העוררת טוענת שהשמאי המכריע נקט במתודה שונה מזו של שמאי הצדדים, כפי שציין הוא עצמו - בכך שהשווה בין שני מצבי התכנון ולאחר מכן בחן את ההיתר המבוקש, ולא השווה בין ההיתרים במצב הקודם והחדש, כי שעשו שמאי הצדדים, וכי לא ניתנה לצדדים הזדמנות לטעון בפניו בעניין זה. המשיבה טוענת כי טענות העוררת כולן הן במישור השמאי. המתודה בה נקט השמאי המכריע מתודה שמאית מקובלת היא, ואף נקבע במקרה דומה ע"י ועדת הערר כי במקרה של מימוש חלקי כך יש לנהוג - לחשב את ההשבחה בשני שלבים: בשלב ראשון לחשב את מלוא ההשבחה הנובעת מהתכנית ולאחר מכן לבחון את המימוש החלקי על פי ההיתר המבוקש, בדיוק כפי שעשה השמאי המכריע. אשר לטענות בעניין קביעת השמאי המכריע כי יש שיפור בתכנית, נטען כי העוררת מציגה תמונה חלקית בלבד, שכן בהמשך השומה המכרעת בחן השמאי המכריע את המקרקעין הספציפים ועסקאות ספציפיות בנכס עצמו והגיע למסקנה בעמ' 16, כי בפרוייקט הספציפי גורם הקומה לא משפיע על מחיר הנכס. כמו כן התעלמה העוררת מכך כי היתה כבר שומה מכרעת קודמת על הנכס וכבר שולם היטל השבחה. אף השמאי המכריע לקח זאת בחשבון וציין במפורש כי עד לקומה השישית כבר שולם היטל השבחה בגין אלמנט הגובה. העוררת גם התעלמה בטיעוניה מכך שבמקרקעין היה "תכנון זוחל": ניתן היתר בניה עם הקלות ולאחר מכן אושרה התב"ע הנוכחית. כבר בשומה המכרעת הקודמת מדובר היה על צמצום מספר הבניינים לשניים ו"שיפור" זה כבר נלקח בחשבון בשומה המכרעת הקודמת ושולם על כך היטל השבחה, ואין על כך מחלוקת. לאחר שעיינו בשומה המכרעת ובכתבי הטענות ושמענו את הצדדים, סבורים אנו כי לא נפלה כל טעות בשומה המכרעת ואין מקום להתערבותנו בה. לא נפלה כל טעות בשיטה בה נקט השמאי המכריע, ההיפך הוא הנכון. במקרה שלפנינו אין מחלוקת כי מדובר במקרה מיוחד של תכנון המקרקעין. כל זה לא בא כלל לידי ביטוי, לא בערר ולא בטיעוני העוררת בפנינו. יש לכך רלבנטיות גם למהות טענותיה של העוררת. בשנת 2008 ניתן היתר בניה לבניינים שני בניינים חדשים בני 4 קומות על עמודים כאשר תכנית הבניה כללה 5 קומות עתידיות שלא נכללו בהיתר הבניה היינו: קומות א-ג, ט, וחדרי גג. לאחר מכן אושרה תוספת 2 קומות בהקלה - קומות ד-ה. בגין כך נערכה בזמנו שומה מכרעת ושולם על פיה מלוא היטל השבחה. בהיתר הבניה הנוכחי, אושרה תוספת קומות: קומות ו-ז-ח. עד כאן אין מחלוקת בין הצדדים. "תכנון זוחל" זה, כפי שכונה בדיון בפנינו, הוא אשר הביא את השמאי המכריע לנקוט בשיטה בה נקט לחישוב ההשבחה. ראשית נדגיש כי היתר הבניה נשוא הערר שבפנינו מהווה מימוש חלקי, וגם על כך אין מחלוקת בין הצדדים. בענין זה כבר נקבע כאשר יש מימוש חלקי: " הדרך הנכונה לחשב היטל השבחה בעת מימוש חלקי הינה בשני שלבים: בשלב הראשון - יש לבחון את מלוא ההשבחה הנובעת מן התוכנית. בשלב השני, רק לאחר שאנו יודעים מהי מלוא ההשבחה יש לבחון מהי חלקיות המימוש." (ערר (י-ם) 276/10 הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' פרידה קלמן, ) אשר לטענה כי השמאי המכריע קבע כי התכנית "משביחה" ואין לכך ביטוי בתחשיב, טענה זו איננה נכונה גם כשלעצמה וגם לגופה. השמאי המכריע מנתח את הוראות התכנית ואת שווי המקרקעין על פי עסקאות מכר בפרויקט הנדון. כל זה איננו מופיע בטענות העוררת. לבסוף קובע כי: "לאחר שבחנתי את העסקאות, אני מגיע למסקנה כי לא ניתן להצביע באופן מובהק כי בפרוייקט הנדון גורם הקומה משפיע בצורה ישירה על מחיר הנכס וכי המחיר עולה עם העלייה בקומה לכל גובהו של המבנה. כ"כ, קיים קושי לבודד משתנה זה ובאם קיים הפרש הרי שמדובר בהפרש קל ביותר. בנוסף, הבאתי בחשבון כי עד לקומה השישית שולם היטל השבחה בגין אלמנט הגובה." (עמ' 16-15 לשומה המכרעת) השמאי המכריע ציין תחילה באופן כללי כי בתכנית יש שיפור תכנוני. אולם, לאחר מכן, בחן לגופם של המקרקעין, האם יש השבחה. ראשית נעיר, כי במקרה שלפנינו אין קביעה כי התכנית היא משביחה. אולם, בכל מקרה גם אם יש קביעה שהיא תכנית משביחה, או שיש בה "שיפור תכנוני" לא די בכך כדי לקבוע כי המקרקעין הספציפיים הושבחו. תנאי יסודי בחוק להטלת היטל השבחה הוא, כי עלה שווים של המקרקעין ולא, כי התכנית - תכנית משביחה היא. אשר על כן, על פניו, יש לדחות את טענת העוררת כי משנקבע בשומה המכרעת כי בתכנית יש שיפור תכנוני, מינה וביה יש היטל השבחה ויש ליתן לכך ביטוי בתחשיב. אלא, יש לבחון האם עלה שווים של המקרקעין נשוא השומה המכרעת: "בעלים של מקרקעין ששוויים עלה עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג, חייב בתשלום היטל השבחה עקב הפעילות התכנונית המשביחה. התכלית שבהטלת היטל השבחה והמטרה המונחת ביסודו מבוססות על רעיון של צדק חברתי לפיו ראוי כי בעל המקרקעין אשר התעשר כתוצאה מפעולה תכנונית שביצעה רשות התכנון ישתף את הציבור בהתעשרותו זו בדרך של תשלום היטל המשתלם לאותה רשות תכנון, והמשמש אותה להכנת תכניות וביצוען". (ע"א 1321/02 נווה בנין ופיתוח בע"מ נ' הוועדה לבנייה למגורים ולתעשייה, מחוז המרכז, פ"ד נז(4) 119, 129). רק אם יוכח כי עלה שוויים של המקרקעין הספציפיים - ניתן יהיה לחייב בהיטל השבחה. לא די לבחון את הוראות התכנית ללא בחינה של המקרקעין עצמם. כך בדיוק פעל ועשה השמאי המכריע. השמאי המכריע בדק ובחן האם עלה שווים של המקרקעין נשוא הערר כמפורט לעיל. לבסוף הגיע למסקנה שאין השבחה. אשר על כן אנו דוחים את טענות המשיבה כי השמאי המכריע טעה. ההיפך הוא הנכון. אשר לטענות לעניין שווי זהה במצב קודם וחדש, מדובר על שווי מ"ר אקוויוולנטי אותו יש להכפיל בשטח. אין מדובר ב"שווי מוחלט". אשר על כן גם בעניין זה לא נפלה טעות, ולא כל שכן טעות מהותית בשומה המכרעת. מעבר לכך השמאי המכריע עצמו אף מציין כי גם לשיטת שמאי המשיבה לא נוצרת השבחה במקרקעין שכן: "גם בחלופה לפיה בוחנים את ההשבחה היחסית על פי הבקשה להיתר לעומת התכנון הקודם, הרי שלא נוצרת השבחה במקרקעין וזאת, לאחר קבלת עמדתו של שמאי המשיבה כי דירות הפנטאוז יחושבו לפי מקדם שווי 1.5". (עמ' 18 לשומה המכרעת). אשר על כן, מכל הטעמים האמורים לעיל, לא נמצא כי נפלו טעויות בשומה המכרעת וכי יש מקום להתערבותנו בה, והערר נדחה. העוררת תישא בהוצאות המשיבה בסכום של 6,000 ש"ח בתוספת מע"מ כחוק. שמאותשמאי מכריע