היטל השבחה בגין אישור תכנית נת/545/1/א (למועד הקובע, 28.10.09), בסכום של 7,350,000 ₪ לטענתם נפלו בה טעויות מהותית עד כדי ביטול השומה המכרעת. לטענתם, היה עליה להפחית בחישוב היטל ההשבחה את ערך התחייבויות העוררים על פי חוזה שנחתם בין העוררים למשיבה ולעיריית נתניה ביום 26.5.97. היה עליה להפחית שווי "זכות שימוש" או "דמי שימוש" בקרקע, בעניין זה מפרטים העוררים את החישובים שעשה שמאי העוררים, וטוענים כי טעתה השמאית המכריעה בקובעה כי אין בסמכותה לקבוע דמי שימוש והפחתה של דמי שימוש או זיכוי אחר כלשהו מהיטל השבחה, שלא על פי חוק, על אף ששמאי המשיבה עשה כן בשומתו. העוררים טוענים כי החוזה מיום 26.5.97 איננו כדוגמת החוזים שנדונו בפסקי הדין שפורטו ע"י השמאית המכריעה בעמודים 17-16 לשומה המכרעת: בג"ץ 2758/01 התנועה למען איכות השלטון בישראל נ' עיריית ירושלים ואח' וע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ נ' ראש עיריית יבנה ואח' (להלן- "פ"ד דירות יוקרה). לטענתם, אין מדובר בהסכם לפיו היטל ההשבחה לא יקבע על פי דין, אלא בהסכם לפיו בנוסף לקבוע בדין "יובאו בחשבון היטל ההשבחה אלמנטים נוספים מעוגנים בהתחייבויות העוררים אשר קידמו את האינטרס הציבורי" (סעיף 23 סיפא לערר, ההדגשה שלנו). כן מבקשים העוררים כי ועדת הערר תיקבע גובה דמי השימוש שיש להפחית מהיטל ההשבחה. טענה נוספת שנטענה היא, כי טעתה השמאית המכריעה כאשר לא לקחה בחשבון בקביעת שווי המקרקעין במצב קודם את התחייבות העירייה והוועדה המקומית כלפיהם לשינוי התכנית לתכנית ל- 190 דירות בבניה רוויה. נטען כי טעתה בקביעתה כי ציפיות זו היתה חלק מהציפיות שנבעו מהליכי התכנון וההכנה של התכנית משביחה, שעל פי הלכת לוסטרניק אין לקחתם בחשבון. נטען כי היה צריך לקחת בחשבון ציפייה זו לפיתוח תכנוני של הקרקע. אשר לקביעת שווי המקרקעין במצב התכנוני החדש נטען כי גם כאן נפלה טעות בשומה המכרעת: היה עליה לקחת בחשבון את התמורה בפועל שקיבלו העוררים בהסכם המכר ולא ליתן לכך משקל נמוך כפי שנתנה, לעומת התמורה בהסכם המכר שלאחר מכן בשנת 2010. לפיכך נפלה טעות בקביעת השווי הגבוה למקרקעין על ידה. יש לקבוע שווי אחר במצב החדש. המשיבה טוענת כי אין להתערב בשומה המכרעת על פי העקרונות שנקבעו בהחלטות ועדות הערר בין היתר ערר 85046/09 קמור בע"מ נ' הועדה המקומית תל אביב; ערר 85198/10 הועדה המקומית תכנון ולבניה חולון נ' יוסי כהן; וערר 8060/10 נהור בע"מ נ' הועדה המקומית פתח תקווה. אשר להסכם שנחתם בין העוררים לבין המשיבה והעירייה, נטען כי לא נקבע בו שיש להפחית דמי שימוש מהיטל השבחה. נטען כי אין להתערב בהכרעת השמאית המכריעה לפיה לא ניתן כיום להתייחס לאמור בהסכמים בין נישומים לעירייה לעניין היטל השבחה, וכי פסקי הדין שפורטו בשומה המכרעת חלים גם על המקרה דנן. כן נטען כי, הגם ששמאי המשיבה הביא זאת בחשבון בשומתו, הרי ששמאי מכריע שלאחר תיקון 84, איננו כבול לשומת הצדדים, אלא ההיפך, עליו לערוך בדיקות עצמאיות משלו. נטען כי כל הטענות בערר הן חזרה על טענות שכבר הועלו, נטענו בפני השמאית המכריעה ונדחו על ידה וכולן מהוות התערבות בשיקול דעתה המקצועי. עיון בשומה המכרעת אכן מעלה כי כל הטענות שנטענו בערר ובפנינו נטענו, ונדונו בפני השמאית המכריעה, אשר פירטה ניתחה והכריעה בטענות אלו. בנסיבות אלו אין מקום להעלות שוב בערר טענות שכבר הועלו, נדונו, הוכרעו ונדחו ע"י השמאית המכריעה. ועדת הערר איננה שמה את שיקול דעתה במקום שיקול דעתה המקצועי של השמאית המכריעה. ויתירה מזו - דומה היה כי משכבר נתנו וחזרנו ונתנו החלטות, שוב לא יובאו לפתחנו אותן סוגיות שכבר הכרענו וחזרנו והכרענו בהן, והנה לא כך הוא. כך למשל, בהחלטות רבות עמדנו בהרחבה על עקרון אי התערבותנו בשומה מכרעת כדוגמת ההחלטות שנזכרו לעיל בטיעוני המשיבה. כך כבר עמדנו בהחלטות רבות על משמעותו ומהותו של תיקון 84 תוך ניתוח מקיף ונרחב של פ"ד דירות יוקרה. עמדנו על כך כי שוב לא ניתן להגיע להסכמות כלשהן בעניין היטל השבחה. גם עמדנו על כך כי שמאי מכריע לא רק שאיננו כבול, לא לשומות הצדדים ולא להסכמות בין הצדדים, אלא שמחובתו לערוך בדיקות עצמאיות משלו ולקבוע שומה מכרעת אשר תשקף את ההשבחה לאשורה. לפיכך, יכול ושומתו המכרעת אף תהא גבוהה מזו של שומת הוועדה המקומית ואף קבענו כי אז יהא זה מחובתה ומסמכותה של הוועדה המקומית לגבות היטל השבחה על פי השומה המכרעת ולא על פי שומתה המקורית. בהחלטותינו עמדנו גם על תכליתו של תיקון 84 ושל מוסד השמאים המכריעים שיוסד בה - להגיע להיטל שהוא "היטל אמת" - קביעת ההשבחה לאשורה של המקרקעין נשוא השומה והיטל ההשבחה הנגזר מכך. על מנת שלא להאריך נסתפק בהפניה בין היתר, להחלטתנו המקיפה בערר 8161/11 חב' הונגימן ובניו בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשל"צ, בה ניתחנו בהרחבה את כל האמור לעיל וכל האמור שם בעניין זה חל גם כאן. אשר על כן בדין פירטה ניתחה והכריעה השמאית המכריעה כפי שהכריעה לעניין טיעוני הצדדים בעניין החוזה שנחתם ביניהם, כעולה מעמוד 16 ואילך לשומה המכרעת, ובדין קבעה כי אין מסמכותה להפחית מהיטל ההשבחה את דמי השימוש או ניכוי כלשהו על פי הסכמים כלשהם בין הצדדים. בעניין זה אנו דוחים גם את ההבחנה שניסו העוררים לטעון לה בפנינו לפיה, לטענתם, ההסכם שלהם שונה הוא מההסכם שהיה מונח למשל, בפני בית המשפט העליון בפ"ד דירות יוקרה. טענתם היא, כי בהסכם שלהם לא מדובר בהסכמה שהיטל ההשבחה לא יקבע על פי דין אלא בהסכמה, שבנוסף לקבוע כדין יובאו בחשבון היטל ההשבחה "אלמנטים נוספים" כלשונם. דא עקא, שהנסיון הפתלתל לאבחן הסכם זה שבין העוררים לבין המשיבה, לבין הסכם "שהיטל השבחה לא יקבע לפי דין" אין בו ממש, שכן, יש לדייק: במקרה שלפנינו העוררים הרי אינם מבקשים כי "יתווספו" להיטל השבחה עוד אלמנטים, ובכך יוגדל היטל ההשבחה ותועשר הקופה הציבורית ויקודם האינטרס הציבורי (בלשונם), אלא מה מבקשים העוררים? להפחית מהיטל ההשבחה הקבוע בדין "דמי שימוש", הפחתה אשר לטענתם מעוגנת היא בחוזה - ונדגיש גם עניין זה כשלעצמו שנוי במחלוקת בין הצדדים כפי שנטען ע"י המשיבה - ובל נטעה, ה"אלמנטים הנוספים" שבהסכם, להם טוענים העוררים, אינם "מתווספים" להיטל ההשבחה אלא לשיטתם, מופחתים הם ממנו. אשר על כן לא ראינו מה הבדל יש כאן בין אותם הסכמים אסורים שבפ"ד דירות יוקרה לבין הסכם מסוג זה שלפנינו, ככל שפרשנותנו היא כפרשנות העוררים. אשר על כן, אנו דוחים את טענות העוררים בעניין זה. אשר לטענת העוררים כי יש לקבוע שווי במצב קודם על פי התחייבות של העירייה והמשיבה כלפיהם - גם טענה זו אין לה בסיס וגם בעניין זה כבר ניתנו החלטות רבות, רבות על ידינו. התחייבות כלשהי של העירייה אין בה כדי לבסס שווי קודם. בכל מקרה, כאמור, השמאית המכריעה כבר דנה בהרחבה בטענות אלו, ניתחה והכריעה בהן, כעולה מעמוד 13 ואילך לשומה המכרעת. כפי שקבעה, כתב ההתחייבות ניתן בזמנו על רקע הציפיות ומגמות התכנון כפי שבאו לידי ביטוי בהליכי תכנון וגיבוש התכנית המשביחה, ואשר על כן על פי הלכת לוסטרניק אין להביאו בחשבון. גם בכך לא נפלה טעות כלשהי בהכרעת השמאית המכריעה לאור ההלכה והפסיקה, ואין מקום להתערבותנו בענין זה בשומה המכרעת, ואנו דוחים גם טענות אלו של העוררים. נעיר כי ככל שלעוררים טענות כנגד המשיבה בכל הנוגע להתחייבויות חוזיות כלפיהם, כפי שמשתקף עד כה בטענותיהם, הרי שהמקום לבירורן של טענות אלו שבמישור היחסים החוזיים שבין העוררים לבין המשיבה ועיריית נתניה, אינם בוועדת ערר ואינם במסגרת ערר היטל השבחה, ובמסגרת הבדיקה האם היטל ההשבחה הוטל כדין אם לאו, ובוודאי שלא במסגרת ערר על שומה מכרעת. טענה אחרונה שנטענה, עניינה הוא לעניין קביעת השווי במצב החדש: כי היה על השמאית המכריעה לקובעו לפי "העיסקה הראשונה". טענה זו, טענה במישור השמאי המקצועי המובהק היא, ואין כלל מקום להתערבותנו בעניין זה. נעיר כי, גם בעניין זה טענו העוררים בפני השמאית המכריעה, וטענותיהם נדונו ונדחו על ידה, ועל אחת כמה וכמה שאין מקום להתערבותנו בכגון דא, וכך אמרה על כך השמאית המכריעה, שם בין היתר: "בהתחשב בתנאי העסקאות נראה כי הן משקפות את שווי הקרקע עפ"י הזכויות בתכנית נת/545/א/5 כמאושרת כל אחת ביחס למועד כריתתה. המועד הקובע לצורך חישוב ההשבחה הינו כאמור 28.10.2009, דהיינו כשנה וחצי לאחר העסקה הראשונה וחצי שנה לפני העסקה השניה. בתקופה שבין שתי העסקאות חלה עליה בערכי השווי של נכסי נדל"ן בעיקר בענף המגורים. לפיכך תבוצע הערכת השווי תוך שיקלול שתי העסקאות, תוך מתן משקל גבוה יותר לעסקה מ- 2010. (30% לעסקה מ- 2008 ו- 70% לעסקה מ- 2010). בנוסף יבחן השווי בהשוואה לעסקאות למכירת מגרשים למגורים בנתניה, תוך ביצוע התאמות למיקום הנכס להעדר פיתוח הפיתוח והזמינות". (עמ' 18 לשומה המכרעת). השמאית המכריעה מסבירה ומפרטת כיצד ניתחה את שתי העסקאות ואיזה משקל נתנה לכל אחת מהן, גם בהינתן מועד כל אחת מהעסקאות ביחס למועד הקובע, ואף ציינה כי השווי יבחן בנוסף, גם בהשוואה לעסקאות אחרות תוך ביצוע התאמות. לא נפלה כל טעות מהותית ואף לא טעות שאיננה מהותית, בהכרעתה המקצועית הזו וכאמור אין מקום להתערבותנו. אשר על כן לא נמצא בסיס כלשהו לטענות כנגד השומה המכרעת ואנו דוחים את הערר. העוררים יישאו בהוצאות המשיבה בסכום של 15,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק. ההוצאות ישולמו תוך 60 יום לאחר מכן ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק. מיסיםהיטל השבחהשומה