ההשבחה הנטענת הינה מכוחו של אישור לשימוש חורג לשנה למגרש למכירת מכוניות ברח' הרצל 226, רחובות. לדברי ב"כ העורר השמאי המכריע אימץ במלואה את שומת המשיבה מבלי להתחשב בגורמים רלבנטים שהוצגו בפניו ובנוסף שומתו לוקה מעיקרה שכן לא ציין ערכי שווי בשני המצבים התכנוניים והתייחס רק ל"דלתא" (תוספת השווי). ואלה נימוקי הערר: השמאי המכריע טעה בקביעה שרירותית של הוצאות ההתאמה בנכס לצורך שימוש כמגרש למסחר במכוניות, תוך התבססות על שומת הוועדה המקומית. לדברי ב"כ העוררים, מן הדין להתחשב בעלויות ההתאמה גם אם בוצעו לפני מספר שנים שכן הדבר נעשה לצורך השכרת המגרש. השמאי המכריע התעלם מהשימוש האפשרי הקודם בנכס שכן, עפ"י תכניתR/6 ניתן היה במסגרת שיעור הבניה שהותר בה- 15% להציב קרוואנים, ללא חיוב בתשלום היטל השבחה כלשהו. בדיון שנערך בפני ועדת הערר ביום 16.6.13, העלה ב"כ העורר, טענה חדשה, וטען שלא חלה כל השבחה בשווי החלקה שכן ערב אישור השימוש החורג חלה עליה תכנית תקפה עתירת זכויות בשווי מיליוני שקלים ואישור השימוש החורג לא תרם לשוויה מאומה. לדברי ב"כ המשיבה אין, בנסיבות העניין, להתערב בשיקול דעתו של השמאי המכריע, שערך שומה ארוכה ומפורטת, ואין לאפשר העלאת טענה חדשה בערר. לעניין ערכי שווי - השמאי המכריע הסביר את שיטת החישוב בה נקט, המייתרת את הצורך בנקיטת ערכים מספריים. לעניין עלויות ההתאמה - השמאי המכריע התבסס על תצלומי אויר מהם ניתן לראות כי החלקה היתה סלולת אספלט כבר בשנת 2006. לעניין הצבת קרוואנים - הצבה שכזאת סותרת את הוראות התכנית החלה על החלקה, המאפשרת הקמת בניין בן 5 קומות עם שיעור בניה של 150% ולפיכך בצדק קבע השמאי המכריע כי לא ניתן היה להקציב קרוואנים על החלקה. דיון והחלטה ראשית נזכיר כי ענייננו בערר על שומה מכרעת אשר היקף התערבותה של ועדת הערר הינו מצומצם ביותר, ואך ורק למקרים בהם נפלה טעות כה מהותית ודופי כה חמור בשומה המכרעת עד כי יש להתערב בה. על מנת שלא להאריך נפנה בעניין זה להחלטת ועדת הערר שניתנה לאחרונה בערר ברעלי 95010/11 שלומית ברעלי נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה ת"א. עיון הן בערר, בשומה המכרעת, והן בפרוטוקול הדיון בפני השמאי המכריע, מעלה כי, הטענה בדבר ביסוס השווי הקודם על הוראות תכנית רח/2010, לא הועלתה כלל ע"י שמאי העורר, וכי היא מועלית לראשונה בערר. כל שנטען מתייחס ל"אופציית" הקרוואנים ולכן כך עשה גם השמאי המכריע. לפיכך גם אין להלין על כי גם השמאי המכריע לא התייחס לחלופת התכנון המיטבי (והאפשרי) ע"פ תכנית רח/2010, אלא רק לאפשרות הצבת קרוואנים. מטרתו של תיקון 84, לחוק בין היתר היא, לוודא כי שומות היטל ההשבחה תהינה "שומות אמת", אשר תשקפנה את ההשבחה לאשורה. אשר על כן, החלטנו כי בנסיבות העניין, על אף הפגם שבהעלאת טענה זו לראשונה בדיון, להחזיר לשמאי המכריע את השומה המכרעת, על מנת שיערוך תחשיב שבו השווי הקודם מתבסס על הוראות התכנית, אך בהתחשב באילוצים הקיימים במימושה, לרבות הצורך בהכנת תכנית בינוי, וייחוס מקדם זמינות מתאים בהתאם, הכל לפי שיקול דעתו המקצועי. בקביעת השווי החדש יובא בחשבון גם השווי הדחוי של הקרקע וגם היוון דמי השכירות לשנה. אשר להוצאות ההתאמה - השמאי המכריע יבדוק האם היה צורך במועד הקובע בהוצאות התאמה בגין חידוש האספלט וכיוצ"ב. בנסיבות העניין, העורר ישא בהוצאות המשיבה בסך של 1000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק. בנוסף, ככל שהליכים הנוספים בפני השמאי המכריע יהיו כרוכים בשכר טירחה נוסף לשמאי המכריע, ישא העורר במלוא עלות שכר טירחתו. רכבקרקעותהשבחהמגרש מכוניותשימוש חורג