העדר התייחסות לתכנית מתאר ארצית במצב תכנוני קודם יש בו כדי לאיין את השומה

העדר התייחסות לתכנית מתאר ארצית במצב תכנוני קודם יש בו כדי לאיין את השומה כפי שנקבע בפסיקה זה מכבר, יש לקחת בחשבון את כלל רכיבי התכניות הקודמות הרלבנטיות, על מידרגיהן ותיקוניהן, לצורך בחינת השפעתן על שווי מקרקעין במצב התכנוני הקודם. אין מדובר בדרישת פירוט לצורך "הפירוט" גרידא. אלא, כאשר נקבע בפסיקה, כי יש לפרט את כלל רכיבי המצב התכנוני הקודם, הכוונה לפירוט שיכלול ניתוח של כל התכניות החלות על המקרקעין - כדי לבחון את השפעתם על המקרקעין ועל ערכם במצב התכנוני הקודם. גם אם סבור השמאי כי תכנית זו או אחרת, הגם שחלה היא על המקרקעין, אין היא רלבנטית או אין בה כדי להשפיע על שווי המקרקעין, הרי שאין בכך כדי לפוטרו מהחובה לפרט את כל התכניות החלות על המקרקעין על מידרגן ההיררכי, ולפרט מהן השפעותיהן על המקרקעין. אם לדעתו, תכנית פלונית הגם שהיא חלה על המקרקעין, איננה רלבנטית, עליו לפרט ולנמק מדוע. נעיר גם, כי במקרים מסוימים התעלמות מכלל רכיבי המצב התכנוני הקודם, יכולה להביא עד כדי ביטול השומה ודחיית התביעה, כפי שפסק הנשיא (דאז) פרופ' אהרון ברק: בע"א 1968/00 חברת גוש חלקה 10 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה: "גישתו של השמאי מטעם המערערת, מתעלמת מהשלכותיה של תמ"א 3 על אפשרויות הבניה בחלקה, שומטת את הקרקע תחת חוות הדעת השמאית משכך, בהעדר חוות הדעת שמאית משכנעת, הכוללת את מלוא הנתונים החיוניים לתביעת הפיצויים, אין תשתית עובדתית המבססת את תביעת הפיצויים". עוד בענין זה נפנה לעררים 463-418 ועוד, רומאן ברג ואח' נ. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון (עמ' 52 ואילך להחלטה); ערר 270/08 לנדסהוט ראובן ואח' נ. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה עמק חפר (עמ' 19 סיפא ואילך להחלטה). פסק דין שניתן לאחרונה, בבית המשפט המחוזי בתל אביב, חזר ואישר את העקרונות שקבענו בהחלטתנו המקיפה והנרחבת בעררים (ת"א) 95219/07 ועוד ישיבת יקירי ירושלים נועם ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון ואח' ("עררי ח/490"), בדבר הפירוט והביסוס הנדרשים בשומות מקרקעין ובדבר מהותו של נטל ההוכחה המוטל על תובעים לפי סעיף 197 לחוק. בעמ"נ 24576-04-10 ישיבת יקירי ירושלים ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון ואח', נפסק ע"י כב' סגן הנשיאה, השופטת שרה גדות, בין היתר, כי העדר התייחסות לכלל רכיבי המצב התכנוני הקודם יש בו כדי לאיין את השומה, וכך נפסק שם, בין היתר: "המערערים לא הוכיחו, אף לא בערעור שלפנינו, כי התייחסו באופן הנדרש מהם למצב התכנוני והמשפטי שחל על החלקות ערב אישור התוכנית. גם קביעותיה של ועדת הערר ביחס לעניין זה לא נסתרו על ידי המערערים. למצב תכנוני קודם קיימת השפעה על שווי המקרקעין ומשלא כומתה השפעת התכניות הקודמות על שווי המקרקעין לפני אישור התוכנית, לוקה חוות הדעת מטעם המערערים בפגם. אי הכללת תמ"א כמשפיעה על המצב התכנוני עובר לתוכנית הפוגעת הוא בבחינת פגם בשומה המאיין אותה (ראה לעניין זה ע"א 1968/00 חברת גוש חלקה 10 בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה)." (ההדגשה שלנו, עמוד 9 לפסק הדין, ) ובהמשך אישר בית המשפט המחוזי את קביעתנו בענין זה, לאמור: "על כך ציינה ועדת הערר בהחלטתה: אין ספק כי יש לקחת בחשבון את כל התכניות הקודמות הרלבנטיות על מידרגיהן ותיקוניהן, לצורך בחינת השפעתן על שווי מקרקעין, במצב התכנוני הקודם. כמו כן יש לזכור כי לא כל תוכנית החלה על המקרקעין נשוא התביעה רלבנטית לצורך הוכחת פגיעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. גם עניין זה צריך להיבחן לגופו בכל מקרה ומקרה. על העורר מוטלת החובה לבדוק ולנתח את המצב התכנוני הקודם על כל רבדיו והשלכותיו לגבי המקרקעין נשוא תביעתו" (ר' עמ' 18-20 להחלטה). גם אם היתה מתקבלת טענת המערערים כי תוכניות המתאר הארציות אינן מסוימות דיין עדיין מופיעות בהן הוראות שהיה על המערערים להתייחס אליהן. התעלמות מהתוכניות השונות מהווה פגם והמגבלות הקיימות בתוכניות השונות משפיעות באופן מהותי על שווי המקרקעין." (עמוד 10 שם). או למשל, בהמשך, בסעיף 57 לפסק הדין: "משלא בדק השמאי את תוכניות המתאר הארציות וכיצד הן משפיעות על שווי החלקה נפל פגם מהותי בחוות דעתו של השמאי." (שם בעמ' 21). בהחלטה בערר אהרון ליבנה (לעיל) קבענו כי: "לכאורה אם כן די בכך כדי לדחות את הערר שבפנינו. די בכך אם כן כדי לדחות את הערר לגופו אף לו ניתן היה לתבוע בגין התכניות נשוא הערר. העוררים לא פרטו, ולא ניתחו את כלל התכניות הרלבנטיות במצב התכנוני הקודם ובכללן את התכניות שלהן השפעה מהותית על המקרקעין. אלא כפי שנפרט להלן העוררים גם לא עמדו כלל בנטל ההוכחה המוטל עליהם - גם לא לענין הוכחת הפגיעה ולא להוכחת שעורה." כך גם במקרה שלפנינו, ודברים אלו אם כן חלים גם כאן. נטל ההוכחה כי מקרקעין נפגעו בשל אישור תכנית מוטל על התובע: "נטל השכנוע שיסודותיו של סעיף 197 (א) התקיימו, מוטל על מי שתובע פיצויים על פי סעיף זה. הווה אומר על התובע להרים את נטל השכנוע שהמקרקעין אכן נפגעו ע"י תכנית, לרבות, כמובן הוכחת שעור הפגיעה" (ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה כפר סבא ואח', פ"ד מ"ו (4) 627, 643). גם אין מדובר ב"נטל ראיה ראשוני" אלא מדובר בנטל הוכחה שעל התובע להרים. לפיכך, לא די בעצם צירוף חוות דעת שמאית כשלעצמה, כדי להרים את נטל ההוכחה המוטל על התובע. חוות דעת שמאית המצורפת לתביעה ולאחר מכן לערר, והמהווה את הראיה העיקרית, אם לא היחידה, בתביעות לפי סעיף 197 לחוק, צריכה לפרט, לבסס ולנמק את הפגיעה הנטענת. זאת, בין היתר, על ידי השוואת כלל רכיבי המצב התכנוני שקדם לתכנית נשוא התביעה, לכלל רכיבי המצב התכנוני שלאחר אישורה, תוך בחינת הקשר הסיבתי בין התכנית לבין הפגיעה הנטענת. חוות הדעת השמאית צריכה לבסס את ירידת הערך הנטענת ואת שיעורה, בין על ידי פירוט עסקאות השוואה לפני ואחרי אישור התכנית, ניתוחן ועריכת התאמות למקרקעין נשוא התביעה ובין על ידי פירוט נתונים אחרים, במקרה בו אין או יש קושי במציאת עסקאות השוואה. בהעדר דוגמאות, יש לבסס את חוות הדעת על נתונים אחרים ועל ניתוחם והתאמתם למקרקעין נשוא התביעה, והכל במסגרת תחום מומחיותו של שמאי המקרקעין. בעניין זה אמרנו את דברנו בכמה החלטות עקרוניות, ולפיכך לא נאריך ונסתפק בהפניה, בין היתר, לערר 405/07 אריק שניידר ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה; ערר 786-929/04 גודינר סיני ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח-תקוה ואח'; ערר 270/08 לנדסהוט ראובן ואח' נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה עמק חפר ואח'; ערר גב/95042/07 דורון סמי ויעל ואח' נ. הוועדה המקומית לתכנות ולבניה גבעתיים ואח'; ערר 95001/07 רונית משיח ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה - רמת גן; "ערר 95219/07 ועוד ישיבת יקירי ירושלים ואח' .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון ואח' (פורסמו בנבו). ההחלטה אושרה כאמור, ע"י בית המשפט המחוזי בעמ"נ 24576-04-10 ישיבת יקירי ירושלים ואח' .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון ואח'. כך גם נפסק, בין היתר, בעת"מ ת"א 200/03 בנימין חקק ואח' .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה מחוז ת"א ואח': "אין בחוות הדעת כל פירוט כיצד הגיע שמאי העוררים לשווי הנכס שקבע במצב הקודם. אין כל פירוט כיצד הגיע לשיעור הפגיעה אותו קבע וכיצד הגיע לשיעורים שונים בדירות, כפי שקבע. מעבר לשורות הסתמיות המהוות "כותרות" לראשי נזק אין כל פירוט ניתוח וביסוס של ראשי נזק אלו. כמו כן נעדרת חוות הדעת התייחסות לכלל נתוני המצב התכנוני הקודם, פירוט של שווי המקרקעין לפי כל נתוני המצב התכנוני שקדם לתכניות ואין פירוט של שוויים לאחר אישור התכניות על פי כל מרכיבי המצב התכנוני שבתכניות אלו. כמו כן נעדרת חוות הדעת דוגמאות לביסוס ירידת הערך והפגיעה הנטענת, פירוט כיצד הגיע שמאי העוררים לירידת ערך בשיעור אותו קבע, ופירוט של בסיס העובדות, הערכות, תחשיבים ועסקאות השוואה. בכל אלו יש כדי לדחות את הערר לגופו. חוות דעת שמאי העוררים עליהם נסמכת תביעתם והערר שבפנינו פגומה באופן מהותי ונעדרת אלמנטים בסיסיים ולפיכך העוררים לא עמדו בנטל המוטל עליהם..." לאחרונה כאמור, בית המשפט המחוזי בתל אביב בפ"ד יקירי ירושלים (לעיל) חזר ואישר את החלטתנו גם בענין נטל ההוכחה המוטל על העוררים, ובין היתר קבע כי: "המערערים טוענים כי היה מקום להעביר את הדיון בעניינם להכרעתו של שמאי מכריע. לעניין זה התייחסה ועדת הערר בהחלטתה (ביחס לכל העררים) בצורה מפורטת כדלקמן: "חוות הדעת השמאית המצורפת מטעם העורר צריכה לבסס את הפגיעה הנטענת בין היתר, על ידי השוואת שווי המקרקעין לפי כלל נתוני המצב התכנוני שקדם לתוכנית נשוא הערר, לבין שווי המקרקעין לפי כלל נתוני המצב התכנוני שלאחר אישורה, תוך בחינת הקשר הסיבתי בין התוכנית לבין הפגיעה... (עמ' 13 להחלטה). ועדת הערר הוסיפה וקבעה: "'אחת ממושכלות היסוד להוכחת תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה הינה כי על התובע הנטל להוכיח כי נגרמה פגיעה למקרקעין בשל אישורה של התוכנית, לעומת מצב תכנוני קודם'... ... ועדת הערר איננה צינור להעברת עררים לשמאי מכריע. זאת, בין אם יושב שמאי כחבר וועדת הערר ובין אם לאו. למותר לציין כי אין צורך בנוכחות שמאי בוועדה כדי להיווכח ולקבוע האם מדובר בשומה מבוססת או שומה סתמית ללא כל ביסוס, פירוט ונתונים כפי שנעשה במקרה זה. העוררים אינם יכולים להסתתר מאחורי טענה מסוג זה כדי לבוא ולהצדיק את מחדלם שבאי הרמת הנטל המוטל עליהם. ... נטל ההוכחה בהקשר זה אין פירושו הבאת שומה סתמית וכללית תוך 'הבטחה' כי כל הנתונים, העובדות והמספרים יחשפו בפני השמאי המכריע. ... העוררים בחרו שלא לעשות כן ואף טענו כי אין עליהם לעשות כן- וכי פירוט וביסוס של שומתם צריך להיעשות אך ורק בפני שמאי מכריע שכן וועדת הערר צינור היא ותו לא. טענות אלו אין בידינו לקבל." (ההדגשות במקור- ש.ג.) (עמ' 15 להחלטה). דברים אלו של ועדת הערר מדברים בעד עצמם. הנטל להוכחת התביעה לפיצוי מוטל על כתפי המערערים ועליהם להוכיח את הפגיעה שנגרמה להם ואת שיעורה. ועדת הערר איננה כלי להעברת העניין להכרעתו של שמאי מכריע מקום שכלל לא הוכחה קיומה של פגיעה במקרקעין. כדי להוכיח תביעה על המערערים להתייחס למצב התכנוני החל על החלקה אשר יש לו השפעה על שווי המקרקעין. המערערים לא ביססו את תביעתם לפיצויים וגם חוות הדעת שהגישו לא התבססה על נתונים רלוונטיים ומשום כך רשאית היתה ועדת הערר לא למנות שמאי מכריע. בפסק דין שניתן על ידי בעת"מ 200/03 בנימין חקק ואח' נ' ועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז ת"א ואח', [מאגר נבו] מיום 23.8.04, נקבע, בין היתר, כדלקמן: "שמאי מכריע כשמו כן הוא, ייעודו להכריע בין שתי עמדות, תוך שהוא מפעיל את כישוריו וידיעותיו המקצועיות לשם כך. אין מקום למנות שמאי מכריע כאשר אין כל ראיות לתמיכה באחת העמדות או שהיא אינה מבוססת. ... בהעדרן של דוגמאות ובהעדר כל ניתוח אחר לביסוס חוות הדעת על סמך הנתונים הרלוונטיים כמפורט לעיל, רשאית היתה הועדה שלא לייחס משקל לחוות דעת המערערים ולא למנות שמאי מכריע." לועדת הערר מסור שיקול הדעת האם להחליט להעביר את ההכרעה לשמאי מכריע בהתאם לנסיבות שבפניה. בענייננו, ולאור האמור לעיל, החליטה ועדת הערר שלא להעביר את ההכרעה לשמאי מכריע ובדין כך. כעובדה, ועדת הערר העבירה חלק מהעררים השונים (שאינם נשוא הדיון שבפנינו) להכרעתו של שמאי מכריע כאשר מצאה לנכון כי יש מקום לעשות כן. אשר על כן ולסיכום, לא מצאתי להתערב בהחלטת ועדת הערר, ההחלטה היא סבירה ולא נפל בה כל פגם." (שם, בעמ' 13-15) ובהמשך: "השמאי גם לא ערך השוואה לנכסים דומים באזור ובמקום זה העריך את שווי החלקה באמצעות השוואה לשכירות ששולמה עבור בנייני מגורים באזור. השמאי העיד לעניין זה כי לא מצא עסקאות דומות. הערכת שווי מקרקעין צריכה להתבסס על מצב תכנוני קודם ועל עסקאות רלוונטיות הדומות במאפייניהן למקרקעין נשוא השומה. משלא הוצגו עסקאות דומות ולא נבדק לעומק המצב התכנוני הקודם נפלו בחוות הדעת מטעם המערערים פגמים מהותיים הפוגמים בעמדת המערערים. המערערים לא הצליחו להוכיח את הפגיעה בשווי החלקות באמצעות השומה שהוגשה מטעמם, לא נמצא פגם בהחלטת ועדת הערר ואין מקום להתערב בה." (עמ' 29, שם) (שם בעמ' 15-12 להחלטה, פורסמה בנבו) כך גם דחינו בעבר את הטענה שנשמעה בפנינו, כאילו ועדת הערר היא "צינור" להעברת עררים לשמאי מכריע, וכך גם חזרנו וקבענו לענין נטל ההוכחה: "ועדת הערר איננה צינור להעברת עררים לשמאי מכריע. זאת, בין אם יושב שמאי כחבר ועדת הערר ובין אם לאו. למותר לציין כי אין צורך בנוכחות שמאי בוועדה כדי להיווכח ולקבוע האם מדובר בשומה מבוססת או שומה סתמית ללא כל ביסוס, פירוט ונתונים כפי שנעשה במקרה זה. העוררים אינם יכולים להסתתר מאחורי טענה מסוג זה כדי לבוא ולהצדיק את מחדלם שבאי הרמת הנטל המוטל עליהם. לא די בהבאת שומה סתמית ללא כל ביסוס, פירוט ונתונים הקובעים שיעור ירידת ערך מקרקעין ובוודאי שלא כך צריך לעשות. הן ועדות הערר במחוזותיהן השונים והן בתי המשפט, קבעו וחזרו וקבעו, כי על העוררים-תובעים מוטל הנטל להוכחת הפגיעה במקרקעין והנטל להוכחת שיעור הפגיעה. נטל ההוכחה בהקשר זה אין פירושו הבאת שומה סתמית וכללית תוך "הבטחה" כי כל הנתונים, העובדות והמספרים יחשפו בפני השמאי המכריע. על התובעים היה לעשות כן בתביעתם. למיצער היה עליהם לעשות כן - בערר שהגישו. הזדמנות נוספת ניתנה להם לעשות כן בדיון שבפנינו - להגיב לטענות המשיבים בעניין הפגמים והחסרים שבשומת העוררים. העוררים בחרו שלא לעשות כן ואף טענו כי אין עליהם לעשות כן - וכי פירוט וביסוס של שומתם צריך להעשות אך ורק בפני שמאי מכריע שכן וועדת הערר צינור היא ותו לא. טענות אלו אין בידינו לקבל. מאחר וכאמור הוראות החוק ברורות הן וקובעות ההיפך לעניין נטל ההוכחה וכך גם נפסק בפסקי דין ובהחלטות ועדות הערר כמפורט לעיל, הרי שאין בסיס לטענת העוררים ויש לדחותה על הסף. בעניין זה נפנה גם להחלטה המפורטת בדבר התוויית העקרונות לעריכת חוות דעת שמאית ראויה לצורך סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, של ועדת הערר במחוז מרכז אשר ניתנה לאחרונה - ערר 405/07 (מרכז) אריק שניידר ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה (החלטה מיום 25.5.2009), וערר 929-786/04 גודינר סיני ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח-תקוה ואח' (החלטה מיום 9.6.2009). בעניין זה נפנה גם לערר רג/95001/07 רונית משיח ואח' נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן" . ("עררי ח/490" לעיל, שם בעמ' 14-15 להחלטה, פורסמה בנבו). כך גם דחינו בעבר את הטענה כי די בהבאת חוות דעת שמאית לצורך הרמת נטל ההוכחה על ידי התובע. כאמור לעיל, על חוות הדעת השמאית המצורפת לתביעה לעמוד בעקרונות שהותוו בפסיקה ובהחלטות ועדות הערר. לא די בעצם צירוף חוות דעת שמאית כשלעצמו, כדי לעמוד בנטל ההוכחה המוטל על תובע לפי סעיף 197 לחוק. וכך קבענו, בין היתר, בערר (מרכז) 270/08 לנדסהוט ראובן ואח' נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה עמק חפר ואח': "הועלתה בפנינו הטענה כאילו די בעצם הבאתה של חוות דעת שמאי-מומחה, לצורך הרמת נטל ההוכחה המוטל על התובעים, לפי סעיף 197 לחוק התו"ב. אף נטען כי נטל ראיה מוטל על הוועדה המקומית להוכיח שהמקרקעין לא נפגעו וכי די בהבאת חוות דעת מומחה על מנת שוועדת הערר תעביר את העניין להכרעתו של שמאי המכריע. בעניין זה כבר אמרנו את דברינו בכמה החלטות. טענה זו, אשר כלל איננה מתיישבת לא עם לשון החוק ולא עם הפסיקה ועם החלטות ועדות הערר, כבר נדחתה על ידינו בעבר, ואף לאחרונה בכמה החלטות, בין היתר: ערר 405/07 אריק שניידר ואח' נ' הוועדה המקומית לתו"ב נתניה; ערר 786-929/04 גודינר סיני ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה; ערר (ת"א) גב /95042/07 דורון סמי ויעל ואח' נ' הוועדה המקומית לתו"ב גבעתיים, ועוד. נציין גם כי טענה כזו נדחתה גם בערר רומאן ברג (להלן) וכך נאמר בעניין זה: "לדעת ועדת הערר, עמדה זו אינה ראויה ואינה עולה בקנה אחד עם הוראות הדין. הדיון בתביעת פיצויים אינו שמאי בלבד אלא טומן בחובו דיון בעניינים תכנוניים, משפטיים ועובדתיים. נכון כי הערכת ירידת הערך עקב התכנית וכימות הנזק בערכים כספיים היא מלאכה שמאית אך היא בודאי לא ממצה את כל שטעון דיון והכרעה במסגרת בירורה של תביעת פיצויים. הוראת סעיף 197(א) לחוק התכנון והבניה דורשת הוכחת פגיעה במקרקעין (להבדיל משוויים של המקרקעין) כתנאי לקבלת פיצוי כספי בגין הפגיעה כאמור. מקום שהתובע אינו מוכיח קיומה של פגיעה במקרקעין, אין כל מקום להעברת ההכרעה בערר להכרעה של השמאי המכריע". (עמ' 22 להחלטה, פורסמה בנבו) אשר לפירוט הנדרש בשומה מטעם העורר - פירוט תחשיבים, נתונים ודוגמאות עמדנו גם וכך קבענו באומרנו שם: "ממושכלות היסוד של סעיף 197, כאמור, כי נטל ההוכחה מוטל על התובע, ונטל זה כולל גם את הוכחת שיעור הפגיעה (ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה כפר-סבא ואח', פ"ד מ"ו (4) 627, 643; בעת"מ (ת"א) 200/03 בנימין חקק ואח' נ' ועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז ת"א ואח', פורסמו בנבו, ועוד). בפ"ד חקק (לעיל), נדונו פגמים מהותיים, הדומים לאלו שנפלו בחוות דעת שמאי העוררים. מדובר בין היתר, בהיעדר נתונים וביסוס בחוות הדעת להוכחת הפגיעה בתכונות המקרקעין להבדיל מפגיעה סובייקטיבית באדם, בהעדר נתונים ובהיעדר השוואה של שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם לשוויים במצב התכנוני החדש, בהיעדר התייחסות לאלמנטים משביחים בתכנית החדשה, היעדר ביסוס של עקרונות השומה, והיעדר נתונים, דוגמאות, ניתוח ותחשיבים לביסוס ירידת הערך ושיעורה. וכך נקבע שם, בין היתר: "הפגם הראשון והעיקרי אליו התייחסה ועדת הערר בהחלטתה הוא שבחוות דעתו של השמאי מטעם המערערים לא נעשתה, על מנת לקבוע את הפגיעה, השוואת שווי הדירה לאור כלל נתוני המצב התכנוני שקדם לתכנית, למול שווי הדירה לאור כלל נתוני המצב התכנוני שלאחר התכנית. ר' עמ' 4 להחלטת ועדת הערר: "השאלה אם נגרמה פגיעה במקרקעין עקב אישור תכנית צריכה להיבחן בין שני מצבים: שווי המקרקעין לפני אישור התכנית ושוויים אחריה . . . "העוררים התעלמו מהנתונים התכנוניים במצב הקודם, וכמו כן תיארו באופן חלקי את המצב התכנוני החדש." ואכן הפסיקה קובעת כי בחינת הפגיעה על פי ס' 197 צריכה להיעשות תוך השוואת שווי המקרקעין לפני שהתכנית נתקבלה למול שוויים לאחר שהתכנית נתקבלה ותוך בחינת הקשר הסיבתי בין התכנית לפגיעה. ר' ע"א 761/85 אליהו ליפשיץ ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ראשון לציון ואח', מו(1) 342, 349: "ההלכה הינה, כי הפגיעה שבה מדבר הסעיף היא פגיעה בערכם של המקרקעין בהשוואה לערך שהיה להם עובר לתכנית הפוגעת; היינו חישוב הפיצויים נעשה תוך השוואת ערכם של המקרקעין לפני התכנית הפוגעת ולאחריה." ר' גם ע"א 1188/92 הועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' גלעד ברעלי ואח', מט(1) 463, 473: " . . . הפגיעה נבדקת לפי מבחן אובייקטיבי של פגיעה במקרקעין, כלומר בתכונותיהם כמקרקעין, ולא לפי מבחן סובייקטיבי של פגיעה באדם המחזיק אותו זמן במקרקעין . . . . . . וכיצד נמדדת פגיעה במקרקעין לפי המבחן האובייקטיבי ? התשובה היא שהפגיעה נמדדת לפי שווי המקרקעין. לצורך זה יש לשום את שווי המקרקעין לפני שהתכנית נתקבלה ואת שוויים לאחר שהתכנית נתקבלה". עיון בחוות הדעת מטעם המערערים מלמד כי צדקה הועדה בקביעתה כי חוות הדעת לא ביצעה את ההשוואה הנדרשת והתעלמה מנתונים חשובים המאפיינים את המצב התכנוני אשר קדם לתכנית... בחינת כלל נתוני התכנית הינה חיונית על מנת להעריך את הפגיעה בשווייה של הדירה בעקבות התכנית, ובצדק עומדת על כך הועדה. ר' לעניין זה ע"א 600/89 גדעון וכרמלה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה ואח', מז(2) 402, 410: "ודוק": במניין כלל גורמי התכנית, שהם בעלי השפעה על שווי המקרקעין, אין לכלול רק את הגורמים "הפוגעים" במקרקעין, אלא גם יסודות המצויים בתכנית המשביחים את שוויים. התוצאה המשוקללת מן ההתחשבות בכלל הגורמים היא המספקת תשובות לשאלות אם המקרקעין נפגעו ומהו שיעור פגיעתם." עיון בחוות הדעת של שמאי המערערים אינו מגלה כל התייחסות להיבטיה הנוספים של התכנית, אשר עפ"י החלטת הועדה הם משביחים את הדירה, כגון הרחבת הבניין הסמוך מבניין המערערים והסטתו מזרחה כך שכיוון הנוף שמדרום אשר חסום על פי התכנית הקודמת נפתח למערערים. היבטים אלו הינם משמעותיים להערכת הפגיעה ובצדק קבעה הועדה כי התעלמות מהם פוגמת אף היא במשקלה של חוות הדעת. פגם נוסף אותו מוצאת הועדה בחוות הדעת של המערערים הינו העדרן של הדוגמאות לבסס את ירידת הערך לה טוען שמאי המערערים." (סעיפים 17-14 לפסק הדין, עמ' 4-3 בנבו, ההדגשות שלנו) ובהמשך, נקבע בעניין אחרון זה, כי: "המערערים טוענים כי הועדה טעתה כשחייבה אותם לתת דוגמאות שכן חוות [צ"ל - "דעת" - כ.פ] השמאי כשלעצמה היא ראיה מספקת. לטענתם, חוות הדעת מטעמם לא התייחסה לדוגמאות משום שלא נמצאו מקרים דומים ולכן יש להמשילה אל תקדים משפטי אשר אינו מבוסס על הלכות קודמות. יש ממש בטענה זו של המערערים. אין חובה להציג דוגמאות בחוות הדעת, ואכן חוות דעת שמאי כשלעצמה הינה ראיה. יחד עם זאת, חובה היה על השמאי לבסס את הערכתו ביחס לפגיעה בערך הדירה. אם נמנע הוא מלהציג דוגמאות היה עליו לחוות את דעתו כמומחה על בסיס עובדות, הערכות, חישובים או בכל דרך אחרת המצויה בידיעתו של מומחה... בהעדרן של דוגמאות ובהעדר כל ניתוח אחר לביסוס חוות הדעת על סמך הנתונים הרלוונטיים כמפורט לעיל, רשאית הייתה הועדה שלא לייחס משקל לחוות דעת המערערים ולא למנות שמאי מכריע. לעניין העדרן של הדוגמאות קובלים המערערים כי נדרשו מהם דוגמאות להוכחת ירידת הערך בעוד שמשמאי הועדה המקומית לא דרשה הועדה דוגמאות להוכיח כי לא נגרמה ירידת ערך. דרישת הדוגמאות משמאי המערערים הייתה ניסיון להשלים את החסר בחוות הדעת שכן חוות דעתו של שמאי המערערים היא שצריכה לבסס את עילת התביעה ולהוכיח את הפגיעה ואת שיעורה. עיון בפרוטוקולים של ישיבות הועדה מעיד כי עמדת הועדה הובהרה היטב למערערים ודרישתה לדוגמאות הייתה כדי לאפשר למערערים לבסס ולהשלים את חוות דעת השמאי מטעמם. משום כך אין מקום כי יבואו בטרוניה בנושא זה ומכל מקום - יכלו, כאמור, להשלים את חוות הדעת באמצעות חישובים, נימוקים או הערכה, המפורט בסעיף 19 לעיל. ר' לעניין זה ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כפר סבא ואח', מו(4) 627, 643: " . . . נטל השכנוע, שיסודותיו של סעיף 197(א) התקיימו, מוטל על מי שתובע פיצויים על פי סעיף זה. הווה אומר, על התובע להרים את נטל השכנוע, שהמקרקעין אכן נפגעו על-ידי תכנית, לרבות, כמובן, הוכחת שעור הפגיעה". אילו היה מורם נטל זה, היה מקום להעבירו אל המשיבות לסתור את חוות דעת המערערים, באמצעות דוגמאות או בכל דרך אחרת." (סעיפים 20-19 לפסק הדין, עמ' 7-6 בנבו). כך גם נקבע ע"י ועדות הערר במחוזות השונים. בין היתר, נפנה לערר 22/06 בורשטיין פנינה ואח' נ' הועדה המקומית לתו"ב דרום השרון ואח'; ערר הר/5145/05 יורם פולק בן פורת נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה, ועוד. בעניין זה נפנה גם לערר רה/95219/07 ישיבת יקירי ירושלים .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת-השרון; רג/95001/07 רונית משיח ואח' .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה, רמת גן; ערר 95042/07 דורון סמי ויעל .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה, גבעתיים; ערר 95004/08 מקמל יעקב ו-116 אח' .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה בני ברק (לעיל), וכן להחלטות שניתנו בוועדת הערר במחוז מרכז - ערר 786-929/04 גודינר .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה, פתח תקווה ומע"צ; ערר 405/07 אריק שניידר ואח' .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה, ועוד (פורסמו בנבו)". (שם, עמ' 20-19) כפי שפירטנו לעיל, בשומה מטעם העורר אין פירוט ואין התייחסות לכל התכניות הרלבנטיות שחלו על המקרקעין במצב התכנוני הקודם. אין פירוט וביסוס של נתונים, תחשיבים ועסקאות המבססות את השווי הנטען, לא במצב התכנוני הקודם ולא במצב התכנוני החדש. ויתירה מכך - בשתי השומות שהוגשו ע"י העורר עצמו - בגין שתי תכניות שונות ובהפרשי זמן של כארבע שנים, נקבע ע"י השמאי מטעמו אותו שווי קודם בשני מצבים התכנון למועדים שונים. נקבע למקרקעין אותו שווי במצב תכנוני קודם ערב אישורה של מח/113 בשנת 2000, וערב אישורה של תכנית מח/154/ג בשנת 1996. אם כך הם פני הדברים, הרי שלמדנו למעשה מפי שמאי העורר עצמו כי לאחר אישורה של תכנית מח/154/ג המקרקעין כלל לא נפגעו, שהרי שווים טרם אישורה של מח/154/ג היה 3,965,000 דולר ארה"ב, והנה גם לאחר אישורה - הוא 3,965,000 דולר ארה"ב, שזהו שווים ערב אישורה של תכנית מח/113, בסוף שנת 2000 - 9.11.00, לפי השומה שהוגשה בערר (נספח ג'). נעיר כי, גם לו היה נטען כי מדובר במהלך תכנוני אחד, טענה זו ממילא כבר נדחתה בהחלטות רבות של ועדת הערר, אשר קבעה עוד בערר 560/03 הדסה אביגדורוב נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה דרום השרון כי "אין לראותן כתכנית אחת לצורך תביעה לפיצויים לפי סעיף 197" וכן נקבע שם בהמשך, כי: "מדובר בשתי תכניות כאשר תכנית מח/54/ג' הקודמת, היא אשר יצרה את השינוי התכנוני המהותי. התכניות מנותקות האחת מהשנייה בזמן וניתן לבצע כל אחת מהן בנפרד ללא תלות תקציבית האחת בשנייה, ובהתאם לתקציב המתוכנן. ס' 17ב' לתכנית מח / 113 קובע במפורש: "אין בהוראות תכנית זו כדי למנוע ביצוע המסילה טרם ביצוע דרך 531 ולהפך." (פורסמה בנבו) אשר על כן, גם קבענו כפי שקבענו בהחלטתנו מיום 31.1.12, כי אין לראות בתכנית מח/113 ותכנית מח/154/ג מהלך תכנוני אחד. השומות מטעם העורר גם נערכו זמן רב לאחר החלטת ועדת הערר בעניין אביגדורוב לעיל, כך שכאמור גם לפי שומות אלו, עולה לכאורה כי אין כלל פגיעה בשווי המקרקעין. עניין נוסף הוא "הפוטנציאל" לו נטען לכאורה בערר ובשומה מטעם העורר. גם בעניין זה כבר הכברנו מילים לרוב בהחלטות רבות, ושוב אין צורך להאריך בכך. על כן נסתפק בהפניה לעקרונות שקבענו לענין נטל ההוכחה המוטל על הטוען לפוטנציאל תכנוני לביסוס טענתו בדבר קיומה של ציפיה ממשית לשינוי יעוד המקרקעין - ערר (מרכז) 270/08 לנדסהוט ראובן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה עמק חפר; ערר (מרכז) 9011/09 ברק עזרא ואח' נ' הוועדה המקומית לתו"ב נס ציונה; ערר (מרכז) 9033/10 חברת רכבת ישראל בע"מ נ' ישראל חגי ואח' (פורסמו בנבו). במקרה שלפנינו כאמור, יש ליתן משקל גם לחלוף הזמן. כאשר נערכה השומה - מדובר היה כמעט כעשר שנים לאחר אישור התכנית. זאת, בשל מתן הארכה להגשת התביעה, כמה שנים לאחר חלוף מועד ההתיישנות. בנוסף, כאשר התברר הערר שבפנינו חלפו עוד שנים נוספות בגין הקפאתו עקב ההליך שהתקיים בעניין זכויות העורר במקרקעין בבית המשפט לענייני משפחה וצו המניעה. סופם של הליכים היה אם כן כי, במהלכם אושרו עוד שתי תכניות החלות על המקרקעין, אשר נראה גם כי אין מחלוקת שיש בהן כדי להשביח את המקרקעין. לשון אחר - במקרה שלפנינו נראה כי, אף לו היה מרים העורר את נטל ההוכחה המוטל עליו להוכחת פגיעה כלשהי במקרקעין בגין אישור התכנית ולו היה אולי מוכיח כי נגרם שינוי כלשהו בגין אישורה של תכנית מח/154/ג, למשל: הרחבת הדרך לעומת הדרך שסומנה בתכניות קודמות, והיה מגיש תביעה רק על הדלתא - היינו: על הפגיעה שנגרמה בגין השינוי שיש בתכנית זו, לעומת תכניות קודמות, וזאת בהינתן יעוד המקרקעין, ללא פוטנציאל תכנוני לשינוי יעוד - אשר לא הוכח ולא בוסס לעת מועד אישור התכנית, ואף אם נניח כי היה ממונה אולי שמאי מייעץ אשר יתכן והיה קובע פגיעה כלשהי במקרקעין, הרי, שבמקרה שלפנינו, עד שניתן היה לדון בערר, אושרו כבר בפועל תכניות אשר השביחו את המקרקעין, כאשר בנסיבות הענין לא ניתן להתעלם מכך. על שמאי מייעץ לו היה ממונה, מוטל היה לבחון גם האם נגרם שינוי תכנוני שיש בו משום פגיעה במקרקעין למועד הקובע בשנת 1996, וגם את ההשבחה בשל אישור תכנית 1201 ותכנית 1201א. בסופו של ההליך יתכן ולא רק שסכום הפיצוי מתקזז היה, אלא שיתכן עוד נותר היה חיוב בהיטל השבחה. מכל מקום עסקנו מעט בהנחות תיאורטיות אלו, ולו רק כדי להמחיש את משמעותו של חלוף הזמן במקרה שלפנינו וכי לא ניתן להתעלם מכך בנסיבות הענין המיוחדות בערר שלפנינו. לדידנו נראה כי לא היתה תוחלת במינוי שמאי מייעץ, גם לו היה העורר עומד בנטל הוכחה. כאמור, ממילא לא כך הם פני הדברים במקרה שלפנינו, והעורר לא עמד בנטל ההוכחה המוטל עליו לפי סעיף 197 לחוק, הכל כמפורט לעיל. אשר על כן, מכל הטעמים המפורטים לעיל, החלטנו לדחות את הערר. בנסיבות העניין הספציפיות, החלטנו לבסוף, ולו יהא זה הרבה לפנים משורת הדין, לפסוק הוצאות סמליות בלבד על העורר. אשר על כן, העורר ישא בהוצאות כל אחת מהמשיבות בסכום של 5000 ש"ח בתוספת מע"מ כחוק, סה"כ 10,000 ש"ח בתוספת מע"מ כחוק, זאת בנוסף להוצאות שנפסקו בהחלטתנו מיום 31.1.12 לטובת משיבה מס' 3. שומהתכנית מתארבניהתוכנית בניהמיסים