"חוק מאוחר גובר על חוק מוקדם" או של "דין מיוחד (lex specialis) הגובר על דין כללי (lex generalis)", נזכיר אולי מושכלות יסוד. ראשית, יש להבחין בין סוגי החקיקה השונים, הנכללים במונח "דין" שבחוק הפרשנות, והמידרג ההיררכי ביניהם. חקיקה ראשית גוברת על חקיקת משנה. גם בסוגי חקיקת המשנה הנכללים במונח "דין", יש מידרג היררכי. כך למשל, תקנות בנות פועל תחיקתי גוברות על צווים או פרסומים בילקוט הפרסומים. "דין קדימה" בחקיקה יחול רק כאשר מדובר בדברי חקיקה מקבילים ושווים מבחינת ההיררכיה, הסותרים או שאינם מתיישבים זה עם זה, כללים אלו אינם חלים מקום בו מדובר במידרג היררכי של דברי חקיקה. הוראות חוק ראשי שחוקק ע"י הכנסת, לעולם גוברות על חקיקת משנה, מאוחרת וספציפית ככל שתהיה. כך גם לעניין תכניות. הגם שתכנית היא "דין", הרי שהיא איננה יכולה לגבור או לסתור חקיקה ראשית, גם אם תהיה מאוחרת ממנה או "ספציפית" ממנה. כללי פרשנות אלו של "דין קדימה" בחקיקה, יחולו גם על תכניות, ובלבד שהן מקבילות במידרג ההיררכי שלהן כקבוע בחוק התכנון והבניה. מכל מקום, לענייננו, הוראות התוספת השלישית, חקיקה ראשית הן. לפיכך, לעולם הן גוברות על הוראות בתכנית. על אף ששניהם קרויים "דין", מעמדם החקיקתי שונה. לכן אין חלים כאן כלל כללי הפרשנות לעיל. תכנית מאוחרת או ספציפית, איננה גוברת ואיננה יכולה לסתור דבר חקיקה ראשי, אף אם הוא כללי וקודם לה. לפיכך, גם פרשנות תכנית לענין השבחה ודרישת היטל השבחה כפופה להוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, ולתקנות התכנון והבניה, וכך פעלה השמאית המכריעה. אשר לטענות בדבר הצמדת שטח נוסף במרתף, גם טענות אלו הועלו בפני השמאית המכריעה ונדונו על ידה בהרחבה, כמו גם הכרעתה המנומקת בעניין זה. עניין זה גם הוא עניין שמאי מובהק אשר ועדת הערר לא תתערב בו. גם כאן, ולו כדי לסבר את האוזן יובאו הדברים במלואם, וגם כאן פירטה, נימקה, ניתחה וקבעה השמאית המכריעה כלהלן: "8.3 השטח הניתן לניצול במרתף כשטח נלווה למסחר: שמאי המשיבה טען כי במצב הקודם, לא נותר שטח לניצול במרתף העליון, לצורך שימושים נלווים למסחר ע"פ התחשיב שהציג, שטח קומת המרתף העליונה עמד על 462 מ"ר ( 50% משטח המגרש). לדבריו, ניתן לבצע חניה עילית חלקית (עבור 13 כלי רכב) ו-13 נוספים במרתף, כאשר החניה במרתף מצריכה שטח של כ - 455 מ"ר. שטח זה תאם את המותר ע"פ תכנית ע' (462 מ"ר) ולא הותיר שטחים נוספים לניצול. לעומת זאת, ע"פ תכנית ע-1, בה קומת המרתף הינה בשטח של כ-730 מ"ר (80%), נותר שטח של כ-275 מ"ר במרתף, אותו ניתן לנצל כשטח נלווה למסחר. השמאי, הוסיף כי הקצאת שטחים נלווים למסחר במרתף העליון, כאשר לא מוקמת חניה עילית, היתה מחייבת הקמת מרתף שלישי, אשר עלותו, במקרה דנן, גבוהה בשל הצורך בטיפול במי תהום. יתרה מכך, השמאי טען כי יש להביא בחשבון את ההוראה בתכנית ע' שהמרתף העליון יכיל לפחות ב-50% משטחו - שטחי שירות, לעומת תכנית ע-1 שלא קבעה מינימום של שטחי שירות במרתף העליון, ובנוסף, תכנית ע' הגבילה את השטחים במרתף שניתן להצמידם עד ל - 50% משטחי המסחר בקומת הקרקע בעוד שתכנית ע-1 אפשרה הצמדת שטחים במרתף בגודל זהה ( 100%) לשטח המסחרי בקומת הקרקע. מנגד, הטענה העיקרית של בא כח המבקשת, היתה, כי הוראות תכנית ע-1 אינן מותירות, במקרה דנן, הקצאת שטחים נלווים למסחר בקומת המרתף העליונה, ולכן התכנית לא השביחה בהשוואה לזכויות שהוקמו בתכנית ע'. לביסוס טענתו הציג ב"כ המבקשת, תכנון ראשוני, על פיו, שטח המרתף לפי תכנית ע-1 הינו 80%, ולאחר הפחתת שטח הדיפון בשולי המגרש - 673 מ"ר לקומה. מהנ"ל הוחסרו 75 מ"ר למבואה, לחדר טרנספורמציה, מקלט וחדר משאבות, מה שמותיר שטח של כ - 1,250 מ"ר לחנייה. לטענתו, בהתבסס על כך שנדרשים 27 מקומות חניה ע"פ התקן, הרי שהשטח המוקצה למקום חניה הינו כ - 46 מ"ר ברוטו, הנובע גם מצורתו האי רגולרית של המגרש. לכן, לא נותר שטח בקומת המרתף העליונה שניתן לנצלו כשטח נלווה למסחר. כמו כן הוסיף, כי הרעיון לשימוש במתקנים "מכפילי חניה" על מנת לצמצם את השטח המוקצה לחניה, אינו מעשי, מאחר שעלות מכפיל חניה הינו כ-10,000 - 8,000 יורו וכי הצבתו דורשת העמקת המרתף - מה שעשוי לגרום להגעתו למי תהום. דיון והכרעה: ההכרעה בסוגייה דנן, מצריכה בראש ובראשונה, את קביעת מספר מקומות החניה הנדרשים ע"פ תקן החניה במועד המימוש. יוער, כי לאור העובדה שבמקרה דנן, עילת המימוש הינה העברת זכויות, אזי תחשיב מספר מקומות החניה הנדרשים ע"פ התקן, נגזר מתכנון תיאורטי של הבינוי במגרש, בהתאם להוראות תכנית תא/2572, ותוך הנחה שהשימוש המיטבי בשטח (ששיעורו 40%) בקומת הקרקע, הינו למסחר. מהוראות הבניה בתכנית תא/2572, כמפורט בסעיף 5.4 לעיל, עולה, בין היתר, כי השטח העיקרי המרבי למסחר מסתכם ב - 370 מ"ר ( 924 מ"ר X 40% ), מה שמחייב כ-12.5 מקומות חניה ומקום לחניה תפעולית אחת. כמו כן, זכויות הבניה למגורים מסתכמות בכ-1386 מ"ר עיקרי, מה שמאפשר תכנון 14 יח"ד ( ע"פ שטח רצפות ממוצע של 100 מ"ר עיקרי ליח"ד), ולכן מצריך 14 מקומות חנייה. לפיכך, סך מקומות החניה לרכב פרטי, הנדרש על פי תקן, הינו 27, בתוספת חניה אחת לרכב תפעולי. בהנחה, כי החניה התפעולית תוסדר בקומת הקרקע, ובהתחשב במימדיו של המגרש ובמיקום השטח שהוקצה כשטח למעבר לציבור, שם ימוקמו הפונקציות המסחריות, וכן לאור הצורך בהסדרת רמפה עבור החניה התת קרקעית, הרי שלהערכתי, לא ניתן יהיה להסדיר מקומות חניה לרכב פרטי בקומת הקרקע ולפיכך, כל מקומות החניה יוסדרו במרתף. בשל מימדי המרתף, מקובל עלי טענת האדריכלית מטעם המבקשת, כי יהיה צורך בשטח ברוטו מינימלי של כ - 46 מ"ר למקום חניה אחד, מה שמצריך שטח כולל של כ - 1,250 מ"ר עבור החניה. לגבי השטח הנלווה למסחר במצב הקודם - לאור העובדה שהוראות הבניה במצב הקודם אפשרו, כאמור, חריגה מקווי הבנין עד לקו בניין "0", ובהתחשב באילוצי הבניה לרבות הצורך בדיפון, ניתן היה להקים, להערתי, ע"פ תכנית ע', שני מרתפי חניה, בשטח כולל של כ - 856 מ"ר לכל אחד, סה"כ 1,712 מ"ר. על בסיס הוראות תכנית ע', השטח המינימלי - בקומת המרתף העליונה - אותו יש להקצות לשטחי שירות הינו 50%, דהיינו 468 מ"ר ( 924 מ"ר X 50% ). בהנחה שהשטח הנ"ל מיועד לחניה ובתוספת של 782 מ"ר נוספים לחניה (סה"כ 1,250 מ"ר) בקומת הקרקע. שיעורו המירבי של השטח - 50% מהשטח המסחרי בקומת הקרקע, כך שסך השטח המירבי המוצמד - 185 מ"ר (2 / 370 מ"ר). הוספת שטח של 185 מ"ר מביאה לשטח כולל של 1,535 מ"ר ( כ - 768 מ"ר לקומה). מרתף זה, העונה על תקן החניה הנדרש, ניתן לביצוע על בסיס הזכויות המוקנות בתכנית ע'. לגבי שטח המרתף במצב החדש - גם במצב החדש, נדרשים שטחי שירות ( עבור חניה ושטחי שירות נוספים ) בסך של 1,350 מ"ר. באשר לשטחים הנילווים במצב החדש - תכנית ע-1 אינה קובעת, כאמור, שטח שירות מינימלי בקומת המרתף העליונה, אולם היא קובעת, כי השטח הנלווה במרתף, אותו ניתן להצמיד לשטח המסחרי בקומת הקרקע, יהיה בשיעור מרבי של 100%. מכאן, כי מרתף בשטח מרבי אפשרי, של כ-1,712 מ"ר (856 מ"ר לקומה ), המשקף ניצול בשיעור של כ-100% לקומת מרתף, יאפשר מתן מענה לתקן החניה, הקמת שטחי שירות כלליים, וכן יאפשר הקצאת 362 מ"ר משטח המרתף העליון, כהצמדה לקומת הקרקע המסחרית. יוטעם , כי ע"פ התכנון לעיל, לא נדרשת ירידה למרתף שלישי. לאור האמור לעיל, הכרעתי היא, כי ההשבחה בגין אישור תכנית ע-1, מתמצה באפשרות להצמיד שטח נוסף של 177 מ"ר ( 185 מ"ר - 362 מ"ר ) בקומת המרתף העליונה, כשטח נלווה למסחר בקומת הקרקע ( בהשוואה לתכנית ע' )." (עמ' 16-13 לשומה המכרעת). גם כאן הדברים ברורים ואין לנו להוסיף עליהם. אשר על כן אנו דוחים את הטענות בערר, ולא מצאנו מקום להתערבותנו בשומה המכרעת. בנסיבות העניין ולו לפנים משורת הדין, החלטנו שלא ליתן צו להוצאות. בניהתכנון ובניה