בערר על החלטת שמאי מכריע לגבי ההשבחה בשוויו של מגרש ועליו מבנה ששימש כמרכזת בזק, וזאת עקב אישורה של תכנית נס/92. התכנית פורסמה למתן תוקף ביום 1.3.1988. לדברי ב"כ העוררת, התכנית לא גרמה להשבחה ואף פגעה בשווי הנכס. הערר מתמקד בשתי טענות עיקריות: עפ"י התכנית הקודמת לעניין ההשבחה, האפשרות להשתמש בנכס היתה כמעט בלתי מוגבלת. הותרו שימושים של מסחר, משרדים ומגורים. ושיעור הבניה עמד על 125%, כפי שנקבע בטבלת הזכויות של תכנית נס/1/1. לעומת זאת, בתכנית נס/92, שלגביה נטענת ההשבחה, הוגבל שיעור הבניה ל- 60% בלבד (+ 2 קומות מרתף ו- 5% משטח הגג לבניית חדר מכונות ומבני עזר). בנוסף לכך- השימוש הוגבל למרכזת בזק בלבד. לפיכך, לא נכון עשה השמאי המכריע באמצו את עקרונות שומת המשיבה שעל פיה התקבלה עליה בשווי הנכס. השמאי המכריע שגה כאשר חישב את שווי הנכס בשני המצבים התכנוניים שלא עפ"י אמות מידה אחידות. השווי במצב הקודם חושב על בסיס סובייקטיבי- עפ"י השימוש על ידי חברת בזק ואילו במצב הקודם חושב השווי על פי אמות מידה אובייקטיביות ולא דרך "משקפיה של בזק" גישה זו גורמת לעיוות בתחשיב ההשבחה. ב"כ המשיבה, טוען כי, אין מדובר בהפחתת זכויות על ידי הוראות תכנית נס/92, שכן במצב הקודם לא הוגדרו זכויות ספציפיות באיזור "מרכז אזרחי" וכל מימוש היה טעון הכנת תכנית מפורטת לקביעת היקף הזכויות. תכנית נס/92 היא התכנית המפורטת שנדרשה והיא אכן התכנית הראשונה (והיחידה) המקנה, באופן מפורש, זכויות בניה לנכס. ב"כ המשיבה הסביר כי היתר בניה ניתן לנכס כ-4 שנים לפני אישור התכנית ככל הנראה על פי הוראות תכנית נס/92 שהיתה בהפקדה באותה עת. מכאן נובע, לדבריו, שאין כל שחר לטענת העוררת שתכנית נס/92 גרמה להפחתה בהיקף הזכויות ושוויין. דיון והחלטה תחילה נדון בשאלה האם נכונה הטענה שהשווי הקודם חושב על פי "משקפיה של בזק" בעוד השווי החדש חושב על פי אמות מידה אובייקטיביות, דהיינו, השווי לכולי עלמא. עיון בתחשיב המצויין בעמוד 12 לשומה המכרעת מצביע על שווי אחיד הן למבנה (1,000 ₪ / מ"ר) והן לשווי זכויות הבניה (500 ₪ / מ"ר), בשני המצבים התכנוניים. אי לכך, לא ברורה טענת העוררת שהופעלו קריטריונים שונים בשני המצבים. הטענה המרכזית השנייה שהיא בעלת ההשפעה מרחיקת הלכת ביותר על תוצאות השומה, עניינה בחישוב השווי במצב הקודם. בנקודה זו קיים הבדל מכריע בין עמדות הצדדים. כאמור, ב"כ העוררת והשמאי מטעמה מבססים את השווי הקודם על זכויות בהיקף ידוע לכאורה ( 125%) ואילו שמאי המשיבה מבסס את שומתו על היקף הבניה שמצא ביטויו בבניה שהיתה קיימת בפועל במועד הקובע. יצויין כי ב"כ המשיבה אף טען בפנינו, שמן הדין היה לחשב את ההשבחה מ-"אפס", כלומר כאילו לא הוקנו לחלקה במצב הקודם זכויות כלשהן. העובדה, שניתן היתר בניה למרכזת בזק קרוב ל-4 שנים בטרם אושרה תכנית נס/92, מעוררת אכן את השאלה האם ניתן היה לקבל היתרי בניה על בסיס תכנית המתאר ולא נדרשה הכנת תכנית מפורטת. שאלה זו אינה מוצאת ביטוי בשומה המכרעת, למרות שהיא בעלת חשיבות לגבי השאלה האם תכנית נס/92 היא תכנית העומדת בפני עצמה ולפיכך הוראותיה יכולות לגלם השבחה או ירידת ערך או שהיא יישום, צעד נוסף, להשלמת הוראות תכנית המתאר נס/1/1. ההשלכות הינן הן לגבי שיעור הבניה - האם הוא פחת ביחס לתכנית המתאר (60% לעומת 125%) והן לגבי השימוש (שימוש מוגבל וספציפי לעומת טווח שימושים בתכנית המתאר). אשר על כן אנו מחזירים את השומה המכרעת לבחינתו של השמאי המכריע - האם סוגייה זו נבדקה הן לגבי ההיתר במגרש הספציפי והן לגבי מגרשים אחרים בתחום האזור למרכז אזרחי. ככל שסוגיה זו נבדקה על ידו - יש ליתן לכך ביטוי מפורש ומנומק בשומה המכרעת. ככל שסוגיה זו טרם נבחנה על ידו - על השמאי המכריע לבחון סוגיה זו, וליתן הכרעה מנומקת ומפורטת בענין זה. השמאי המכריע יוכל על פי שיקול דעתו המקצועי לזמן את הצדדים ככל שיראה בכך צורך לרבות השלמת מסמכים ראיות וכדומה. קרקעותהשבחהמבנהשמאותעררשמאי מכריע