תכנית איחוד וחלוקה, הכוללת הסטה של דרך, והעברה של שטח ציבורי פתוח. כן כוללת התכנית הוראות נוספות הנוגעות לגובה ולקווי הבניין, אולם מאחר והמדובר בתכנית בסמכות מקומית, אין היא מוסיפה שטחי בנייה, ואין בה שינויים בייעוד הקרקע. כפי שציין בצדק במהלך הדיון ב"כ המשיבה, הפרשנות הנ"ל מתחייבת מכוח היותה של התכנית כזו אשר אושרה בוועדה המקומית. לפיכך, כל פרשנות מכוחה ניתן היה להוסיף זכויות בנייה, אינה יכולה להתקבל, שכן משמעותה היא שהתכנית אושרה בניגוד לסמכותה של הוועדה המקומית. אין לאפשר פרשנויות מסוג זה, ועל כן צדקה הוועדה המקומית כאשר הודתה בטעותה, והחליטה לתקן את טעותה בעניין (בעניין השומה הנוגעת למכר). כאמור, בעניין זה לא נעסוק כעת. 4. העוררת הייתה בעלת זכות חכירה במספר מגרשים אשר נוצרו בתכנית הקודמת, ג/6331, ובעלת זכויות מכוח הסכם פיתוח במספר מגרשים נוספים. המגרשים בהם הייתה לעוררת זכות חכירה עובר לאישורה של התכנית, מגרשים מס' 107א ו-ב, 108א ו-ב ו-109א ו-ב, אשר שטחם הכולל הוא 16,053 מ"ר, אוחדו יחד עם מגרשים בהם לעוררת היה הסכם פיתוח בלבד עם מינהל מקרקעי ישראל, אשר מספר בתכנית הקודמת הוא 102, 103א ו-ב, 104, 106א ו-ב 122 ו-123, אשר שטחם הכולל הוא 18,649 מ"ר (הנתונים מבוססים על המדידה שבתכנית). לאחר איחוד המגרשים הללו, פוצל השטח לשני מגרשי תעשייה, האחד בשטח 28,073 מ"ר (מגרש מס' 100), והשני בשטח 6,105 מ"ר (מגרש מס' 101). כן חשוב לציין כי הכביש שהיה בתכנית המקורית הוסט, כך שחלק ממנו הפך להיות בייעוד תעשיה, בעוד חלקים מהמגרשים הנ"ל הפכו לייעוד דרך. 5. הואיל והבנייה מבוקשת על השטח אשר היה בעבר מגרשים בהם אין לעוררת זכות חכירה, טוענת זו כי אין אפשרות לחייב אותה בהיטל השבחה, וזאת בהתבסס על הלכת "קנית" (רע"א 85/88 "קנית" - ניהול השקעות ומימון בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן, פ"ד מב(4) 782), והלכות דומות שנפסקו בעניין. מאידך, טוענת המשיבה כי הואיל והמגרשים אוחדו, יש לראות את זכויותיה של העוררת ככאלו המתפרשות על כל מגרש 100, באופן יחסי לזכויותיה בו, ועל כן אין מניעה מלחייבה בהיטל השבחה, על החלק היחסי שלה. 6. במהלך הדיון טענה המשיבה גם כי ראוי לאפשר לה לתקן את שומתה, באופן שבו היא תתייחס גם להשבחה שנוצרה על ידי הגדלת גובה הקומות שנתאפשרה בשל תוספת הגובה. על כן ביקשה היא כי אם נקבע שיש אפשרות לחייב את העוררת בהיטל השבחה, יש צורך בתיקון השומה, במקרה זה. 7. לדעתנו, דין טענות הצדדים להידחות, ואין לשנות את השומה שנקבעה על ידי הוועדה המקומית, לגבי המימוש החלקי שנוצר עקב בניית המבנה החדש ("מבנה ג'"). 8. העוררת מבססת את טענותיה על האמור בפרשת קנית הנ"ל. באותו מקרה, דובר על מגרש אשר ניתן לחברת קנית, במסגרת הסכם פיתוח, ואשר רק לאחר השלמת הבנייה הפכו זכויותיה לזכויות חכירה. בית המשפט העליון מצא כי לאור ההוראה המפורשת בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "התוספת" או "החוק", לפי העניין), בה החבות בהיטל השבחה חלה על חוכר לדורות או לבעלים בלבד, לא ניתן לחייב את החברה בהיטל. כך קובע זאת כב' השופט (כתוארו דאז) ברק, בעמ' 786-787 (ההדגשות הוספו - ו.ע.פ.צ): "כוחה וסמכותה השלטונית של הוועדה המקומית, בעניין של הנתבע, להטיל מס השבחה מותנה בכך, כי בעת הטלת המס יהא החייב חוכר לדורות. לדעתי, בעת הטלת המס לא הייתה המערערת חוכרת לדורות, ועל-כן אין היא חייבת כלפי הוועדה המקומית בתשלום מס ההשבחה. חובה זו מוטלת כלפי הוועדה על מינהל מקרקעי ישראל. ייתכן, כמובן - ובעניין זה איני מביע כל דעה - כי ביחסים הפנימיים שבין המערערת לבין מינהל מקרקעי ישראל, תוטל חובה זו על המערערת. אפילו כך הם פני הדברים, אין בזכותו של המינהל לחזור למערערת כדי להעניק זכות לוועדה המקומית כלפי המערערת (לא נטענה כל טענה של חוזה לטובת צד שלישי או המחאת חבות). גישתי מבוססת, כמובן, על הנחתי, כי החוזה שנכרת בין המערערת לבין מינהל מקרקעי ישראל אינו מעניק למערערת מעמד מידי של חוכרת לדורות. אכן, סבור אני, כי לשון החוזה אינה מלמדת על כך, כי למערערת ניתן מיד עם כריתת החוזה מעמד של חוכרת לדורות. החוזה נוסח בזהירות, ועל-פי לשונו עניין לנו בהסדר מורכב, אשר בתחילתו המערערת אינה חוכרת לדורות, ורק לאחר זמן היא הופכת לחוכרת לדורות (השווה: ע"א 72/68, בעמ' 791; ע"א 225/84). איני רואה כל סיבה, מדוע ליתן להסדר זה משמעות שונה מזו העולה מלשונו הוא. לא הובאה כל ראיה, לפיה הסדר זה אינו משקף את תכלית החוזה, וכי תכליתו תתגשם רק אם נראה בהסכם משום הענקה מיידית של חכירה לדורות מלווית "בתנאי מפסיק". אכן, היו להם לצדדים - ובעיקר למינהל מקרקעי ישראל - סיבות משלהם לבנות הסדר חוזי דו-שלבי, שעל פיו לא תהא המערערת תחילה חוכרת לדורות ורק לאחר מכן חוכרת לדורות. איני רואה כל סיבה לפרש הסדר זה באופן שונה מהתכלית אותה ראו הצדדים לנכון להגשים, כפי שזו עולה מלשון החוזה. מוכן אני להניח, כי ביחסים שבין הצדדים, עם קיום כל תנאי ההסכם, הופכת המערערת לחוכרת לדורות למפרע מיום כריתת החוזה. אין בפעולה רטרואקטיבית זו כדי להעניק זכות שלטונית לוועדה המקומית. ההסדר הרטרואקטיבי שבין הצדדים קובע את מערכת היחסים הנורמאטיביים שביניהם. אין הסדר זה משנה את המציאות האובייקטיבית. מציאות זו הינה, כי בעת הטלת מס ההשבחה לא הייתה המערערת חוכרת לדורות, ועל כן אין הוועדה המקומית זכאית לגבות ממנה את ההיטל." 9. גישה זו זכתה ללא מעט ביקורת במהלך השנים, אולם בית המשפט העליון עמד על כך כי זוהי הפרשנות הראויה, גם בהלכות מאוחרות יותר (ר' לדוגמה רע"א 10074/05 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' דני גרוסברד ואח', , רע"א 7902/08 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה נ' דנקנר בניה ופיתוח בע"מ, , ועוד). בית המשפט קבע כי בידי המחוקק האפשרות לשנות את הדין, ולאפשר גביית היטל השבחה גם ממי שאינו חוכר לדורות, אולם כל עוד הדבר לא נעשה, אין מקום לשנות את ההלכה. 10. העוררת טוענת כי העובדה שהמגרש אוחד, מבחינה תכנונית, אינה משנה כהוא זה את העובדה כי הבנייה נעשית על מגרשים שכולם הוקצו לה רק לאחרונה, במסגרת הסכמי פיתוח, ועל כן אין כל רלוונטיות לשאלה האם היא הייתה בעלת זכויות במגרשים האחרים. לדידה, יש להבחין באופן ברור בין החלוקה הקניינית, אשר אינה מקנה לה זכויות של חוכרת בחלק בו מבוקשת הבנייה, לבין החלוקה התכנונית, היוצרת את המגרש הכולל. 11. לדעתנו, עמדה זו אינה יכולה להתקבל. התכנית איחדה בין מספר מגרשים, ורק בזכות אותו איחוד ניתן להקים כיום מבנה נוסף על מגרש 100 (בוודאי בהיקף המבוקש). התכנית אינה מעצימה את זכויות הבנייה, אולם היא מאפשרת, בשל המגרש החדש שנוצר על פי התכנית, לבצע בנייה אשר לא ניתן היה לבצעה, אלמלא האיחוד עם המגרשים בהם לעוררת ישנן זכויות חכירה. 12. כל עוד המגרשים לא היו מאוחדים, אכן לא ניתן היה לחייב את העוררת בהיטל השבחה, וזאת לאור הלכת קנית הנ"ל. אלא שכעת לא ניתן לראות במגרש 100 ככזה המחולק למספר מגרשים קנייניים, ויהיה ממילא צורך ברישומו מחדש בלשכת רישום המקרקעין. זאת מאחר והוא כולל גם שטחים שהיו קודם לכן דרכים ושטחי ציבור אחרים, באופן שלא ניתן היה לבצע עליהם בנייה כלשהי. 13. התכנית הינה תכנית אשר הופקדה בינואר 2011, ועל כן חלות עליה הוראות תקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה), התשס"ט-2009 (להלן: "תקנות איחוד וחלוקה"). על פי תקנה 11 לתקנות איחוד וחלוקה, לאחר תחילתה של תכנית הכוללת הוראות בדבר איחוד וחלוקה, לא יינתן היתר בנייה במתחם האיחוד והחלוקה, אלא לאחר שאושרה על ידי הוועדה המקומית תכנית לצרכי רישום לכל מתחם האיחוד והחלוקה. על פי סעיף 125 לחוק, תוך 8 חודשים ממועד אישור התצ"ר על ידי הוועדה המקומית יש להעבירה לידי רשם המקרקעין, וזה חייב לרשום אותה תוך חודשיים. דהיינו, האיחוד והחלוקה המבוצעים בתכנית, אינם נוגעים לסוגיות תכנון בלבד, וקיימת חובה לבצע רישום של הפעולה ברשם המקרקעין. המשמעות היא קניינית, ולא רק תכנונית. 14. מאחר והעוררת הייתה בעלת זכויות חכירה בחלק מהמתחם בו בוצע הליך האיחוד, הרי שהיא הופכת להיות בעלת זכויות מעורבות בה. בחלק מהמגרש החדש יש לה זכויות קנייניות, ובחלקו יש לה זכויות חוזיות בלבד. בכל מקרה, היא בעלת זכויות חכירה בחלק מהמגרש. הואיל והמדובר במגרש אחד אשר לא חולק בין בעליו, המדובר בזכויות במשותף, כהגדרתן בסעיף 27 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, הקובע כי במקרה זה, לכל אחד מהבעלים זכות בכל אתר ואתר במקרקעין. הקרקע בה מבוקשת הבנייה, אם כן, היא של המינהל, כאשר לגבי חלקה יש לעוררת זכות חכירה, ובחלקה האחר זכות חוזית בלבד. על פי סעיף 11 לתוספת, על כל אחד מהבעלים או מהחוכרים לדורות לשלם את ההיטל על פי חלקו בקרקע. לפיכך, על העוררת לשלם את חלקה היחסי בקרקע, על פי השטח שבו יש לה זכות חכירה. 15. חשוב להבהיר כי אין המדובר בעניינים טכניים גרידא. למעשה, איחוד המגרשים בהם לעוררת זכויות חכירה, הוא זה אשר יצר את האפשרות לבצע את הבנייה של "מבנה ג'". הבנייה מבוצעת, אם כן, עקב ניצול זכויות במגרש, אשר לא ניתן היה לקבלן אלמלא "תרמה" העוררת את המגרשים בהם יש לה זכות חכירה, לתוך הבריכה הכללית של הזכויות במגרשים. על כן, מבחינה זו, ישנה הצדקה תכנונית, ולא רק קניינית, להטלת היטל ההשבחה עליה, באופן יחסי לזכויותיה בקרקע. 16. על כן, אנו סבורים כי צדקה המשיבה כאשר קבעה כי על העוררת לשלם היטל השבחה, על פי חלקה היחסי במגרש 100. 17. ככל שהדבר נוגע לתיקון השומה, בשלב זה, על ידי המשיבה, אנו סבורים כי המדובר בבקשה שאין לקבלה. העוררת כבר שילמה את היטל ההשבחה (תוך הבעת מחאה בעניין), לשם הוצאת ההיתר. היא הגישה את הערר על סמך הידיעה כי זהו הסכום המקסימאלי בו היא עלולה להיות מחויבת, וכי היא לא תידרש לשלם תוספת עבור היטל ההשבחה בגין הוצאת ההיתר (דבר המשנה את התחשיבים הכלכליים שלה). בנסיבות הללו, אין למשיבה זכות לדרוש ממילא יותר ממה שדרשה במקור. דברים יפים לעניין זה נלמדים מהאמור בע"א (חי') 195/03 שמי בר (ת.ח.) 1993 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה מורדות הכרמל, : "אפילו אם השמאי מוסמך לקבוע שומה החורגת מעמדות הצדדים, כפי שאכן קבעתי לעיל, עומדת השאלה האם מוסמכת הועדה המשיבה לדרוש ולקבל יותר מדרישת התשלום המקורית שלה. זאת, מאחר שהמחוקק הבחין מפורשות בסעיף 14 (ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה בין ערעור על חיוב בהיטל השבחה לבין ערעור על החלטת שמאי מכריע, ונתן זכות ערעור על שניהם. משמע, ניתן לטעון כלפי החיוב טענות נוספות מהטענות כלפי החלטת השמאי המכריע. המערערת טוענת כי העקרון בדיני מסים ולפי חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, הוא שאין פוגעים בקנינו של אדם אלא  בחוק שנועד לתכלית ראויה ובמידה שאינה עולה על הנדרש או לפי חוק כאמור מכוח הסמכה מפורשת בו. הסמכות לשמאי מכריע להגדיל את השומה ניתנה לו בחוק, כפי שפורש על ידי בית המשפט העליון בפ"ד היימן. הסמכות לועדה המקומית להגדיל את החיוב אינה נמצאת בשום מקום בחוק או על פיו. על כן, אין לפגוע בקנינה של המערערת על ידי גביית דרישה העולה על דרישת הועדה. בניגוד לדברי ב"כ המשיבה אין מדובר בהליך וולונטרי שבו הסכימו הצדדים לשלם לפי חוות דעת השמאי המכריע. אין כאן הסכמה לתשלום. מדובר בהליך כפוי על פי חוק לפי שמבקש לערער על שומת הועדה. אני דוחה גם את ההשוואה שעושה המשיבה בין שומה מתחת לשומות הצדדים לבין שומה מעל שומות הצדדים. אם תהיה שומה מתחת לשומה של השמאי מטעם המערערת, מותר למערערת לשלם פחות ממה שחשבה שעליה לשלם. שונים הדברים לגבי המשיבה. המשיבה היא רשות על פי דין המוגבלת מכוח הדין ורשאית לגבות רק מה שהותר לה בדין לגבות. אין שום הוראה בדין המאפשרת לרשות לגבות יותר ממה שדרשה. למה הדבר דומה, לנכס מקרקעין שהוצא למכירה עקב אי תשלום מס שבח מקרקעין. והנה, השיג הנכס במכירה יותר מכפי שהוערך על ידי שלטונות מס שבח. היעלה על הדעת שמס שבח מקרקעין יהיה זכאי לעליית התמורה? רשות ציבורית אינה גובה אלא על פי דין ולא על פי אוצרות המתגלים לה לפתע. על כן, אני מקבל את טענת המערערת בענין זה וקובע כי אין המשיבה רשאית לגבות יותר מדרישתה המקורית." 18. דברים אלו נכונים גם למקרה שבפנינו. הדרישה אשר הוגשה על ידי הוועדה המקומית הינה לתשלום היטל השבחה בסכום מסוים. העוררת השיגה על עצם החבות, אך לא על הסכום. משכך, ויתרה היא על הטענה כאילו ניתן להפחית מהסכום שנקבע. אין היא צריכה להיות חשופה לעריכת שומה חדשה, אשר עלולה להיות גבוהה יותר ממה שנקבע בדרישתה המקורית של הוועדה המקומית. 19. אשר על כן, אנו דוחים את הערר, ככל שהוא נוגע לעניין השומה שנערכה בעבור הוצאת ההיתר למבנה ג', ודוחים את בקשתה של המשיבה לאפשר לה את תיקון השומה. בנסיבות העניין, אין צו להוצאות. קרקעותשטח ציבורי פתוחשטח ציבוריאיחוד וחלוקה מחדש