסוימת בחוק פלוני ומשמעות אחרת בחוק אלמוני, ר' ע"א 1321/02 נוה בנין ופיתוח בע"מ נ. הוועדה המקומית מרכז (). נציין, כי ככל שאנו עוסקים במונח בסיסי יותר במערכת המשפט, כך תהיה הנטייה ליתן לו פרשנות אחידה בכל מערכת הדינים, ונראה כי אין חולק כי המונח "מקרקעין" מהווה מונח בסיסי במערכת הדין הישראלי. בכל מקרה בעניין משמעות "מקרקעין" בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, קיימים כבר פסקי דין המפנים להגדרה הקיימת בחוק המקרקעין. זאת ועוד, אין כל סיבה תכליתית ליתן למונח פרשנות אחרת, ונבאר: בית המשפט המחוזי התייחס לפרשנות המונח "מקרקעין" כאשר עסקינן בחוק התכנון והבניה, כאשר בעת"מ (ת"א) 202-07 ביטון ואח' נ. הוועדה המקומית חולון ואח' () קבע: "לשון החוק צריכה להתפרש כך שתתקיים "הרמוניה חקיקתית" הן בתוככי החוק פנימה והן במערך החקיקה הסובב את אותו עניין (מַטֶריה) כולו (ברק, פרשנות החקיקה 327-331, 349). מבחינה זו התוכן הפרשני הסביר ביותר של "מקרקעין" הוא זה המוגדר בחוק המקרקעין ("קרקע" וביטוי זה מכיל בחובו "מגרש" או "חלקה רשומה"). משמעות זו משתלבת היטב לא רק ביחס ה"בין חוקי" אלא גם בתוך החוק פנימה (סעיף 1, סעיף 200 לחוק התכנון והבנייה). בחוק המקרקעין הקרקע ומבנים המחוברים הם מקשה אחת. ניתוק המבנה, או חלק מסוים בו (כגון "דירה", "אגף" וכיו"ב) מצריך ציון מפורש בחוק. אין דבר בחוק התכנון והבנייה המציין הפרדה בין הקרקע למבנה המחובר לה בהקשר לפרק הפיצוי בגין פגיעה מתוכנית בכלל והוראת סעיף 197 לחוק בפרט." (הדגשה שלי - ג.ה.). דומה כי דברים ברורים אלו של כב' בית המשפט המחוזי סותמים את הגולל על טענות העוררת. למען הסק ספק נציין, כי מלבד פסק דין זה אשר עסק מפורשות בטענה דומה לטענה שבפנינו והכריע כי מקרקעין לעניין חוק התכנון והבניה הינם קרקע ומבנים המחוברים אליה כמקשה אחת, הרי כלל הפסיקה הדנה בהיטל השבחה דנה בהשוואה בין שווי המקרקעין (לרבות המחוברים) במצב קודם אל מול שווי המקרקעין (לרבות המחוברים) במצב החדש. ר', למשל פסק דין אחד מתוך רבים בע"א (תל אביב) 2184/01 הוועדה המקומית פתח תקווה נ. גנים חברה לבנין והנדסה (): "אולם בחינת תכלית התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה מראה כי האינטרס הטמון בחובה הינו גביית מס אמת. תמיכה לכך ניתן למצוא בדברי המחבר רוסטוביץ: "לשם קביעת שומת היטל ההשבחה יש לשום את שווי הקרקע ליום הקובע על פי שני מצבים: שוויים של המקרקעין ללא התכנית, ההקלה או השימוש החורג. שווי זה מכונה "שווי במצב קודם". שוויים של המקרקעין בעקבות התכנית, ההקלה או השימוש החורג. שווי זה מכונה "שווי במצב החדש". ההפרש בין השווי במצב חדש לשווי במצב קודם הוא ההשבחה ליום הקובע. (הנריק רוסטוביץ "היטל השבחה", עמ' 254)." למותר לציין, כי באותו המקרה שווי המקרקעין בשני המצבים כלל גם את שווי המחוברים. כך אף נפסק בדנ"א 3768/98 קריית בית הכרם בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, ירושלים () : "ההשבחה שבגינה מוטל היטל השבחה נקבעת בהתאם להפרש בין השווי של זכות הבעלות (כולל חכירה לדורות) במקרקעין כפי שהיה לפני התכנית לבין השווי שאחריה". ושוב שווי זכות הבעלות במקרקעין, לרבות הבנוי עליה, ולא שווי הקרקע בלבד. נציין כי גם המלומדים סבורים כי המונח "מקרקעין" משמעו קרקע וכן הבנוי עליה, ר' למשל פרופ' נמדר "היטל השבחה" (מהדורה 2011) עמ' 76. העוררת הגישה חוות דעת מטעם המלומד דנא, פרופ' נמדר, וזאת לצורך תמיכה בעמדתה. במאמר מוסגר נציין כי ספק בעניינו האם ניתן להגיש חוות דעת מומחה בנושא פרשנות משפטית. בכל מקרה עיון בחוות דעתו של פרופ' נמדר מגלה שאף הוא אינו מצדד בעמדה כי יש ליתן למונח "מקרקעין" בתוספת השלישית פרשנות של "קרקע", אלא הוא טוען בסיכום חוות דעתו: כלומר, פרופ' נמדר בחוות דעתו מטעם העוררת עצמה, אינו אומר, ואף אינו רומז, כי לעמדתו "מקרקעין" = "קרקע", אלא טוען טענה נקודתית לגבי ערר זה - כי במקרים בהם אושרה תכנית לאחר הליך של שימוש חורג יש לערוך את השומה בהתעלם מהשימוש החורג ובהתעלם מתוצאותיו. טענה זו שונה לגמרי מהטענה כי יש לפרש "מקרקעין" כ - "קרקע". לא מצאנו גם כל נימוק שבתכלית ליתן למונח "מקרקעין" פרשנות של "קרקע", ונבאר: מהותו ותכליתו של היטל ההשבחה הוגדרו על ידי בית המשפט העליון, בין היתר בעניין דנ"א 3768/98 קריית בית הכרם בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים () שצוטט לעיל: "פלוני שנתעשר אך בשל שינויי תכנון שנערכו לפי חוק התכנון והבניה - לאמור, נתעשר אך בשל פעילות נורמטיבית של רשויות הציבור - ראוי לו שישתף את הקהילה באותה התעשרות שנתעשר. ואם לא בכל ההתעשרות כולה, למצער בחלקה של ההתעשרות - בחצייה " כעת נניח, כי לאותו פלוני קרקע ועליה מבנה, הפעולה התכנונית השביחה הן את הקרקע והן את המבנה, ופלוני התעשר עקב כך. איזו תכלית משרתת פרשנות העוררת כי פלוני ישלם מחצית מההתעשרות בגין הקרקע בלבד ואילו בגין ההתעשרות שנובעת מהמחוברים שערכם עלה בעקבות האקט התכנוני לא ישלם כלל? איננו מוצאים תכלית שכזו. ההפך הוא הנכון, לאור מטרת ותכלית היטל ההשבחה, ראוי כי היטל זה ישולם בגין עליית ערכם של כלל מרכיבי המקרקעין - הן ערך הקרקע עצמה והן ערך הבנוי עליה, ורק בכך תוגשם מטרת החוק של שיתוף הקהילה במכלול התעשרות הפרט כתוצאה מהאקט התכנוני, ונדגים: נניח כי לפלוני קרקע ועליה בניין עם דירות, כאשר התכנית החלה מגבילה את השימוש לדירות נופש. כעת מאושרת תכנית חדשה המאפשרת שימוש חופשי למגורים בדירות אלו. אין ספק כי התכנית החדשה העלתה הן את ערך הקרקע והן את ערך הדירות הבנויות על הקרקע, כלומר הן את ערך המקרקעין. כעת פלוני מוכר את המקרקעין ברווח רב, כמובן שבמסגרת המכר נמכרים הן הקרקע והן המבנה והדירות הבנויות עליה (למעשה חוק המקרקעין אינו מאפשר אופציה אחרת). האם קיים הגיון כי פלוני לא ישלם היטל השבחה בגין עליית שווי הדירות עצמן? האם קיימת תכלית לכך שבהתעשרות הנובעת מעליית שווי הדירות לא ישתף פלוני את הקהילה? לטעמנו התשובה לשאלות אלו הינה שלילית, פלוני התעשר הן מעליית שווי הקרקע והן מעליית שווי הבנוי על הקרקע (וכאשר הוא מוכר את הזכויות הוא מוכר את הזכויות במקרקעין כמכלול) ולכן עליו לשלם היטל השבחה על עליית ערך המקרקעין כמובנם בחוק המקרקעין ולא על עליית שווי הקרקע בלבד. העוררת טוענת כי במקרה שפנינו קביעת היטל ההשבחה לפי שווי המקרקעין ולא לפי שווי הקרקע תגרום לה עוול. ייתכן וכך הם פני הדברים, ובכך ניתן יהיה להכריע רק לאחר סיום הדיון במכלול הטענות של העוררת. אולם אף אם הפרשנות של מונח בסיסי בתוספת השלישית גורמת חוסר נוחות במקרה ייחודי זה (ואיננו קובעים כך), הרי עדיין אין בכך די על מנת לעוות את פרשנותם של מונחי יסוד בתוספת השלישית ובדין הישראלי. יוטעם, לטעמנו פרשנות המונח "מקרקעין" בתוספת השלישית הינה ברורה וחד משמעית והיא זהה לפרשנות "מקרקעין" בחוק המקרקעין. יתרה מזו, אנו סבורים כי פרשנות זו נכונה לכל תיקי היטל ההשבחה ואין מקום לגישה כי המונח הבסיסי "מקרקעין" יפורש בכל תיק היטל השבחה באופן שונה או אחר. הליכה בדרך זו לא רק שאינה נכונה משפטית, אלא תגרום מבוכה, אי וודאות וריבוי התדיינויות. אשר על כן, המסקנה שלנו הינה כי משמעות המונח "מקרקעין" בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה זהה למשמעותו בחוק המקרקעין, כלומר הן קרקע והן המחובר עליה, וזאת הן באופן כללי והן באופן ספציפי לנסיבות תיק זה. לאור זאת מכאן ואילך, הכוונה במונח "מקרקעין" הינה לקרקע ולמחובר אליה חיבור של קבע. סיכום מן האמור לעיל עולה כי אנו דוחים את טענות הסף לעניין הגשת השומה המתוקנת והעדר הנמקה. אנו דוחים את הטענה העקרונית של העוררת, שנטענה בפני השמאי המייעץ ובפנינו, וקובעים כי את היטל ההשבחה יש לקבוע לפי שווי המקרקעין כמכלול. יתרה מזו, אנו סבורים כי המתודה העקרונית בה נקט השמאי המייעץ של השוואת שווי המקרקעין לפני ואחרי התכנית החדשה הינה המתודה הראויה, הנכונה ובכל מקרה המתחייבת מהפסיקה החד משמעית בנושא. לאור הכרעה עקרונית זו, יש לבחון את יתר טענות העוררת וזאת ביחס לשווי המקרקעין לפני ואחרי התכנית החדשה. באופן עקרוני החומר הנדרש לשם הכרעה גם בטענות אלו מצוי בפני ועדת הערר, היות והטענות נטענו בערר, הושמעו בדיון בעל פה ואף הוגשה השלמה טיעון. עם זאת, ועדת הערר סבורה כי ראוי לקיים דיון מקצועי נוסף, אשר יתמקד בפן המקצועי והשמאי של טענות העוררת לגבי שווי המקרקעין בשני מצבי התכנון וכן לבחון את נושא עלויות ההתאמה. עוד נציין, כי ועדת הערר לא מצאה בחומר הרב שבפניה את שומות היטל ההשבחה של הצדדים לגבי השימוש החורג שניתן בשנת 2006. לפיכך, הצדדים יגישו שומות אלו וכן את סכום היטל ההשבחה ששולם בגין השימוש החורג וזאת עד 14 יום טרם המועד שייקבע. מיסיםבניהשומהועדה מקומית לתכנון ובניה