העוררים טענו כי התכנית החדשה מונעת את הגישה לחלקה. השמאי המייעץ קבע בשומתו באופן מנומק כי לאור התיקון לתכנית קיימת גישה למקרקעין לאורך כל ההליך. בנוסף קבע השמאי המייעץ כי בכל מקרה למקרקעין גישה נוספת מצד דרום. במסגרת התשובות לשאלות ההבהרה מסביר השמאי המייעץ כי אין מניעת נגישות מצדה הצפוני של החלקה (כפי שמפורט בצורה בהירה בעמ' 12 לשומה המייעצת עצמה) וכי הציון של הגישה הדרומית נעשה למעלה מן הצורך, ובכל מקרה הוא נכון עובדתית. בחנו את נימוקי השמאי המייעץ לגבי הנגישות מצידה הצפוני של החלקה ומצאנו אותם נכונים הן לגבי השינוי שנעשה בתכנית לאור הפסיקה של בית המשפט והן לאור הפתרון בפועל בשנת 2010. בנסיבות אלו, אין כל צורך לבחון האם הנגישות מהצד הדרומי הינה סטטוטורית וציבורית, היות ואף אם יתברר כי התשובה לכך שלילית, הרי אין פגיעה בנגישות בצד הצפוני של החלקה. בנסיבות אלו, אנו דוחים את השגות העוררים. השגות המשיבה שווי במצב קודם לא מצאנו לנכון להתערב בקביעת השווי במצב הקודם, ונבאר: ועדות הערר קבעו לא אחת כי ניתוח עסקאות ההשוואה וקביעת השווי מכוחן נמצאים בלב ליבה של העשייה השמאית ולכן התערבות בנושא זה תהיה רק כאשר יש שגיאה בולטת ויוצאת דופן. ר' עמדת ועדת ערר זו בערר (חיפה) 8039/11 פחמאווי ואח' נ. הוועדה המקומית חיפה (): "מדובר על טענה במישור שמאי שעניינה ניתוח עסקאות השוואה. פעולה זו של אגירת עסקאות השוואה וניתוחן נמצאת בלב ליבה של העשייה השמאית המקצועית. לא מצאנו כל פגם חמור או יוצא דופן בנתונים עליהם הסתמך השמאי המייעץ. הסקת מסקנות שמאיות כרוכה במקרים רבים בניתוח עסקאות חסרות או בעלות מגמה סותרת, בסופם של דברים מומחיות השמאי המייעץ מתבטאת, בין היתר, ביכולתו להבין ולהוציא את המסקנה השמאית הראויה מהנתונים הקיימים, גם כאשר אלו חסרים." נציין כי באופן כללי אכן אנו סבורים כי מוטב שלא לגזור שווי קרקע המיועדת לחקלאות כנגזרת של קרקע המיועדת למגורים, ובמסגרת תביעה לפי סעיף 197 יש לבחון את השווי של המקרקעין בייעודם במצב הקודם. עם זאת, זוהי הנחייה כללית אשר שמאי למיטב מומחיותו המקצועית רשאי לסטות הימנה כאשר יש בידו נימוק מקצועי תקף לכך. במקרה שלפנינו השמאי המייעץ מסביר באופן מפורט ומשכנע מדוע נקט בטכניקה זו, כאשר פעל על פי מתודת "המעגלים" המוסברת בשומה. בנסיבות המפורטות בשומה המייעצת לא מצאנו לנכון לפסול את המתודה ואף לא את המסקנות שהסיק השמאי המייעץ ממתודה זו. באשר להיטלי פיתוח והיטלי השבחה, הרי מקובלת עלינו עמדת המשיבה כי ראוי להביא נושאים אלו בחשבון כאשר אומדים את ערך המקרקעין במצב הקודם. אלא, שבמסגרת התשובות לשאלות ההבהרה הסביר השמאי המייעץ כי הביא בחשבון גורמים אלו וקבע שווי שוק ביחס לגורמים אלו. לפיכך, כאשר השמאי המייעץ מסביר כי הביא בחשבון את מצב הפיתוח ואת היטל ההשבחה הצפוי, אין מקום להתערב בשומתו בנושא זה. חלק החלקה שנותר בלתי רגולארי אין מחלוקת בין הצדדים כי התכנית החדשה הותירה חלק מהחלקה ללא שינוי ייעוד. כלומר, התכנית לא שינתה את הנורמה התכנונית החלה על חלק זה. עם זאת, השמאי המייעץ קובע כי ירד ערך חלק זה היות והפוטנציאל לשינוי ייעוד בעתיד נפגע, וזאת לאור צורה בלתי רגולארית של חלק זה. השמאי המייעץ מנמק קביעתו זו, כדלקמן: "קביעתו של שמאי המבקשים (צ.ל. - שמאי המשיבה - ג.ה.) כי הצורה הלא רגולארית לא תובא בחשבון בטבלאות האיזון בתוכניות העתידיות, אינה מקובלת, מאחר ואין ערובה כי אכן בתוכניות עתידיות תערכנה טבלאות איזון ואם כן שאכן לא תובא בחשבון הצורה הלא רגולארית של יתרת החלקה" כאמור, ועדת הערר בחרה לשלוח שאלת הבהרה לשמאי המייעץ בנושא זה, כדלקמן: "האם הביא בחשבון בעת הערכת שווי השטח הלא רגולארי שנותר את העובדה כי לשטח זה פוטנציאל שינויי ייעוד, אשר במסגרתו קיימת אפשרות שייכלל באיחוד" השמאי המייעץ בתשובתו לשאלת ההבהרה של ועדת הערר תיקן טעות סופר שעשה כאשר בטעות נרשם שמאי המבקשים במקום שמאי המשיבה, אולם לגופם של דברים חזר על הנימוק שנתן בשומתו לעניין זה ללא כל פירוט נוסף. בטרם נתייחס לעצם העניין מצאנו לנכון להעיר בנושא זה באופן כללי. כאשר ועדת הערר מיוזמתה מפנה לשמאי המייעץ שאלת הבהרה, הרי עולה מכך כי ועדת הערר סבורה כי יש בשומה נקודה לא מובנת דיה אשר נדרשת להבהרה או לנימוק. לפיכך, כאשר השמאי המייעץ מקבל מוועדת הערר שאלת הבהרה עליו להניח כי ועדת הערר קראה היטב את השומה המייעצת ובכל זאת סבורה כי סוגיה מסוימת נדרשת להנמקה או להבהרה. בנסיבות אלו, ברור כי הפנייה של ועדת הערר למלל שנכתב בשומה אין בה כל תועלת, היות ושומה זו כבר עמדה בפני ועדת הערר וועדת הערר כבר החליטה שנדרשת הבהרה. לגופם של דברים אנו סבורים כי לא ניתן לאמץ את השומה המייעצת בכל הקשור לפגיעה בחלק החלקה אשר התכנית החדשה לא שינתה את ייעודו, ונבאר: ראשית, ספק גדול האם בכלל ניתן ליתן פיצוי לגבי פגיעה אפשרית בפוטנציאל עלום של חלק זה של המקרקעין, לעניין זה ר' החלטתה המנומקת ורחבת היקף של ועדת הערר מחוז מרכז בערר (מרכז) 377/08 האוניברסיטה העברית י-ם נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון (). שנית, אף אם היינו מקבלים את הטענה כי אכן קיים פוטנציאל שכזה וכי הפגיעה בו הינה ברת פיצויי, הרי עדיין יש להוכיח כי אכן קיימת פגיעה בפוטנציאל זה. השמאי המייעץ מנמק את הכרעתו בשני מישורים: במישור הראשון הוא מסביר כי "אין ערובה כי אכן בתוכניות עתידיות תערכנה טבלאות איזון" הסבר זה אינו עומד במבחן הביקורת. ראשית, על מנת לפסוק פיצויי בגין פגיעה אין די בכך ש- "אין ערובה" כי יערכו טבלאות איזון. כאמור, מדובר בקרקע חקלאית וכפי שאין ערובה שייערכו טבלאות איזון אין ערובה כי בכלל ישונה הייעוד של קרקעות אלו בעתיד. לפיכך, על מנת שאכן ניתן יהיה ליתן פיצויי בגין פגיעה אפשרית בפוטנציאל, היה על השמאי המייעץ להראות כי אכן לא יוכנו טבלאות איזון, או למצער, כי במקרקעין דומים כאשר הוכנו תכניות שינויי ייעוד לא הוכנו טבלאות איזון. בכל מקרה התמונה העובדתית אינה מתיישבת עם מסקנת השמאי המייעץ. ראשית תכנית המתאר לכפר, תכנית ענ/130, עליה מסתמך השמאי המייעץ בשומתו ואשר הייתה תכנית בהכנה במועד הקובע, קובעת הוראה של מתחמי איחוד וחלוקה, ולכן ממנה ניתן להסיק כי ככל שיישונה ייעוד המקרקעין שנותרו בייעוד חקלאי השינוי ייעשה בדרך של איחוד וחלוקה וטבלאות איזון ולא בדרך אחרת. יתרה מזו, סקירה של תכניות שאושרו במרחב התכנון הרלבנטי מגלה כי מרבית תכניות שינוי הייעוד נעשו בדרך של איחוד וחלוקה. ודוק. על התובעים היה להוכיח כי בתכנית עתידית לשינוי ייעוד לא תערכנה טבלאות איזון, וקביעת השמאי המייעץ "כי אין ערובה לכך" אף אם היא נכונה אין בה די על מנת לקבוע פיצויי לעוררים. המישור השני של נימוק השמאי המייעץ הינה "שאכן לא תובא בחשבון הצורה הלא רגולארית של יתר החלקה". גם בנושא זה אין קביעה ברורה של השמאי המייעץ כי בטבלאות האיזון תובא בחשבון הצורה הלא רגולארית של החלקה. לטעמנו, אין די באפשרות התיאורטית כי בטבלאות האיזון שיערכו לאור האיחוד והחלוקה יפחיתו בערך המקרקעין לאור צורה שאינה רגולארית. לפיכך, אף אם היינו מקבלים את עמדת השמאי המייעץ, הרי מבחינה משפטית אין בעצם הסיכוי התיאורטי לפגיעה בכדי להוות תשתית מספקת לפסיקת פיצויים. אלא שמעבר לזאת, איננו מקבלים גם את עמדת השמאי המייעץ לגבי המשמעות של חלקה בייעוד חקלאי שאינה רגולארית במסגרת טבלאות האיזון. במסגרת טבלת האיזון החלקות במצב נכנס נישומות לפי הייעוד של טרם התכנית ללא כל פוטנציאל. לפיכך, על מנת שהמקרקעין נשוא הערר ייכנסו לטבלת האיזון בערך נמוך יותר מחלקה סמוכה יש להוכיח כי השווי של בייעוד חקלאי נפגע. איננו סבורים כי צורתם הלא רגולארית פגעה בערכם החקלאי של המקרקעין ואין גם קביעה שכזו בשומה המייעצת. ועדת ערר זו כבר התייחסה מספר פעמים לטענה דומה של פגיעה בחלק מהחלקה שנותר בייעוד חקלאי ודחתה טענה זו. ר', למשל, ערר (חיפה) 9008/11 ש. חזות חברה לבניין בע"מ נ. הוועדה המקומית קריות ואח' (): "לפיכך, גם בהערכת חלקה קרקע בודדת באופן עצמאי (כפי שקבעה ועדת הערר שיש לנהוג), אשר כשלעצמה אין כל אפשרות שישונה ייעודה, הרי היה וקיימת אפשרות כי זו תיכלל בתכנית איחוד וחלוקה ובעליה יקבלו בגינה זכויות במצב החדש במסגרת טבלאות האיזון של התכנית החדשה (אפילו במיקום אחר), יש להביא בחשבון אפשרות זו במסגרת הערכת השווי. בנסיבות אלו, במצב הקודם שווי החלקה העודף על השווי החקלאי נבע מהפוטנציאל כי החלקה תיכלל במסגרת תכנית איחוד וחלוקה. במצב החדש לא נפגע פוטנציאל זה, כאשר גם לאחר אישור תכנית עוקף קריות אין כל מניעה כי החלקות, עליהן אין כל מגבלה סטטוטורית, יכללו בתכנית איחוד וחלוקה. מכאן הפוטנציאל שהיה לחלקות לפני תכנית עוקף קריות זהה לפוטנציאל הגלום בהן לאחר תכנית עוקף קריות. זאת ועוד, בהחלט קיים מקום לסברה כי דווקא אישור תכנית עוקף קריות יש בו להגדיל את הסיכוי כי אכן תאושר תכנית איחוד וחלוקה משביחה שכזו. במסגרת כתב התשובה העלתה העוררת טענה חדשה, כי אף שקיים פוטנציאל כי החלקות יכללו במסגרת תכנית איחוד וחלוקה גם לאחר תכנית עוקף קריות, הרי במסגרת טבלת האיזון של תכנית האיחוד והחלוקה, ייכנסו אלו בערך נמוך יותר ולכן יקבלו זכויות נמוכות יותר במצב היוצא. איננו מקבלים טענה זו. ראשית, אין בשומת העוררת כל תמיכה לטענה זו. הטענה כי במסגרת תכנית איחוד וחלוקה שמאי תכנית זו יכניס את החלקות הספציפיות נשוא הערר בשווי נמוך הינה טענה שמאית אשר חייבת להיתמך בחוות דעת שמאית מטעם העוררת, דבר שלא נעשה. לצורך זה היה על העוררת להביא לפחות ראשית ראיה לכך שבמסגרת תכניות איחוד וחלוקה, לגבי מקרקעין אשר כולם בייעוד זהה וללא מגבלות סטטוטוריות, במסגרת טבלאות האיזון מקבלות החלקות שווי נכנס שונה לאור קרבתן לכביש. לא הוצגה כל ראשית ראיה שכזו. נחזור ונציין, כי בניגוד לטענת העוררת בכתב התשובה, התכנית החדשה אינה קובעת מגבלת בניה סטטוטורית או מגבלת קו בניין על החלקות, ומבחינה נורמטיבית התכנית לא ערכה כל שינוי במצב הסטטוטורי של החלקות. בנסיבות אלו, כאשר הנורמה התכנונית החלה על החלקות הללו זהה לנורמה התכנונית החלה על החלקות שמסביבה, אין יסוד להניח (וכאמור נטל ההוכחה הינו על העוררת) כי חלקות אלו ייכנסו לטבלאות איחוד והחלוקה בערך נמוך יותר או יקבלו פחות זכויות במצב החדש. אשר על כן, אנו סבורים כי העוררת לא עמדה בנטל ההוכחה לכך כי נפגע הפוטנציאל של החלקות." ונכונים דברים אלו לענייננו, כאשר הנורמה התכנונית של המקרקעין שנותרו זהה לנורמה התכנונית החלה על החלקות שמסביבה. בנסיבות אלו לא רק שאין הוכחה כי המקרקעין ייכנסו לטבלאות האיזון בשווי נמוך יותר, אלא דווקא מאזן ההסתברות נוטה לכך שהמקרקעין ייכנסו בשווי זהה. לאור האמור לעיל, אנו מקבלים את השגת המשיבה בעניין העדר הפגיעה בשווי המקרקעין שנותרו בייעוד חקלאי ובצורה שאינה רגולארית. סיכום נושא הפגיעה במקרקעין לאור האמור והמפורט לעיל אנו מאמצים את השומה המייעצת ביחס לשווי המצב הקודם. אנו מאמצים גם את השומה המייעצת ביחס לשווי קרקע חקלאית ושווי הקרקע המיועדת לדרך. איננו מאמצים את השווי שנקבע לקרקע שאינה בעלת צורה רגולארית במצב החדש, ואנו קובעים כי השווי למ"ר קרקע זו שווה למ"ר קרקע המיועדת לחקלאות בצורה רגולארית לפי קביעת השמאי המייעץ, קרי 280 ₪ למ"ר. לפיכך, שווי המצב החדש הינו 1,232,200 ₪ ולא כפי שקבע השמאי המייעץ. מכאן הפגיעה במקרקעין בעקבות התכנית החדשה הינה בשיעור של 711,840 ₪ נכון ליום הקובע. שכר טרחת, הוצאות וריבית פסיקת ההוצאות הינה חלק ממטרת העל של העמדת הנפגע במצבו טרם הפגיעה. עם זאת לשם פסיקת ההוצאות יש להביא בחשבון - מצד אחד הוצאות ריאליות סבירות לניהול תביעה כפי שהתנהלה ומצד שני את התביעה שנתקבלה בפועל אל מול התביעה שהוגשה, היות ולא מגיע לתובע פיצוי על תביעות והליכי סרק. במקרה שלפנינו התביעה הוגשה על סך של 3,430,000 ₪, כאשר בסופם של דברים אושרה תביעה בסכום של 711,840 ₪. הוועדה המקומית הציעה תשלום של 95,000 ₪ בלבד, כאשר כאמור הסכום שנפסק גבוה יותר, עם זאת יש להביא לזכותה של הוועדה המקומית את הסכמתה למינוי שמאי מייעץ. לפיכך, לטעמנו, אין מקום לפסיקת שכר טרחה והוצאות באופן מלא. לפיכך אנו פוסקים כי בנוסף לסכום הפיצוי ישולם שכר טרחת עו"ד וכן החזר הוצאות בסך כולל של 20,000 ₪ (כולל מע"מ). אנו פוסקים, כי סכום הפגיעה שקבע השמאי המכריע יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מהתאריך הקובע ועד לתשלום בפועל [לענין חיוב הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מהמועד הקובע ראה: עמ"נ (חיפה) 383/06 עזבון המנוח ירימי אברהם ז"ל נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה קרית אתא ()]. בניההתנגדות לתכנית