האם העורר חייב עדיין בתשלום היטל השבחה, לאור אישורים אותם קיבל לפיהם חובו הוסדר הצדדים צירפו מסמכים רבים אשר הם מבקשים לשכנענו כי מהם מתחייבות המסקנות המסייעות להם, אולם לא התקיים הליך בירור עובדתי כמקובל בבית המשפט, ולא שמענו ראיות עובדתיות בעניין, גם מאחר ואיש מהצדדים לא ביקש זאת. אנו נדרשים, אם כן, להכריע בסוגיה זו על סמך המסמכים שהוצגו, ולאחר מכן לבחון האם יש צורך בהפניית הצדדים לשמאי מייעץ, אשר יקבע האם יש היטל השבחה בו חייב העורר, לאור עסקת מכר אותה ביצע בשנת 1999. 2. העורר היה, החל משנת 1996, בעל זכויות החכירה בשטח אשר היה ידוע כחלק מגוש 13847 חלק מחלקות 5 ו-24 וגוש 13849 חלק מחלקה 11 (אשר הינן כיום חלקה אחת הנקראת חלקה 33 בגוש 13837, ויקראו להלן: "החלקות"), אשר היו מיועדות באותו המועד לשירותי דרך (תחנת תדלוק, שירותי רכב, מסעדות, חנויות וכד') הכוללים גם שירותי נופש של קמפינג, מכוח תכנית ג/6122. על פי תכנית זו, מהווים השטחים המיועדים לשירותי דרך כהגדרתם דלעיל כ-20 דונם, ויתר השטח הינו לדרכים וכן למעבר קווי חשמל. סך כל המתחם הינו של כ-41.33 דונם. 3. ביום 1.9.1996 פורסמה למתן תוקף תכנית ג/8898, אשר חלה על החלקות. התכנית ביצעה הפרדה בין השטח המיועד לשירותי דרך, הנמצא בצד המערבי של המתחם, ושטחו 11.25 דונם, לבין השטח המיועד לתיירות ונופש, בצד המזרחי של המתחם, אשר שטחו 10 דונם (דהיינו, השטח גדל במקצת מעבר למה שנקבע בתכנית הקודמת). התכנית התירה מבנים לאיכסון לפי דרישות משרד התיירות ל"מלונית", כמו גם שירותי הסעדה ומסחר לנופשים באתר, מבני ספורט ונופש, לפי צרכי האתר. 4. בשנת 1998 הגיש העורר בקשה להיתר בנייה על החלקה, לבניית חנויות ומסעדה על השטח המסווג על פי תכנית ג/8898 כאזור לשירותי דרך. הבקשה אושרה על ידי רשות הרישוי של המשיבה ביום 24.9.1998, והועברה לשמאי המשיבה לצורך עריכת שומה להיטל השבחה. השמאי, מר גדעון קרול, ערך שומה המתייחסת אך ורק לתוספת הבנייה המבוקשת, וקבע כי על העורר לשלם היטל השבחה בשווי של 197,500 ש"ח. בסופו של יום, ההיתר יצא רק ביום 6.1.2000. 5. ביום 10.12.1998 פורסמה למתן תוקף תכנית ג/9346. תכנית זו הרחיבה מאוד את אזור התיירות והנופש, והגדילה אותו מ-10 דונם, ל-17 דונם. מאידך, היא הקטינה את האזור המיועד לשירותי דרך בשני דונמים, לטובת ערוץ הנחל אשר סומן לאורך כל חלקו הצפוני של המתחם. ראוי לציין כי מהתשריט עולה בבירור כי אין הרחבה של השטח המיועד לתיירות על חשבון שירותי הדרך. תכנית זו קבעה כי באזור התיירות והנופש תותר בנייה של מבנים עבור איכסון מלונאי על פי הדרישות של משרד התיירות לגבי "מלון C", כמו גם שירותי הסעדה ומסחר לנופשים באתר, מבני ספורט ונופש, הכל לפי דרישות האתר וצרכיו. 6. עד כאן העובדות אשר עליהן לא יכולה להיות מחלוקת, שכן הדברים עולים בבירור מהמסמכים שהוצגו לנו. מכאן והלאה, המדובר בעובדות שנויות במחלוקת, אשר, כאמור, יש להכריע בהן. 7. לטענת העורר, עוד בטרם ניתן ההיתר, פנה מרכז המשק של העורר למשיבה, וביקש לקבל תחשיב של היטל השבחה לתכנית ג/9346 (אשר במועד המכתב, יום 25.3.1998, הייתה בסטטוס של תכנית מופקדת), מאחר ובכוונתו להעביר שטח של 9,291 מ"ר הכלול בתכנית הנ"ל, לחברת "מלון צומת מחניים (1995) בע"מ". אין על מכתב זה חותמת "נתקבל" של המשיבה, ולא ברור האם אכן זה התקבל במשרדיה. 8. העורר שילם סכום של 118,000 ש"ח, בגין היטל השבחה, וזאת בחלוקה לתשלומים אשר סוכמו עם המשיבה. על כך אין כלל מחלוקת. עם זאת, יש מחלוקת עזה סביב הסוגיה עבור מה בוצע התשלום הנ"ל. קיים מכתב בכתב ידו של מרכז המשק של המשיבה, בו נרשם כי התשלום הוא עבור השומה שהוצאה ע"ס 197,500 ש"ח, כאשר התשלום בפועל יהיה 118,000 ש"ח בלבד, וככל הנראה היתרה הינה ביצוע בפועל של עבודות הפיתוח, אשר כנגדן יש להוציא חשבוניות למשיבה (הליך שכיום הינו מוכר כאסור, לאור פסיקת בית המשפט העליון בפרשת דירות יוקרה, אולם הדבר אינו צריך לעניינו היום). כן קיימת חשבונית אותה הוציאה המשיבה לעורר, עבור תשלום היטל השבחה בסכום של 118,000 ש"ח, מיום 13.3.1999. 9. הוויכוח בין הצדדים נסוב סביב השאלה עבור מה בדיוק בוצע התשלום הנ"ל. העורר טוען כי לאחר שהוצאה השומה של מר קרול, התנהל משא ומתן בין הצדדים, ולבסוף נקבע כי הסכום שנקבע בשומה יהיה עבור כל ההשבחה שנוצרה עקב תכנית ג/8898 ו-ג/9346. העורר מציג מסמכים חתומים על ידי המשיבה, שניהם מיום 15.4.1999, אשר בהם נאמר מפורשות כי הוועדה מאשרת שקיבוץ מחניים הסדירו את תשלומיהם בגין ההשבחה לגבי יחידות קיט כפרי בשטח של 3 דונם, ושל 6.6 דונם, בגוש 13847 חלקה 5. המדובר בסנטסיל (טופס מוכן מראש), המופנה למינהל מקרקעי ישראל, הנושא את הכותרת "אישור בדבר הסדרת תשלום בגין השבחה", הנראה כך: 10. לטענת העורר, האישור הנ"ל מהווה הודאת בעל דין כי הוא פרע את מלוא התחייבויותיו עבור השטח המיועד לתיירות בתכניות הנ"ל, ועל כן המשיבה מנועה מלדרוש ממנו תשלום היטל השבחה כיום עבור השטח של 9.6 דונם אלו. המשיבה, מצדה, טוענת כי המדובר באישור המופנה למינהל מקרקעי ישראל בלבד, והוא נועד להבהיר כי אין למשיבה טענה כלשהי כלפי המינהל בלבד, אך אין ללמוד מכך מאומה אודות השאלה האם שולם היטל ההשבחה במלואו עבור השטחים המיועדים לתיירות המופיעים בתכנית. בכל מקרה, גם אם הוצא אישור שכזה, הרי שזה נעשה בטעות, שכן ברור כי היטל ההשבחה שולם עבור היתר הבנייה בלבד, ולא עבור מימוש הנובע ממכר. 11. לחיזוק טענותיה מביאה המשיבה את העובדה כי ההסכם בין העורר לבין חברת צומת מחניים בע"מ, בגין מכירתם של אותם 9.6 דונם, נכרת רק ביום 30.12.1999, שמונה וחצי חודשים לאחר שהוצאו האישורים הללו. דהיינו, במועד הוצאת האישורים, כלל לא היה מימוש שבעטיו ניתן היה לחייב את העורר בהיטל ההשבחה. כן טוענת היא כי בהסכם המכר אין כל איזכור של תשלום היטל ההשבחה מבעוד מועד על ידי העורר. 12. בשנת 2003 מודיעה נציגת העורר לוועדה המקומית כי העורר מתכוון להעביר לחברת צומת מחניים בע"מ את החלקות, בשטח כולל של 14.95 דונם, והיא מבקשת כי המשיבה תעביר אישור על אי חוב היטל השבחה של העורר כלפי המשיבה. ביום 10.3.2003 שולח יו"ר המשיבה "אישור בדבר הסדר תשלום היטל השבחה", כדלקמן: אישור זה כבר אינו סטנסיל המתייחס באופן ערטילאי ה"יחידות קיט כפרי", כפי שהיה בשנת 1999. יתר על כן, במקרה זה קיימת הבהרה מפורשת כי הסדר תשלום היטל ההשבחה נוגע לתכניות נשוא הערר. דומה כי בשלב זה לא יכול להיות ספק כי המדובר באישור לפי סעיף 10(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965. 13. ביום 1.6.2003 שולח גזבר המועצה האזורית הגליל העליון, מר חיים מילוא, אשר הינו גם גזבר המשיבה באותה העת, אישור לרשם המקרקעין כי אין למועצה התנגדות לרישום העסקה בין העורר לבין חברת צומת מחניים, אשר הינו אישור לפי סעיף 324(א) לפקודת העיריות (נוסח חדש), המפרט בדיוק את השטחים ואת התכניות נשוא הערר, לגביהן אין למועצה כל דרישת חוב. כך נראית הודעה זו: 14. ממסמכים אלו עולה כי לכל המאוחר בשנת 2003, כבר ידעה המשיבה אודות העסקה, והיא קבעה כי אין לעורר חובות, הן כלפי המועצה המקומית, והן כלפי המשיבה, לגבי המקרקעין וכל התכניות הרלוונטיות לערר זה. במאמר מוסגר נציין כי לא ברור מדוע עסקה משלהי שנת 1999 מדווחת רק בשנת 2003, אולם העובדה כי העסקה דווחה, אינה יכולה להיות שנויה עוד במחלוקת. 15. ביום 25.3.2008 מוציא מהנדס המשיבה, מר אלדד שהם, אישור נוסף למינהל מקרקעי ישראל, ממנו עולה כי אין לעורר או לחברת צומת מחניים בע"מ חובת תשלום היטל השבחה, בגין החלקות. בשלב זה מציין מהנדס הוועדה כי העדר החוב נוגע הן לתכניות הנ"ל, והן לתכנית האיחוד והחלוקה גע/מק/125, אשר אושרה בשנת 2008. 16. ראוי לציין כי בשנת 2005 שולם היטל השבחה בסכום של 25,062 ש"ח (קיימת קבלה מיום 7.12.2005), בגין היתרי בנייה שהוצאו לחברת צומת מחניים בע"מ. לא נזכרה דרישה כלשהי לתשלום בגין העברת הזכויות שבוצעה לחברה הנ"ל. 17. הדרישה הראשונה לתשלום היטל ההשבחה בגין המכר הנ"ל הועברה לעורר ביום 5.4.2011. המשיבה שלחה דרישה לתשלום של 1,141,166.73 ש"ח, בגין המכר, כאשר הסכום העיקרי הוא בגין תכנית ג/9346. אם לא די בכך, ביום 15.8.2011 נשלחה הודעה מתקנת, לפיה סכום החוב, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית עומד על 2,936,359.79 ש"ח. ההודעה הנ"ל הוצאה לאחר שהוגש ערר זה, ו"התברר" למשיבה כי עיסקת המכר הינה משנת 1999. לפיכך, הצמידה היא את החיובים והוסיפה ריבית פיגורים, ממועד ההסכם. 18. העורר טוען כי סכום ההיטל עולה בצורה משמעותית על הסכום שנדרש הוא לשלם עבור הקרקע, בגין חכירת הזכויות, וכי בכל מקרה, הסכום שנדרש ממנו הינו מופקע. אולם טענתו הראשונית היא, כאמור, כי המשיבה כלל אינה זכאית לתבוע ממנו היטל השבחה, לאחר שהיא עצמה אישרה מספר פעמים כי חוב שכזה אינו קיים. 19. עלינו להודות, כי אנו מתקשים מאוד להבין את רצף האירועים הנ"ל, בעיקר מצדה של המשיבה. לא ברור לנו כיצד לאחר שהוצאה שומה הנוגעת להיתר בנייה אשר התבקש על ידי העורר, בסכום של 197,500 ש"ח, מכוח תכנית ג/8898, במועד בו טרם אושרה תכנית ג/9346, הוציאה היא אישורים כי אין לעורר חובות היטל השבחה בגין כל השטח. אם את האישורים משנת 1999 ניתן להסביר, בצורה כלשהי, ככאלו המופנים למינהל בלבד, או ככאלו שהוצאו תוך מחשבה כי טרם בוצע מימוש המצריך חיוב בהיטל השבחה, הרי שהאישורים שהוצאו בשנת 2003, הן על ידי המשיבה, והן על ידי המועצה המקומית, לא ניתנים להסבר שכזה. אלו מציינים באופן מפורש את העסקה שנרקמה בין העורר לבין חברת צומת מחניים בע"מ. האישורים מציינים באופן ברור כי המדובר בשטחים הכלולים בתכניות הנ"ל, ובשימושי הקרקע הללו. האם ייתכן שהוועדה המקומית שגתה לחשוב כי המכר הנ"ל אינו מחויב בהיטל השבחה, או שמא המדובר בעניין שונה? יתר על כן, באישור משנת 2008 מוציאה המשיבה אישור המופנה הן כלפי העורר, והן כלפי חברת צומת מחניים בע"מ, ממנו עולה כי אין חובות היטלי השבחה גם על התכנית שאושרה לאחר אישורה של העסקה ביניהן. האם גם זו טעות? כיצד נעלם מעיניה של המשיבה כי תוספת הזכויות באזור הנופש השביחו את הזכויות באופן ניכר, וכי היה עליה לחייב את העורר בגין זאת? 20. אלא שתהיות לחוד, ועובדות לחוד. הממצאים הברורים הם כי לכל המאוחר, ידעה המשיבה אודות העסקה בחודש יוני 2003, והיא אישרה לעורר כי אין לו חובות בהיטל השבחה, עבור התכניות הללו. זהו הבסיס העובדתי לפיו עלינו לפסוק בערר זה. 21. חשוב לציין, כבר בשלב זה, כי הזכות לגבות את היטל ההשבחה נוצרת אצל הוועדה המקומית, מהמועד בו נודע לה על המימוש של הזכויות. אמנם החבות נוצרת במועד אישורן של התכניות, אולם כאשר לא מפורסמת שומה בגין אותן תכניות תוך 6 חודשים ממועד אישורן, נדחה המועד למועד בו ממומשת ההשבחה בפועל. דברים יפים לעניין זה נקבעו בע"א 6126/98 חברת חלקה 015 בגוש 3406 בע"מ (בפירוק מרצון) ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, חולון, פ"ד נה (4) 769, 778: "פועלם של סעיפים 1 ו-7 לתוספת השלישית הינו, כאמור, דחיית מועד תשלום היטל ההשבחה עד מועד "מימוש הזכויות". המחוקק קובע כי חרף היווצרות ההשבחה במועד אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג ניתן לשלם את היטל ההשבחה עד מועד "מימוש הזכויות", שהוא המועד שבו מתממשת ההשבחה. מאחורי קביעה זו עומד "עקרון המימוש" (ראו רע"א 7172/96 הנ"ל [2], בעמ' 517). "כידוע, 'עקרון המימוש' ('REALIZATION DOCTRINE') הינו מאבני היסוד של דיני המס" (ש' בורנשטיין המיסוי בפירוק החברה [15], בעמ' 44). על-פי עקרון המימוש אין מטילים ברגיל מס אם אין מימוש. רווח בלתי ממומש אינו ממוסה. כך, אין מטילים מס רווח הון בגין עליית ערך נכס הון כל עוד לא מומש רווח זה במכירת הנכס (חלק ה' לפקודת מס הכנסה [נוסח חדש] (להלן - פקודת מס הכנסה)). וכך, אין מטילים מס שבח מקרקעין בגין עליית ערך של מקרקעין בטרם מומש שבח זה במכירת המקרקעין (סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן - חוק מיסוי מקרקעין)). עקרון המימוש מצא לו ביטוי בהוראות האמורות וגם בהוראות סעיפים 1 ו-7 לתוספת השלישית." 22. במובן זה, כל עוד לא מודיע הנישום על ביצוע העסקה, לא יכולה הוועדה המקומית לדעת כי אכן התקיים הליך של מימוש, והיא אינה יכולה לשלוח דרישת תשלום. אולם מהרגע בו הדבר נודע לה, עליה להציג לנישום דרישת תשלום, ואם היא אינה עושה כן, היא עלולה לאבד את זכותה לגבות את ההיטל, מסיבות הנוגעות להתיישנות תביעתה. 23. במקרה זה, ידעה המשיבה אודות העסקה, לכל המאוחר בחודש יוני 2003. חרף זאת, היא לא דרשה מהעורר מאומה, ואף אישרה לו כי אין לו כל חוב בהיטל השבחה. הדרישה להיטל נוצרה רק שמונה שנים (וליתר דיוק, שבע שנים ועשרה חודשים) לאחר מכן, בחודש אפריל 2011. 24. נושא דומה להפליא למקרה שבפנינו עמד בפני בית המשפט העליון בעע"ם 1164/04 עיריית הרצליה נ' דניאל יצחקי ואח', . בפרשה זו שולמו אגרות והיטלים שונים על ידי בעל הזכויות בקרקע, בעת קבלת היתר הבנייה. כעשר שנים לאחר מכן ביקש הבעלים לקבל אישור ללשכת רישום המקרקעין, על העדר חובות. העירייה סירבה בתואנה כי קיימים חובות נוספים על הקרקע, אשר טרם נפרעו, בין אם בשל טעויות מצדה, ובין אם מסיבות אחרות. בית המשפט העליון מנתח באופן נרחב את הסוגיה הנוגעת לזכותה של רשות מינהלית לתקן טעות הנוגעת למיסוי, וקובע כדלקמן (סעיפים 8-9 לפסק דינה של כב' השופטת ארבל): "העמדה לפיה מוסמכת הרשות לתקן טעות מנהלית נתמכת בשיקולים שונים. כך, תיקון טעות מנהלית עשוי למנוע הפלייתו של אזרח שיצא נשכר מטעות כזו או אחרת של הרשות המנהלית, לעומת אזרחים שלא זכו "ליהנות" מהשגגה שנפלה בידה. הצורך בתיקון הטעות המנהלית נתמך על ידי האינטרס הציבורי שעניינו צדק חלוקתי והחשיבות הטמונה בהקפדה על ניצול כספי הציבור בדרך היעילה ביותר. מן הצד השני, שיקולים רבים תומכים בעמדה העקרונית לפיה יש לצמצם את אפשרותה של הרשות לתקן טעויות כאמור. בין היתר, ניתן למנות את החשיבות הטמונה ביציבות הדין, ובמיוחד בכל הנוגע להחלטות מנהליות הנוגעות לתחום המיסוי על גווניו השונים, בו חשיבות רבה לעיקרון הוודאות המשפטית. ההחלטה המנהלית מהווה סוף פסוק להתדיינות בין הרשות לפרט ובכך בא לידי ביטוי אחד מעקרונות היסוד בשיטתנו שעניינו סופיות הדיון (ע"א 433/80 הנ"ל בעמ' 344; בג"צ 707/81 שוורץ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, תל אביב-יפו, פ"ד לו(2) 665, 667). כן סביר להניח שנקיטת מדיניות משפטית זו, המצמצמת את האפשרות לפעול לתיקון טעויות מנהליות, מקימה תמריץ לרשויות השלטון לשאוף לניהול יעיל יותר של מנגנוני האכיפה העומדים לרשותן ולבדיקה קפדנית יותר שלהן את עצמן. שיקול נוסף שיש לתת עליו את הדעת נוגע למקרים בהם עשוי האזרח לשנות את מצבו כתוצאה מהסתמכותו על החלטה מנהלית שהתבררה בדיעבד כשגויה (ע"א 975/97 המועצה המקומית עילבון נ' מקורות חברת מים בע"מ, פ"ד נד(2) 433, 452). גישות שונות קיימות באשר לנקודת האיזון הרצויה בין השיקולים השונים בסוגיה זו. כך, יש הסבורים שמשקל רב יינתן לשאלה מיהו הגורם שיש לייחס לו את ביצוע הטעות: "טעות של הרשות המינהלית יכולה להיות עילה טובה לשינוי או ביטול החלטה קודמת. כך לגבי טעות עובדתית, כך לגבי טעות משפטית, וכך גם לגבי טעות בשיקול הדעת. לעניין זה עשוי להיות הבדל בין טעות שנגרמה באשמת הרשות המינהלית לבין טעות שנגרמה באשמת האזרח. אמנם גם בטעות שנגרמה באשמת הרשות המינהלית ניתן לתקן את הטעות או לבטל את ההחלטה, אולם זאת רק בנסיבות מיוחדות או אם קיים אינטרס ציבורי מיוחד בתיקון הטעות, כגון, שכתוצאה מן הטעות עלול להיגרם לציבור נזק חמור. ההסבר לכך כפול. ראשית, האזרח רשאי להניח כי הרשות ערכה את הבדיקות הנדרשות, ואינו צריך לחשוש שהכל ייפתח מחדש בשל טעות גרידא. שנית, הרשות המינהלית צריכה לקבוע לעצמה סדרי עבודה נאותים, המבטיחים שהבדיקות הנדרשות יערכו לפני מתן ההחלטה ולא לאחר מכן. שונה המצב כאשר החלטת הרשות נפגמה באופן מהותי מחמת הטעיה או מרמה על ידי האזרח" (זמיר, שם, בעמ' 1005-1004). ... לעיתים לתיקון השגגה אופי רטרואקטיבי של חישוב חובות האזרח. במקרים אלו יש מקום לשקול שיקולים נוספים בשל הסתמכותו של האזרח על ההחלטה המנהלית המקורית. כך, למשל, צוין בע"א 4452/00 הנ"ל על ידי השופט י' אנגלרד: "רשות מקומית השוקלת לשנות באופן רטרואקטיבי את חיובי הארנונה חייבת להביא בחשבון, לצד האינטרס הציבורי בגביית מס אמת, גם את האינטרס של הפרט. עם השיקולים שיבואו בחשבון בקבלת ההחלטה ניתן למנות את משך הזמן שלגביו מבוצעת התחולה הרטרואקטיבית, מידת ההסתמכות מצד האזרח ומידת היעילות והצדק שבחיוב למפרע. חשיבות לא מבוטלת נודעת גם לשאלה אם קיימת כיום אפשרות לברר את העובדות לאשורן ואם הטעות נגרמה בשל הטעיה מצד האזרח. לדעתי, ככלל, רק במקרים מיוחדים יש הצדקה לערוך שינוי רטרואקטיבי של חיוב ארנונה. מן הראוי ששומת הארנונה תהיה קבועה ויציבה בהקדם האפשרי" (שם בעמ' 784). לנוכח אמות המידה שפותחו בפסיקה ובכתיבת מלומדים, לטעמי, במקרה דנן אין מקום לאפשר את תיקון הטעות שנפלה בידי המערערת. אין חולק כי במקרה שלפנינו לא נפל כל פגם במעשי המשיב, אלא הטעות, ככל שאכן נפלה כזו, כל כולה מקורה ברשות המקומית. המערערת לא הצליחה להצביע על מקור הטעות הנטענת ולא נתנה כל הסבר מדוע לא חויב המשיב ביתרת החובות כבר בעת מסירת היתר הבניה ביום 16.4.91. בנסיבות אלו, בהן מתקשה הרשות להציג את הבסיס העובדתי בדבר מקור טעותה, יטה בית המשפט שלא לאפשר את תיקונה (ע"א 8558/01 המועצה המקומית עילבון נ' מקורות חברת מים בע"מ, פ"ד נז (4) 769, 789). מעת מועד מתן היתר הבניה למשיב ועד דרישת התשלום חלף כעשור. מדובר בפרק זמן ארוך, במיוחד לאור העובדה שלמשיב אין כל זיקה לנכס מזה זמן ניכר. המשיב הסתמך בפועל על החלטת הרשות בדבר חובותיו כך שסביר שאם היה מודע לחובותיו היו אלה באים לידי ביטוי בתמורה שנתקבלה בעבור יחידות הדיור. הסתמכותו זו של המשיב על החלטת הרשות המקומית מהווה שיקול נוסף שלא לאפשר את תיקון הטעות... " 25. המדובר בשיקולים הפועלים ברובם לטובת העורר, כפי שהיה בפרשת יצחקי הנ"ל. לא ברור מדוע המשיבה טעתה, משך שנים ארוכות, ולא גילתה את טעותה (ואף הוציאה, פעם אחר פעם, אישורים לפיהם אין כל חוב). ראוי לזכור כי כבר בשנת 1999 מודיעה המשיבה על כך כי לא קיים חוב בהיטל השבחה, למרות שהתכניות כבר היו מאושרות אז, ולא ניתן להבין מדוע לקח 12 שנה לגלות כי בעצם החוב בגין תכניות אלו לא הוסדר. אמנם טענת ההסתמכות של העורר נפגמת לא במעט לנוכח העובדה כי זה לא דיווח אודות העסקה במועד (הודעה על כוונה להתקשר בהסכם אינה מהווה מימוש, ובשנת 2003 עדיין נשלחה הודעה על כוונה להתקשר בהסכם, מסיבה לא ברורה, על אף שבשנת 1999 זה כבר היה חתום), ואם הייתה המשיבה מוציאה לו דרישת תשלום בשנת 2003 (עת דווחה העסקה לראשונה למשיבה), היה עליו לשאת בתשלום גם אם החוזה אינו מאפשר לו לגבותו מהקונה (שכן המדובר בהיטל שמקורו בטרם ההסכם, ועל פי האמור בהסכם, הוא חל על המוכר). אולם התקופה הארוכה בה עוכבה הדרישה, יצרה בהחלט הסתמכות מצדו של העורר כי הוא לא יידרש לשלם היטלי השבחה בגין התכניות הנ"ל. 26. ייתכן והיינו דוחים את טענות העורר בעניין זה, וקובעים כי אם אכן נפלו טעויות מצד המשיבה, זכאי הוא לתבוע אותה בתביעה אזרחית בגין הנזקים שנגרמו לו בשל אי הצגת הדרישה במועד, אולם הדבר אינו פוטר אותו מתשלום היטל ההשבחה. אלא שבמקרה זה, אנו סבורים שהדבר אינו ניתן ליישום. זאת מאחר ודרישת החוב התיישנה, ולא ניתן להגישה שמונה שנים לאחר שמועד המימוש נודע למשיבה. בפרשת יצחקי מתייחסת כב' השופטת ארבל לעניין כמובן מאליו (סעיף 10 רישא לפסק דינה): "באשר לסוגיית ההתיישנות, אין חולק, כי חלפו למעלה משבע שנים ממועד התגבשות החוב, שהוא מועד התשלום בו נתבקש המשיב לשאת עובר לאישור היתר הבניה שנתבקש על ידו. מכאן, חוב זה התיישן ואינו בר תביעה..." 27. מאחר והמשיבה אינה יודעת על מועד המימוש, ברור שתקופת ההתיישנות מתחילה להיספר מהיום בו דווחה העסקה (ר' סעיף 8 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958). גם דברים אלו נקבעו בפרשת יצחקי (סעיף 30 לפסק דינה של כב' השופטת ארבל): במקרה דנן, אני סבורה, התקיימו כל ארבעת התנאים. לשם הגשת תביעה על ידי העירייה בגין אי תשלום היטל השבחה על העירייה להמתין למועד מימוש הזכויות. לשם כך, עליה לדעת מהו מועד מימוש הזכויות. מאחר שמועד מימוש שהינו כריתת חוזה למכירת המקרקעין תלוי כולו בבעל המקרקעין ואינו מערב את הרשות המקומית, אין יכולה העירייה במקרה הרגיל לדעת אודות מועד זה גם בנוקטה זהירות סבירה... תוצאה זו הינה גם ראויה. קביעה, לפיה החל מרוץ ההתיישנות במועד כריתת החוזים, היתה מאפשרת לחייבים בהיטל השבחה לדחות את מועד רישום הזכויות בעקבות מכר המקרקעין, וכתוצאה מכך גם לדחות את הפניה לרשות המקומית לצורך קבלת אישור לטאבו, עד אשר יעברו שבע שנים מיום כריתת חוזה המכר. כך יוכלו להתחמק מתשלום היטל השבחה. תוצאה זו, כמובן, אינה רצויה." באותה פרשה אמנם נמצא כי תקופת ההתיישנות טרם חלפה, אולם הנסיבות היו שונות בתכלית. במקרה שבפנינו קיים אישור מפורש של גזבר המועצה האזורית והמשיבה אודות העסקה, משנת 2003, ועל כן המשיבה אינה יכולה לחסות עוד תחת ההגנה הניתנת לה לפי סעיף 8 לחוק ההתיישנות. מועד הידיעה על קיומה של העסקה מזניק את מירוץ תקופת ההתיישנות, ומביא לתוצאה כי המשיבה הייתה חייבת לדרוש את ההיטל, עד חודש יוני 2010. 28. לאור דברים אלו, אנו מוצאים כי דרישות התשלום שהוצגו לעורר בשנת 2011, אודות העסקה משנת 1999, אשר דווחה למשיבה בשנת 2003, התיישנו, והמשיבה אינה זכאית לגבותם. 29. הערר מתקבל. אין לחייב את העורר בגין ההשבחה שחלה עקב אישורן של תכניות ג/8898 וג/9346. המשיבה תישא בהוצאות העורר בסכום של 10,000 ש"ח, בצירוף מע"מ כדין. היטל השבחהחוב