פגיעה במקרקעין בגין אישור תכנית בטענה כי התכנית יעדה חלק ניכר מהחלקה לדרך, ביתרה את יתרת החלקה לחלקות קטנות בלתי רגולריות ופגיעה ליתרת החלקה. כן נטען לפגיעה בגין פוטנציאל תכנוני במקרקעין, שהיה במצב התכנוני הקודם. תחילה הוגש הערר בגין אי מתן החלטה במשך חודשים ע"י משיבה מס' 1, בתביעה שהגישה העוררת. לאחר מכן דנה המשיבה מס' 1 בתביעה ודחתה אותה. בעקבות זאת אפשרנו תיקון כתבי הטענות. בערר התקיימו גם הליכים רבים וניתנו כמה החלטות. בין היתר, ניתנה לעוררת אפשרות, לפנים משורת הדין, לתקן את חוות הדעת השמאית שהוגשה מטעמה. כמו כן, הוגשו תשריטים ומדידות ע"י משיבה מס' 1 ונערכו, בנוסף לדיונים בפנינו, סבבי תגובות והשלמות מסמכים ע"י הצדדים. עיקר טענותיהם של המשיבות הן כי לא נגרמה כל פגיעה למקרקעי העוררת, לא הורם נטל ההוכחה ע"י העוררת ויש לבטל את חוות הדעת השמאית מטעמה. נטען כי חוות הדעת השמאית מטעמה לא לקחה בחשבון תכניות קודמות, לרבות תכניות ארציות ואת המגבלות שהוטלו על המקרקעין, לרבות מגבלות קווי בניין, קו מתח גבוה, ועוד. כן נטען כי לא הוכח כל פוטנציאל לשינוי יעוד המקרקעין. על המקרקעין חלות תכניות ברמות שונות אשר ייעדו את המקרקעין, עוד במצב התכנוני הקודם, לרצועת תשתיות, ובעיקר לתוואי דרך 431 ודרך תש"ת, קו מתח גבוה ומסילת ברזל. על הפגמים והשלכותיהם, שבחוות דעת שמאית מטעם העוררת כבר עמדנו כאמור, ואף אפשרנו, הרבה לפנים משורת הדין, להגיש חוות דעת מתוקנת. אולם, דא עקא, שגם בחוות הדעת המתוקנת לא נמצא כי תוקנו כל הפגמים, לרבות התייחסות לכלל רכיבי המצב התכנוני הקודם, ובחינה האם בתכנית נשוא הערר יש תוספת פגיעה על הפגיעות שכבר נגרמו בתכניות קודמות. גם בדיון בפנינו לא נמצא כי ניתן מענה בעניין זה. על נטל ההוכחה המוטל על העוררת בעניין זה ועל החובה לבסס את הפגיעה ולפרט את כלל רכיבי המצב התכנוני עמדה ועדת הערר אך לאחרונה שוב, בשורה של החלטות, ובהן ערר (ת"א) 95448/07 מירון יצחק ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב, נת"ע ואח'; ערר (ת"א) 95445/07 גורי רות נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה תל אביב ואח'; ערר חל/95009/08 האפוטרופוס הכללי .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה בני ברק ואח' ועוד. כן נקבע בהחלטות אלו כי יש בהתעלמות מתכנית מתאר ארצית החלה על המקרקעין, אף כדי לאיין שומה, וכך נפסק גם בעמ"נ (ת"א) 24576/04/10 ישיבת יקירי ירושלים ואח' -נ- הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון ואח', פסק דין אשר אישר את החלטות ועדת הערר, בעררים (ת"א) ח/490 ישיבת יקירי ירושלים נועם נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון. אשר לקביעת שווי המקרקעין על פי מחירי השוק, גם בעניין זה כבר ניתנו החלטות רבות על ידינו. נדמה כי אין צורך לחזור על ההלכות בענין זה, אשר הן כבר מושכלות יסוד, כי "מחירי השוק אינם חזות הכל" בתביעה על פי סעיף 197, וכי יש להוכיח כי נגרמה פגיעה לתכונות המקרקעין, ולאחר מכן להוכיח את שיעורה. בעניין זה נפנה בין היתר לערר (מרכז) 270/08 לנדסהוט ראובן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה עמק חפר ועוד רבים אחריו. אשר על כן אנו דוחים טענות אלו. כן נפנה בעניין זה לעררים 9002/12 ועוד מאיר קפרא ואח' .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה שורקות. כמו כן אנו דוחים את הטענות לקיומו של פוטנציאל תכנוני לשינוי יעוד המקרקעין. כפי שקבענו בערר לנדסהוט ועוד בהחלטות רבות אחריו (ערר (מרכז) 9011/09 ברק עזרא ואח' נ' הוועדה המקומית לתו"ב נס ציונה; ערר (מרכז) 9033/10 חברת רכבת ישראל בע"מ נ' ישראל חגי ואח'; ערר (מרכז) 303/08 ראובן דבש נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה גזר) יש להוכיח קיומו של פוטנציאל ממשי לשינוי יעוד המקרקעין. בערר שלפנינו לא הונחו בפנינו ראיות כלשהן להליכי תכנון במקרקעין ואף לא לתחילת הליכי תכנון שכאלו במקרקעין. במקרה שלפנינו אף הועלה כי ההיפך הוא הנכון, נוכח התכניות שחלו על המקרקעין, וכפי שנטען ע"י המשיבות. אשר על כן אנו דוחים את הטענות בדבר קיומו של פוטנציאל תכנוני לשינוי יעוד המקרקעין. את שווי המקרקעין יש לקבוע על פי יעודם במצב התכנוני הקודם ללא פוטנציאל תכנוני לשינוי יעוד, ובהתחשב כאמור בכל התכניות שחלו על המקרקעין, ולרבות תכניות מיתאר ארציות ומחוזיות. במקרה שלפנינו כאמור, סבורים אנו, כי הוכחה קיומה של "עננה תכנונית כבדה" ואולי אף יותר מכך, על המקרקעין במצב התכנוני הקודם. בענין זה נפנה בין היתר, לערר (מרכז) 303/08 ראובן דבש נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה גזר וערר (מרכז) 9027/11 צבי קופרלי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשל"צ. מה שהיה צריך לבחון אם כן הוא, האם היה שינוי כלשהו בתכנית נשוא הערר, אשר היה בו כדי להוות תוספת, על הפגיעה שנגרמה כבר בתכניות קודמות. כמו כן מהדיון בפנינו עלה, כי בוצעו הפקעות במקרקעין, וככל הנראה אף היו הליכים בעניין פיצויי הפקעה. גם זאת היה צריך לקחת בחשבון, שהרי אין מקום לכפל פיצוי. אם כן, ספק רב הוא אם כלל הורם נטל ההוכחה המוטל על העוררת, וזאת למרות ההזדמנויות שהיו ושניתנו לעריכת השלמות ותיקונים, כמפורט לעיל. יחד עם זאת, החלטנו, ולו לפנים משורת הדין, לאפשר בדיקה של שמאי מייעץ אשר יבחן בכפוף לכל האמור לעיל, האם נגרמה תוספת פגיעה במקרקעין בגין אישור התכנית נשוא הערר, כאשר שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם יקבע על פי כל התכניות שחלו על המקרקעין, ועל פי יעודם התכנוני, ללא כל פוטנציאל תכנוני לשינוי יעוד. אשר על כן, אנו מחליטים על מינוי שמאי מייעץ. השמאי המייעץ יבחן את טענות הצדדים כמפורט לעיל, ויקבע את שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם ובמצב התכנוני החדש, בכפוף להכרעותינו בהחלטה זו לעיל ולהנחיותינו. אם ימצא השמאי המייעץ כי נגרמה תוספת פגיעה למקרקעי העוררים, על הפגיעה שנגרמה למקרקעין במצב התכנוני הקודם, יקבע את רכיביה ואת שיעורה. אם בהתאם לתוצאה אליה יגיע השמאי המייעץ, תרצה מי מבין המשיבות לטעון טענת פטור לפי סעיף 200 לחוק, תהיה רשאית להגיש בקשה מפורטת לוועדת הערר, במסגרת תיק ערר זה, תוך 14 יום מיום מתן החלטה ע"י השמאי המכריע. הצד שכנגד יוכל להגיש תגובתו תוך 14 יום נוספים. לאחר מתן חוות דעת השמאי המייעץ תינתן לצדדים זכות תגובה כקבוע בדין, אם ירצו בכך תוך 14 יום מיום מתן חוות דעת השמאי המייעץ, ובכפוף להיקף ההתערבות המאוד מצומצם של ועדת הערר בחוות דעת שמאי מייעץ, ואשר צומצם עוד יותר בעמ"נ 33103-02-12 גלר ו-26 אח' .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון ואח'. העדר תגובה מהצדדים תוך פרק זמן זה משמעותה הסכמתם לחוות דעת השמאי המייעץ. בנסיבות העניין העוררת תישא במלוא עלות שכר טירחתו של השמאי המייעץ. כמו כן, תישא העוררת בהוצאות כל אחת מהמשיבות בסכום של 10,000 ₪ בתוספת מע"מ, סה"כ 20,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק. מקרקעיןפגיעה במקרקעין