ערכי השווי למ"ר קרקע בייעוד חקלאי שנקבעו ע"י השמאי המכריע, גבוהים משמעותית מערכי שווי של קרקע חקלאית גרידא. אמירותיו של השמאי המכריע, שרק אותם הדגישה בפנינו העוררת ורק להן נתנה משקל בדבר: "נטרול מרכיבים פוטנציאליים שאין להעריכם לצורכי היטלי השבחה", אין פירושם כי נוטרלו מהמקרקעין כל המאפיינים הרלבנטים, שהרי הערכים שניתנו ע"י השמאי המכריע כאמור, אינם משקפים יעוד חקלאי גרידא, אלא ניתן על ידו משקל משמעותי למיקומם וקירבתם לאזור תעשייה פעיל: ההפרש שבין כ - 150 ₪ למ"ר, לעומת 500 ₪ למ"ר!! האמירה בדבר "נטרול פוטנציאל" שעליה מבססת העוררת את טענתה, עניינה בדחיית טענותיה כי יש לייחס למקרקעין ערכים של מקרקעין ביעוד תעשייה, וללא כל הפחתות ומקדמים. טענות אשר נדחו ובצדק, ע"י השמאי המכריע. רק לאחרונה ניתן פסק דין ע"י בית המשפט המחוזי בתל-אביב אשר אישר ואימץ את העקרונות שנקבעו בהחלטתנו הנרחבת בערר (ת"א) 490/ ישיבת יקירי ירושלים נועם נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון בכל הנוגע לנטל ההוכחה המוטל על התובע לפי סעיף 197 לחוק, ועל הפירוט והביסוס הנדרשים בשומת מקרקעין המצורפת כראיה לפגיעה הנטענת ע"י התובע. בפסק הדין התייחסה בין היתר, סגן הנשיאה, השופטת שרה גדות, לנטל המוטל על תובע בטענתו לפוטנציאל לשינוי ייעוד מקרקעין לתעשייה וכך קבעה: "בשומת המערערים נטען כי החלקה תהפוך תוך 3-4 שנים לייעוד לתעשייה משום שהיא נמצאת בסמיכות לאזור תעשיה. לעובדה זו יש השפעה, לטענת המערערים, על שווי המקרקעין. טענה זו נטענה ללא ביסוס ולא הוכחה באמצעות מסמכים או תשתית ראייתית אחרת. שמאי המערערים לא השיב בחקירתו באופן מניח את הדעת לשאלה אם ישנן תוכניות עתידיות "בקנה" להפיכת החלקות לייעוד לתעשיה (עמ' 19 ואילך לפרוטוקול הדיון מיום 8.1.09). מכאן שאין מקום להניח על קיומו של פוטנציאל תעשייתי. השמאי גם לא ערך השוואה לנכסים דומים באזור ובמקום זה העריך את שווי החלקה באמצעות השוואה לשכירות ששולמה עבור בנייני מגורים באזור. השמאי העיד לעניין זה כי לא מצא עסקאות דומות. הערכת שווי מקרקעין צריכה להתבסס על מצב תכנוני קודם ועל עסקאות רלוונטיות הדומות במאפייניהן למקרקעין נשוא השומה. משלא הוצגו עסקאות דומות ולא נבדק לעומק המצב התכנוני הקודם נפלו בחוות הדעת מטעם המערערים פגמים מהותיים הפוגמים בעמדת המערערים. המערערים לא הצליחו להוכיח את הפגיעה בשווי החלקות באמצעות השומה שהוגשה מטעמם, לא נמצא פגם בהחלטת ועדת הערר ואין מקום להתערב בה." (עמ' 29-28 לפסק הדין). הנה כי כן, אך לאחרונה פורט הנטל המוטל על התובע בטענה של קיום פוטנציאל לשינויי יעוד לתעשייה. נטל זה לא הורם במקרה שלפנינו. אשר על כן, גם בענין זה אין מקום להתערבותנו בקביעות השמאי המכריע כי העוררת לא עמדה בנטל זה. גם לגופה של הטענה - השמאי המכריע מצא כי גם לשיטת העוררת, סופו של דבר, שווי מ"ר קרוב ביותר לשווי מ"ר שנקבע על ידו, ובוודאי ובוודאי שבנסיבות אלו אין מקום להתערבותנו כלל בעניין זה בשומה המכרעת. העוררת הלינה על אי מתן משקל ע"י השמאי המכריע לעסקת המכר משנת 2002 בחלקה הנדונה. כפי שציין השמאי המכריע בהבהרותיו מיום 28.11.12, היה מקום להסביר ולנמק מדוע לדעתו אין ליתן לעסקה משקל ואין לראות בה עסקת השוואה רלבנטית. השמאי המכריע נסמך בהבהרותיו על כתב התשובה של המשיבה "המשקף נאמנה את דעתו" (שם) בעניין זה. אף כי ראוי היה שהשמאי המכריע עצמו כן יפרט את דעתו, אין בכך כדי להביא להתערבותנו. עניינה של ההנמקה אליה הפנה הוא כי מדובר בעסקה בודדת המשקפת מתן ערך סובייקטיבי לציפייה ספקולטיבית. הערכים ששולמו משקפים ערכים סובייקטיביים כפי שנאמר בדיון ע"י נציג העוררת בפני השמאי המכריע: "שווה לי יותר להשקיע במקום הזה ממישהו אחר", הנמקה נוספת היא כי מדובר על עסקה משנת 2002, ואילו המועד הקובע הוא 2008. לאור כל זאת לא מצאנו אם כן כי נפלה בעניין זה טעות מהותית בשומה המכרעת עד כי יש מקום להתערבותנו בעניין זה. העוררת מבקשת כי נתערב בשיעור מקדם הדחיה שקבע השמאי המכריע טענתם נסמכת בעיקר על המצב בפועל - על כי חלפו כשש שנים (ולא 3 שנים בלבד, מקדם הדחייה שנקבע ע"י השמאי המכריע) מאז אישור התוכנית ודבר לא קרה, ואף הצביעה בפנינו על הקשיים שצפויים בביצוע התוכנית. מדובר בעניין שמאי מובהק אשר ועדת הערר לא תתערב בו, כאמור בהחלטות רבות, ועדת הערר לא תתערב בקביעת שעורו של מקדם כזה או אחר ע"י שמאי מכריע . בנוסף, מצאנו כאן להעיר עוד שתי הערות בענין זה: האחת - מקדם דחיה נקבע למועד הקובע. העובדה כי בפועל התארכה הציפייה הרבה מעבר לסביר, איננה צריכה להילקח בחשבון ע"י השמאי המכריע בקביעת מקדם דחיה למועד הקובע. מה שכן עליו לקחת בחשבון הוא - וכפי שאכן נעשה על ידו - את כלל הרכיבים הרלבנטים הידועים למועד אישור התוכנית ועל בסיסם לבסס את שיעור מקדם הדחיה. שנית - כעולה מהדיון שהתקיים בפנינו ביום 10.9.13, שעור מקדם הדחייה שקבע השמאי המכריע - 3 שנים, הינו בין שעור המקדם לו טענה המשיבה (שנתיים וחצי) לבין שעור המקדם לו טענה העוררת (4 שנים). היינו - שיעור המקדם שנקבע הינו בתחום שבין טענות הצדדים, אם כן מה מקום כלל להתערבותנו בכך? אשר על כן גם את טענה זאת דוחים אנו. בעקבות הדיון ביום 10.9.13 התבקשה העוררת להמציא נתונים שלא המציאה קודם לכן לשמאי המכריע וכן ביקשנו התייחסותו כלהלן: " לטענות העוררים בכל הנוגע להסטת דרך 40 - היינו הבהרות והנמקה בכל הנוגע לבירורים אלה ואחרים במע"צ, כדברי השמאי המכריע בעמ' 12 לשומה המכרעת ומה עניינן בכל הנוגע למצב הסטטוטורי במצב התכנוני הקודם לפיו תוואי כביש 40 יוסט. הבהרות בנוגע לטענות בדבר טעות בתחשיב (סעיף ג.2 לערר). מדוע נעשה חילוק של הערך ב-1.3 ולא מכפלה של 0.7 (פער של כ- 10 אחוז) ככל שהבדיקה תעלה כי ישנה טעות בתחשיב, יתקן השמאי המכריע את השומה המכרעת בהתאם. לאחר שהעוררים ימציאו לשמאי המכריע את טיוטת ההסכם (שלא נחתם) עם חברת סונול, יערוך השמאי המכריע בדיקה נוספת על פי הנתונים אשר לא הומצאו לו כאמור בסעיף ג להודעתו מיום 28.11.12. כמו כן, בהקשר זה יתייחס השמאי המכריע לטענות העוררים בסעיף 38 לערר וכפי שהוצגו בפנינו בדיון היום. ככל שבדיקתו החוזרת וכן בדיקתו על סמך הנתונים החדשים שיומצאו לו על ידי העוררים תעלה כי יש לערוך תיקונים או שינויים בשומה המכרעת, יעשה כן." ביום 31.10.13 ניתנו הבהרותיו של השמאי המכריע כלהלן: " בהתאם להחלטות ועדת ערר מיום 10.9.2013 ומיום 11.9.2013, הריני להשיב לשאלות ההבהרה כדלהלן: 1. ניתוח טיוטת ההסכם ( שלא נחתם ) מיום 5.11.2009 הסכם הטיוטא, על אף שבסופו של דבר לא נחתם, שופך אור לגבי הנתונים הרלבנטיים לקביעת השווי לקרקע הנדונה ביעודה כתחנת תדלוק. מבין כל הנתונים והמודלים שהוצגו בשומתי המכרעת מיום 17.1.2011, ההסכם הנדון ראוי לשמש כעסקת השוואה המתאימה ביותר לקביעת השווי. יש להצר על כך, שהעוררים לא ראו לנכון להמציא את ההסכם במהלך הדיון שהתקיים בפני, על אף בקשתי, שכן אם היה מוצג, ניתן היה לקבוע את השווי בצורה מדויקת יותר. עיקרי הנתונים הרלבנטיים מהות ההסכם : הסכם שכירות לקרקע בין סונול לבעלי הקרקע. עלות הקמת התחנה ותפעולה על סונול דמי שכירות שנתיים : 1,320,000 ₪ (110,000₪ X 12) דמי שכירות נוספים : 160 ₪ לכל ליטר מעבר למכירת 550,000 קילו ליטר לחודש תקרת דמי שכירות בשנה : 1,614,000 ₪ (134,500₪ X 12) היטל השבחה: עד 800,000 ₪ ישולם על ידי סונול (מעבר לסכום זה - על ידי הבעלים) תקופת שכירות: 24 שנים ו-11 חודש נקודות יציאה לסונול: בתום 10 שנים או בתום 17 שנים מסקנות הבסיס להסכם מושתת על מכירת דלקים בהיקף של 550,000 ק"ל לחודש. חושב מנגנון תוספת לדמי שכירות לפי 160 ₪ לק"ל בגין מכירות שמעבר ל- 550,000 ₪ ועד לתקרה של 134,500 ₪ . התקרה משקפת מכירות בהיקף של 703 ק"ל בחודש . ניתוח העסקה היוון דמי שכירות שנתיים קבועים (1,320,000 ₪) לצמיתות, בשיעור של 8% = 16,500,000 ₪ היוון דמי שכירות שנתיים נוספים (294,000 ₪ ), בשיעור של 9% = 3,270,000 ₪ תוספת היטל השבחה המשולם ע"י סונול = 800,000 ₪ סה"כ ביניים = 20,570,000 ₪ בדחייה 3 שנים (0.8) = 16,500,000 ₪ לסיכום המודלים לקביעת השווי מצביעים על היקפי מכירות של כ- 900 ק"ל לחודש אולם בשל התקרה הקיימת בהסכם הנדון, שווי התחנה יקבע על בסיס מכירת דלקים בהיקף של כ- 700 ק"ל לחודש. לפיכך שווי הקרקע במצב החדש לתאריך הקובע יתוקן ל- 16,500,000₪ והשבחה בהתאם כמפורט להלן: שווי מצב חדש : 16,500,000 ₪ שווי מצב קודם : 3,098,500 ₪ (-) השבחה, במעוגל 13,400,000 ₪ היטל השבחה 6,700,000 ₪ 2.שאלות הבהרה נוספות לאור תיקון תחשיב השומה סבורני, כי השאלות אינן רלבנטיות עוד, אך באם ועדת הערר סבורה כי התשובות עדיין נחוצות להלן התייחסותי: א. הסטת דרך 40 תמ"מ 21/3 הינה תוכנית מתאר שלא ניתן על פיה לסלול את הכביש אלא על פי תוכנית מפורטת. לפיכך ממועד תחילתו של התכנון ההנדסי והסטטוטורי של הכביש ועד ביצועו בפועל, עשויים לחלוף מספר רב של שנים. מבדיקות שערכתי בחברת מע"צ, עלה כי הליך התכנון טרם החל ושאין כוונה בעתיד הנראה לעין להתחיל בו. משכך סברתי כי במועד הקובע, תמ"מ 21/3 אינה ברת השפעה. ב. תחשיב השווי (חילוק ב-1.3 לעומת הכפלה ב- 0.7) בהתאם למפורט בשומתי בעמוד 15 בחלופת שווי הקרקע עפ"י שיטת החילוץ, מפורטים הנתונים הבאים: עלות הקמת התחנה (קרקע ובניה) : 28,285,714 ₪ רווח יזמי : 30% ולפיכך שווי התחנה : 36,771,429 ₪ = 28,285,714₪x 1.3. בשיטת החילוץ , אנו מעוניינים להגיע למחיר העלות כאשר מחיר התחנה ידוע, כמפורט: שווי התחנה הידוע : 36,771,429 ₪. רווח יזמי : 30% עלות הקמת התחנה (קרקע ובניה) : 28,285,714 ₪ = 1.3 / 36,771,429 ₪. הכפלה ב- 0.7 הייתה מובילה לתוצאה שגויה. ג. נתוני ההשוואה עם תחנת התדלוק ברענה צפון הנתונים מצביעים על הכנסות לבעלי הקרקע של כ- 210,000 ₪ בחודש (כ- 60,000$). נתוני טיוטת ההסכם הנדון המצביעים על הכנסות של 134,500 ₪ . יחס ההכנסות בין 2 התחנות מצביע על כ- 0.64 (134,500/210,000) - יחס דומה למה שנקבע בשומתי המכרעת (0.60). ד. נתוני ההשוואה מתחנת פז אפק נתוני המכירות מהתחנה הנדונה, הינם חלק ממכלול נתוני השוואה אשר הוצגו בשומתי. בהצגת הנתונים הוסבר כי לתחנה היו מספר תחנות מתחרות בסביבה הקרובה. ה. הפחתת הוצאות תפעול בתחשיב השומה אכן נפלה טעות ויש לחשב בתחשיב המקורי בשומה המכרעת לפי 35% אך מאחר והשומה תוקנה, כמפורט בתחשיב שלעיל, תיקון הטעות אינו רלבנטי עוד". נדמה כי הדברים מדברים בעד עצמם. רק בעקבות כמה דיונים שהתקיימו בפנינו המציאה העוררת לבסוף את המסמכים שהיה עליה להמציא מלכתחילה לשמאי המכריע. כתוצאה מכך נערך תחשיב מחודש על ידו. המצאת כל המסמכים כנדרש, מלכתחילה, נראה כי מייתרת היתה גם את ההליכים שנוהלו בפנינו, ובוודאי חלק מההליכים שנוהלו בפני השמאי המכריע ואף חלק מהעבודה שנעשתה על ידו. נעיר, בשולי הדברים, כי גם באשר לסוגיות האחרות שהתבקשה התייחסותו - אשר נוכח שינוי פני הדברים הפכו למיותרות כפי שציין הוא - עולה, כי לא היה מקום להתערבותנו, גם לא בשומה המכרעת המקורית. מכל מקום, סוף דבר הוא, שאנו נותנים תוקף לתחשיב השומה המכרעת מיום 31.10.13, ואנו דוחים את כל טענות העוררת בערר, הכל כמפורט לעיל. בנסיבות הענין סבורים אנו כי היה על העוררת לשאת בשכר טירחתו של השמאי המכריע בהליך אחרון זה, אשר נדרש הוא לעבודה נוספת בשל מחדלה האמור, אולם השמאי המכריע בהגינותו לא ביקש הוצאות נוספות, ואשר על כן איננו עושים צו להוצאות בהקשר זה. העוררת תישא בהוצאות המשיבה בסכום של 15,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק. חקלאותקרקע חקלאיתשמאותשמאי מכריע