האם השינוי התכנוני גרם לפגיעה במקרקעין ? רקע עובדתי עוררת מס' 1 הינה בעלת הנכס נשוא המקרקעין הידועים בגוש 3845, חלקה 1/269 בנס ציונה. על המקרקעין רשומה הערת אזהרה לטובת עוררת מס' 2. הנכס נשוא הערר הינו סניף של "מגה בעיר" (להלן - "הסופרמרקט") הנמצא בקומת קרקע במבנה מסחרי. בקומת הקרקע חנויות נוספות. קומת הביניים ושטח קומה א' משמשות לאולם שמחות -"ויטראז' ". רחוב האירוסים נמצא ממזרח לחלקה ומעברו מבנה ה"קניותר", ותחנת המשטרה. מדרום ומצפון לחלקה מגרשים המשמשים בפועל לחניה. רחוב ביל"ו נמצא ממערב לחלקה ומעברו היכל התרבות והספרייה העירונית. התכנית נשוא הערר היא תכנית נס/115, שפורסמה למתן תוקף ביום 23.1.08. (להלן: "התכנית החדשה"). התכנית שינתה את ייעוד המקרקעין מדרום וממזרח ומצפון למקרקעי העוררים. התכנית יצרה שני מגרשים- מגרש 116 בייעוד שטח ציבורי פתוח וחניה, ובמרכזו מגרש 115 בייעוד איזור מסחרי מיוחד: מותר לבנות בנין דו-קומתי למסחר, לשימושים של חנויות ובתי קפה וחניון תת-קרקעי. הקמת המבנה מותנית בבניית חניון תת-קרקעי במגרשים 115 ו-116 ובפיתוח כיכר ציבורית פתוחה על מגרשים אלו. חניונים תת-קרקעיים אלו ישולבו עם החניונים שייבנו במגרשים הגובלים ועם הכניסות והיציאות לחניונים האמורים. במצב התכנוני הקודם ייעוד המגרשים היה חניה מוצעת (חלק מחלקה 294 בגוש 3845) וייעוד דרך ברחוב האירוסים (חלק מחלקה 292). בנוסף שונה ייעוד חלק מרחוב האירוסים מדרך לשטח ציבורי פתוח - מגרש 126. מצפון, שונה ייעוד המקרקעין משצ"פ ומבני ציבורי לייעוד חניה - מגרש 113. סעיף 4 להוראות התכנית מפרט את השימושים המותרים במגרש ציבורי ובכללם חניה. מגרש 116, המהווה חלק מחלקה 294 בגוש 3845, הינו בבעלות עיריית נס-ציונה משנת 1992. נסח רישום מקרקעין הומצא ע"י ב"כ משיבה מס' 1, בהודעתה מיום 20.11.11. העוררות הגישו תביעה על פי סעיף 197 לחוק התכנון ובניה, התשכ"ה- 1965, בטענה כי התכנית החדשה פוגעת במקרקעיהן. בהתאם לחוות דעת השמאית שצורפה לערר, שיעור הפגיעה הנטען בשל אישור התכנית החדשה, הינו בסך של 19,290,000 ₪, למועד הקובע, 23.1.08. המשיבה דחתה את תביעת העוררות. מכאן הערר שבפנינו. טענות העוררות התכנית החדשה פוגעת במקרקעיהן בראשי הנזק שלהלן: חסימת חזית הסופרמרקט - המבנה המסחרי שאמור לקום על פי התכנית החדשה, יחסום את חזית המבנה הקיים. כתוצאה מכך תהיה חסימה של אור ואוויר והסתרת המבנה המסחרי שבו הסופרמרקט. הנגישות אל הסופרמרקט תיפגע, כמו גם פגיעה בחשיפת המבנה המסחרי. שווי נכסים, שלהם חשיפה וניראות, גבוה יותר משווי נכסים המוסתרים ע"י מבנים אחרים, זאת כשם ששווי נכס חזיתי במרכז מסחרי עולה על שווי נכס עורפי בו. בדיון בפנינו טענה ב"כ העוררת כי חשיפה וניראות הינן תכונות מקרקעין. לא די בהצבת שלט במקום בולט כדי לאיין את הפגיעה. בדיון שבפנינו טענה ב"כ העוררות כי ברחוב עמק השושנים יש צמחיה "שיש שם חריצים שאפשר לראות את הנכס לבאים ממזרח" (עמ' 1 לפרוטוקול) וכי ממערב וממזרח לא ניתן יהיה לראות את המקרקעין. צמצום שטחי חניה והרחקת שטחי חניה - התכנית מבטלת את החניות ששירתו את מקרקעי העוררות - 65 במספר - בחזית הסופרמרקט. בדיון שבפנינו נטען לגריעת מקומות חניה - בין 25 ל-42 אחוז. שווי המקרקעין במצב הקודם נקבע גם על סמך קיום החניות במיקום הנוכחי והסתמך על היתר הבניה שנקבע בו כי החניות בחלקה 294 יהיו החניות לבאי הסופרמרקט. שינוי מיקום החניה מצפון למקרקעין, ידרוש השקעת משאבים בשינוי חזית סופרמרקט וביצוע התאמות בשל הפרשי גובה. מדובר במרחק של 125 מ', מהכניסה הקיימת לאחורי הסופרמרקט. מרחק זה אינו סביר, ובלשון העוררות: "משמעות הדבר היא מכת מוות לסופרמרקט" (סעיף 33 סיפא, לכתב הערר). יהיה בכך גם אובדן השקעות של השיפוץ שנעשה בשנת 2007, שהסתמך על המצב הקיים. שינוי אופי הסביבה - לא היו במקרקעין הסמוכים לסופרמרקט מבנים מסחריים נוספים. התכנית החדשה קובעת תוספת בניה משמעותית. התכנית יוצרת עומסי תנועה, צפיפות ורעש. לא ניתן גם לדעת אלו חניות יהיו במבנה המסחרי החדש. השקעות משאבים בהסתמך על מצגי עיריית נס ציונה - נטען כי "במשך שנים טיפחה עיריית נס ציונה אצל התובעת את התחושה כי שטחי החניה הציבורית שסומנו כחלק ממצאי החניות של המרכז המסחרי בהיתר הבניה, יישארו כמות שהן ואף יורחבו, באופן שיאפשר נגישות מיטבת לסופרמרקט" (סעיף 11 ה' לכתב הערר). המצגים לאורך השנים רלבנטים לתביעת פיצויים לפי סעיף 197, שכן הם גרמו לעוררות להשקיע משאבים רבים, ובעיקר נוכח חובות תום הלב וההגינות החלים על רשויות מנהליות. אין מדובר בפגיעות כלכליות, אלא בפגיעה בתכונות המקרקעין. התכנית החדשה מגבילה את אפשרויות השימוש וההנאה במקרקעין וגרמה לירידה אובייקטיבית בערכם. טענות המשיבה המשיבה טוענת גם טענה כללית וגם טענות פרטניות. באופן כללי טוענת המשיבה, כי לא הורם נטל ההוכחה המוטל על העוררות. ראשי הנזק שנטענו על ידה לא פורטו ולא בוססו. הפגיעות הנטענות אינן מהוות פגיעה בתכונות המקרקעין, אלא לכל היותר פגיעה כלכלית שאינן ברות פיצוי לפי סעיף 197 לחוק. אשר לטענות הפרטניות, טוענת המשיבה כלהלן: לעניין החניה - מגרש החניה מצוי בחלקה 294 בבעלות עיריית נס ציונה. לפי תכנית נס/81 יעוד החלקות היה לבנייני ציבור ושטח מסחרי. בחלקות 273,274,292 ו- 293 היו מקומות חניה המצויים במגרשים בבעלות העירייה. העירייה נתנה הרשאה לעשות בהם שימוש כהשלמה לתקן החניה לצרכי המבנה המסחרי שבו הסופרמרקט, זאת, כיוון שלא עלה בידי יוזמי הפרויקט לתכנן מקומות חניה בתחום החלקה על פי תקן החניה. מדובר בשטח חניה שלא הוצמד מעולם למבנה המסחרי או לסופרמרקט, ונותר בבעלות העירייה. לעוררים אין כל זכות קנויה במקרקעין הסמוכים להם וגם לא הייתה להם זכות קנויה שמקומות החניה, שהיוו השלמה לתקן החניה, יוצמדו למבנה המסחרי. העתקת מקומות חניה איננה פגיעה בתכונות מקרקעין. פגיעה בנגישות גם היא איננה פגיעה בתכונות מקרקעין. בנוסף, בין השנים 2007-2003 פיתחה עיריית נס ציונה בסמוך למקרקעי העוררים, 88 מקומות חניה על חלקות 298 ו-276 בגוש 3845. התכנית החדשה אף משביחה, בכך שהגדילה את מקומות החניה. ייעוד המקרקעין במגרש 113, ששטחו 2,766 מ"ר ובמגרש 116 ששטחו 1,631 מ"ר, שונה, מבנייני ציבור ושצ"פ למגרשי חניה. סה"כ: 25 חניות עיליות בחלקה 294; 40 חניות בחלקה 292 מדרום 40 חניות וממזרח 17 מקומות; סה"כ 82 מקומות חניה. בנוסף עודף של 42 חניות תת-קרקעיות מעבר לתקן, בחניון התת-קרקעי של המבנה המסחרי החדש. אין צורך בהתאמות הפרשי גובה מצפון למקרקעי העוררים, אלא בהתאמת אבן השפה במדרכה. בדיון בפנינו נטען גם, כי על הכיכר הציבורית מותר גם שימוש לחניה. השקעת משאבים ומצגים של העירייה - המשיבה טוענת כי הוצאות בגין שינויים פנימיים וכיוון כניסה, כאשר גם אין כל מניעה תכנונית להותרת הכניסה המקורית, אינם בני פיצוי לפי סעיף 197 לחוק. לא היתה כל התחיבות מצד העירייה כי מגרשי החניה יוותרו כמות שהם והיא אף הודיעה על כוונתה לתכנון חניון תת-קרקעי. לעניין שינוי אופי הסביבה - נטען כי יש לקחת בחשבון גם את תכנית נס/2/115, אשר הופקדה ביום 23.2.05, לפיה, יעוד מגרש 115, כמגרש מסחרי מיוחד, יבוטל נוכח תכנון מחדש של האזור המסחרי. נגישות - אין בביטול הדרך ברחוב האירוסים כדי לפגוע בנגישות למקרקעי העוררים. שינוי בדרכי גישה איננו פגיעה בתכונות מקרקעין. פגיעה ברווחי בית עסק איננה בת פיצוי לפי סעיף 197 לחוק. חשיפה - גם במצב הקודם לא הייתה ניראות וחשיפה לנכס. מכביש הגישה מרחוב ויצמן הנכס מוסתר ע"י הקניותר, החלקה מצפון (269), הייתה בייעוד מרכז מסחרי, כך שגם מצד זה לא הייתה ניראות. לפי סעיף 197 אין זה משנה כי לא הייתה בניה בפועל. בדיון בפנינו הוסיפה וטענה ב"כ המשיבה, כי רחוב השושנים הוא רחוב פנימי ולגבי נכס העוררים אין כאן עניין של חזית ועורף. בנוסף - חשיפה לאור, שמש ואויר אינם רלבנטים בנכס מסחרי, להבדיל מדירות מגורים. הקריטריון העיקרי המשפיע על ערך נכס מסחרי הוא מיקומו. טענות לעומסי תנועה, צפיפות ורעש - נטען כי אלו לא הוכחו. בכל מקרה דווקא אזור הומה מעלה ערך של נכס מסחרי. חוסר נוחות לבאי הסופרמרקט איננו פגיעה במקרקעין, אלא "באדם". דיון והחלטה לאחר ששמענו בהרחבה את טענות הצדדים, ועיינו בכתבי הטענות, במסמכים שצורפו אליהם ובתכניות ובתשריטים הרלבנטים, וערכנו סיור מקיף במקום, אשר כלל סיור בכל המיתחם והאזור לרבות סיור במבנה הסופרמרקט ובמיתחם התכנית החדשה, וסביבות המקרקעין הרלבנטים, להלן החלטתנו: אין מחלוקת בין הצדדים כי התכנית החדשה שינתה את ייעוד המקרקעין הגובלים עם מקרקעי העוררים וכי בתכנית החדשה שינויים תכנוניים לעומת המצב התכנוני הקודם. הסוגיה אותה יש לבחון במקרה שלפנינו היא, האם השינוי התכנוני גרם לפגיעה במקרקעין. בחינת שעור הפגיעה הנטען, תיעשה אך ורק לאחר בחינת השלב הראשון: היינו, ראשית יש לבחון האם נגרמה פגיעה למקרקעין - לתכונות המקרקעין - בשל אישור התכנית החדשה. רק אם יימצא כי נגרמה פגיעה, יש לבחון מהו שעור הפגיעה שנגרם. מדובר בבדיקה דו-שלבית. עמדנו על כך אך לאחרונה, בהחלטתנו בערר 9005+9006/11 און (שטרק) צבי ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא ואח'. על מנת שלא להאריך נפנה לעמ' 13-6 להחלטה, והדברים והעקרונות שפורטו שם, יפים וחלים גם בענייננו. לאחר שבחנו את טענות הצדדים ולאחר שסיירנו במקום, אנו סבורים כי העוררות לא עמדו בנטל ההוכחה המוטל עליהם לעניין סעיף 197 לחוק ולא הוכיחו פגיעה במקרקעין, בגין אישור התכנית החדשה. "... נטל השכנוע שיסודותיו של סעיף 197(א) התקיימו מוטל על מי שתובע פיצויים על פי סעיף זה. הווה אומר על התובע להרים את נטל השכנוע שהמקרקעין אכן נפגעו ע"י תכנית, לרבות, כמובן, הוכחה שעור הפגיעה." (ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא (פ"ד מ"ו (4) 627 בעמוד 639. בעניין זה נפנה גם להחלטות ועדת הערר, בין היתר, ערר 95001/07 (ת"א) רונית משיח ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ואח'; ערר (ת"א) 490 ישיבת יקרי ירושלים ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון ואח'; ערר (מרכז) 405/07 אריק שניידר ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה ואח'; עררים 786-929/04 (מרכז) גודינר סיני ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה ואח'; ועוד. בבסיס טיעונם של העוררות עומדת טענה כי לעוררות זכויות במקרקעין סמוכים אליהם וכי היתה להם זכות מוקנית שהמקרקעין הסמוכים להם בחלקה 294, יישארו בייעוד חניה. זאת לטענתן, נוכח היתר הבניה והרשאת העירייה לחניה בחזית מקרקעיהן. מכאן ששינוי ייעוד מקרקעין אלו גורם לפגיעה בהן. אין מחלוקת כי עיריית נס ציונה הינה בעלת המקרקעין. משיבה מס' 1 טוענת כי אין ממש בטענה לקיומם של מצגים כלפי העוררים. לא היתה להם זכות קנויה כי החניה תישאר לעולם ועד במגרשים שבחזית הנכס. עיון בהוראות התכנית החדשה מעלה כי נעשו מספר שינויים - חלק מהמקרקעין שהיה בייעוד חניה, נותר בייעוד חניה גם במצב התכנוני החדש. חלק מהמקרקעין שונה ייעודו למבנה מסחרי דו-קומתי, וחלק מהמקרקעין שהיה בייעוד דרך, שונה בחלקו לחניה. בנוסף, מצפון, בסמוך למקרקעי העוררות, שונה ייעוד המקרקעין משצ"פ ומבני ציבור, לחניה. בנוסף, ישנן הוראות בתכנית לבניית חניון תת-קרקעי, אשר תקן החניה בו עודף על תקן החניה הנדרש למבנה המסחרי החדש. העוררות לא הוכיחו כי היו להם זכויות מוקנות במקרקעין הסמוכים אליהם. בדיון בפנינו ניתן היה להבין מטיעוני ב"כ העוררות כי מדובר בטענה להצמדה כלשהי של המקרקעין הסמוכים למקרקעי העוררות. התברר כי לא כך הוא. מדובר במקרקעין בבעלות עיריית נס ציונה אשר היו בייעוד חניה. מתן הרשאה, אף בהיתר בניה לשימוש במקרקעין בייעוד הקיים, אין בו כדי להקנות לעוררות זכות במקרקעין. יתירה מכך - אף העוררת עצמה טענה כי מדובר באזור רווי במבני ציבור ומבנים מסחריים. ממזרח למקרקעי העוררים מצוי "הקניותר" ותחנת משטרה. ממערב למקרקעיהן מצוי היכל התרבות של נס ציונה והספרייה העירונית. הציבור המגיע לכל אזור מסחרי ציבורי זה, חונה במגרשים הפתוחים הסמוכים למבנים אלו. אין מדובר כלל במגרש חניה המשמש אך ורק את לקוחות הסופרמרקט. יודגש גם, כי במבנה המסחרי שבו הסופרמרקט, יש קומות נוספות פעילות ומגרשי החניה משמשים כמובן, גם אותם (אולמי "ויטראז' "). יוער גם כי למבני הציבור והמסחר שמסביב אין מגרשי חניה נפרדים. אין מדובר במקרקעין שלעוררות זכויות בהם. גם אין מדובר במקרקעין המשמשים בפועל באופן בלעדי את מקרקעי העוררות (הסופרמרקט). מכאן, שהשאלה היחידה בהקשר זה הניצבת בפנינו, היא האם מדובר בפגיעה עקיפה במקרקעי העוררות, בשל השינויים שפורטו בתכנית החדשה. לאמור האם בחינת כלל רכיבי התכנית תעלה כי הייתה פגיעה במקרקעי העוררות. להלן פירוט: נושא החניה - בחינת טענת הפגיעה צריכה להעשות על ידי בחינת כלל רכיבי התכנית. לא ניתן לבחון מרכיב אחד בתכנית ולקבוע פגיעה, בלא בחינה של שאר רכיבי התכנית. לפיכך, בחינת הטענות בגין פגיעה בחניה, צריכה להיעשות על ידי בחינת מכלול הוראות התכנית המתייחסות לחניה. כאמור לעיל, לא הוכח כי מגרשי החניה בחזית הסופרמרקט יועדו תכנונית ומשמשים אך ורק את באי הסופרמרקט. העוררות עצמן סיפרו וטענו בפנינו, כי מדובר במיתחם הגובל במבני ציבור ומסחר. מדובר בחניות הפתוחות משמשות את כלל הציבור, ואת כלל המבנים הציבוריים והמסחריים הגובלים בהם, ולרבות השימושים הנוספים שבמבנה המסחרי בקומות שמעל הסופרמרקט. מגרשי החניה אינם משמשים אך ורק את מקרקעי העוררות. בחינת כלל הוראות התכנית מעלה, כי אין פגיעה כלל בנושא החניה. בעניין זה יש לקבל את טענת המשיבות כי התכנית אף השביחה את מצב החניה. בתכנית תוספת של מקומות חניה, חלקם עיליים וחלקם תת-קרקעיים. כן מקבלים אנו את טענת המשיבה כי גם בשצ"פ, "הכיכר", הותר שימוש של חניה, כעולה מהוראות התכנית. לפיכך, אין כל פגיעה במספר מקומות החניה במצב התכנוני החדש לעומת המצב התכנוני הקודם. ויתירה מכך - במצב התכנוני הקודם אמורים היו להיגרע מקומות חניה אשר משמשים היום בפועל את המתחם. העוררות לא פירטו ולא ניתחו עניין זה בטענותיהם. המקרקעין מצפון למקרקעי העוררות היו מיועדים לשצ"פ ולמבני ציבור. מכאן שבמצב התכנוני הקודם, היה אמור להיות בסמוך למקרקעי העוררות, מצפון, מבנה ציבור ושצ"פ. בפועל - התכנית לא בוצעה והעוררות נהנו מ"ההפקר" במשך שנים רבות, שכן השטח מצפון להם שימש בפועל כחניה לכל דבר ועניין. העוררות בטיעוניהן בעניין זה, מתייחסות למצב הקיים בפועל. הלכה פסוקה היא מימים ימימה כי לעניין סעיף 197 אין להשוות את המצב הקיים, את המצב בפועל, למצב התכנוני החדש. אלא, יש להשוות בין שני מצבי התכנון להבדיל מהמצב בפועל. יש להשוות את המצב התכנוני הקודם לעומת המצב התכנוני החדש. העוררות אף התעלמו מכך כי התכנית החדשה למעשה משביחה את מקרקעיהן שכן השטח מצפון למקרקעיהן שונה לייעוד חניה. זאת, בנוסף להשבחה הנגרמת מעצם ביטול האפשרות לבנות מבנה ציבור סמוך להם מצפון. שכן, גם לשיטת העוררות, הרואות בחשיפה וניראות ואי הסתרה ע"י מבנים, תכונה חשובה של מקרקעין בייעוד מסחרי, הרי שהתכנית החדשה משביחה את מקרקעיהן שכן שינתה את יעוד המקרקעין ולא ניתן יותר לבנות מבנה ציבורי מצפון. השטח ששימש בפועל כחניה, שונה עתה ייעודו הסטטוטורי לחניה, אשר ודאי מיטיב עם מקרקעי העוררות, אף לשיטתן הן. מצגים של עיריית נס-ציונה, שינוי לרעה והשקעת משאבים - טענות מסוג זה אין עניינן במסגרת סעיף 197 לחוק התכנון והבניה ואינן טענות לפגיעה בתכונות מקרקעין. ככל שלעוררות טענות שונות במישור דיני הנזיקין כלפי עיריית נס-ציונה הרי שהמקום לבררן איננו במסגרת תביעה לפי סעיף 197, ואיננו במסגרת סמכויות ועדת הערר בדונה בעררים לפני סעיף 198 לחוק. חשיפה וניראות - נדגיש כי מדובר בנכס בייעוד מסחרי. גם על פי המשיבה, למיקום נכס בייעוד מסחרי חשיבות ומשמעות לעניין שוויו. היינו, כשם שבדירות מגורים פגיעה בפרטיות בנסיבות מתאימות יכולה להוות פגיעה בתכונות מקרקעין, הרי שבצידו השני של המטבע, במקרקעין שייעודם מסחרי, פגיעה בניראות ובחשיפה, בנסיבות המתאימות, יכולה להוות פגיעה בתכונות המקרקעין. אלא, שדי בבחינת המצב התכנוני הקודם, כדי לעמוד על כך, כי גם לפיו, לא הייתה "ניראות" ולא הייתה "חשיפה" למקרקעין, כנטען. כך גם עולה מיניה וביה, מכל מי שמגיע לסביבה, וכך העלה סיורנו גם אנו. המקרקעין אינם מצויים על כביש ראשי. לא ניתן כלל לראות את מקרקעי העוררים ממזרח ומדרום ששם מצויות "הדרכים הראשיות". מרחוב וייצמן, בניין "הקניותר" מסתיר לחלוטין את מקרקעי העוררים ממזרח, כך גם מדרום, הנוסע בכביש כלל לא יכול לראות את מקרקעי העוררים. ונדגיש - העוררות אינן בעלי הזכויות בכל המבנה המסחרי אלא אך ורק בקומת הקרקע שבו. את קומת הקרקע וודאי שכלל לא ניתן לראות. ב"כ העוררות התייחסה למצב בפועל, וטענה בדיון בפנינו כי אמנם יש צמחיה שמסתירה את הנכס אך יש בה "חריצים", כלשונה, כפי שציטטנו לעיל. אף אם נלך לשיטת ב"כ העוררות ונבחן את "הצמחייה" כטענתה ואת המצב בפועל, הרי שגם בחינה כזו מעלה כי מדרום, ברחוב השושנים, הנמצא מעבר למגרשים נשוא התכנית החדשה, לאורך הכביש, ישנה תלולית עפר שעליה צמחיה עבותה. צמחיה זו אפילו מסתירה את השלט "מגה" שנמצא על קיר הקומה האחרונה של המבנה המסחרי, בו ממוקם הסופרמרקט בקרקעיתו. אין מדובר במקרקעין עם "ניראות" ו"חשיפה" מדרום, לא מבחינה תכנונית וגם לא בפועל. בנוסף, בדיון בפנינו, טענה ב"כ המשיבה, טענה אשר לא נסתרה, כי בין רחוב השושנים לבין מתחם התכנית החדשה חוצצת חלקה נוספת, בבעלות פרטית, חלקה 272, אשר במצב התכנוני הקודם הינה בייעוד מסחרי (עמ' 8 לפרוטוקול. לאמור, גם במצב התכנוני הקודם אין ניראות ואין חשיפה מדרום מרחוב השושנים למקרקעי העוררים - בין אם יש צמחיה (מצב בפועל) ובין אם אין. אשר על כן, בהקמת מבנה מסחרי מדרום לנכס ובמרחק עשרות מטרים ממנו, אין כדי לפגוע כלל בניראות ובחשיפה, לעומת המצב התכנוני הקודם. אשר לניראות וחשיפה ממערב - אין כל שינוי, ואילו לניראות וחשיפה מצפון, ישנה השבחה אשר ממנה למעשה התעלמו העוררים בטיעוניהם. כפי שציינו קודם לכן, במצב התכנוני הקודם, היו המקרקעין הסמוכים למקרקעי העוררות מצפון מיועדים לשצ"פ ומבנה ציבור. העוררות נהנו כל השנים מכך שהשטח מצפון נותר בלתי מבונה וחשוף ואף שימש בפועל כחניה. על פי המצב התכנוני הקודם הסופרמרקט הנמצא בקומת הקרקע יכול היה להיות מוסתר מצפון על ידי מבנה ציבור החוצץ בינו לבין הכביש - הרחוב מצפון. שינוי ייעוד מקרקעין אלו בתכנית החדשה, גם עיגן סטטוטורית את מקומות החניה מצפון וגם את הניראות והחשיפה של הנכס מצד זה. ניתוח כלל רכיבי המצב התכנוני הקודם והחדש - לא הוברר דיו ולא פורטו ולא נותחו ע"י העוררות כלל רכיבי המצב התכנוני הקודם וכלל רכיבי המצב התכנוני החדש, לרבות מבחינת השפעותיו על נכס מסחרי. כך, למשל לא נעשה ניתוח של כלל ההשפעות היכולות להיות בהקמת מבנה מסחרי נוסף בסביבה, על מקרקעי העוררות שהינם בייעוד מסחרי. עומסי תנועה, רעש וצפיפות - לא הוברר דיו מדוע תוספת תנועה, צפיפות ורעש יש בהם כדי לפגוע במקרקעין בייעוד מסחרי ומדוע אין בכך, למיצער, כדי להשביחו. ככל שלעוררות טענה כי אין בכך כדי להשביח את הנכס, היה עליהן לפרט ולבסס טענה זו, וכן לפרט מדוע אין לקבל את טענות המשיבות כי דווקא בהוספת מבנה מסחרי יש כדי להשביח נכס מסחרי סמוך, היות והוא ימשוך לקוחות נוספים לאזור וכי עומסי תנועה וצפיפות הן דווקא אלמנטים משביחים לסביבה מסחרית. בעניין חובת העוררות לנמק ולהסביר גם בנוגע לקיומם או אי קיומם של אלמנטים משביחים, או לנמק מדוע אלמנטים שנטען כי הם משביחים, אינם כאלה, עמדנו בהרחבה גם לאחרונה, בהחלטתנו האמורה בערר 9005+9006/11 און (שטרק) ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא ואח', וכך אמרנו: "לפיכך, גם בערר שלפנינו יש לבדוק האם נלקחו בחשבון ע"י העוררים כלל רכיבי התכנית החדשה, לרבות אלמנטים משביחים שבה, ככל שיימצא כי ישנם. ודוק - כפי שקבענו שפסקנו בהחלטות קודמות, החובה המוטלת על העוררים בעניין זה, היא חובת התייחסות והנמקה לעניין קיומם או אי קיומם של אלמנטים משביחים, לאמור: " כן נפנה לדברים שצוטטו לעיל בפ"ד חקק, לעניין חובת ההתייחסות לאלמנטים משביחים בתכנית. בעניין זה נציין כי תשובה לטענה זו יכולה להיות טיעון מנומק ומפורט המלמד כי התכנית איננה כוללת כלל אלמנטים משביחים ולכן אין התייחסות לכך בערר ובשומה. במילים אחרות, אין כוונתנו לומר כי בכל מקרה בו נטענות טענות של השבחה בתכנית ע"י הוועדה המקומית ואין התייחסות לכך בערר ובחוות הדעת השמאית יש לדחות את הערר. אלא, כוונתנו היא כי ייתכנו שני מצבים: האחד - במקרה בו אין מחלוקת בין הצדדים כי ישנם אלמנטים משביחים בתכנית, אולם אין לכך כל התייחסות של העוררים, בין בערר, בין בחוות הדעת השמאית ובין בתגובה לטענות המשיבים. התעלמות כזו מאלמנטים משביחים מהווה פגם מהותי. השני - טענות של המשיבה לקיומם של אלמנטים משביחים בתכנית עליהן חולקים העוררים. במקרה כזה על העוררים להגיב, לפרט ולנמק מדוע לדעתם אין כלל אלמנטים משביחים בתכנית או מדוע האלמנטים המשביחים, להם טוענים המשיבים, אינם כאלה או מדוע לדעתם, אין בהם כדי לקזז את הפגיעה במקרקעיהם. למותר לציין כי במקרה שלפנינו לא נעשה אף אחד מאלו. הערר וחוות הדעת השמאית מטעם העוררים נעדרים התייחסות כלשהי לאלמנטים משביחים, בין אם הם מוסכמים ובין אם הם במחלוקת, ואף בדיון בפנינו, למרות ההזדמנות שניתנה לעוררים, לא נעשו ההשלמות הנדרשות". (ערר 405/07 אריק שניידר ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה ואח'). והדברים חלים גם בענייננו. חסימת אור ואוויר: לא הוכח ולא הוברר כיצד ראשי נזק אלו כלל רלבנטים לנכס בייעוד מסחרי בכלל, ולסופרמרקט הנטען בפרט. העוררות גם לא הביאו נתונים, לא פירטו ולא ביססו טענה זו. לא ניתנו נתונים בדבר אור ואוויר במצב התכנוני הקודם לעומת המצב התכנוני החדש וכיצד היה בהם כדי להשפיע על מקרקעיהן. ושוב - נדגיש, כי מדובר בקומת קרקע בייעוד מסחרי. אף לא פורטו נתונים כלשהם בדבר הצללה או מישטר רוחות במצב התכנוני החדש, מה גם שהמבנה המסחרי המתוכנן בתכנית החדשה, מרוחק עשרות מטרים ממקרקעי העוררים ובינו לבין מקרקעי העוררת מפריד שטח מגרש לחניה ושטח שצ"פ. שינוי אופי הסביבה: גם לטענות אלו לא נמצא כל פירוט וביסוס. אין מדובר ב'סביבת מגורים פסטורלית ושקטה'. ההיפך הוא הנכון, מדובר בסביבה מסחרית - ציבורית ואשר מעצם היותה כזו, גם נהנה נכס העוררים. במקרקעין הסובבים הסמוכים לנכס העוררים, מצויים מרכזים מסחריים גדולים ומבני ציבור. אף מצפון לנכס העוררות, במצב התכנוני הקודם, ייעוד המקרקעין היה שצ"פ ומבנה ציבור. העוררות טוענות כי חשיפה וניראות הינן מתכונות מקרקעין בייעוד מסחרי, כמקרקעיהם. העוררות חפצות בחשיפה וניראות, בין היתר, על מנת למשוך ציבור למקרקעיה. חשיפה וניראות, גוררים גם תנועת מכוניות, צפיפות ורעש. היינו, העוררות עצמן למעשה חפצות ביותר תנועה וצפיפות בסביבת מקרקעיהן, אם כן כיצד טוענות הן לפגיעה בשל הגדלת עומסי תנועה צפיפות ורעש? בנוסף, גם הטיעון לגופם של ראשי נזק אלו - איננו ברור. כפי שפורט לעיל, העוררות טוענות גם להקטנת מקומות חניה, כאשר הן חפצות בכמה שיותר מקומות חניה, בהיות המקרקעין בייעוד מסחרי. יותר מקומות חניה פירושו הגדלת עומסי תנועה, רעש וצפיפות. כיצד אם כן ניתן לטעון בנשימה אחת הן על הקטנת מקומות חניה והן על הגדלת עומסי תנועה, רעש וצפיפות? כמו כן, עצם הטענה של הגדלת עומס תנועה, מקפלת מיניה וביה גם "הודאה" ולו ב"חצי פה", כי התכנית החדשה מסדירה מקומות חניה נוספים על אלו הקיימים, שכן אין מדובר במקרה שלפנינו בטענה להגדלת עומס של תנועה "עוברת", אלא בהגדלת עומס תנועה "חונה". בכל המתחם ובמגרשי החניה הסובבים אותם מדובר ברכבים הבאים ליהנות משירותי המיתחם - בין אם משירותיו המסחריים ובין אם משירותיו הציבוריים - תרבותיים (היכל התרבות וספריה). העוררות אף לא הכחישו כי גם הן "נהנות" מכלל הציבור המגיע וחונה במיתחם, המגיע ליהנות משימושים אחרים שבאזור, ו"על הדרך" גם נכנסים לסופרמרקט. המבנה המסחרי החדש: ככל שהטענה לעומסי תנועה צפיפות ורעש מתייחסים אליו, לא פורטו כל נתוני השוואה בין המצב התכנוני הקודם למצב התכנוני החדש.לא נעשה כל ניתוח ופירוט בעניין עומסי תנועה וצפיפות במצב התכנוני הקודם לעומת המצב התכנוני החדש. לא פורטו נתונים בעניין מפלסי רעש במצב התכנוני הקודם והחדש. כמו כן, לא נעשה כל ניתוח בדבר המרחק שבין המבנה המסחרי המתוכנן, לבין מבנה הסופרמרקט, ומהי ההשפעה שיש למרחק על ראשי נזק נטענים אלו (שממילא כאמור, לא ניתן לראות בהם ראשי נזק כאשר מדובר במקרקעין בייעוד מסחרי). בין המבנה המסחרי המתוכנן, לבין מבנה הסופרמרקט, מפרידים עשרות מטרים שייעודם במצב התכנוני החדש שצ"פ וחניה. גם משום כך יש לדחות את הטענות בגין ראשי נזק אלו. הפסד רווחים, ואובדן משאבים שהושקעו בשיפוצים והשקעת משאבים חדשים בשל שינוי במבנה- כל אלו אינם פגיעה בתכונות המקרקעין ואין עניינם בתביעה לפי סעיף 197 לחוק. ויתירה מכך - לא הוכח ולא בוסס כלל הטיעון שעניינו שינוי מבני - שינוי כניסה לסופרמרקט מדרום לצפון. אין דבר בהוראות התכנית החדשה המחייב שינוי כזה. נדגיש גם, כי חזית המבנה מדרום נותר פתוח למרחב גם במצב התכנוני החדש. המבנה המסחרי המתוכנן איננו סמוך כלל ואיננו גובל פיסית במקרקעי העוררות. בין המבנה המסחרי המתוכנן לבין מקרקעי העוררות מפריד שטח של עשרות מטרים המיועד גם לחניה וגם לשצ"פ. כך למשל, אנשים שהעדיפו לחנות, כבעבר, מצפון למקרקעין יכולים להמשיך ולעשות כן, כאשר עתה, כמפורט לעיל, גם עוגן סטטוטורית ייעודם כחניה, מה שלא היה במצב התכנוני הקודם. אנשים שהעדיפו לחנות בחזית הסופרמרקט מדרום ימשיכו לעשות כן. אנשים שעד היום לא הייתה להם האפשרות לחנות בחניון תת-קרקעי והם מעדיפים לעשות כן - יוכלו עתה לעשות כן במצב התכנוני החדש, שהשביח גם מבחינת תוספת מקומות חניה את מקרקעי העוררות. יודגש גם, כי המגרש מצפון אשר שימש בפועל כחניה ועתה הוסדר ייעודו התכנוני ככזה, איננו קשה לגישה ואיננו מרוחק כטענת העוררות. מדובר במרחק הליכה קצר בין כמה עשרות מטרים עד הכניסה הנוכחית לסופרמרקט. העוררות לא הוכיחו כי אין מדובר במרחק שגרתי ואיננו סביר ולא הוכיחו כי מדובר במרחק יוצא דופן כטענתן. אשר על כן, גם בפועל, לא הוכחה כלל טענתן, בדבר הצורך בהשקעת משאבים בשינוי מבני, מה גם שבכל מקרה, התכנית החדשה כלל איננה מחייבת זאת, ואין זה כלל מתבקש מהוראותיה ומהשינויים התכנוניים שבה, כמפורט בהרחבה לעיל. אשר על כן, לאור כל האמור לעיל, אנו דוחים את הערר לגופו. טענות העוררות לפגיעה כלשהי במקרקעיהן בגין התכנית נשוא הערר נדחות. לא מצאנו כל בסיס לאף אחד מראשי הנזק הנטענים ולא הוכחו הפגיעות הנטענות. כמפורט לעיל, העוררות גם עירבו טענות רבות שאין עניינן כלל בסעיף 197 לחוק ובמסגרת סמכויות ועדת הערר בדונה בעררים על תביעות שהוגשו לפי סעיף 197 לחוק. סוף דבר הערר נדחה. העוררות תישאנה בהוצאות המשיבה בסך 30,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק. ההוצאות ישולמו תוך 60 יום. לאחר מכן ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק. שאלות משפטיותמקרקעיןפגיעה במקרקעין