המשמעות של העדר דרישת היטל השבחה במועד הנפקת היתר הבניה אנו אכן סבורים כי דרך המלך לגביית היטל השבחה הינה בעת המימוש הראשון שנערך לאחר אישור התכנית. לפיכך, היה והמימוש הראשון שנערך במקרה שבפנינו היה בדרך של היתר בנייה (ונציין כי העוררת לא צרפה את חוזי המכר ולא ניתן לדעת כי אכן היתר הבניה קדם לחוזי המכר), הרי היה צריך לדרוש את היטל ההשבחה במועד זה. עם זאת, על אף שדרך המלך הינה גביית היטל השבחה בעת המימוש הראשון לאחר התכנית המשביחה, הרי העדר גביית היטל השבחה בהזדמנות הראשונה, אין משמעותה כי הוועדה המקומית מנועה מלדרוש את היטל ההשבחה בעתיד. אין כל עיגון בלשון החוק לטענה כי היה והוועדה המקומית לא גבתה את היטל ההשבחה במועד המימוש הראשון, היא מאבדת את זכותה לעשות כן. לטעמנו, אין גם כל הגיון ותכלית לקבוע כך. מטרת היטל ההשבחה הינה שיתוף הציבור בהתעשרות של הפרט כתוצאה מפעולה שלטונית המשביחה את ערך המקרקעין שלו. אין זה נכון למנוע מהציבור את חלקו בהתעשרות הפרט, רק מכיוון שהוועדה המקומית כשלה מלדרוש זאת בהזדמנות הראשונה, ואין גם הגיון כלכלי לאפשר לפרט המתעשר להימנע מתשלום היטל ההשבחה רק עקב טעות של הוועדה המקומית. נציין כי אכן קיימת אפשרות כי אי דרישת היטל ההשבחה בהזדמנות הראשונה גרמה נזק לפרט ויש בה בכדי לבסס תביעה בעילת הרשלנות או אף טענות השתק. אולם, כפי שנבאר להלן, אין בטענות אלו בכדי לאיין את היטל ההשבחה, וכל שיש בהן הינו הקניית זכות תביעה בערכאה המוסמכת. נציין, כי בית המשפט העליון בע"א 1164/04 עיריית הרצליה נ. יצחקי ואח' () (להלן: "יצחקי"), אמנם לא מכריע ישירות בסוגיה שבפנינו, אולם בוודאי שאינו פוסל את האפשרות לגביית היטל השבחה במועד מימוש מאוחר היה ונעשתה שגיאה ולא נגבה היטל ההשבחה במימוש הראשון. נציין, כי העוררת טענה כי בעת מתן היתר הבניה הייתה קיימת מדיניות של המשיבה שלא לגבות היטל השבחה. ראשית נבהיר כי לא הוכחה כל מדיניות כזו בעניין שבפנינו. בכל מקרה, אף אם הייתה קיימת מדיניות שכזו, הרי מדובר במדיניות אשר הינה בלתי חוקית בעליל כאשר אין לוועדה המקומית כל סמכות שלא לגבות היטל השבחה והיא מחויבת בגביית היטל ההשבחה על פי החוק. לפיכך, אין במדיניות בלתי חוקית בעליל (ככל שהייתה כזו) בכדי למנוע מהוועדה המקומית לדרוש היטל השבחה אשר יש לשלמו על פי הדין. עוד נציין, כי בית משפט השלום בעת דחיית התביעה בתיק 9501/02 הוועדה המקומית שדרות נ. פרץ דוד () בנושא דומה, קבע מפורשות כי אין בדחיית התביעה בכדי למנוע דרישת היטל השבחה בגין מימוש בעת העברת זכויות. אשר על כן, אנו סבורים כי הוועדה המקומית רשאית ומוסמכת לדרוש תשלום היטל השבחה בגין מימוש בדרך של העברת הזכויות אף אם זו התבצעה לאחר היתר הבניה בגינו לא נדרש תשלום היטל השבחה. מועד המימוש והתיישנות: העוררת טוענת כי מועד המימוש הינו מועד כריתת הסכמי המכר, ולכן הדרישה לתשלום היטל ההשבחה בגין הסכמים אלו כיום התיישנה. אין כל ספק כי מועד המימוש הינו מועד כריתת החוזה. בית המשפט העליון בעניין ע"א 1321/02 נוה בנין ופיתוח בע"מ נ. הועדה המקומית מרכז () (להלן: "עניין נוה בנין") וכן בהחלטה לדחות בקשה לדיון הנוסף באותו העניין [דנ"א 5182/03 נוה בנין ופיתוח בע"מ נ. הועדה המקומית מחוז מרכז ()], הכריע באופן חד משמעי לגבי מועד המימוש מכוח עסקת מכר מקרקעין, כאשר נקבע כי מועד המימוש הינו מועד כריתת החוזה: "סיכומו של דבר, חוזה המכר במקרה שלפנינו בא בגדר הקטגוריה של "העברת המקרקעין" הקבועה ברישא של סעיף 1(א)(3) לתוספת השלישית, ומועד תשלום היטל ההשבחה לגביו קם ביום כריתת החוזה." בית המשפט העליון חוזר על הכרעה זו גם בעניין יצחקי שאוזכר לעיל. לכן, מועד המימוש הרלוונטי לכל עסקה ועסקה במקרה שבפנינו הינו המועד בו נכרת ההסכם. לאור זאת, טוענת העוררת כי היות ומועד המימוש הינו 1998 לערך והדרישה נשלחה בשנת 2011, הרי הדרישה נתיישנה. אנו דוחים טענה זו. אכן, אין מחלוקת כי מועד המימוש הינו מועד כריתת ההסכמים בשנים 1998-9 לערך. לכן, באופן עקרוני, היה על הוועדה המקומית לדרוש את היטל ההשבחה בסמוך למועד כריתת ההסכמים הללו. אלא, על מנת שהוועדה המקומית תוכל לדרוש את היטל ההשבחה היה עליה לדעת כי אכן נכרתו הסכמים שכאלו. במקרה שבפנינו, הבקשה לקבלת אישור העברה ללשכת רישום המקרקעין הוגשה רק בשנת 2011. לפיכך, לא הייתה בידי הוועדה המקומית כל אפשרות לדעת כי נכרתו הסכמים שכאלו וכי נערך מימוש זכויות. המועד הראשון בו היה באפשרות הוועדה המקומית ללמוד כי נכרת הסכם וכי נערך מימוש בדרך של העברת זכויות, היה המועד בו דווחה העסקה לוועדה המקומית ובו נתבקש אישור העברה ללשכת רישום המקרקעין, ומועד זה הינו כאמור שנת 2011. טענת התיישנות דומה (שלא לומר זהה) נדונה בפני בית המשפט העליון בעעמ 1164/04 עיריית הרצליה נ' דניאל יצחקי () שאוזכר לעיל. בית המשפט העליון מנתח את דיני היטל ההשבחה ואת דיני ההתיישנות וקובע, בדעת רוב, כי מרוץ ההתיישנות מתחיל במועד בו נודע לוועדה המקומית על כך שמומשו זכויות. בשל חשיבות הנושא לעניין שבפנינו נצטט את דעת הרוב בית המשפט העליון במלואה: "תחילת מרוץ תקופת ההתיישנות הינו מועד מימוש הזכויות. אמנם, החבות בהיטל השבחה קמה עם עליית שווי המקרקעין, ובמקרה דנן עם אישור תוכנית המרתפים, וכל פועלו של סעיף 7 לתוספת הוא אך בדחיית מועד תשלום ההיטל למועד מימוש הזכויות במקרקעין (ראו ע"א 6126/98 הנ"ל, בעמ' 776), אך לעניין תחילת מרוץ תקופת ההתיישנות אני סבורה כי המועד הקובע הינו מועד התשלום ולא מועד החבות. הטעם לכך נעוץ בעובדה שלו היינו רואים את הולדת עילת התובענה (כנדרש בסעיף 6 לחוק ההתיישנות) ביום אישור התוכנית, היו מתיישנים כל החובות של בעלי המקרקעין החייבים בהיטל השבחה אך לא מימשו את זכויותיהם בתוך 7 שנים מיום ההשבחה במקרקעין. תוצאה זו ודאי אינה סבירה. מהפן העיוני ניתן לומר כי ביום אישור התוכנית טרם נולדה עילת התובענה, שכן לו היתה העירייה מגישה באותו יום תביעה לבית המשפט כנגד המשיבים ודורשת מהם לשלם את היטל ההשבחה, ברי כי לא היתה זוכה בפסק דין, שכן מועד התשלום טרם הגיע. ניתן להקיש מחיוב שהצדדים קבעו מועד לקיומו. במקרה כזה עילת התביעה מתגבשת בהגיע אותו מועד (ראו ד"נ 32/84 עיזבון ולטר נתן וויליאמס ז"ל נ' Israel British Bank (London), פ"ד מד(2) 265, 271). במקרה שבפנינו מועד החיוב שנקבע הוא מועד מימוש הזכויות, ולפיכך החל מיום זה מתחילה לרוץ תקופת ההתיישנות. לפיכך, במקרה דנן מתחיל לכאורה מרוץ ההתיישנות בשנים 1993-1994, במועד כריתת החוזים בין המשיבים לרוכשי הדירות. עם זאת, אני סבורה כי במקרה דנן לא כך הדבר, מאחר שלטעמי חל סעיף 8 לחוק ההתיישנות. וזו לשונו של סעיף 8 לחוק ההתיישנות: 8. התיישנות שלא מדעת נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלה. סעיף זה דורש לשם תחולתו התקיימותם של ארבעה תנאים: קיימות עובדות שנעלמו מן התובע; מדובר בעובדות מהותיות היורדות לשורשה של עילת התובענה; היעלם העובדות נתהווה מסיבות שאינן תלויות בתובע; התובע לא יכול היה למנוע אותן סיבות אף בנוקטו זהירות סבירה (ראו זלמן יהודאי דיני התיישנות בישראל כרך א' בעמ' 204 (1991)). במקרה דנן, אני סבורה, התקיימו כל ארבעת התנאים. לשם הגשת תביעה על ידי העירייה בגין אי תשלום היטל השבחה על העירייה להמתין למועד מימוש הזכויות. לשם כך, עליה לדעת מהו מועד מימוש הזכויות. מאחר שמועד מימוש שהינו כריתת חוזה למכירת המקרקעין תלוי כולו בבעל המקרקעין ואינו מערב את הרשות המקומית, אין יכולה העירייה במקרה הרגיל לדעת אודות מועד זה גם בנוקטה זהירות סבירה. המועד הראשון בו נודע למערערת כי נכרתו חוזים למכירת המקרקעין שבחלקות 132 ו-587 הינו מועד הגשת הבקשה לאישור לטאבו. המערערת טענה זאת במפורש בסיכומיה בתיק זה. לעומת זאת, נמנע המשיב מלהתייחס מפורשות להצהרתה של העירייה כי המועד בו נודע לה לראשונה על כריתת החוזים היה בעת הגשת בקשת האישור לטאבו. כל שאמר המשיב בתגובה מרומזת לטענה זו הינו שנמסר לו טופס 4 מאת העירייה ביום 16.1.94, דהיינו לאחר כריתת החוזים בינו לבין הרוכשים. בכך, לטעמי, אין כדי להפריך את טענתה ההגיונית של העירייה. המשיב הוא אשר פנה לעירייה בבקשה לקבל טופס 4, ושמו הוא אשר מופיע על הטופס עצמו. לצורך קבלת הטופס אין צורך ליידע את העירייה על מכירת הדירות. משמעותו היחידה של הטופס הינה שבניית הנכס הסתיימה וניתן לאכלסו. יתרה מכך, שניים מהחוזים עם הרוכשים נכרתו ימים ספורים בלבד לפני קבלת הטופס מאת העירייה. מאחר שסביר להניח כי הבקשה הוגשה זמן מה לפני אישורה, ספק אם היה ביכולתו של המשיב לעדכן את העירייה, במסגרת בקשתו לקבלת טופס 4, על כריתת החוזים, למיצער עם חלק מהרוכשים. לפיכך אני סבורה כי לאור סעיף 8 לחוק ההתיישנות מתחיל מרוץ ההתיישנות רק במועד הגשת הבקשה לאישור לטאבו. תוצאה זו הינה גם ראויה. קביעה, לפיה החל מרוץ ההתיישנות במועד כריתת החוזים, היתה מאפשרת לחייבים בהיטל השבחה לדחות את מועד רישום הזכויות בעקבות מכר המקרקעין, וכתוצאה מכך גם לדחות את הפניה לרשות המקומית לצורך קבלת אישור לטאבו, עד אשר יעברו שבע שנים מיום כריתת חוזה המכר. כך יוכלו להתחמק מתשלום היטל השבחה. תוצאה זו, כמובן, אינה רצויה. " וכן כבוד השופט עדיאל: "אשר להיטל ההשבחה בגין תכנית המרתפים עבור חלקות 132 ו-587, אני מסכים לחוות דעתה של השופטת ע' ארבל, לפיה אפילו נניח שזכותה של העירייה לאכוף את תשלום חוב ההיטל באמצעות הסירוב ליתן את האישור המבוקש נתונה להתיישנות (נושא שלגביו לא אנקוט עמדה לגופו), במקרה שלפנינו זכות זו טרם התיישנה. זאת, לאור סעיף 8 לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958, מכוחו החל מרוץ ההתיישנות רק מעת שהעירייה התבקשה על-ידי המשיב ליתן לו את האישור הנדרש." ויפים דברים אלו לענייננו, כאשר תקופת ההתיישנות נמנית רק מהיום בו נתבקש אישור העברה ללשכת רישום המקרקעין. נציין, כי כל תוצאה אחרת אינה סבירה, מעודדת התנהגות לא ראויה וגורמת עוול לציבור, ונבאר: חשוב לבהיר כי בניגוד למס שבח בו הטיל המחוקק חובת דיווח על ביצוע עסקה לרשויות המס, אין חובת דיווח שכזו בעניין היטל השבחה. לפיכך, קביעה כי קיימת התיישנות בהעדר דרישת תשלום בגין עסקת מכר שנתבצעה, גם במקרה שזו לא דווחה, מהווה תמריץ לפרט שלא לדווח לוועדה המקומית בגין עסקאות מכר שנתבצעו, מתוך תקווה כי יחלפו שבע שנים, ולאחריהן לא תוכל לדרוש הוועדה המקומית היטל השבחה. התנהגות שכזו מעבר לכך שהינה פסולה, בהיותה ניסיון התחמקות מתשלום היטל השבחה, היא גם גורמת נזק נוסף בכך שעסקאות מבוצעות ולא נרשמות, וזאת כאשר יש אינטרס ציבורי מובהק לרישום מהיר של עסקאות מקרקעין. כך, גם במקרה שבפנינו, אין כל הצדקה כי עסקה שנערכה בשנת 1998 תרשם רק בשנת 2012 ואי רישום העסקאות במשך תקופה כה ארוכה פוגע בציבור ובצדדי ג'. בוודאי שאין מקום לעודד התנהגות של אי רישום עסקאות על ידי מתן פטור מהיטל השבחה למי "שמצליח" להימנע מרישום במשך שבע שנים. אשר על כן, במקרה שבפנינו, אנו סבורים שיש למנות את תקופת ההתיישנות מהיום בו דיווחה העוררת על ביצוע העסקאות לוועדה המקומית וביקשה אישור העברה ללשכת רישום המקרקעין. ממועד זה לא חלפה תקופת ההתיישנות ולכן הטענה נדחית. דרישת המחאה כערובה למתן אישור ללשכת רישום המקרקעין: העוררת פרטה מנגנון מוסכם בינה לבין המשיבה אשר איפשר לה קבלת אישור ללשכת הרישום ללא תשלום מלוא היטל ההשבחה. העוררת העלתה טענות לגבי מנגנון זה. אף אנו סבורים כי המנגנון אינו ראוי, אולם לא בגלל הפגיעה בעוררת, אלא דווקא בגלל הפגיעה בציבור. מדובר במנגנון שהינו בלתי חוקי, כאשר החוק קובע באופן ברור כיצד ניתן להנפיק אישור ללשכת הרישום בעת מחלוקת על היטל ההשבחה, ונבאר: סעיף 10 (א) לתוספת השלישית קובע: "10(א) לא תירשם בפנקסי המקרקעין פעולה שהיא בבחינת מימוש זכויות במקרקעין, אלא לאחר שהוצגה בפני הרשם תעודה החתומה ביד יושב ראש הועדה המקומית או ביד מי שהסמיכו לכך, המעידה כי שולמו כל הסכומים המגיעים אותה שעה כהיטל החל על המקרקעין על פי תוספת זו, או ניתנה ערובה לתשלומו, כולו או מקצתו, הכל כנדרש על פי תוספת זו." לשון הסעיף ברורה, לא ניתן לאשר העברה בלשכת רישום המקרקעין כל עוד לא שולם חוב היטל ההשבחה "או ניתנה ערובה לתשלומו", כאשר המחוקק מדגיש: "על פי תוספת זו". כלומר, הוועדה המקומית אינה רשאית לקבוע בעצמה מה הערובה שהיא דורשת (בענייננו כאמור המחאה) אלא הערובה תהא על פי התוספת השלישית. התוספת השלישית קובעת בסעיף 8 כי את סוג הערובה הנדרש ייקבע שר הפנים בתקנות, ואכן מכוח סעיף זה תוקנו תקנות התכנון והבניה (ערובות להבטחת תשלום היטל השבחה ודחיית תשלומים), תשמ"א-1981. תקנות אלו קובעות: "ערובה להבטחת תשלום היטל השבחה לפי סעיפים 8 ו-14 של התוספת השלישית לחוק - תהא ערבות בנקאית לתקופה שלא תעלה על ששה חדשים; הוגשה בקשה לשומה חוזרת או שהוגש ערעור, רשאית הועדה המקומית לדרוש הארכת הערבות עד תום ההליכים בשומה החוזרת או בערעור." (הדגשה שלי - ג.ה.). לפיכך, חסד עשתה המשיבה עם העוררת שהסתפקה בהמחאה ובמנגנון מורכב, ולא דרשה כחוק את תשלום מלוא החוב או הפקדת ערבות בנקאית. הדרך היחידה בה ניתן היה ליתן אישור ללשכת רישום המקרקעין ללא תשלום החוב הינו הפקדת ערבות בנקאית לתקופה שלא תעלה על שישה חודשים. לפיכך, אנו מנחים את הוועדה המקומית לדרוש באופן מיידי ערבות בנקאית מתאימה מטעם העוררת. טענות השתק ומניעות: העוררת טענה כי לאור התנהלות המשיבה היא מושתקת ומנועה מלדרוש היטל השבחה. אנו סבורים כי טענות שכאלו אינן מסוג הטענות שוועדת הערר מוסמכת לדון בהן, ונפרט: ועדת הערר לפיצוים ולהיטל השבחה הוקמה כגוף מקצועי ומתמחה לטפל ולדון בנושאים כלכליים מכוח חוק התכנון והבניה, ובפרט בנושאי תביעות פיצויים וקביעת היטלי השבחה. ועדת הערר אינה מוסמכת לדון בהסכמים חוזיים ותביעות נזיקיות וזאת לא במסגרת תביעות לפי סעיף 197 ולא במסגרת היטלי השבחה. לטעמנו, ועדת הערר גם אינה מוסמכת לקבוע מניעות או השתק מלדרוש חיוב היטל השבחה כאשר היא קובעת כי קיים חוב שכזה, ונבאר: במסגרת סמכותה של ועדת הערר בענייני היטל השבחה, מוסמכת ועדת הערר לקבוע האם נעשה חיוב בהיטל השבחה כדין, ואם כן מה שיעורו. ונחדד: לטעמנו סמכות הבחינה של ועדת הערר האם נעשה החיוב כדין, הינה במסגרת חוק התכנון והבניה ותקנותיו, כלומר האם החיוב עומד בתנאים הקבועים בחוק התכנון והבניה, תקנותיו והפסיקה הרלוונטית לחוק זה. אולם, כאמור, ועדת הערר אינה מוסמכת לבטל חיוב בהיטל השבחה שנעשה בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה ותקנותיו, מטעמים שהינם חיצוניים לחוק התכנון והבניה כגון הסכמות בין הצדדים או מכוח טענות כגון השתק, מניעות, הסתמכות או נזק. כך, לדוגמא, היה וקיים היטל השבחה תקף מכוח תכנית משביחה, לא מוסמכת ועדת הערר לבטלו רק מהטעם כי הועדה המקומית, או מי מטעמה, הבטיחו לאזרח כי לא יחויב בהיטל השבחה בגין התכנית, ואלו פני הדברים גם אם האזרח סבור כי בהתנהגות הוועדה המקומית ויתרה זו על גביית ההיטל. טענות אלו כגון מניעות, השתק וטענות דומות יש לברר במסגרת תביעה אזרחית ולפי הכללים שנקבעו לגבי טענות אלו, אך אין הן רלוונטיות במסגרת הליך בפני ועדת הערר המקצועית לקביעת עצם החיוב בהיטל ההשבחה ושיעורו. ודוק. ועדת הערר מוסמכת לבטל חיוב בהיטל השבחה מהטעמים המפורטים בחוק התכנון והבניה ותקנותיו הן טעמים מהותיים (כגון: העדר של השבחה מכוחה של התכנית) והן טעמים פרוצדוראליים (כגון: התיישנות), אך היא מוגבלת לטעמים הקשורים בחוק התכנון והבניה ותקנותיו. אולם היא אינה מוסמכת לבטל את החיוב מטעמים חיצוניים כגון הטעם כי הוועדה המקומית התחייבה שלא לגבות את החוב או התרשלה בגביית החוב. לפיכך, מסקנתנו הינה, כי ועדת הערר אינה מוסמכת לבטל את החיוב בהיטל ההשבחה במקרה שבפנינו לאור טענות המניעות וההשתק. כך גם נקבע בפסק דינו של בית המשפט לעניינים מינהליים בעמ"נ (מרכז) 47405-01-11 בבזדה אברהם נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה "מצפה אפק" ואח' (): "אשר על כן, כיון שהועדה המקומית מנועה מלהתייחס להסכמים המתנים או חורגים מהוראות התוספת השלישית, כאמור לעיל, הרי שגם ועדת הערר, היושבת כערכאת ערעור על החלטות הועדה המקומית, מנועה מלדון בעניינים חיצוניים לענייני תכנון והבניה כגון תקפותם של הסכמים, הבטחות וכיוצא באלה. סמכותה של ועדת הערר מתמצת בבחינת עצם הטלת היטל ההשבחה - האם הוטל כדין ומה שיעורו. יפים לעניין זה דברי וועדת הערר בירושלים (ערר ים 8-187/10, מלון קיסר ירושלים בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים):..." (הדגשה שלי - ג.ה.). וכן ר' הערת אגב של בית המשפט השלום בעש"א (פ"ת) 10002-02-09 ירון גלעדי נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה-פתח תקווה () בדבר העדר הסמכות של בית המשפט השלום בעת דיון בערר היטל השבחה (טרם תיקון 84 לחוק התכנון והבניה) לדון בטענות של הפליה או הפרת הבטחה, הערה הנכונה מכוח קל וחומר לגבי ועדת הערר. מינוי שמאי מייעץ לאור העובדה כי העוררת הגישה שמאות נגדית המעלה גם טענות שמאיות כנגד החיוב, אנו סבורים כי מן הראוי למנות שמאי מייעץ. אנו מורים לעוררת להגיש לשמאי המייעץ את כל הסכמי המכר שנערכו במקרקעין לאחר המועד הקובע של התכנית המשביחה. השמאי המייעץ יערוך שומה מלאה ומפורטת של ההשבחה הנובעת מהתכנית וכן ייקבע ההשבחה המגולמת במימוש החלקי של כל עסקת מכר שתוצג לו. יובהר, כי הוועדה המקומית רשאית לגבות היטל השבחה רק בגין שיעור המימוש הגלום בכל עסקת מכר. אשר על כן, המזכירות תפנה ליו"ר מועצת השמאים בבקשה למינוי שמאי מייעץ. הצדדים יהיו רשאים להגיש לשמאי המייעץ כל מסמך מטעמם, לרבות שומות מקרקעין, תכניות, התרים וכל מסמך אחר, לרבות מסמכים שלא הוגשו לועדת הערר, ובלבד שמסמכים אלו יוגשו במועדים הקובעים בתקנות התכנון והבניה (סדרי דין בבקשה להכרעה לפני שמאי מכריע או שמאי מייעץ), התשס"ט-2008. השמאי המייעץ ינהל את הדיון בהתאם לתקנות דנא וייקבע את שכר טרחתו בהתאם לתקנות התכנון והבניה (שכרו של שמאי מכריע ושמאי מייעץ) (הוראת שעה), התשס"ט-2009. לאחר קבלת השומה המייעצת, יהיו רשאים הצדדים להגיש השגותיהם על השומה המייעצת וזאת בתוך 30 יום מיום ששומת השמאי המייעץ הומצאה אליהם. לא יומצאו השגות במועד האמור לעיל, תבחן ועדת הערר את השומה המייעצת ותיתן לה תוקף. בניההיטל השבחההיתר בניה