פגיעה ישירה במקרקעין מוגדרת כפגיעה מתכנית המחילה על המקרקעין נורמה תכנונית שונה מהנורמה הקיימת טרם התכנית, להבחנה בין פגיעה ישירה לעקיפה ר' ע"א 1182/92 הועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים נ' גלעד ברעלי (). במקרה שבפנינו תכנית עוקף קריות אינה חלה על המקרקעין ולמעשה אין מחלוקת כי היא גם לא גובלת פיזית בחלקות (כאמור קיימת מחלוקת לגבי הגבילות המשפטית לעניין סעיף 197). תכנית עוקף קריות אף לא קובעת קווי בניין אשר השפעתם חורגת מתחום הקו הכחול של התכנית, לפיכך הנורמה שחלה על החלקות במצב הקודם הינה זהה לחלוטין לנורמה השוררת על החלקות לאחר אישור תכנית עוקף קריות. לכן, אין כל פגיעה ישירה בחלקות נשוא העררים. העדר פגיעה בפוטנציאל: כמבואר לעיל עיקרה של שומת העוררת מתבסס על פגיעה בפוטנציאל החלקות, כך שלטענת העוררת במצב הקודם לחלקות היה פוטנציאל לשנות ייעודם למגורים ואילו לאור תכנית עוקף קריות אין עוד פוטנציאל שכזה. על מנת להוכיח כי אכן נפגע פוטנציאל החלקות (ולטענת העוררת אויין זה לחלוטין) על העוררת להוכיח כי אכן במצב הקודם היה פוטנציאל שכזה, וכי אכן התכנית החדשה גדעה את הפוטנציאל. לגבי הוכחת הפוטנציאל מסבירה העוררת כי החלקות מוקפות בחלקות אשר שינו ייעודן למגורים, וכי אף בתשריט תכנית עוקף קריות במצב הקיים החלקות נכללות בתחום המיועד לתכנון וחלוקה מחדש. כלומר, פוטנציאל המגורים של החלקות נובע לעמדת העוררת מהסיכוי הסביר שחלקות אלו יכללו במסגרת תכנית איחוד וחלוקה של המקרקעין באזור, תכנית במסגרתה ישונה ייעוד החלקות למגורים או יוקצו להן זכויות במסגרת טבלאות איחוד וחלוקה. עם זאת, העוררת אינה טוענת, ובצדק אינה טוענת, כי קיים פוטנציאל לשינוי הייעוד של כל חלקה וחלקה בנפרד, אלא הפוטנציאל קיים רק במסגרת תכנית איחוד וחלוקה שתכלול מקטע מקרקעין משמעותי. בלשון אחרת, אין כל סיכוי סביר כי הייתה מאושרת תכנית נקודתית על אחת מהחלקות בשטח של כ - 700 מ"ר או אף על שלושת החלקות יחדיו, אלא הפוטנציאל נובע מהסיכוי הסביר (לעמדת העוררת) לאישור תכנית כוללת של איחוד וחלוקה, במסגרתה תקבל העוררת, בעלת הזכויות בחלקות נשוא הערר, זכויות בגין החלקות נשוא העררים במצב החדש. אנו מקבלים באופן עקרוני עמדה זו של העוררת, כי לאור מיקום החלקות ולאור התכנון החל, קיים לחלקות שווי עודף מעל שווי לחקלאות הנובע מפוטנציאל לשינוי ייעוד (ר' לעניין זה ע"א 483/86 בירנבך נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה (), הקובע מבחן לפוטנציאל כ- "צפיה סבירה בנסיבות העניין").  אולם לעמדתנו (ולמעשה גם לעמדת העוררת) פוטנציאל זה יכול להתגשם אך רק במסגרת של תכנית איחוד וחלוקה (כפי שנערכה לחלקות באזור וכפי שנרמז בתכנון החל על החלקות שפנינו) ולא בתכניות נקודתיות. כלומר, פוטנציאל החלקות במצב הקודם הינו להיכלל בתכנית איחוד וחלוקה כאשר במסגרת טבלאות האיזון שלה יוקצו לעוררת זכויות למגורים. מכאן אנו סבורים כי אכן עמדה העוררת בנטל ההוכחה בדבר הפוטנציאל במצב הקודם, לעומת זאת, איננו מוצאים עמידה בנטל ההוכחה כי פוטנציאל זה נפגע עקב תכנית עוקף קריות, ונבאר: ראשית, אין מחלוקת כי תכנית עוקף קריות אינה מטילה כל מגבלה סטטוטורית על המקרקעין נשוא העררים. טוענת העוררת כי למרות שפורמאלית לא נקבע קו בניין מהכביש ולמרות שאין מגבלה סטטוטורית, הרי אין זה סביר כי יאשרו בניה למגורים כה סמוך לכביש. אף אם יש ממש בטענה זו מבחינה תכנונית (טענה אשר כאמור מתבססת על הערכה תכנונית ולא על מגבלה סטטוטורית) הרי אין בכך בכדי לפגוע בפוטנציאל החלקות לאחר תכנית עוקף קריות. כפי שהובהר לעיל, הפוטנציאל של החלקות אינו פוטנציאל לשנות את הייעוד של כל חלקה וחלקה למגורים, אלא פוטנציאל להיכלל בתכנית איחוד וחלוקה במסגרתו תקבל העוררת זכויות בגין החלקות נשוא הערר. לכן, כאשר אין מגבלה סטטוטורית על החלקות, הרי פוטנציאל זה להיכלל בתכנית אחוד וחלוקה אינו נפגע כתוצאה מכך שקיים חשש (ואפילו יהיה חשש זה מוצדק) שלא יאפשרו בניה על החלקות מסיבה תכנונית. נציין, כי בשומת העוררת בערר הקודם אכן ציין שמאי העוררת כי בגין חלקות אלו (ואחרות) יתקבלו זכויות בהליך של איחוד וחלוקה, אלא שבשומה הנוכחית טוען שמאי העוררות כי היות וועדת הערר הנחתה לשום את הנזק לחלקות אלו כחלקות עצמאיות ולא "כחטיבת קרקע" התעלם מאפשרות זו. בכך שגה שמאי העוררת. אין כל קשר בין החובה להעריך את שווי כל חלקה וחלקה באופן עצמאי ונפרד לבין האפשרות כי החלקה הספציפית תיכלל במסגרת תכנית איחוד וחלוקה ביחד עם חלקות אחרות וכי יש שווי לאפשרות זו. לפיכך, גם בהערכת חלקה קרקע בודדת באופן עצמאי (כפי שקבעה ועדת הערר שיש לנהוג), אשר כשלעצמה אין כל אפשרות שישונה ייעודה, הרי היה וקיימת אפשרות כי זו תיכלל בתכנית איחוד וחלוקה ובעליה יקבלו בגינה זכויות במצב החדש במסגרת טבלאות האיזון של התכנית החדשה (אפילו במיקום אחר), יש להביא בחשבון אפשרות זו במסגרת הערכת השווי. בנסיבות אלו, במצב הקודם שווי החלקה העודף על השווי החקלאי נבע מהפוטנציאל כי החלקה תיכלל במסגרת תכנית איחוד וחלוקה. במצב החדש לא נפגע פוטנציאל זה, כאשר גם לאחר אישור תכנית עוקף קריות אין כל מניעה כי החלקות, עליהן אין כל מגבלה סטטוטורית, יכללו בתכנית איחוד וחלוקה. מכאן הפוטנציאל שהיה לחלקות לפני תכנית עוקף קריות זהה לפוטנציאל הגלום בהן לאחר תכנית עוקף קריות. זאת ועוד, בהחלט קיים מקום לסברה כי דווקא אישור תכנית עוקף קריות יש בו להגדיל את הסיכוי כי אכן תאושר תכנית איחוד וחלוקה משביחה שכזו. במסגרת כתב התשובה העלתה העוררת טענה חדשה, כי אף שקיים פוטנציאל כי החלקות יכללו במסגרת תכנית איחוד וחלוקה גם לאחר תכנית עוקף קריות, הרי במסגרת טבלת האיזון של תכנית האיחוד והחלוקה, ייכנסו אלו בערך נמוך יותר ולכן יקבלו זכויות נמוכות יותר במצב היוצא. איננו מקבלים טענה זו. ראשית, אין בשומת העוררת כל תמיכה לטענה זו. הטענה כי במסגרת תכנית איחוד וחלוקה שמאי תכנית זו יכניס את החלקות הספציפיות נשוא הערר בשווי נמוך הינה טענה שמאית אשר חייבת להיתמך בחוות דעת שמאית מטעם העוררת, דבר שלא נעשה. לצורך זה היה על העוררת להביא לפחות ראשית ראיה לכך שבמסגרת תכניות איחוד וחלוקה, לגבי מקרקעין אשר כולם בייעוד זהה וללא מגבלות סטטוטוריות, במסגרת טבלאות האיזון מקבלות החלקות שווי נכנס שונה לאור קרבתן לכביש. לא הוצגה כל ראשית ראיה שכזו. נחזור ונציין, כי בניגוד לטענת העוררת בכתב התשובה, התכנית החדשה אינה קובעת מגבלת בניה סטטוטורית או מגבלת קו בניין על החלקות, ומבחינה נורמטיבית התכנית לא ערכה כל שינוי במצב הסטטוטורי של החלקות. בנסיבות אלו, כאשר הנורמה התכנונית החלה על החלקות הללו זהה לנורמה התכנונית החלה על החלקות שמסביבה, אין יסוד להניח (וכאמור נטל ההוכחה הינו על העוררת) כי חלקות אלו ייכנסו לטבלאות איחוד והחלוקה בערך נמוך יותר או יקבלו פחות זכויות במצב החדש. אשר על כן, אנו סבורים כי העוררת לא עמדה בנטל ההוכחה לכך כי נפגע הפוטנציאל של החלקות. פגיעות עקיפות - רעש וניקוז: העוררת בשומה מטעמה טוענת לירידת ערך עקב מפגע רעש וניקוז. לגבי מפגע הרעש, הרי זה אינו רלוונטי כלל לייעוד החלקות כחלקות לחקלאות, כאשר העוררת לא טענה, וממילא לא הוכיחה, כי הרעש פוגע באפשרות לנצל את החלקות לחקלאות. לגבי הורדת ערך בגין רעש למגורים, הרי השווי של החלקות למגורים (לפני ואחרי התכנית) נובע מהאפשרות שאלו יכללו בתכנית איחוד וחלוקה, ולעניין זה הרעש אינו רלוונטי, היות ולא מבצעים הפחתה בטבלאות האיזון בגין רעש. לגבי הפגיעה בגין הניקוז, הרי לא מצאנו כל ראש נזק בר פיצוי לפי סעיף 197. שמאי העוררת מבסס את טענתו על כך שהוא "מניח" שעד לפתיחת הכביש עדיין יוותר מעבר (אשר מבוטל בתכנית) ולכן תגרם בעיית ניקוז זמנית. ראשית, לא ברור על סמך מה מניח שמאי העוררת כי המעבר יישאר פתוח, ואם כן, מדוע לא יינתן פתרון ניקוז לתקופת העבודות. בכל מקרה, שמאי העוררת אינו טוען כי מדובר בבעיית ניקוז פרמננטית אלא בבעיה בתקופת העבודות. לעניין זה כבר נפסק כי פגיעה בתקופת העבודות אינה מהווה ראש נזק מוכר בתביעה לפי סעיף 197, ר' ערר (ירושלים) 139/09 יונייטד סינגוג סנטר נ. הועדה המקומית ירושלים () אשר ערעור מנהלי עליו נדחה. כמובן, כי היה ובניית הכביש תיצור נזקי הצפה, שמורות לעוררת הזכויות להגשת תביעה מתאימה, אך אין מדובר בתביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. עוד בהקשר זה נציין, כי גם הטענה בדבר שינוי הסדרי התנועה אינה מהווה ראש נזק בר פיצוי בתביעה לפי סעיף 197, קל וחומר במקרה שבפנינו, כאשר התכנית אינה קובעת כל שינוי בהסדרי התנועה. שמאי העוררת סבור שיהיה להגדיל את רדיוס הסיבוב לאור המעבר ומכאן תיווצר פגיעה בחלקות. אולם אף אם אכן נדרשת הגדלה שכזו ברדיוס הסיבוב (והדבר כלל אינו מובן מאליו), עדיין לא ניתן כל הסבר מדוע הרחבה זו תהיה דווקא על חשבון חלקות העוררת. יתרה מזו אף אם נניח כי אכן הגדלת רדיוס הסיבוב תעשה על חשבון חלקות העוררת, הרי שהדבר מחייב הכנת תכנית במסגרתה יופקעו ממקרקעי העוררת השטחים הנדרשים להגדלת רדיוס הסיבוב, ואז תהיה תכנית זו (ולא התכנית שבפנינו) עילה לתביעת פיצויים לפי סעיף 197. סיכום והוצאות החלקות שבפנינו היו מיועדות במצב הקודם לעמדת העוררת ל - "תכנון וחלוקה מחדש" ושימשו לחקלאות. החלקות במצב החדש, עדיין מיועדות ל - "תכנון וחלוקה מחדש" ועדיין אין כל מניעה שישמשו לחקלאות. בנסיבות אלו, השווי החקלאי של החלקות ברור כי לא נפגע. השווי העודף של החלקות כשווי המגלם פוטנציאל למגורים, מתמצה בסיכוי שחלקות אלו יכללו בתכנית איחוד וחלוקה עתידית, שווי זה לא רק שלא נפגע, אלא שנראה (מבלי לקבוע מסמרות לעניין זה) כי הסיכוי שתאושר תכנית איחוד וחלוקה גדול יותר לאור תכנית עוקף קריות. לעניין טבלאות האיחוד והחלוקה של התכנית אשר תממש את הפוטנציאל, הרי כאשר אין כל פער נורמטיבי בין החלקות נשוא הערר לחלקות האחרות שיכללו במסגרת תכנית האיחוד והחלוקה, לא הראתה העוררת כל הוכחה לכך שהחלקות נשוא הערר אכן ייכנסו בשווי נכנס נמוך יותר. בנושא הנזקים העקיפים, הרי מפגע הרעש אינו רלוונטי כלל לייעוד לפני ואחרי תכנית עוקף קריות, ואילו נושא הניקוז לא רק שלא הוכח, אלא מדובר בפגיעה זמנית שאינה ברת פיצוי לפי סעיף 197. אשר על כן, אנו דוחים את התביעה ואת הערר בהעדר עמידה בנטל ההוכחה הנדרש בהתאם להלכה הפסוקה. באופן עקרוני דחיית התביעה והערר מחייבים הטלת הוצאות על התובע. אלא שבמקרה שבפנינו לאור התנהגות המשיבה 1, העולה עד כדי ביזוי החלטות ועדת הערר, יש מקום לחייב את המשיבה 1 בהוצאות. כמצוטט לעיל, ההוראות האופרטיביות של החלטת ועדת הערר בערר (חיפה) 9021-64/10 ש. חזות נכסים בע"מ נ. הועדה המקומית קריות ()] היו: " המשיבה 1, תקיים דיון בתביעה, וזאת לאחר שתתן למשיבה 2 הזדמנות להגיש טענות מטעמה. המשיבה 1 תקבל החלטה מנומקת בתביעה. ההחלטה תכלול התייחסות לשאלת הגבילות של כל חלקה וחלקה בתכנית, והיה והתביעה תדחה לגבי אחת החלקות או יותר בהעדר גבילות, יצויין מפורשות המרחק בין כל חלקה וחלקה לקו הכחול של התכנית. בכל מקרה, גם אם התביעה בגין אחת החלקות או יותר תדחה בגין הגבילות, תתייחס המשיבה 1 לחלופין גם לתביעה לגופה. על החלטת הוועדה המקומית תהא לצדדים זכות ערר במועדים הקבועים בחוק. לאור הנימוק הלאקוני והחסר של המשיבה 1 ולאור האיחור בהגשת תשובת המשיבה 2, הרי למרות תוצאות הערר, אין צו להוצאות." (הדגשה שלי - ג.ה.). כלומר, על המשיבה 1 היה לקיים דיון בתביעה ולקבל החלטה מנומקת הן לעניין הגבילות והן לגופם של דברים. דבר מכל האמור לעיל לא נעשה על ידי המשיבה 1 - לא נתקיים דיון, לא ניתנה למשיבה 2 הזדמנות להגיש טענות מטעמה, וממילא לא זכינו לכל נימוק לא לעניין הגבילות ולא לגופם של דברים. לא מן הנמנע כי קיום החלטת ועדת הערר על ידי המשיבה 1, הן לנושא הגבילות והן לגופם של דברים, היה חוסך הליך זה או למצער מצמצמו בצורה ניכרת. נציין כי התנהלות זו של המשיבה 1 מתווספת להתנהלות דומה (אך חמורה פחות) במסגרת הערר הקודם כפי שאף נכתב בהחלטה המצוטטת לעיל. בנסיבות אלו אנו קובעים כי המשיבה 1 תישא בהוצאות העוררת בסך של 10,000 ₪ (כולל מע"מ). הוצאות אלו ישולמו עד ליום 15.12.11 ומיום זה יישאו הפרשי הצמדה וריבית פיגורים כדין. מקרקעין